Entendendo os ganhos de capital em vendas domiciliares

Quando você vende um ativo de capital, o lucro que você percebe está sujeito a imposto de ganhos de capital. Sua casa se qualifica como um ativo de capital, de modo que o IRS tributa o ganho – a diferença entre seu preço de venda líquido e sua base de custo ajustada. Para a maioria dos proprietários, esse imposto pode ser substancial, mas o Código de Receita Interna oferece uma forte exclusão sob a Seção 121 que muitas vezes elimina o imposto inteiramente.

O ganho é calculado da seguinte forma: começando com o preço de venda, subtrair custos de venda como comissões imobiliárias, honorários advocatícios e impostos de transferência. Em seguida, subtrair a sua base ajustada , que é geralmente o que você pagou para a casa mais o custo de quaisquer melhorias de capital que você fez, menos qualquer depreciação que você alegou (se a casa foi usada para negócios ou aluguel). O número resultante é o seu ganho. Se você possui a casa por ] mais de um ano , o ganho é um ganho de capital de longo prazo, tributado a taxas favoráveis (0%, 15%, ou 20% dependendo do seu rendimento tributável). Se você a possuiu por um ano ou menos, o ganho é de curto prazo e tributado como renda normal – que pode ser muito maior.

A Exclusão da Residência Primária (Secção 121) Explicada

Código de Receita Interna Seção 121] permite excluir até $250.000 de ganho de capital ($500.000 para casais que arquivam conjuntamente) da venda de sua residência principal. Esta exclusão é permanente – não é um adiamento – e você nunca paga imposto sobre esse ganho. Você pode usar essa exclusão uma vez a cada dois anos. Para a grande maioria dos proprietários, isso significa que o lucro de vender sua casa familiar é totalmente livre de impostos.

Requisitos de elegibilidade: Os testes de dois anos

Para poder beneficiar da exclusão total, deve satisfazer dois testes no prazo de cinco anos que termina na data de venda:

  • Teste de propriedade: Você deve ter sido dono da casa por pelo menos dois anos nos últimos cinco anos.
  • Use teste: Deve ter vivido na casa como sua residência primária durante pelo menos dois anos nos últimos cinco anos.
  • Teste de frequencia: Não pode ter reclamado a exclusão de qualquer outra venda em domicílio durante os dois anos anteriores a esta venda.

Os períodos de dois anos não precisam ser consecutivos. Por exemplo, se você viveu na casa por 18 meses, mudou-se por um ano, em seguida, voltou e viveu lá por mais 8 meses antes de vender, você cumpriu a exigência de uso de 24 meses. A janela de cinco anos sempre olha para trás a partir da data de encerramento.

Excepções parciais: Quando a vida intervém

A Receita Federal reconhece que a vida é imprevisível. Se você falhar no teste de dois anos devido a uma das seguintes circunstâncias imprevistas, você pode se qualificar para uma exclusão parcial :

  • Mudança de emprego – uma deslocalização de emprego que exige que você se mova mais de 50 milhas de distância.
  • Razões de saúde – uma medida para obter ou prestar cuidados médicos para si mesmo, um cônjuge, ou um dependente.
  • Eventos não previstos – divórcio, nascimentos múltiplos, morte de um cônjuge, desastre natural ou perda involuntária de emprego.

Em tais casos, você pode excluir uma parte pro- rated do limite de $250.000 com base na fração do período de dois anos que você realmente possuía e usou a casa. Por exemplo, se você viveu lá por 12 meses e mudou-se para um novo emprego, você pode excluir 12/24 (ou 1/2) de $250.000, ou seja, $125,000 para um único arquivo. O ganho restante é tributável.

Calculando seu ganho: o papel da base

A precisa manutenção de registos é essencial para minimizar o seu ganho tributável.

Ganho = Preço de Venda – Custos de Venda – Base Ajustada

Base ajustada começa com o seu preço de compra original (incluindo custos de fechamento, tais como seguro de título, taxas de gravação e honorários advocatícios). Para isso, você adiciona o custo de quaisquer melhorias de capital você fez durante a sua propriedade. Melhorias de capital são despesas que acrescentam valor à casa, prolongam sua vida útil, ou adaptá-lo a novos usos. Exemplos incluem: instalar ar condicionado central, adicionar uma piscina, terminar uma cave, substituir janelas, re-roofing, construir um deck ou garagem, ou remodelar uma cozinha ou banheiro.

Os reparos comuns – pintar, consertar uma torneira furada, remendar um telhado – não são adicionados à base; são despesas atuais. A Receita Federal não exige que você relate ajustes de base a menos que seja auditado, mas manter recibos, contratos e licenças é a sua melhor defesa. Ao longo de uma década, melhorias de capital podem facilmente adicionar $50.000 a $100.000 à sua base, reduzindo drasticamente ou eliminando seu ganho.

Venda de custos que reduzem seu ganho

Os custos de venda reduzem diretamente o valor realizado, incluindo:

  • Comissões imobiliárias (normalmente 5–6% do preço de venda)
  • Taxas de advocacia e de garantia
  • Título Seguro e Impostos de Transferência
  • Custos de publicidade
  • Reparos ou melhorias exigidas pelo comprador como condição de venda

Por exemplo, se você vender por $500.000 e pagar $30.000 em comissões e custos de fechamento, seu montante percebido é de $470.000. Combine isso com uma base forte, e seu ganho pode cair bem abaixo dos limites de exclusão.

Estratégias para maximizar sua exclusão e minimizar o imposto

Com planejamento intencional, você pode muitas vezes evitar pagar qualquer imposto sobre a venda de sua casa familiar. Considere estas abordagens:

1. Tempo de sua venda para atender a regra de dois anos

Se você estiver perto da marca de dois anos, esperar alguns meses pode desbloquear a exclusão total. Por exemplo, se você se mudou para sua casa 22 meses atrás, atrasar a venda por mais dois meses. A exclusão também se aplica se você se mudar e alugar a casa por até três anos antes de vender - desde que você se encontre com o teste de uso dentro da janela de cinco anos. Assim, você pode mudar-se, alugar por 28 meses, e ainda se qualificar se você possuir e usou a casa por dois anos durante esse período de cinco anos.

2. Mantenha registros meticulosos de cada melhoria

Cada melhoria de capital aumenta sua base, diminuindo seu ganho tributável. Uma reforma de cozinha de $50,000 adiciona $50.000 à sua base. Use uma planilha ou registro de melhoria de casa para rastrear todos os custos, incluindo materiais, mão de obra e licenças. Se você nunca alegou depreciação em um escritório doméstico, você perde esse ajuste base - outra razão para consultar um profissional de impostos.

3. Assista ao negócio-uso Pitfall

Se utilizou uma parte da sua casa exclusivamente para fins comerciais (por exemplo, uma sede) e alegou depreciação após 6 de Maio de 1997, o ganho atribuível a essa utilização comercial é ] não elegível para a exclusão da Secção 121. Pode dever depreciação (imposto até 25%) sobre a depreciação reclamada. No entanto, a parte residencial ainda se qualifica. Atribua cuidadosamente o ganho entre o uso comercial e pessoal para minimizar os impostos.

4. Casais e a Exclusão de $500.000

Para casais que arquivam conjuntamente, ambos devem cumprir a propriedade e usar testes para reivindicar a exclusão total de $500,000. Mas há uma regra especial: se um cônjuge cumpre ambos os testes eo outro não, o casal ainda pode reivindicar o total de $500,000, desde que ambos estão no título e arquivo em conjunto. Se um cônjuge morre, o cônjuge sobrevivente que vende dentro de dois anos pode muitas vezes reivindicar a exclusão total de $500,000 sob regras especiais.

Considerações adicionais sobre a chave

Variações do tratamento fiscal do Estado Amplamente

Enquanto os ganhos de capital federais são frequentemente eliminados pela exclusão da Seção 121, os estados lidam com ganhos de venda em casa de forma diferente. Alguns estados cumprem as regras federais; outros não. Por exemplo, a Califórnia não reconhece totalmente a exclusão federal – só permite uma renovação parcial do ganho para idosos (idade 55+) ou pessoas com deficiência. Em contraste, o Texas não tem imposto de renda estatal, então você só se preocupa com o federal. Sempre verifique o tratamento do seu estado, especialmente se você vive em um estado de alta tributação como Nova York, Nova Jersey, ou Califórnia.

1031 Intercâmbios e Residências Primárias

A 1031 like-kind interveio geralmente ] não pode ser usado para uma residência primária. A exclusão da Secção 121 é a principal ferramenta para proprietários de imóveis. No entanto, se converter a sua casa para uma propriedade de aluguer e depois a vender, poderá ser capaz de combinar a exclusão da Secção 121 (para o período em que foi a sua residência) com uma troca 1031 (para o período de aluguer após a sua mudança). Isto é complexo e requer um planeamento cuidadoso – consulte um profissional fiscal.

Impacto da Lei sobre cortes e empregos fiscais (2017)

A Lei de Cortes e Empregos de Impostos mudou dois itens importantes para os proprietários: o limite de dedução de juros hipotecários foi reduzido para US $ 750.000 de dívida de aquisição (para hipotecas originadas após 15 de dezembro de 2017), ea dedução padrão foi quase dobrou. Embora essas mudanças não afetam diretamente a exclusão de ganho, eles afetam o seu quadro fiscal global ao comprar uma nova casa. Além disso, o ato eliminou a dedução para despesas móveis (exceto para militares de serviço ativo), que pode influenciar o seu timing.

Reportando a venda em seu retorno fiscal

Se o seu ganho estiver totalmente excluído na Secção 121, geralmente não ] precisa de comunicar a venda na sua declaração fiscal. Contudo, se receber um Formulário 1099-S] da empresa de títulos (que é necessária para a maioria das vendas), deve apresentar o Formulário 8949 e o Calendário D para comunicar a venda, mesmo que o ganho esteja excluído. Se não puder excluir todo o ganho, deve comunicar a parte tributável. A IRS Publicação 523 fornece orientações detalhadas sobre os requisitos de comunicação.

Pistas comuns e como evitá - las

Muitos proprietários, inadvertidamente, reduzem ou perdem a sua exclusão.

  • Aumentar a depreciação da utilização dos negócios sem compreender a recaptura. O ganho atribuído à utilização das empresas não é excluível, e os impostos de recuperação da depreciação podem ser elevados.
  • Alugou a casa por mais de três dos últimos cinco anos. Você precisa de dois anos de uso em uma janela de cinco anos. Se você alugou por quatro anos e viveu nela por um, provavelmente não se qualifica para a exclusão total.
  • Obrigações fiscais estatais de cobertura. Mesmo que o seu ganho seja excluído federalmente, você pode dever imposto estatal em alguns estados.
  • Não mantendo receitas de melhoria. Sem prova, o IRS pode não permitir aumentos de base, levando a um ganho tributável maior.
  • Venda demasiado cedo após uma exclusão anterior. Só pode utilizar a exclusão uma vez a cada dois anos – plano em conformidade.

Cenários Especiais: Divórcio, Herança e Serviço Militar

Divórcio

O divórcio complica a exclusão. Se um cônjuge se mudar, mas ainda possuir a casa, o teste de uso é baseado na pessoa que reivindica a exclusão. Um cônjuge que permanece em casa ainda pode se qualificar se eles cumprirem os requisitos de propriedade e uso. No entanto, se o decreto de divórcio transferir a casa para um cônjuge, o cessionário recebe a casa com a mesma base que o proprietário original – sem step-up. Se a casa é vendida como parte do divórcio, a exclusão pode ser reivindicada por qualquer um dos cônjuges, desde que eles atendam aos testes. Um consultor fiscal qualificado pode ajudar a estruturar a venda para preservar a exclusão.

Casas herdadas

Quando você herda uma casa, a base é reforçada até o seu justo valor de mercado na data da morte. Isto significa que você geralmente não deve nenhum imposto sobre qualquer ganho acumulado antes de você herdar a casa. A exclusão da Seção 121 está disponível para o herdeiro se eles usarem a casa como sua residência primária por dois dos cinco anos antes de vender. Então, se você herdar uma casa, se mudar e viver lá dois anos antes de vender, você pode excluir até $250.000 ($500.000 se casado) em cima do reforço na base - potencialmente eliminando todo o imposto.

Pessoal Militar e Serviço Externo

Os membros da comunidade militar, de serviços estrangeiros e de inteligência podem suspender o período de teste de cinco anos por até 10 anos, enquanto estão em serviço oficial qualificado, o que significa que podem vender uma casa anos após se mudarem e ainda se qualificarem para a exclusão. O IRS fornece regras especiais nos termos da Seção 121(d)(9) para essas situações.

Quando a orientação profissional é essencial

Para a maioria dos proprietários de uma casa que viveram na mesma casa durante anos e nunca reivindicaram depreciação, a exclusão da Seção 121 é simples. Mas se você possuiu propriedade de aluguel, usou um escritório de casa, viveu no exterior, passou por divórcio ou morte de um cônjuge, ou vendeu uma casa dentro de dois anos de uma exclusão anterior, os cálculos tornam-se complexos. A qualificado CPA ou agente inscrito pode ajudá-lo a modelar cenários diferentes, garantir que você maximiza a sua exclusão, e evitar erros caros.

Ao entender a exclusão da Seção 121, manter registros cuidadosos e planejar o horário de venda, você pode vender sua casa familiar com pouco ou nenhum imposto federal. A chave é agir intencionalmente – não reativo – e consultar com um profissional quando sua situação envolver vários fatores. Com a preparação certa, a venda de sua casa familiar pode ser um evento eficiente em termos fiscais que suporte seu próximo capítulo.