Entender as facilidades na lei de propriedade

As facilidades representam um aspecto fundamental, mas muitas vezes mal compreendido dos direitos de propriedade. Funcionam como um mecanismo legal que permite que uma parte use uma parcela da terra de outra pessoa para um propósito específico e definido, sem transferir a propriedade. Este acordo é fundamental para facilitar a infraestrutura, resolver problemas de acesso sem litoral e permitir recursos compartilhados. Se você é proprietário de uma casa, um desenvolvedor de propriedade comercial ou um comprador em potencial, uma compreensão completa de facilidades é essencial para proteger seus interesses e evitar disputas legais caras.

Uma facilidade não é uma locação ou uma licença; é um interesse imobiliário que normalmente funciona com o terreno, o que significa que vincula os futuros proprietários das propriedades beneficiadas e oneradas. A parte que beneficia da facilidade é conhecida como propriedade dominante , enquanto a parte cujo terreno está sujeito à facilidade é a propriedade . Por exemplo, se a propriedade A tem uma entrada que atravessa a propriedade B para chegar a uma estrada pública, a propriedade A é a propriedade dominante e a propriedade B é a propriedade servida. Esta relação é permanente, a menos que formalmente terminada, tornando crucial para compreender antes de comprar ou desenvolver imóveis.

O quadro jurídico que regula as facilidades varia de acordo com a jurisdição, mas os princípios fundamentais são consistentes em todos os Estados Unidos e em muitos países de direito comum. Para obter informações de base, consulte o Cornell Legal Information Institute's overview of facilidades.

Tipos de facilidades e suas características únicas

As facilidades são classificadas com base na forma como são criadas, que se beneficiam delas, e seu propósito. Cada tipo carrega implicações legais e métodos distintos de execução.

Facilidades do Aparente

Uma facilidade do applicant é anexada a uma parcela específica de terreno e beneficia essa parcela diretamente. Envolve sempre pelo menos duas propriedades: a propriedade dominante (a que recebe o benefício) e a propriedade servífica (a que carrega o fardo). Quando a propriedade dominante é vendida, a facilidade transfere automaticamente para o novo proprietário porque funciona com a terra. Exemplos comuns incluem o direito de caminho para calçadas, caminhos compartilhados e valas de drenagem.

Por exemplo, se uma propriedade sem litoral obtém um direito de passagem através do lote de um vizinho, que fica com a propriedade sem litoral mesmo depois de mudar de mãos. O proprietário do imóvel servil não pode bloquear ou interferir de forma irracional com a facilidade, desde que o uso permanece no âmbito da bolsa original.

Facilidades em bruto

Um aquecimento em bruto] beneficia uma pessoa ou entidade específica em vez de um pedaço de terra. O exemplo mais difundido é o desmanchamento de utilidade: uma empresa de energia detém o direito de percorrer linhas em propriedade privada, mas esse direito é pessoal para a empresa, não ligado a qualquer terra vizinha. Em facilidades brutas são frequentemente comerciais e são atribuíveis, salvo indicação em contrário. São cruciais para infra-estrutura como redes de água, cabos de fibra óptica e gasodutos.

Uma distinção fundamental é que, em facilidades brutas não envolvem uma propriedade dominante. A propriedade serviente carrega o fardo, e o titular da facilidade (muitas vezes uma corporação ou entidade governamental) pode fazer valer o direito enquanto permanecer dentro dos termos originais. Para mais informações sobre as nuances, veja os recursos da Associação de Advogados Americana sobre direito de propriedade .

Facilidades prescritivas

A facilidade prescritiva surge através de uso contínuo, contínuo e hostil de terras de outra pessoa, sem a permissão do proprietário, o que é semelhante à posse adversa, mas não transfere propriedade; só concede o direito de usar as terras para uma finalidade específica. O período de uso requerido varia por estado, tipicamente variando de cinco a vinte anos. O uso deve ser sem o consentimento do proprietário e tão óbvio que um proprietário razoável teria notado.

Por exemplo, se uma pessoa usar um atalho no campo de um vizinho todos os dias durante dez anos, e o vizinho nunca se opor ou conceder permissão, essa pessoa pode adquirir uma facilidade prescritiva para continuar a usar o caminho. No entanto, se o proprietário de terras explicitamente permitir o uso, a reivindicação de prescrição é derrotada. Este tipo de facilidade é frequentemente contestada em tribunal e requer evidência clara da duração e natureza do uso.

Facilidades por Necessidade

As facilidades por necessidade são criadas por lei quando uma propriedade é sem terra e não tem acesso a uma estrada pública. A lei implica que o proprietário da parcela sem terra tem o direito de atravessar a propriedade vizinha para chegar à sua própria terra, porque sem esse acesso a propriedade seria essencialmente inutilizável. Esta facilidade não é criada por acordo, mas é imposta por um tribunal quando existem certas condições: as propriedades devem ter sido em propriedade comum no passado, e a condição de terra bloqueada deve ser o resultado dessa transferência anterior.

Por exemplo, se o proprietário de um grande setor vende a metade traseira para um comprador, mas não concede um direito de passagem, o comprador pode procurar uma facilidade por necessidade através da parcela dianteira retida do vendedor. O tribunal vai determinar a rota mais razoável, geralmente uma que minimiza o fardo sobre a propriedade serviente. Este tipo de facilidade termina se o acesso alternativo ficar disponível.

Facilidades Expressas e Implicadas

Além das amplas categorias acima, os facilidades também podem ser distinguidas por como são criadas. Um expressa facilidade é criado por um documento escrito, como uma escritura ou contrato, e é o método mais formal e seguro. Uma facilidade aplicada surge das circunstâncias existentes ou uso prévio, como quando um proprietário de propriedade tem usado há muito tempo uma entrada de mão que era originalmente parte de uma parcela maior (amenecimento por uso prévio). Estas facilidades implícitas são menos comuns e muitas vezes exigem litígio para aplicar.

Como obter legalmente um alívio

A obtenção de uma facilidade requer medidas legais cuidadosas para garantir que o direito seja válido, executório e claramente documentado.O método escolhido depende da relação entre as partes e as circunstâncias específicas.

1. Negociação e Acordo Escrito

O método mais simples e comum é negociar com o proprietário do imóvel serviente e assinar um acordo de facilidade escrita. Este documento deve descrever claramente a localização e dimensões da área de facilidade, os usos permitidos (por exemplo, o tráfego de pé, veículos, utilitários), a duração (perpétuo ou prazo), quaisquer obrigações de manutenção, e se a facilidade é exclusiva ou compartilhada. Ambas as partes devem ter um advogado independente para rever os termos. Uma vez assinado, o acordo deve ser registrado nos registros de terras do condado onde a propriedade está localizada para fornecer aviso construtivo para os futuros compradores. O registro protege os direitos do detentor da facilidade e impede o proprietário do imóvel serviente de reivindicar ignorância posteriormente.

2. Incluindo os direitos de facilidade em uma ação

Ao transferir a propriedade através de uma escritura, o concededor pode incluir uma facilidade como parte do transporte. Por exemplo, se um desenvolvedor dividir uma grande área em lotes, a escritura para cada lote pode conceder uma facilidade compartilhada para uma entrada comum ou corredor de utilidade. Este método garante que a facilidade é criada simultaneamente com a transferência de propriedade e é devidamente gravada. A escritura deve ser específica sobre a localização e finalidade da facilidade, e deve ser executada com todas as formalidades necessárias (assinaturas, notação, testemunhas, quando necessário).

3. Adquirir através da prescrição

Para adquirir uma facilidade por prescrição, o requerente deve demonstrar que o uso da propriedade foi real, aberto, notório, contínuo, exclusivo (ou compartilhado com o proprietário), e hostil (sem a permissão do proprietário) para o período legal. Este processo não requer um acordo escrito ou ordem judicial inicialmente, mas provar a facilidade mais tarde muitas vezes envolve a apresentação de uma ação título silencioso ou um processo de julgamento declaratório. Como a prescrição pode ser contenciosa, é aconselhável documentar o uso com fotografias, testemunho de testemunhas e registros de quaisquer tentativas de obter permissão. Note que muitos estados têm leis que proíbem a aquisição de facilidades prescritivas contra terras públicas ou utilidades.

4. Obtendo uma facilidade ordenada pelo tribunal pela necessidade

Quando uma propriedade é encravada e não existe acesso alternativo, o proprietário pode solicitar a um tribunal para estabelecer uma facilidade por necessidade. O peticionário deve provar que as propriedades foram mantidas uma vez sob propriedade comum e que a condição encravada foi criada por uma transferência que deixou a parcela sem acesso. O tribunal irá então designar uma rota através da propriedade servil, tipicamente a mais viável e menos intrusiva. Em algumas jurisdições, o tribunal pode exigir que o proprietário dominante do imóvel pague uma compensação ao proprietário do imóvel servil para o uso. Este remédio é discricionário e não pode ser usado se o proprietário de terras criou negligenciosamente a situação encravada.

5. Condenação ou Domínio Eminente

Entidades governamentais e certos serviços públicos podem adquirir facilidades através de domínio eminente, também conhecido como condenação. Este processo permite ao governo tomar um interesse imobiliário para uso público, como a construção de uma estrada, gasoduto, ou linha de energia, desde que apenas compensação é paga ao proprietário de terras. Embora os partidos privados geralmente não podem usar domínio eminente, muitos estados permitem empresas de utilidade com interesse público para exercer esse poder. Obtenção de uma facilidade por condenação é um processo legal que requer estrita adesão aos procedimentos legais, incluindo notificação, avaliação e direito a uma audiência.

Considerações Legais e Melhores Práticas para os Portadores de Facilidade

Criar ou manter uma facilidade acarreta responsabilidades legais e riscos significativos. A atenção adequada aos detalhes pode prevenir disputas e garantir que a facilidade serve ao seu propósito pretendido.

Redação de um alívio claro e aplicável

O passo mais importante é ter a facilidade documentada por escrito com termos inequívocos. A linguagem vaga, como "para acesso", pode levar a divergências sobre se o direito se estende a caminhões pesados, pedestres ou uso recreativo. O documento deve incluir uma descrição legal da área de facilidade, tais como os metes e limites ou uma referência a um mapa de plat gravado. Deve também especificar o âmbito de uso, quaisquer restrições (por exemplo, sem estacionamento, sem armazenamento noturno), responsabilidades de manutenção (muitas vezes compartilhadas por ambas as partes), e o direito de atribuir ou transferir a facilidade. Engajar um advogado imobiliário com experiência em lei de facilidade não é opcional; é essencial.

Gravando o Facilidade

Gravar a facilidade com o gravador de ações do condado fornece aviso público do interesse. Isto impede que os futuros compradores da propriedade serviente de afirmar que eles não estavam cientes da facilidade. A facilidade não registrada ainda pode ser aplicável entre as partes originais, mas eles correm o risco de ser extinto se a propriedade serviente é vendido a um comprador de boa fé que não tem aviso real. A gravação também estabelece a prioridade da facilidade em relação a outras garantias ou interesses sobre a propriedade. Por exemplo, uma facilidade registrada é geralmente superior a uma hipoteca mais tarde-gravada, embora haja exceções.

Evitar o uso excessivo ou abuso

O titular de uma facilidade deve usá-la apenas para o propósito concedido. Expandir o uso para além do escopo original, como usar um caminho pedestre para veículos, ou subdividir a propriedade dominante e tentar usar a mesma facilidade para múltiplos lotes, pode constituir um excesso ou abuso. O proprietário do imóvel serviente pode processar por invasão ou procurar uma injunção. Para evitar isso, qualquer mudança de circunstâncias deve ser discutida com o proprietário do serviço e, se necessário, formalizada através de um acordo de modificação registrado nos registros de terras.

Obrigações de manutenção e reparação

Salvo acordo em contrário, o proprietário dominante é geralmente responsável por manter a área de facilidade, incluindo a reparação de superfícies, limpeza de obstruções, e garantir a drenagem. O proprietário do imóvel servil não deve interferir com a facilidade ou tomar ações que tornariam seu uso excessivamente difícil. No entanto, o proprietário servil pode realizar melhorias em seus bens que não prejudicam materialmente a facilidade. Para facilidades compartilhadas, um acordo de manutenção escrito especificando a partilha de custos pode evitar conflitos futuros. É sábio incluir uma cláusula que aloque seguro e responsabilidade por lesões que ocorram na área de facilidade.

Rescisão das facilidades

As facilidades podem terminar de várias maneiras. O mais comum é por liberação expressa: o proprietário dominante assina um documento renunciando a facilidade, que é então gravado. Uma facilidade também pode terminar por fusão se tanto os bens dominantes e servíveis estão sob a mesma propriedade. Outros métodos de terminação incluem abandono (não-uso combinado com intenção de abandonar), expiração do termo indicado, ou destruição da propriedade servíente. As facilidades prescritivas podem ser perdidas se o titular da facilidade não as usar para o período legal. Compreender essas possibilidades ajuda os proprietários de propriedade a planejar para o futuro.

Disputas comuns sobre os alívios e como resolvê - los

Disputas de facilidade surgem frequentemente entre vizinhos ou entre proprietários de terras e empresas de serviços públicos. Medidas proativas e remédios legais estão disponíveis para resolver conflitos.

Disputas sobre o escopo de uso

A disputa mais comum ocorre quando o proprietário da propriedade serviente alega que a propriedade dominante está usando a facilidade além do que foi originalmente concedido. Por exemplo, uma facilidade de entrada estreita pode ser usado para um caminhão em movimento, mas se o proprietário dominante começa a armazenar equipamentos de construção na área de facilidade, que pode ser um sobrecarga. Da mesma forma, converter uma facilidade residencial para uso comercial pode violar os termos. O primeiro passo é rever o documento original de facilidade. Se for ambíguo, os tribunais muitas vezes olhar para o uso histórico ea intenção das partes no momento da criação. Mediação é uma alternativa rentável para litígio para resolver desacordos de escopo.

Interferência do proprietário do imóvel

Alguns proprietários de propriedade servil tentam bloquear uma facilidade, erguendo cercas, plantando árvores, ou construindo estruturas dentro do corredor de facilidade. Tais ações são geralmente impermissíveis a menos que a obstrução ainda permite uso razoável. O proprietário de propriedade dominante pode procurar uma injunção do tribunal para remover a obstrução e pode reclamar danos para o uso perdido. Em casos extremos, a interferência do proprietário do serviço pode ser tratada como uma invasão, permitindo danos punitivos. É importante documentar todas as interferências com fotografias e comunicações escritas.

Vizinhos não cooperativos e estratégias de negociação

Quando um vizinho se recusa a conceder uma facilidade solicitada, o proprietário do candidato dominante pode precisar explorar rotas alternativas ou soluções. Por exemplo, comprar uma pequena faixa de terra pode ser mais barato e menos contencioso do que procurar uma facilidade. Se a necessidade se aplicar, um advogado pode avaliar se a ação judicial é viável. Envolver um mediador neutro de terceiros muitas vezes ajuda as partes a encontrar um compromisso, como uma facilidade de prazo limitado com compensação. Contencioso deve ser um último recurso devido a altos custos e resultados incertos.

Passos práticos para compradores e vendedores

Porque facilidades afetam o valor e uso da propriedade, a devida diligência durante transações imobiliárias é fundamental.

Para os compradores: Investigando os facilidades existentes

Antes de comprar propriedade, obter um relatório de título ou resumo que lista todas as facilidades gravadas. Visite a propriedade em pessoa para observar quaisquer sinais visíveis de facilidades, tais como marcadores de utilidade, calçadas cruzando o lote, ou caminhos compartilhados. Pergunte ao vendedor sobre quaisquer facilidades não registradas, tais como acordos informais com vizinhos. Um advogado deve rever as implicações: uma facilidade através da propriedade pode limitar o futuro edifício, paisagismo, ou esgrima. Por outro lado, uma facilidade que beneficia a propriedade (como o acesso a uma praia) pode ser um bem valioso. Para mais em profundidade orientação, rever os recursos Associação Nacional de Realistas sobre divulgações de propriedades.

Para vendedores: disclosing facilidades claramente

Os vendedores são geralmente obrigados a divulgar facilidades conhecidas na declaração de divulgação de propriedade. Falha em divulgar pode levar a processos por deturpação ou fraude. Os vendedores também devem garantir que quaisquer facilidades que tenham concedido sejam devidamente gravadas, e eles devem fornecer cópias dos documentos ao comprador durante o período de devida diligência. Se uma facilidade não é mais necessária, considere tê-la formalmente liberada antes da venda para evitar ofuscar o título.

Situações Especiais: Conservação e Facilidades de Utilização

Algumas facilidades servem a finalidades públicas ou ambientais mais amplas e possuem regras legais únicas.

Facilidades de conservação

A facilidade de conservação é um acordo voluntário entre um proprietário de terras e um fundo de terra ou agência governamental que restringe permanentemente o desenvolvimento para proteger os recursos naturais, habitat de vida selvagem, ou espaço aberto. O proprietário de terras mantém a propriedade, mas limita o uso da terra, muitas vezes em troca de benefícios fiscais. Esses facilidades são regidos por leis estaduais e federais específicas e devem cumprir com o Código de Receita Interna para se qualificar para deduções de caridade. Porque eles funcionam em perpetuidade, facilidades de conservação requerem planejamento cuidadoso e aconselhamento jurídico.

Facilidades de Utilização

As facilidades de utilidade concedidas às empresas de eletricidade, gás, água e telecomunicações apresentam problemas únicos. O utilitário normalmente tem um amplo direito de entrar na propriedade para instalação, reparação e manutenção. Os proprietários não podem construir estruturas, plantar árvores enraizadas ou armazenar materiais dentro da área de facilidade sem arriscar a remoção pelo utilitário. Alguns estados exigem que os utilitários deem aviso prévio antes de entrar, mas isso não é universal. Se você estiver comprando propriedade com uma facilidade de utilidade existente, verifique os limites exatos e os direitos de acesso do utilitário. Para mais detalhes, o U.S. Departamento de Energia oferece informações sobre direitos de utilidade de maneira .

Conclusão

As facilidades são uma ferramenta poderosa no direito de propriedade que pode resolver problemas práticos e criar valor, mas eles devem ser estabelecidos com precisão e respeito aos direitos de todas as partes. Se você está garantindo o acesso à sua terra, permitindo que um utilitário para servir a sua casa, ou proteger uma área de conservação, uma facilidade legalmente sólida começa com documentação clara, gravação adequada, e orientação legal profissional. Ao entender os tipos de facilidades, os métodos de aquisição, e as melhores práticas para manutenção e resolução de disputas, os proprietários de propriedade podem evitar armadilhas comuns e garantir seus direitos de propriedade são seguros para os próximos anos.

Consulte sempre um advogado imobiliário qualificado em sua jurisdição ao criar ou adquirir uma facilidade. As leis variam significativamente por estado, e um pequeno descuido na elaboração ou gravação pode levar a litígios caros. Com planejamento cuidadoso, uma facilidade pode ser um componente direto e benéfico de seus direitos de propriedade.