Descobrir que o seu financiamento caiu pouco antes de fechar é uma experiência de quebra de intestinos para qualquer homebuyer. Você já investiu tempo, emoção e dinheiro em inspeções, avaliações e depósitos sérios. Embora a situação pareça crítica, não é sem esperança. Agindo rapidamente com um plano claro ainda pode salvar a transação e proteger seus interesses financeiros. Abaixo estão os passos concretos que você precisa tomar imediatamente se sua aprovação hipoteca desmorona dias antes da mesa de encerramento.

Avaliar a situação com precisão

Antes de entrar em pânico, reúna os fatos. Entre em contato com o seu agente de empréstimo e peça uma explicação detalhada da negação. As causas comuns incluem uma queda na sua pontuação de crédito, dívida não divulgada descoberta durante a subscrição final, uma avaliação que vem abaixo do preço de compra, ou o credor que perde um documento necessário. Peça uma carta de negação escrita especificando a razão sob regulamentos federais – o credor deve fornecer isso sob a Lei de Oportunidade de Crédito Igual. Compreender a causa exata é o primeiro passo para encontrar uma correção.

Retire o seu próprio relatório de crédito dos três principais escritórios (Equifax, Experian, TransUnion) em AnualCreditReport.com para verificar se não há erros. Se um pagamento atrasado ou um novo inquérito arrastou sua pontuação para baixo, você pode ser capaz de disputar imprecisões rapidamente usando o processo de disputa on-line. Da mesma forma, se a questão é documentação de renda, veja se você pode fornecer provas adicionais, como recibos de pagamento ano-a-data, declarações de impostos assinados, ou cartas de bônus. Para os mutuários autônomos, uma declaração de lucro e perda preparada pela CPA pode às vezes satisfazer o sub-redator. Documente todas as comunicações e mantenha uma linha temporal de datas e nomes.

Comunique - se imediatamente com seu agente imobiliário

Seu agente imobiliário é seu quarterback nesta crise. Notifique-os no momento em que você ouvir as más notícias. Eles provavelmente lidaram com surpresas de financiamento antes e podem guiá-lo em próximos passos. O agente também pode chegar ao agente do vendedor para explicar a situação de forma transparente. Os vendedores são mais propensos a conceder uma extensão se eles entendem que você está trabalhando ativamente em uma solução em vez de abandonar o negócio.

Peça ao seu agente para redigir uma adenda solicitando uma prorrogação da data de encerramento — normalmente 7 a 14 dias é uma pergunta razoável. Você também pode precisar ajustar a data de contingência do empréstimo se já tiver expirado. Esteja preparado para negociar; por exemplo, você pode concordar em liberar uma pequena parte do seu dinheiro sério como uma demonstração de boa fé. Um script para o seu agente pode ser: “Meu financiamento do comprador caiu devido a um problema de última hora de subscrição, mas eles já se candidataram com outro emprestador e esperar pré-aprovação dentro de 48 horas. Pedimos uma prorrogação de 10 dias e estamos dispostos a aumentar o depósito sério em $1,000 não reembolsáveis para mostrar compromisso.”

Reveja sua cláusula de contingência de empréstimo

A maioria dos contratos de compra incluem uma contingência de financiamento que protege o seu depósito sério se o seu empréstimo falhar. Reveja essa cláusula cuidadosamente com o seu agente ou advogado. Pode conter prazos específicos para notificar o vendedor e por quanto tempo você tem que curar a contingência. Se você ainda está dentro do período de contingência, você tem alavancagem para ir embora com o seu depósito intacto, se você escolher. Faltando o prazo de notificação pode perder essa proteção, então aja rápido.

Se a contingência tiver expirado, você pode estar em uma posição mais difícil — mas não sem esperança. Alguns vendedores ainda trabalharão com você em vez de relistar a propriedade. Se você pode provar que está procurando ativamente financiamento alternativo, muitos vendedores concordarão com uma pequena extensão em vez de começar de novo. Em alguns estados, uma cláusula de “tempo é essencial” pode se aplicar, o que significa que todos os dias conta. Seu agente pode ajudá-lo a negociar uma alteração de contrato especificando os novos prazos e concessões.

Explore opções de financiamento alternativas

Não assuma que uma negação significa que você não pode obter uma hipoteca em tudo. Diferentes credores têm apetites diferentes para o risco e diferentes produtos de empréstimo. Aqui estão as alternativas mais viáveis:

  • Aplicar-se imediatamente a outro credor. Muitos credores online e cooperativas de crédito locais podem processar uma aplicação em dias. Se a sua emissão de crédito for menor, outro credor pode aprovar-lhe usando a mesma documentação. Peça uma “pré-aprovação rápida” e prepare-se para fornecer recibos de pagamento atualizados e extratos bancários. Alguns credores são especializados em arquivos “de segunda aparência” rejeitados por outros.
  • ]Mudar de programas de empréstimo. Se você estava usando um empréstimo convencional, considere um empréstimo FHA (que permite menores pontuações de crédito, muitas vezes tão baixo quanto 580) ou um empréstimo VA (para veteranos elegíveis e membros de serviço) que não tem necessidade de entrada de pagamento. USDA empréstimos são outra opção para propriedades rurais e oferecem zero entrada de pagamento para compradores qualificados. Cada programa tem diferentes limites de dívida-rendimento e requisitos de seguro hipotecário.
  • Use um emprestador de carteira. Estes bancos mantêm empréstimos em seus livros e têm mais flexibilidade para aprovar os mutuários que não se encaixam nas diretrizes padrão. Eles podem oferecer opções de taxa de juros ou ajustável que ainda atendem às suas necessidades. Credores de carteira muitas vezes cobram taxas mais altas, mas podem fechar rapidamente porque eles não estão vinculados por Fannie Mae ou Freddie Mac sobreposições.
  • Obter um co-signatário. Adicionar um co-empréstimo qualificado com crédito forte e renda pode fazer o negócio funcionar. Este pode ser um pai, parente ou amigo próximo que está disposto a assinar a hipoteca. Esteja ciente: um co-signatário é igualmente responsável pela dívida e seu crédito será impactado. A maioria dos credores permite co-signatários em empréstimos convencionais e alguns programas governamentais.

Agir rápido. A pré-aprovação de hipotecas pode às vezes ser concluída dentro de 24 horas. O Consumer Financial Protection Bureau fornece uma visão geral útil da linha do tempo de origem para que você saiba o que esperar. Se você precisar de um programa especializado, um corretor de hipotecas pode comprar vários credores simultaneamente.

Negociar uma solução com o vendedor

Se o vendedor está ansioso para fechar, eles podem estar dispostos a fornecer algumas concessões para manter o negócio vivo. Considere estes pontos de negociação:

  • Financiamento de vendas. Pergunte ao vendedor se eles estão dispostos a realizar uma segunda hipoteca ou até mesmo fornecer financiamento de vendedor completo. Isto pode ignorar os requisitos tradicionais de credores. É mais comum com os vendedores que possuem a propriedade livre e clara. O vendedor poderia levar uma nota a uma taxa de juros razoável para um curto prazo (por exemplo, 5 anos), dando-lhe tempo para refinanciar. Tenha o seu agente ou um advogado redigir uma simples nota promissória e ato de confiança.
  • Redução de preço. Se a avaliação foi baixa, o vendedor pode concordar em baixar o preço de compra para corresponder ao valor avaliado, o que permite que você mude para um empréstimo diferente com uma menor relação empréstimo-valor. Em alternativa, se a avaliação veio em alta, mas seu empréstimo caiu por outra razão, uma redução de preço pode ajudá-lo a se qualificar sob uma taxa de dívida-rendimento mais rigorosa.
  • Contribuição para custos de fechamento.Conseguir que o vendedor pague uma maior parcela dos custos de fechamento pode liberar dinheiro para o seu pagamento inicial ou reservas.Muitos contratos padrão já permitem fechar créditos de custos até uma certa porcentagem (por exemplo, 3% para empréstimos convencionais, 6% para FHA).
  • Extensão com um depósito não reembolsável. Oferecer uma parte não reembolsável do seu dinheiro sério (por exemplo, 5.000 dólares) como garantia enquanto você garante novo financiamento. Isto mostra ao vendedor que você é sério e compensa-os pelo atraso. Você também pode concordar com um preço de compra mais elevado em troca da extensão.

Para mais informações sobre o financiamento do vendedor, reveja as orientações da Investopedia sobre o financiamento do vendedor para compreender as implicações jurídicas e fiscais.

Considere Planos de backup além de uma hipoteca tradicional

Quando o empréstimo convencional deixar de ser uma opção, o financiamento criativo pode colmatar o fosso:

  • Empréstimo pessoal ou linha de crédito. Se você só precisa de um pequeno montante para fechar (por exemplo, porque você estava com poucas reservas), um empréstimo pessoal de um banco ou até mesmo um empréstimo de 401 (k) pode fornecer os fundos. Esteja ciente de que os empréstimos pessoais têm taxas de juros mais altas, mas eles podem fechar rapidamente. Alguns credores permitem que você pegue emprestado até $50,000 de seu 401 (k) com um prazo de reembolso de 5 anos. Verifique com o administrador do seu plano para obter regras.
  • Fundos de doação da família. Muitos programas de empréstimo permitem um presente monetário de um parente. Se você pode obter uma carta confirmando que é um presente (não um empréstimo), você pode usar esses fundos para o pagamento inicial ou custos de fechamento. empréstimos FHA até mesmo permitir presentes de não-relativos. Certifique-se de que o doador fornece uma trilha de papel: extrato bancário mostrando os fundos e uma carta de presente assinada por ambas as partes.
  • Empréstimo da ponte ou empréstimo de dinheiro duro. Estes empréstimos de curto prazo, de juros elevados podem fornecer dinheiro para fechar enquanto você refinancia ou vender outra propriedade. Eles são caros, mas podem evitar perder a casa e seu depósito. Os credores de dinheiro duro se concentram no capital próprio da propriedade, em vez de seu crédito, para que eles possam financiar dentro de uma semana. No entanto, esperar taxas de 10-15% e pontos iniciais.
  • ] Opção de locação ou locação. Se você não conseguir obter financiamento agora, negocie um contrato de locação-compra com o vendedor. Você se muda como inquilino com uma opção de compra dentro de um período definido (normalmente 1-3 anos), dando-lhe tempo para reparar seu crédito ou acumular mais dinheiro. Uma parte de seu aluguel mensal pode ser creditada para o preço de compra futuro. Tenha um advogado imobiliário redigir o contrato para garantir que seus direitos de opção são protegidos.

Conheça seus direitos e alternativas

Dependendo da causa da negação, você pode ter recurso legal. Se você acredita que o credor discriminado contra você com base em raça, religião, gênero ou outra classe protegida, você pode apresentar uma queixa com o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD). A Fair Housing Act proíbe práticas discriminatórias de concessão de empréstimos.

Se a negação foi devido a informações incorretas em seu relatório de crédito, a Fair Credit Reporting Act lhe dá o direito de disputar erros. O departamento de crédito deve investigar no prazo de 30 dias. Se confirmarem o erro, você pode solicitar um relatório corrigido ser enviado ao credor. Você também pode ter o direito de processar por danos reais e honorários legais.

Pergunte também ao credor se ele tem um processo de reconsideração do valor (ROV) para uma avaliação disputada. Se as vendas comparáveis suportam um valor maior, você pode obter a avaliação aumentada sem começar do zero. Prepare uma lista de comps mais fortes com seu agente e submeta-a com uma carta de cobertura explicando por que os comps originais estavam desatualizados ou incorretos. Alguns credores exigem um pedido formal ROV dentro de 10 dias da avaliação.

Para mais detalhes sobre seus direitos legais durante o processo de compra em casa, consulte Guia de Nolo para recusas de empréstimo hipotecário para uma explicação passo a passo de suas opções.

Dê passos para evitar o financiamento de futuras transações

Enquanto navega pela crise atual, comece a implementar práticas que o protegerão da próxima vez:

  • Obter pré-subscrito em vez de apenas pré-qualificado. Um empréstimo pré-subscrito foi revisto por um subscritor real que verifica o seu rendimento, activos e crédito. Isto reduz a possibilidade de negação de última hora porque a subscrição acontece cedo. Muitos credores oferecem este serviço sem custo extra.
  • Mantenha sua estabilidade financeira. Não faça grandes compras, mude de emprego ou abra novas contas de crédito durante o processo de empréstimo. Mesmo pequenas mudanças, como comprar móveis em uma loja cartão de crédito pode descarrilar aprovação. Mantenha seus extratos bancários limpos; evite grandes depósitos de dinheiro que são difíceis de fonte.
  • Mantenha reservas extras. Ter pelo menos dois meses de pagamentos de hipoteca em poupança líquida após o fechamento. Esta almofada faz com que você um risco menor e pode absorver pequenas surpresas como um aumento do prémio de seguro. empréstimos FHA muitas vezes exigem reservas, e empréstimos convencionais podem precisar deles para LTV elevado ou propriedades de investimento.
  • Compare vários credores cedo. Aplicar em três credores durante a primeira semana. Mesmo que você só prosseguir com um, a concorrência lhe dá opções de retrocesso. Alguns credores oferecem “travagens de taxa” que protegem você se as taxas subirem; pergunte sobre bloqueios de taxa estendida (60-90 dias) para nova construção ou fechamentos complicados.
  • Reveja cuidadosamente o seu orçamento de empréstimo. Compare o seu Estimativo de Empréstimo com a Divulgação de encerramento. Quaisquer grandes alterações em taxas ou termos exigem que o credor rediscute. Se algo não estiver bem, faça perguntas antes de assinar.

Para um mergulho mais profundo no processo de compra em casa e como fortalecer o seu perfil financeiro, o programa da Fannie Mae HomeView oferece excelentes recursos. Além disso, a Associação Nacional de Realtors fornece um guia para evitar consequências financeiras que inclui dicas de profissionais experientes.

Aprenda com esta experiência

Cada desafio no imobiliário é um pagamento de mensalidade para sucessos futuros. Tome notas detalhadas sobre o que deu errado e como você corrigiu. Mantenha um arquivo com sua documentação, comunicações do credor e a resolução final. Compartilhe esta experiência com seu agente e aprenda os sinais de aviso que precederam a negação. Ao entender as causas raiz — seja um dip de pontuação de crédito, uma lacuna de avaliação ou uma pré-aprovação ruim — você estará muito melhor preparado para sua próxima transação.

O seu financiamento não precisa ser o fim da sua jornada de compra em casa. Com ações rápidas, soluções criativas e a equipe certa, você pode muitas vezes ainda fechar – e sair com lições valiosas para o futuro. Fique calmo, siga esses passos, e você encontrará um caminho para frente.