As propriedades de arrendamento representam um dos interesses imobiliários mais comuns e muitas vezes mal compreendidos. Ao contrário das propriedades de locação, que transmitem a propriedade total de terrenos e estruturas por um período indefinido, uma propriedade de locação permite ao inquilino o direito de possuir e usar imóveis para uma duração definida ao abrigo de um contrato de locação. Este interesse temporário é fundamental tanto para locação residencial e comercial, mas carrega complexidades únicas que afetam diretamente o processo de fechamento quando uma propriedade é vendida, refinanciada, ou quando o arrendamento em si é transferido. Compreender as nuances de locação de imóveis é essencial para compradores, vendedores, proprietários, inquilinos, credores e agentes de fechamento para garantir uma transação suave e evitar disputas onerosas.

Entender os bens de locação

No seu núcleo, uma propriedade de arrendamento é um direito contratual de ocupação de propriedade de outra parte – o proprietário ou locador. O inquilino, ou locatário, detém um interesse possessório que é limitado pelo tempo e pelos termos estabelecidos no arrendamento. Isto é distinto de uma propriedade de propriedade livre, onde o proprietário possui a propriedade outright (sujeito a qualquer garantia ou penhor) e pode geralmente usá-lo indefinidamente. Leashold propriedades surgem em uma grande variedade de contextos: um locatário de apartamento, uma loja de varejo em um centro comercial, um inquilino de escritório em um edifício de edifício alto edifício, e até mesmo um proprietário em terrenos alugados (como visto em arrendamentos de terra comum em certos mercados como Havaí ou partes de Maryland).

Legalmente, uma propriedade de arrendamento é classificada como propriedade real para certos fins (o interesse do locatário pode ser hipotecado, atribuído ou sujeito a domínio eminente), mas é tratada como um contrato de propriedade pessoal em outros aspectos. Esta natureza dupla cria desafios legais e processuais durante o encerramento. A duração de uma propriedade de arrendamento pode variar de um mês (ou mesmo menos) a 99 anos ou mais, mas independentemente do comprimento, o interesse é inerentemente temporário. No final do prazo, a posse reverte para o proprietário, a menos que o arrendamento seja renovado ou o inquilino compre o imóvel.

Tipos de imóveis de locação

A lei comum reconhece quatro tipos principais de imóveis de locação, cada um com características distintas que afetam os direitos, rescisão e procedimentos de fechamento. Compreender qual tipo está presente é o primeiro passo na avaliação do impacto em uma transação.

Estate por Anos

Este é um contrato de arrendamento com uma data de início e fim fixas. Termina automaticamente na data final especificada sem qualquer exigência de aviso prévio por qualquer das partes. Exemplos incluem um contrato de um ano de arrendamento de apartamento ou um contrato comercial de cinco anos. Como o termo é certo, este tipo de arrendamento imobiliário oferece a maior previsibilidade para o proprietário e inquilino. Durante o encerramento, o prazo restante e quaisquer opções de renovação devem ser verificados.

Estado Periódico (Contenção Periódica)

Uma propriedade periódica continua por intervalos sucessivos (por exemplo, semana a semana, mês a mês, ano a ano) até que qualquer das partes dê o aviso de encerramento. O período de aviso é tipicamente igual ao período de locação (por exemplo, 30 dias para um aluguer de mês a mês). Este tipo é comum em tendências residenciais que continuam após o prazo inicial de locação ou em situações em que não é assinado nenhum contrato fixo, mas o aluguer é aceite. A falta de uma data final fixa pode criar incerteza durante o encerramento; o comprador ou novo proprietário deve entender os requisitos de aviso e obrigações pendentes.

Estate à vontade

Existe uma propriedade à vontade quando um inquilino ocupa a propriedade com a permissão do proprietário, mas sem um prazo fixo ou calendário de pagamento periódico. Qualquer parte pode terminar a qualquer momento. Isto é raro em configurações comerciais formais, mas pode ocorrer em arranjos informais ou quando um inquilino detém após um contrato de locação expira com o consentimento do proprietário. Devido à sua natureza indefinida, uma propriedade à vontade é difícil de financiar ou atribuir e normalmente requer uma conversão de locação formal antes de fechar uma venda.

Estate at Sofrence (Tenancy at Sofrence)

Isto surge quando um inquilino permanece em posse após o arrendamento ter expirado sem a permissão do proprietário. O inquilino é essencialmente um handover, e o proprietário pode tratá-los como um invasor ou aceitar aluguel para criar um arrendamento periódico. Um imóvel a sofrer cria complicações significativas durante o fechamento, porque o vendedor não pode entregar posse vazia eo comprador pode herdar um inquilino problemático. O processo de encerramento deve abordar processo de despejo ou negociar um novo arrendamento.

Como os imóveis de locação afetam as transações imobiliárias e o fechamento

Quando um imóvel sujeito a uma propriedade de locação é vendido, o comprador compra o imóvel sujeito ao arrendamento existente. Isto significa que o comprador entra no papel do proprietário e deve honrar os termos de locação. No entanto, o processo de fechamento é muito mais envolvido do que uma simples transferência de título de taxa. Os credores, empresas de título e advogados exigem a devida diligência para proteger todas as partes. As seguintes considerações são críticas.

Arrendamento devido à diligencia

A equipe do comprador deve rever todos os termos materiais de cada locação que afetem o imóvel. Isto inclui não só o arrendamento do inquilino atual, mas também quaisquer sublicenças, emendas, atribuições ou certificados de estoppel.

  • Termo de locação e data de expiração: Garantir que o termo remanescente se alinha ao horizonte de investimento do comprador ou aos requisitos de financiamento.
  • Opções e direitos de renovação da primeira recusa: Estes podem afetar a capacidade do comprador de redesenvolver ou ocupar a propriedade.
  • Depósitos de valores mobiliários: Montante corrente do aluguer, escalonamento, concessões e localização de depósitos de títulos (por exemplo, numa conta de juro). No encerramento, os depósitos são normalmente transferidos para o comprador.
  • Obrigações de manutenção e reparação: Muitas locações exigem que o proprietário mantenha áreas comuns ou elementos estruturais.O comprador deve entender estes custos em curso.
  • Requisitos de seguro: As licenças frequentemente exigem cobertura de responsabilidade e de seguro de propriedade. O comprador deve ter políticas adequadas em vigor no encerramento.
  • Use restrições e pactos operacionais:] As locações comerciais podem limitar o tipo de negócio ou as horas de operação do inquilino. Os compradores devem garantir que estas sejam aceitáveis.
  • Disposições padrão e períodos de cura: Qualquer incumprimento existente ou pagamento tardio de renda deve ser resolvido antes de fechar.

Cláusulas de atribuição e de sublocação

A maioria das locações contém restrições à capacidade do inquilino de atribuir o arrendamento ou sublocar as instalações a outra parte. No entanto, a capacidade do vendedor (landlord) para transferir o imóvel também desencadeia preocupações de atribuição. Muitas locações exigem que o proprietário obtenha o consentimento do inquilino antes de vender o imóvel, especialmente se a venda resultaria em uma mudança de controle de propriedade. Alternativamente, algumas locações contêm uma cláusula de que o arrendamento é automaticamente atribuído após a venda. O agente de fechamento deve rever se o consentimento do inquilino é necessário e, se assim for, obtê-lo por escrito. Falha em fazê-lo poderia permitir que o inquilino reivindique o arrendamento é encerrado ou pedir danos.

Certificados Estoppel

Um certificado de estoppel é um documento assinado pelo inquilino que verifica o estado atual da locação e que não há predefinições ou acordos não divulgados. Os credores normalmente exigem certificados de estoppel de todos os inquilinos como condição de financiamento. O certificado confirma:

  • O contrato de locação está em pleno vigor e efeito e não foi alterado, exceto conforme indicado.
  • Os valores do aluguer e depósito de segurança são correntes.
  • Nenhum aluguel foi pago antecipadamente para além do mês atual.
  • O inquilino não tem quaisquer reclamações ou compensações conhecidas contra o proprietário.
  • O inquilino reconhece os direitos do comprador sob o contrato de locação.

Os certificados Estoppel protegem o comprador e o credor de responsabilidades ocultas. Devem ser obtidos antes de fechar e devem ser revistos cuidadosamente. Se um inquilino se recusar a assinar ou fornecer qualificações, pode indicar uma disputa que necessita de resolução.

Acordos de Subordinação, Não-Distúrbio e Atornamento (SNDA)

Quando um imóvel é financiado com uma hipoteca, o mutuante exigirá que a sua garantia seja superior aos juros de locação, o que é normalmente conseguido através de uma cláusula de subordinação no contrato de locação ou num SNDA separado.

  • Subordinação: O locatário concorda que a hipoteca tem prioridade sobre o arrendamento, o que significa que, se o mutuante encerrar, o locatário pode ser rescindido, salvo se o SNDA o previr em contrário.
  • Não-Disturbação: O mutuante concorda que, enquanto o inquilino não estiver em falta, o inquilino pode permanecer na posse mesmo que o mutuante execute a hipoteca. Isto protege o investimento do inquilino.
  • Atornamento: O inquilino concorda em reconhecer o credor ou o novo proprietário após a hipoteca como seu novo proprietário sob as mesmas condições de locação.

Durante o fechamento, o credor do comprador exigirá SNDA de todos os inquilinos (ou pelo menos os principais inquilinos). Negociar estes acordos pode ser demorado, especialmente se os inquilinos têm alavancagem. A linha do tempo de fechamento deve ser responsável por isso.

Financiamento de Considerações

Os credores tratam as propriedades de locação de forma diferente com base na estrutura de locação. Se o imóvel estiver sujeito a um arrendamento de terra (o edifício é propriedade do inquilino, mas o terreno é alugado), o empréstimo é uma hipoteca de locação. Os credores exigirão que o arrendamento de terra seja totalmente revisto e atenda a certos critérios: deve ter um prazo restante suficiente para amortizar o empréstimo (muitas vezes 10-20 anos além do prazo do empréstimo), não pode conter cláusulas de atribuição proibitivas, e deve prever os direitos do mutuante em encerramento. Para propriedades com vários inquilinos, o mutuante irá subscrever o fluxo de caixa com base nos arrendamentos, verificando que o aluguel é suficiente para cobrir o serviço de dívida e despesas. Uma vaga ou locação expiração logo após o encerramento pode exigir reservas ou um montante de empréstimo menor.

Título Seguros de juros de locação financeira

O seguro de título para uma propriedade de arrendamento protege o interesse do inquilino contra defeitos no título do proprietário ou encargos que podem interferir com o arrendamento. O comprador (como novo proprietário) normalmente obterá uma apólice de proprietário que cobre os juros da taxa, mas o inquilino também pode exigir uma apólice. Durante o encerramento, a empresa de título irá examinar se as garantias existentes ou facilidades afetam o imóvel e se o arrendamento é devidamente registrado. Em alguns estados, o registro do arrendamento ou um memorando de locação é necessário para colocar terceiros em aviso prévio. O agente de fechamento deve coordenar com a empresa de título para garantir que o arrendamento é aplicável contra compradores subsequentes.

Procedimentos de encerramento específicos para imóveis de locação

Embora cada fechamento imobiliário é único, os passos a seguir são especialmente importantes quando arrendatários imóveis estão envolvidos.

  1. Revisão de arrendamento de Thorough por advogado e equipe do comprador. Todas as emendas e cartas laterais devem ser coletadas.
  2. Obtenha certificados de estoppel de todos os inquilinos bem antes da data de encerramento. Acompanhe quaisquer discrepâncias.
  3. Negociar SNDAS com os inquilinos e o credor. Isto pode exigir várias revisões.
  4. Verificar depósitos de títulos detidos pelo vendedor. Confirme o valor e localização. No encerramento, o vendedor deve transferir os fundos para o comprador ou fornecer um crédito em relação ao preço de compra.
  5. Revisão de prorações[] de rendas, impostos imobiliários, serviços públicos e custos de manutenção de áreas comuns (CAM).As prorações são normalmente calculadas a partir da data de encerramento.
  6. Endereçar quaisquer inquilinas predefinidas ou disputas. O vendedor deve curar os indefaults antes de fechar, ou o comprador pode exigir uma retenção ou garantia.
  7. Recordar a escritura e qualquer memorando de locação se exigido pela lei local. Também registrar o SNDA e atribuição de locações, se necessário para aperfeiçoar os juros de segurança do credor.
  8. Entrega de avisos de inquilino informando-os da nova propriedade e onde enviar aluguel. Isso é feito muitas vezes após o encerramento, mas deve ser preparado com antecedência.

Pistas comuns e como evitá - las

A complexidade das propriedades de arrendamento pode levar a várias armadilhas durante o fechamento. A consciência pode evitar atrasos e litígios.

  • Emendas não divulgadas ou acordos orais: Os inquilinos podem alegar que o proprietário concordou em reduzir o aluguel ou fornecer espaço adicional. Sempre exigir que todos os acordos sejam por escrito e incluídos na exposição de locação.
  • Termo de locação muito cedo após o fechamento: Um novo proprietário pode herdar um edifício vago pouco tempo após a compra. Reveja os termos de locação e considere exigir que o vendedor prolongue o contrato ou forneça uma garantia de vaga.
  • Falha em obter o consentimento do inquilino para a atribuição:] Alguns arrendamentos exigem que o proprietário obtenha o consentimento do inquilino antes de vender. Ignorar isso pode dar motivos para o inquilino terminar. Obtenção de consentimentos assinados antes de fechar.
  • Tratamento incorreto de depósitos de títulos: As leis do Estado muitas vezes exigem depósitos de títulos para ser mantidos em uma conta separada com juros pagos ao inquilino. O agente de fechamento deve garantir que o vendedor transfere adequadamente esses depósitos. A má gestão pode levar a danos agudos em algumas jurisdições.
  • Faltando SNDA de um inquilino chave: Sem um acordo de não perturbação, um credor pode recusar o financiamento do empréstimo. Os inquilinos âncoras principais muitas vezes exigem negociações longas. Comece cedo e construir tempo no contrato.
  • Zoning or use conflicts: O negócio do inquilino pode violar ordenanças de zoneamento ou acordos restritivos. O comprador deve verificar que o uso atual é legal e continuará sob nova propriedade.

Conclusão

As propriedades de locação não são apenas um detalhe em uma transação imobiliária – são uma consideração jurídica e financeira fundamental que pode ditar o sucesso de um fechamento. Se você é um homebuyer pela primeira vez assumindo um arrendamento de uma unidade de condomínio, um investidor comercial adquirir um edifício de escritório com vários inquilinos, ou um credor que subscreve um empréstimo garantido por imóveis alugados, a devida diligência em torno de interesses de locação é fundamental. Envolver advogados imobiliários experientes, empresas de títulos e agentes de fechamento que entendem as nuances da lei de locação e procedimentos de fechamento é a melhor maneira de navegar essas complexidades. Ao revisar completamente os arrendamentos, garantir estoppels de inquilinos e SNDAs, lidar com depósitos corretamente, e lidar com potenciais falhas cedo, as partes podem alcançar um fechamento suave, livre de disputas que protege seu investimento para os próximos anos.

Para mais informações, consulte os recursos da Secção de Propriedade Real, Confiança e Direito Estatal da Associação Americana e do Guia de Nolo para a Lei de Proprietários . Além disso, as normas do setor para cláusulas de locação comercial podem ser exploradas através do Conselho de Corretores e Gestores de Imobiliário (CRE).