Quais são os direitos de propriedade ao comprar uma casa hipotecada

Contratos de locação ou locação

Às vezes, os inquilinos ainda podem ter direitos de ocupação da propriedade após o encerramento, dependendo das leis locais. Proteger os inquilinos na Lei de encerramento (PTFA) dá à maioria dos inquilinos o direito de ficar até o final do seu contrato de locação, ou um período de aviso de 90 dias se não houver locação. Esta lei federal aplica-se em todo o país, embora alguns estados oferecem proteções ainda mais fortes. Se você comprar um imóvel fechado com um inquilino no lugar, você não pode simplesmente mudar as fechaduras. Você deve honrar o contrato de locação ou fornecer o aviso adequado.

As leis estaduais variam muito. Em Nova York, por exemplo, inquilinos em edifícios fechados muitas vezes recebem assistência de relocalização prolongada. Na Califórnia, inquilinos têm direitos fortes sob a Lei de Proteção de Tenants. Sempre verifique as leis locais de proprietários de imóveis antes de assumir que você terá posse vazia imediata.

Liens e Encumbrimentos

Dívidas pendentes ou créditos ainda podem afetar a propriedade, limitando seus direitos até que eles sejam resolvidos. Nem todos os créditos são eliminados pela venda de hipoteca. Títulos sênior - como uma primeira hipoteca - são tipicamente satisfeitos com o produto da venda. Mas penhores júnior (segunda hipoteca, linhas de capital de casa de crédito, penhores de mecânico) pode sobreviver se o encerramento não cortar todos os interesses subordinados. Além disso, penhores de imposto de propriedade, associações de proprietários (HOA) e penhores federais de imposto podem se anexar à propriedade, independentemente do processo de encerramento.

Você deve conduzir uma busca de título completa para identificar esses obstáculos. Alguns estados mantêm “venda pré-encerramento livre e clara” apenas da garantia do emprestador de hipoteca; outros fornecem uma pausa mais final. Por exemplo, em uma execução extrajudicial em muitos estados, os penhores júnior são extintos. Mas em uma execução judicial, o tribunal pode permitir que certos interesses sobrevivam. Compreender o tipo processo de encerramento ] em seu estado é crítico para saber quais mentiras permanecem.

Facilidades e Restrições

Direitos concedidos a outras pessoas, como empresas de utilidade pública ou vizinhos, podem restringir a forma como você usa a propriedade. As facilidades são executadas com o terreno, o que significa que elas são transferidas automaticamente para um novo proprietário. Uma facilidade de utilidade, por exemplo, pode permitir que a empresa de energia execute linhas pelo seu quintal. Você não pode bloquear esse acesso. Da mesma forma, facilidades privadas para entradas compartilhadas, drenagem ou visualizações podem limitar o que você pode construir ou alterar. As restrições de zoneamento, as regras históricas do distrito e [FLT: 0]] os covenants, condições e restrições (CC&Rs)[[FLT: 1]] de uma associação de proprietários anteriores também podem limitar os seus direitos de propriedade. Sempre reveja o mapa, a plataforma e quaisquer CC&Rs gravados antes de fechar.

Os dois principais tipos de encerramento: Judiciário vs. Não Judiciário

O tipo de encerramento diretamente impacta os direitos de propriedade que sobrevivem. Em uma hipoteca judicial, o credor processa uma ação judicial, o tribunal supervisiona a venda, eo xerife ou funcionário do tribunal realiza o leilão. Este processo normalmente extingui todas as mentiras júnior e fornece um título relativamente limpo – muitas vezes referido como uma “ação do xerife” com fortes proteções para o comprador.

Em um encerramento não judicial (também chamado de “poder de venda” encerramento), o credor segue um processo autorizado pelo Estado sem envolvimento judicial. A escritura dada no leilão é uma “fatura do trustee.” Embora estes leilões são mais rápidos, o título é muitas vezes menos certo. Muitos estados defendem que as vendas não judiciais não cortar todas as mentiras júnior ou certas reivindicações legais. Por exemplo, a execução extrajudicial da Califórnia não extinguir as mentiras fiscais, as mentiras HOA, ou as mentiras fiscais federais. Isto significa que você pode tomar título sujeito a essas dívidas pendentes.

Antes de licitar, descubra qual processo é usado em seu estado. Se você estiver comprando em um estado não judicial, você pode precisar de seguro de título adicional ou uma ação título silenciosa para limpar o título.

Considerações importantes ao comprar

Antes de comprar uma casa hipotecada, é crucial conduzir uma busca de título completa. Este processo descobre quaisquer garantias, reivindicações ou restrições existentes que possam afetar seus direitos de propriedade. Consultoria com um advogado imobiliário também pode ajudar a esclarecer seus direitos e responsabilidades.

Título Pesquisa e Título Seguro

Uma pesquisa de título examina os registros públicos para rastrear a cadeia de propriedade da propriedade e identificar quaisquer reclamações pendentes. A maioria dos credores requer uma pesquisa de título e seguro de título para proteger seu investimento. Mas se você estiver pagando dinheiro, você pode ser tentado a pular esta etapa. Não. Seguro de título protege você contra defeitos ocultos - documentos falsificados, herdeiros não revelados, erros de gravação, e às vezes até mesmo mentiras não descobertas. O custo é um prêmio de uma vez, e pode poupar dezenas de milhares de dólares mais tarde. Porque propriedades de encerramento muitas vezes têm títulos nublados, seguro de título é especialmente importante aqui. Algumas empresas de título podem recusar a garantir uma compra de encerramento até que um processo de título silencioso seja arquivado. Saiba isso de antemão.

Períodos de Redenção: Um Direito Único de Propriedade

Muitos estados concedem ao antigo proprietário um direito estatutário de redenção – um período após a venda de hipoteca durante o qual eles podem recuperar a propriedade pagando o valor da oferta vencedora mais juros e taxas. Este período pode variar de alguns meses a um ano ou mais. Durante o período de redenção, seus direitos de propriedade não são absolutos. Você pode não ser capaz de tomar posse, fazer alterações importantes, ou despejar o proprietário anterior. Em estados como Iowa e Minnesota, períodos de redenção são longos. No Texas, eles são curtos ou inexistentes. Sempre verifique as leis de redenção do seu estado antes de tomar qualquer ação sobre a propriedade.

Direitos de Posse e de Despejo

Ganhar um leilão não lhe dá automaticamente as chaves. O proprietário anterior ou qualquer inquilino ainda pode estar dentro. Em muitos estados, você não pode simplesmente alterar as fechaduras ou desligar utilitários. Você deve seguir procedimentos formais de despejo. Em encerramentos judiciais, a venda muitas vezes inclui uma ordem de posse, tornando o despejo mais simples. Em encerramentos não judiciais, você pode precisar de apresentar um processo de detento ilegal separado. Isto pode levar semanas ou meses. Esteja preparado para o custo e atraso.

Se a propriedade for ocupada por um inquilino, lembre-se das proteções PTFA. Forneça aviso adequado e, se necessário, documentos de despejo legal. Nunca recorra ao despejo de auto-ajuda; é ilegal em todos os estados e pode expô-lo a penas significativas.

HOA Liens e Super Liens

Em muitos estados, associações de proprietários de casas têm um “super garantia” que sobrevive à hipoteca. Isto significa que o HOA pode coletar avaliações não pagas do novo proprietário, mesmo que as avaliações foram realizadas antes do encerramento. O montante pode variar de algumas centenas a muitos milhares de dólares. Alguns estados limitam o super garantia a um número específico de meses de avaliações (por exemplo, seis meses na Califórnia). Mas outros permitem o montante total. Verifique sempre registros HOA antes de fechar, e potenciais dívidas HOA fator em seu preço de compra.

Passos para proteger seus direitos de propriedade

Conhecer os riscos é o primeiro passo. Tomar ações concretas é o segundo. Siga estes passos para salvaguardar sua propriedade.

1. Ordem um relatório preliminar de título antes da licitação. Este relatório listará quaisquer garantias, facilidades e restrições registradas. Se o relatório mostrar uma nuvem, você pode decidir se ainda vai licitar ou passar.
2. Reveja cuidadosamente os documentos de venda de encerramento. Procure quaisquer disposições sobre direitos de resgate, direitos de ocupação ou procedimentos pós-venda.
3. Verifique se os inquilinos ou ocupantes estão presentes. Caminhe pela propriedade (se possível) e verifique se há sinais de ocupação. Se os inquilinos estiverem presentes, determine os termos de seu arrendamento e seu status protegido sob a lei PTFA e estadual.
4. Investigar as dívidas da HOA e a exposição à super garantia. Contacte directamente a HOA ou a empresa gestora. Peça uma declaração de avaliações não pagas e quaisquer multas pendentes.
5. Consultar um advogado imobiliário. Compras de hipoteca não são transações imobiliárias padrão. Um advogado experiente em seu processo de hipoteca local pode identificar riscos que você pode perder.
6. Obtenha o seguro de título do proprietário. Mesmo que você pague em dinheiro, o prémio único proporciona proteção de longo prazo contra defeitos de título que surgem mais tarde.
7. Planeje para a ação de título após compra silenciosa se necessário. Em alguns estados ou situações, um processo de título silencioso é a única maneira de limpar todas as nuvens restantes no título. Fator o custo – tipicamente $2.000 a $5.000 – em seu orçamento.