Quais são os custos de fechamento para propriedades de investimento?

Os custos de encerramento são a cobrança de taxas e despesas que devem ser pagas quando uma transação imobiliária é finalizada. Para propriedades de investimento – sejam elas de aluguel de família, unidades multifamiliares ou edifícios comerciais – esses custos vão além do preço de compra e representam um requisito de dinheiro inicial significativo. Falhar em prestar contas por eles pode transformar um retorno promissor em um cenário de fluxo de caixa negativo a partir do primeiro dia. Ao contrário de uma compra de residência primária, negócios de propriedade de investimento muitas vezes envolvem taxas mais elevadas, requisitos mais rigorosos do emprestador e serviços de terceiros mais complexos. Os componentes de custos de encerramento típicos incluem taxas de origem de empréstimos, taxas de avaliação e inspeção, seguro de título, taxas de compra de empresas, impostos de registro e transferência, impostos de imóveis pré-pagos e prêmios de seguro de proprietários. Para investidores, entender cada elemento é crítico para projetar com precisão o dinheiro total necessário para fechar e avaliar a verdadeira rentabilidade do negócio.

Por que os custos de fechamento são mais elevados para as propriedades de investimento?

Os credores classificam as propriedades de investimento como de maior risco do que as casas ocupadas pelos proprietários. Este prémio de risco aparece em várias áreas. As taxas de origem são frequentemente 0,5% a 1% mais elevadas, e o pagamento inicial necessário pode variar de 15% a 25% ou mais. Muitos credores também exigem que os investidores demonstrem reservas significativas em dinheiro — tipicamente seis a doze meses de pagamentos hipotecários — após o encerramento. Embora as reservas não estejam tecnicamente a fechar custos, eles devem estar disponíveis em ativos líquidos e são fatores no total de dinheiro necessário no encerramento. Taxas de terceiros, tais como avaliações e inspeções também podem ser mais caros para propriedades multi-unidades ou comerciais. Além disso, algumas taxas que os credores podem renunciar para residências primárias (taxas de aplicação, taxas de relatório de crédito ou pontos de desconto) são raramente negociáveis em empréstimos de investimento. O efeito líquido é que os custos de fechamento de uma propriedade de investimento muitas vezes são 1 a 2 pontos percentuais superiores aos de uma residência primária comparável.

Como os custos de fechamento de imóveis de investimento diferem de uma residência primária?

Embora a estrutura básica de taxas seja semelhante, a magnitude e a negociabilidade dos custos divergem acentuadamente. Para uma residência primária, um mutuário pode pagar 2% a 3% do preço de compra em custos de fechamento. Para uma propriedade de investimento, que varia muitas vezes sobe para 3% a 5%.

  • Taxas de origem de empréstimos: Normalmente 0,5% a 1% do montante do empréstimo para empréstimos ocupados pelo proprietário; para investimentos, 1% a 2% é comum.
  • Requisito de pagamento: As residências primárias podem exigir apenas 3% (FHA) ou 5% (convencional); as propriedades de investimento geralmente requerem pelo menos 15% e, muitas vezes, 20%-25%.
  • Reserva requisitos: Muito poucos empréstimos de residência primária requerem reservas pós-fechamento; a maioria dos empréstimos de investimento exigem.
  • Pontos de desconto: Os pontos para comprar a taxa são mais comumente cobrados e menos negociáveis em empréstimos de investimento.
  • Remissões de juros: Os credores raramente renunciam a originações, processamento ou subscritas para propriedades de investimento.
  • Avaliação e inspecção: Podem ser mais rigorosos e dispendiosos, especialmente para os activos multifamilares ou comerciais.

Compreender essas diferenças ajuda os investidores a evitar taxas surpresa e comparar as ofertas de empréstimo com precisão. Sempre peça uma estimativa de empréstimo de pelo menos três credores para ver como cada um trata o preço de propriedade de investimento.

Custos comuns de fechamento quebrados

Para planejar eficazmente, os investidores devem entender cada taxa que eles são susceptíveis de encontrar. Abaixo está um inventário detalhado agrupado por categoria.

Taxas de empréstimo

  • Taxa de origem do empréstimo: Cobre o custo do mutuante para processar e subscrever o empréstimo. Intervalo: 0,5%–2% do montante do empréstimo. Fim mais elevado para investimentos.
  • Taxa de aplicação: Uma taxa fixa ($300–$500] às vezes cobrada antecipadamente; pode ser reembolsado se o empréstimo for recusado.
  • Taxa de subscrição: Taxa de avaliação da credibilidade. Frequentemente $400–$800. Pode ser agrupado em origem.
  • Taxa de processamento: $200–$500 para a preparação de documentos e a entrada de dados.
  • Pontos de desconta:] Juros pré-pagos para baixar a taxa. Cada ponto é 1% do montante do empréstimo. Avaliar cuidadosamente o período de pausa.

Taxas de terceiros

  • Taxa de avaliação: $400–$800 para uma família única; $800–$2.000[ para uma unidade múltipla ou comercial. Determina o valor da propriedade para o mutuante.
  • Taxa de inspeção domiciliar: $300–$600. Opcional, mas fortemente recomendado. Pode incluir pragas separadas, telhado, escopo de esgoto, ou avaliações ambientais ($100–$500 cada ).
  • Pesquisa de títulos e seguros:] A apólice de seguro de título do Lender é obrigatória (custo baseado no montante do empréstimo). A apólice de título do proprietário é opcional, mas protege o comprador. Total $500–$2.000+ dependendo da localização e valor.
  • Taxa de liquidação ou taxa de liquidação: Cobrança da sociedade escriturada para facilitar a transação. Normalmente 1%–2% do preço de compra.
  • Taxas de registo: Pago ao município para registar a escritura e a hipoteca. $50–$300] por documento.
  • Transferência de impostos: Imposto pelo Estado ou governo local com base no preço de venda. Faixa: 0,1%–2%+ do preço. Varia amplamente (por exemplo, 0,1% no Colorado vs. mais de 2% em partes de Nova Iorque).
  • Taxa de inquérito: Se exigido por mutuante ou empresa-título, $300–$800].

Itens e Reservas Pré-pagos

  • Impostos prediais:] Taxa de imposto de encerramento para o final do ano fiscal. Pode ser vários milhares de dólares.
  • Seguro de habitação pré-pago: Prémio do primeiro ano frequentemente pago no encerramento. Custo depende do tipo de propriedade e cobertura.
  • Seguro hipotecário pré-pago (se aplicável): Alguns credores exigem PMI para empréstimos de investimento com menos de 20% de redução. Os prémios podem ser devidos no encerramento.
  • Fundamento da conta de risco: Os credores podem exigir 2-6 meses de impostos e seguros em garantia no encerramento.
  • Reservas de numerário: Não é um custo de encerramento, mas deve ser documentado. Tipicamente 6-12 meses de pagamentos de PITI detidos em contas líquidas.

Fatores que Influem nos Custos de Fechamento

A contagem final depende de várias variáveis-chave. Compreendendo-as ajuda os investidores a antecipar as despesas e comparar as ofertas de empréstimo:

  • Tipo de empréstimo: Empréstimos convencionais, carteira ou dinheiro duro têm estruturas de taxas diferentes. Empréstimos apoiados pelo governo (FHA, VA) raramente estão disponíveis para investimentos.
  • Tipo de propriedade: Propriedades multifamiliares e comerciais exigem avaliações mais extensas, avaliações ambientais e revisão legal.
  • Localização da propriedade: Impostos de transferência, taxas de registro e taxas de seguro podem variar de acordo com o estado, condado, e até mesmo a cidade. Por exemplo, custos de fechamento na Califórnia média de cerca de 1% do preço de compra, enquanto em Nova York eles podem exceder 4%.
  • Número de unidades: Os investimentos residenciais de 1-4 unidades têm horários de taxas padrão; 5+ unidades ou propriedades comerciais envolvem frequentemente empréstimos comerciais com custos mais elevados.
  • Estratégia de taxa de juro: Os pontos de desconto de pagamento aumentam os custos iniciais, mas diminuem os pagamentos mensais. Compare o valor actual líquido de ambas as opções.
  • Política de empréstimo: Alguns credores carregam taxas em uma taxa de “originação” plana; outros itemizam. Leia a estimativa de empréstimo com cuidado.

Intervalos de Custo Típicos

Em média, os custos de encerramento de imóveis de investimento são de 2% a 5% do preço de compra. Exemplos:

  • R$ 200.000: $ 4.000–$ 10.000
  • R$ 400.000: $ 8.000–$ 20.000
  • 600 mil dólares de propriedade: $12,000–$30.000
  • Propriedade de 1.000.000 de dólares: $20 mil–$50 mil

Estas faixas incluem taxas de empréstimo e taxas de terceiros. Propriedades em áreas de alta transferência de impostos ou com empréstimos comerciais complexos podem exceder 6%. Sempre obter uma estimativa detalhada de empréstimo de seu credor para obter um número específico de propriedade.

Estratégias para gerenciar e reduzir custos de fechamento

Embora alguns custos sejam fixos, os investidores podem usar várias táticas para reduzir o dinheiro total necessário no fechamento.

Comparar as estimativas de empréstimos

Solicitar estimativas de empréstimos de pelo menos três credores. Compare não apenas a taxa de juros, mas os encargos de origem totais, pontos e taxas de terceiros. Lentes on-line, cooperativas de crédito e bancos da comunidade local muitas vezes oferecem termos competitivos para propriedades de investimento.

Negociar Concessões de Vendedores

Em muitos mercados, os vendedores podem concordar em pagar uma parte dos custos de fechamento do comprador (uma “concessão de venda”). Para propriedades de investimento, os limites do credor são tipicamente até 3% do preço de compra. Isso pode reduzir o seu montante adiantado. Negociar isso no início do processo de oferta.

Tempo de seu encerramento

Fechando perto do fim do mês reduz juros pré-pagos. Além disso, fechar em um mês com obrigações de imposto de propriedade mais baixas pode reduzir o pagamento de imposto prorated. Considere o timing sazonal: contas de impostos são muitas vezes mais elevados em certos meses.

Utilizar um empréstimo sem custos

Alguns credores oferecem empréstimos onde o credor paga os custos de fechamento em troca de uma taxa de juros mais elevada. Isso é benéfico se você planeja manter a propriedade por um curto período (2-5 anos) e quer minimizar o dinheiro adiantado. Calcule o custo de longo prazo da taxa mais alta com uma análise de par.

Escolha o programa de empréstimo certo

Os empréstimos de carteira de bancos locais podem ter taxas de origem mais baixas do que os empréstimos convencionais. Empréstimos de dinheiro duro, enquanto mais caro, pode fechar mais rápido com menos taxas iniciais. Avaliar o custo total sobre o seu período de espera.

Serviços de alojamento

Alguns credores, empresas de título e agentes de garantia oferecem descontos se você usar suas afiliadas. Esteja ciente de potenciais conflitos de interesses, mas os preços empacotados podem economizar 10%–20% em taxas de terceiros. Sempre peça uma comparação com fornecedores independentes.

Evite inspeções desnecessárias

Você pode ser capaz de pular inspeções opcionais (por exemplo, séptica, bem, radon) para uma propriedade mais recente que tem relatórios recentes. No entanto, a devida diligência é crítica; uma pequena economia agora pode levar a enormes custos de reparação mais tarde. Pesar o risco com base na idade da propriedade e condições locais.

Implicações fiscais dos custos de encerramento

Os custos de fechamento têm tratamentos fiscais diferentes, e compreendê-los pode melhorar o retorno pós-imposto do seu investimento. Mantenha registros detalhados de cada taxa paga no encerramento.

  • Dedutível no ano de compra: Pontos pagos para baixar a taxa de juro (se cumprirem os testes IRS para propriedade de investimento), impostos sobre imóveis pré-pagos (partes pro rata) e prémios de seguro hipotecário (sujeito a saídas progressivas). Ver IRS Publicação 527[] para mais pormenores.
  • Capitalizado e depreciado: A maioria dos custos de fechamento – seguro de título, taxas de registro, taxas de avaliação, honorários legais, impostos de transferência – são adicionados à base de custos do imóvel. Para imóveis residenciais, você deprecia a base mais de 27,5 anos; para comerciais, mais de 39 anos (linha direta). Isso gera uma dedução anual que pode compensar renda de aluguel.
  • Amortizado sobre o prazo de empréstimo: Taxas de origem de empréstimo que não são pontos devem ser amortizados ao longo da vida do empréstimo. Para uma hipoteca de 30 anos, você deduzir 1/30 da taxa a cada ano.
  • Não dedutível ou depreciado: As taxas para serviços específicos do empréstimo (como um relatório de crédito ou taxa de avaliação) que não são capitalizados são simplesmente parte do custo do empréstimo e são amortizadas. Consulte sempre um profissional de imposto ou consulte IRS Table 704] para a sua situação específica.

Ao capitalizar os custos elegíveis, você aumenta sua base depreciable e reduz seu rendimento tributável a cada ano. Esta é uma estratégia fiscal de longo prazo poderosa para os investidores imobiliários.

O processo de encerramento e seus direitos

A lei federal exige que os credores forneçam uma Estimativa de Empréstimo no prazo de três dias úteis após receber a sua candidatura e uma Divulgação de encerramento] pelo menos três dias úteis antes de fechar. Estes documentos discriminam todos os custos, mostram quaisquer alterações da estimativa inicial e incluem o valor total do empréstimo e do APR. Como investidor, você tem o direito de:

  • Taxas de pergunta: Se uma taxa parecer excessiva ou não autorizada, peça uma explicação. Os credores devem fornecer uma justificação de boa fé.
  • Pedir uma divulgação de encerramento corrigida: Se o APR tiver aumentado ou um prazo de empréstimo alterado, você tem direito a um novo período de revisão de três dias.
  • Afastar-se: Até que você assine os documentos finais, você não é obrigado a fechar. Reveja a Divulgação de encerramento lado a lado com a Estimativa de Empréstimo. Para mais detalhes, consulte o guia do Departamento de Proteção Financeira do Consumidor para custos de encerramento.

Impacto do encerramento dos custos nas devoluções de investimento

Os custos de fechamento afetam diretamente o retorno de caixa em dinheiro e a rentabilidade global do investimento. Por exemplo, se você comprar uma propriedade de aluguel de $200.000 com um pagamento de 20% ($40.000) e custos de fechamento de $8.000, seu dinheiro total investido é de $48.000. Se a propriedade rende $12.000 por ano, seu retorno de caixa em dinheiro é de 25% ($12,000/$48.000). Mas se os custos de fechamento foram de $12.000, o investimento total torna-se $52.000 e o retorno cai para 23%. Pequenas diferenças importam. Use uma planilha para modelar como os custos de fechamento afetam métricas como IRR, valor atual líquido e acúmulo de capital. Sempre fator no custo de fechamento ao calcular sua oferta máxima admissível (MAO) para garantir que o negócio atenda aos seus limiares de retorno.

Considerações Especiais para Diferentes Tipos de Propriedade

Alugueis para Família Única

Estas são as compras de investimento mais simples. Taxas alinhadas com empréstimos de residência primária, mas com taxas de origem mais elevadas e reservas obrigatórias. Avaliações e inspeções são geralmente padrão. Esperar custos de fechamento de 3%-4% do preço de compra.

Propriedades multifamilares (2-4 unidades)

Os credores tratam 2-4 propriedades ocupadas por unidades de forma ligeiramente diferente – você pode obter um empréstimo FHA para até 4 unidades se você viver em uma - mas empréstimos multifamiliares de investimento puros exigem 15% a 25% de redução. As avaliações são mais complexas e custam 600 a 1.200. Inspeções muitas vezes incluem relatórios separados para unidades, áreas comuns e sistemas de construção.

Propriedades comerciais (5+ Unidades ou Não Residencial)

Os empréstimos comerciais têm estruturas de taxas totalmente diferentes. As taxas de origem são comumente 1%–2% do montante do empréstimo. Avaliações ambientais (Fase I) são obrigatórias e custam US$2.000–$5.000. As taxas legais para revisão de documentos podem exceder US$2.000. As avaliações são de US$2.000–$10.000. Os custos de fechamento muitas vezes atingem 4%–7%. Trabalhe com um corretor de hipoteca comercial experiente em sua classe de ativos.

Propriedades de Correção e Retalho

Financiamentos de curto prazo de credores de dinheiro duro ou investidores privados geralmente envolvem taxas iniciais mais elevadas (2-5 pontos) e penalidades de pré-pagamento curto. Os custos de fechamento podem incluir pontos, originação, avaliação e taxas legais. Credores de dinheiro duro geralmente exigem 20%-30% de redução. Como o período de espera é curto, taxas elevadas têm um impacto desproporcional no lucro. Use estimativas conservadoras e sempre incluem custos de estratégia de saída (por exemplo, comissões de venda) em sua análise de negócio.

Variações regionais e taxas incomuns

Os custos de fechamento podem variar drasticamente de acordo com a localização.

  • Nova Iorque: Impostos de transferência (cidade e estado) pode exceder 2,5% do preço de venda. Imposto de mansão para imóveis mais de US $ 1 milhão acrescenta 1%.
  • Califórnia:] As taxas de escrow são frequentemente partilhadas entre comprador e vendedor; os prémios de seguro de título são elevados. Os impostos de transferência variam por município.
  • Texas: As taxas de seguro de títulos são reguladas e incluem um desconto de emissão simultâneo.
  • Flórida: Os impostos de selo documental e o imposto intangível aplicam-se às hipotecas.As taxas de registo são superiores às de muitos estados.

Além disso, algumas jurisdições cobram taxas incomuns, tais como taxas de impacto municipal, taxas de preservação históricas, ou sobretaxas de habitação acessíveis. Pergunte ao seu agente imobiliário ou empresa de títulos para um calendário de taxas locais antes de fazer uma oferta.

Considerações Finais

Os custos de fechamento são uma parte inevitável da compra de uma propriedade de investimento, mas eles não precisam ser um obstáculo para o investimento rentável. Ao entender as taxas típicas, fazer compras agressivamente entre os credores, negociar concessões de vendedor e alavancar benefícios fiscais, você pode minimizar o dinheiro exigido no fechamento e preservar seu capital para outros investimentos. Sempre peça uma estimativa de empréstimo e encerramento Divulgação, rever cada item de linha, e consultar com profissionais de imóveis especializados em transações de investimento. Para mais leitura, explorar Investopedia’s visão geral dos custos de fechamento] e o Freddie Mac guia para fechar custos. Com planejamento minucioso, você pode garantir que os custos de fechamento melhoram – não erode – seus retornos de longo prazo.