O que é a Falência do Capítulo 13?

A falência do capítulo 13, muitas vezes chamada de plano de reorganização ou de remuneração, é um processo jurídico federal concebido para indivíduos com renda regular que precisam recuperar as dívidas de dívida vencidas enquanto mantêm seus bens. Ao contrário do capítulo 7, que liquida os ativos para pagar credores, o capítulo 13 exige que o devedor proponha um plano de reembolso com duração de três a cinco anos, aprovado pelo tribunal de falência. O plano descreve como todo o rendimento disponível será usado para pagar credores – dívidas garantidas primeiro, depois dívidas não garantidas – durante o prazo do plano.

Para qualificar-se para o Capítulo 13, um devedor deve ter menos de US $ 2,75 milhões em dívida garantida e não garantida (a partir de 2025) e deve ter arquivado declarações fiscais federais para os quatro anos anteriores ao depósito. Uma vez que a petição é arquivado, uma estadia automática imediatamente interrompe a maioria das ações de coleta, incluindo processos de despejo, guarnições salariais, e serviços de manutenção. Esta estadia fornece sala de respiração para os inquilinos para reorganizar suas finanças, mantendo a sua habitação.

O tribunal de falência nomeia um administrador para administrar o plano, coletar pagamentos mensais do devedor e distribuí-los aos credores. No final do plano, a maioria das dívidas não garantidas restantes são liberadas, o que significa que o devedor não é legalmente obrigado a pagá-los. Este processo é particularmente benéfico para os inquilinos que caíram para trás em aluguel ou outras dívidas relacionadas com a habitação, mas querem permanecer em sua unidade de aluguel.

Como o capítulo 13 Falência afeta a habitação de aluguel

Arquivar para o Capítulo 13 falência tem efeitos diretos e indiretos sobre a situação de habitação de um inquilino. Compreender esses impactos é crucial tanto para os inquilinos e proprietários para navegar o processo sem problemas.

Relatórios de Crédito e Aplicações de Alugar

Um arquivo capítulo 13 aparece em um relatório de crédito por sete anos a partir da data do depósito, e futuros proprietários vão vê-lo ao executar uma verificação de crédito. Isto pode tornar mais difícil alugar uma nova unidade ou renovar um contrato de locação existente, como muitos proprietários vêem falência como um fator de risco. No entanto, um depósito capítulo 13 também mostra que o devedor está ativamente reembolsando dívidas sob um plano supervisionado judicial, que pode ser visto mais favoravelmente do que uma liquidação capítulo 7.

Os inquilinos devem estar preparados para explicar as circunstâncias de sua falência aos proprietários potenciais, enfatizando que eles estão fazendo pagamentos consistentes e têm uma renda estável. Fornecendo uma cópia do plano de reembolso e os recentes recibos de pagamento podem ajudar a tranquilizar os proprietários de responsabilidade financeira. Alguns proprietários podem exigir um depósito de segurança maior ou um co-signatário, mas a lei federal não os proíbe de considerar falência em decisões de aluguel, desde que eles não discriminam com base em raça, religião, ou outras classes protegidas.

Renovações de locação e cessação de locação

Durante o Capítulo 13, o arrendamento de um inquilino permanece em vigor. O código de falência permite que o devedor assuma (manter) ou rejeite (terminar) um arrendamento não expirado de imóveis residenciais reais. Assumindo que o arrendamento significa que o inquilino concorda em continuar a pagar o aluguel em tempo útil e cumprir todas as obrigações de locação. Rejeitar o arrendamento termina o arrendamento, e o proprietário pode então apresentar um pedido de qualquer aluguel não pago como uma dívida não garantida na falência.

Os inquilinos devem considerar cuidadosamente se podem se dar ao luxo de permanecer em sua unidade de aluguel. Se o aluguel é muito alto em relação ao seu orçamento pós-falência, rejeitar o arrendamento pode ser a melhor opção. No entanto, rejeição pode resultar em despejo e danos adicionais ao crédito. A maioria dos planos do Capítulo 13 assumem que os inquilinos manterão sua habitação, uma vez que condições de vida estáveis suportam renda consistente e desempenho do plano.

Os proprietários devem estar cientes de que a permanência automática proíbe-os de perseguir o despejo para o não pagamento de renda que surgiu antes do depósito de falência, a menos que eles obtenham alívio da permanência do tribunal de falência. Evições baseadas no aluguel pós-petição (rendimento devido após o depósito) não são automaticamente mantidas, mas os proprietários ainda devem seguir procedimentos de despejo estatal.

Depósitos de Segurança e Pré-pagos

Os depósitos de segurança detidos pelo proprietário são considerados propriedade da propriedade de falência, mas o proprietário pode ter o direito de reivindicá-los contra renda não remunerada sob a lei estadual. O administrador de falência pode procurar o volume de negócios do depósito se exceder o montante devido. Os inquilinos devem garantir que o seu depósito de segurança é exatamente refletido em seus horários de ativos e passivos. Se o arrendamento for rejeitado, o proprietário pode usar o depósito para cobrir danos ou aluguel não remunerado, mas deve prestar contas no caso de falência.

Prepaid rent for future months is also subject to distribution. If the tenant paid rent in advance and then files bankruptcy, the portion covering post-petition months must be turned over to the trustee as an asset, unless the court orders otherwise. This can create tension with landlords who expect to keep those funds.

Pagamentos de aluguel durante o Plano Capítulo 13

Enquanto a permanência automática interrompe a coleta de pré-petição aluguel, o devedor deve continuar a pagar aluguel para os meses após o depósito. Não pagar aluguel pós-petição pode levar ao despejo, mesmo enquanto o caso de falência é ativo. Landlords não são credores na falência para pós-petição aluguel; eles são simplesmente deve pagamento de locação em curso. O plano do devedor Capítulo 13 deve contabilizar o aluguel atual como uma despesa, classificando-o acima pagamentos do plano para evitar o incumprimento.

Se o inquilino não puder pagar o aluguel devido aos pagamentos do plano Capítulo 13, eles podem precisar negociar uma redução do aluguel, pedir tolerância do proprietário, ou mover-se para uma unidade mais barata. Alguns tribunais permitem que os inquilinos para modificar o plano médio prazo para ajustar os custos de habitação. Comunicação com o administrador e proprietário é essencial para evitar o despejo.

Relações entre proprietários e proprietários durante o Capítulo 13 Falência

Manter uma relação construtiva com o proprietário durante a falência é uma necessidade estratégica. Um proprietário cooperativo pode tornar o período de reembolso muito mais suave, enquanto um adversário pode desencadear ações de despejo ou não renovação do arrendamento.

Abrir a Comunicação desde o início

Os inquilinos devem informar o proprietário sobre o depósito de falência o mais cedo possível, idealmente antes que a petição seja apresentada. Isto dá ao proprietário tempo para ajustar as expectativas e evitar esforços desnecessários de coleta. Fornecer uma breve explicação: “Estou arquivando um plano de reorganização Capítulo 13 para recuperar as minhas obrigações financeiras. Meu aluguel continuará a ser pago a tempo de acordo com o contrato de locação.” Anexar uma cópia da petição de falência e do aviso de permanência automático.

Os proprietários que recebem tal aviso devem reconhecê-lo e confirmar que eles vão cumprir a estadia. Eles não devem tentar recolher pré-petição aluguel sem aprovação judicial, mas eles podem continuar a enviar declarações mensais de aluguel para os montantes atuais devidos. Também é sábio para os proprietários de consultar com o conselho legal para garantir o cumprimento das regras de falência e lei de proprietários locais.

Abordando Pagamentos Atrasados ou Perdidos

Se um inquilino antecipar a falta de um pagamento de aluguel devido ao plano de falência, eles devem imediatamente chegar ao proprietário. Muitos proprietários estão dispostos a negociar um plano de pagamento de curto prazo ou aceitar pagamentos parciais se o inquilino demonstrar boa fé e um plano claro para recuperar. Documentar quaisquer acordos por escrito. Se o inquilino cair para trás, o proprietário pode apresentar uma moção de alívio da estadia automática para prosseguir com o despejo. A ação provisória pelo inquilino – como pagar os atrasos ou ajustar o plano – pode evitar este resultado.

Os proprietários que são devidos pré-petição aluguel deve apresentar uma prova de reclamação no caso de falência. O administrador irá pagar-lhes uma parte dos atrasos através do plano. Os proprietários também devem monitorar pagamentos do plano e notificar o administrador se o devedor não paga o aluguel pós-petição, o que viola as condições do plano e pode levar à demissão do caso.

Aluguéis Modificações e Renovações

Alguns inquilinos podem querer modificar os termos de locação durante o plano Capítulo 13 – por exemplo, reduzir o aluguel, alterar a data de pagamento, ou adicionar um companheiro de quarto para compartilhar custos. Landlords geralmente não são obrigados a concordar com modificações, mas se ambas as partes consentirem, os novos termos devem ser documentados e aprovados pelo administrador da falência se eles afetam o plano. Renovações de locação são tratadas fora do caso de falência; um proprietário pode recusar renovar exclusivamente com base no depósito de falência, a menos que proibido pelo Estado ou lei local.

Alguns estados e cidades têm leis que protegem os inquilinos de discriminação baseada no status de falência, mas isso não é universal. Os inquilinos devem pesquisar leis locais e consultar com um grupo de defesa de inquilinos se eles acreditam que têm enfrentado discriminação. Os proprietários devem estar cientes de que recusar renovar um arrendamento baseado em falência poderia ser desafiado se o inquilino tem consistentemente pago aluguel.

Protecção jurídica e obrigações

A lei de falência proporciona proteções significativas aos inquilinos, mas também impõe obrigações que ambas as partes devem entender.

Os procedimentos de permanência e despejo automáticos

A estada automática sob 11 U.S.C. § 362 impede a maioria das ações de despejo para o não pagamento de aluguel que surgiu antes do depósito de falência. Se o proprietário já obteve um julgamento de posse (omissão de evicção), a permanência pode ser menos eficaz. A Lei de Prevenção e Proteção ao Consumidor de Falência (BAPCPA) de 2005 acrescentou regras especiais: se o proprietário obteve um julgamento de posse antes do depósito de falência, a estada automática não impede o proprietário de despejar o inquilino, a menos que o inquilino arquive uma certificação de que o devedor irá curar o aluguel padrão dentro de 30 dias e fornecer pagamentos de proteção adequados ao proprietário. Esta é uma barra alta para inquilinos que enfrentam eviction.

Os proprietários que desejam despejar um inquilino para o não pagamento do aluguel pré-petição devem apresentar uma moção de alívio da estadia automática. O tribunal concederá alívio se o inquilino não tem capital próprio na propriedade (ou seja, o arrendamento não tem valor para a propriedade) ea propriedade não é necessária para uma reorganização eficaz. Os inquilinos podem se opor a esta moção, mostrando que eles podem curar o padrão e fazer pagamentos em curso.

Leis de não discriminação

Enquanto lei federal de falência proíbe discriminação contra indivíduos que tenham apresentado um pedido de falência (11 U.S.C. § 525), essa seção se aplica principalmente a entidades governamentais e empregadores particulares específicos. Não explicitamente proíbe proprietários privados de recusar alugar a alguém com base em falência. No entanto, algumas leis estaduais e locais de habitação justa estender proteções para incluir fonte de renda ou discriminação histórico de crédito. Os inquilinos devem verificar com autoridades locais de habitação. Landlords deve consultar um advogado para evitar possíveis violações de habitação justa ao definir políticas de aluguel.

Passos práticos para os inquilinos

  • Notificar o proprietário por escrito imediatamente após o depósito, incluindo uma cópia do aviso de permanência automático.
  • Continua a pagar o aluguer a tempo todos os meses durante o plano.O aluguer pós-petição não é coberto pela estadia.
  • Orçamento para todos os custos de habitação incluindo serviços públicos, estacionamento e taxas de manutenção, antes de se comprometerem com o plano.
  • Procurar aconselhamento jurídico de um advogado de falência ou de uma clínica de assistência jurídica gratuita antes de rejeitar ou assumir uma locação.
  • Mantenha o seguro dos locatários para proteger a propriedade pessoal – um depósito de falência não cobre a perda de propriedade.
  • Documento todas as comunicações com o proprietário, incluindo e-mails e recibos de pagamento.

Passos práticos para os proprietários

  • Arquivar uma prova atempada de reclamação para qualquer atraso de pré-petição dentro do prazo fixado pelo tribunal.
  • Consulte um advogado de falência antes de tomar qualquer ação que possa violar a permanência automática.
  • Não rescindir utilitários ou bloquear o inquilino sem permissão judicial.
  • Monitorar os pagamentos de aluguel de perto ; se o aluguel pós-petição é atrasado, notifique o administrador e considere apresentar uma moção de alívio.
  • Reveja a data de renovação da locação e decida independentemente se deve renovar, com base em critérios objetivos, como histórico de pagamento e cuidados com a propriedade, não apenas o depósito de falência.
  • Mantenha registos de todos os pagamentos de renda recebidos do inquilino e do administrador da falência.

Conclusão

A falência do Capítulo 13 pode ser uma linha de salvação para os inquilinos que lutam com a dívida, permitindo-lhes recuperar o aluguel e outras obrigações ao mesmo tempo que mantêm sua habitação. O processo requer disciplina, transparência e comunicação contínua com o proprietário. Para os proprietários, entender as proteções legais e limitações na falência é essencial para proteger seus direitos de propriedade, respeitando o novo começo do devedor. Com o planejamento adequado e orientação profissional, ambas as partes podem navegar com sucesso no Capítulo 13, preservando a relação de aluguel e evitando litígios dispendiosos.

Para mais informações, consulte o guia oficial do Capítulo 13 da falência dos tribunais dos EUA ] aqui , e reveja a visão geral da falência e da habitação da Nolo ] aqui . As organizações de assistência jurídica locais também podem fornecer aconselhamento específico em matéria de jurisdição.