Como lidar legalmente com direitos de propriedade ao comprar um imóvel com arrendamentos existentes

Igualmente importante é verificar se qualquer contrato de arrendamento viola o controle local de aluguel ou ordenanças de estabilização de aluguel. Em jurisdições como Nova York, São Francisco, Los Angeles, ou muitos municípios em Nova Jersey e Oregon, leis de controle de aluguel podem limitar aumentos anuais e exigir “just cause” para despejo. Mesmo se você se tornar o proprietário, você não pode simplesmente aumentar as rendas para níveis de mercado ou remover inquilinos sem motivos legais. O Nolo Landlord-Tenant Law Guide fornece uma base sólida, mas sempre consultar a sua autoridade imobiliária local para regulamentações específicas.

Considerações Legais para Compradores de Propriedade Leased

A compra de uma propriedade com inquilinos existentes exige a devida diligência que vai muito além da inspeção física. Você deve avaliar a saúde legal de cada locação, a precisão das representações do vendedor, e os potenciais passivos que você assumirá.

Solicitando Certificados Estoppel

Um certificado de estoppel é uma declaração juramentada de cada inquilino confirmando o status atual do contrato: aluguel pago, depósito de segurança, prazo remanescente, e quaisquer inadimplências ou disputas conhecidas. Este documento “estope” o inquilino de depois reivindicando termos diferentes – por exemplo, que eles tinham um contrato oral para aluguel reduzido ou que o proprietário renunciava a certas obrigações. Faça certificados de estoppel uma condição não negociável de fechamento. Se um inquilino se recusar a assinar, essa recusa pode ser em si mesmo um sinal vermelho sinalizando problemas ocultos, como concessões de aluguel não registrados, emendas de arrendamento que você não tenha visto, ou mesmo pendente litígio.

Revisão do cumprimento de locação e dos direitos de arrendamento

As leis estaduais e locais concedem aos inquilinos direitos específicos que sobrevivem a uma venda. A garantia implícita de habitabilidade, por exemplo, exige que o novo proprietário mantenha a propriedade em condições sanitárias seguras – você não pode ignorar um teto furado ou sistema de aquecimento quebrado apenas porque você acabou de comprar o edifício. Algumas jurisdições também concedem aos inquilinos direitos de primeira recusa se o imóvel for vendido, ou assistência de recolocação se o novo proprietário pretende demolir ou converter as unidades. Verifique se as locações existentes cumprem com o Uniform Residencial Landlord and Tenant Act (URLTA) (adoptado em muitos estados). O não-conformidade pode expô-lo a ações legais, multas, ou até mesmo a rescisão de locação por inquilinos.

Manuseamento de Depósitos de Segurança

Os depósitos de segurança são um ponto de disputa frequente durante as vendas de imóveis. A maioria dos estados exigem que o vendedor transfira o valor total dos depósitos para o comprador ou os devolva diretamente aos inquilinos antes de fechar. Como comprador, você deve obter uma contabilidade detalhada de todos os depósitos detidos, verificar se eles são mantidos em contas de pagamento de juros separados, se necessário, e garantir que você receba um crédito no fechamento igual à responsabilidade de depósito. Falhar no tratamento de depósitos corretamente pode torná-lo responsável por devolver o depósito completo, mais, em alguns estados, danos agudos por retenção indevida. Sempre inclua uma disposição no contrato de compra que exige que o vendedor forneça uma contabilidade de depósito jurado e para indenizá-lo se os registros se provarem imprecisos.

Controle de aluguel local e Proteção contra despejo

Nas áreas controladas por aluguel, os termos de locação existentes – incluindo os valores de aluguel e os motivos de despejo – transitam para o novo proprietário. Você pode ser proibido de aumentar o aluguel acima de uma certa porcentagem por ano (por vezes tão baixo quanto 1–3%) ou de despejar um inquilino sem “apenas causa”, como não-pagamento, quebra de aluguel, ou proprietário se mudar-se-in. Algumas cidades também têm “estabilização de aluguel” ordenanças que cobrem até mesmo casas de família. Revise o Investopedia guia para alugar leis de controle para uma visão ampla, mas sempre confirmar estatutos locais com um advogado especializado em lei de proprietários de terras nessa jurisdição.

Alterações de locação e acordos ocultos

Nunca assuma que o contrato de arrendamento escrito que você vê é a história inteira. Os vendedores podem ter celebrado acordos paralelos — tais como reduções de aluguel, concessões de utilidade ou permissão para um inquilino ter um animal de estimação ou executar uma empresa doméstica — que não são refletidos no documento de locação. Solicite todas as comunicações escritas entre o vendedor e inquilinos que se relacionam com modificações de locação, e inclua uma representação no contrato de compra que não há acordos laterais orais ou escritos não totalmente divulgados. Se os acordos não revelados surgirem após o fechamento, você pode ser vinculado por eles se o inquilino pode provar que você sabia ou deveria ter sabido.

Transferência de direitos de propriedade com locação de ativos

Quando você compra um imóvel sujeito a arrendamentos existentes, você automaticamente entra no papel de proprietário, a menos que os arrendamentos explicitamente proibir a atribuição ou são encerrados antes de fechar. Esta transferência é regido pelo princípio de que um arrendamento é um contrato “execução com o terreno” - o novo proprietário é substituído pelo antigo proprietário em todas as obrigações de locação, incluindo o dever de proporcionar prazer silencioso, manter áreas comuns e respeitar a posse exclusiva do inquilino. Entender como essa transferência funciona na prática é fundamental para uma transição suave.

Notificando os inquilinos de mudança de propriedade

O aviso prévio é essencial para manter as relações de inquilino e evitar confusão de renda-pagamento. O vendedor deve fornecer a cada inquilino com aviso escrito pelo menos 30 dias antes de fechar, informando-os sobre a mudança pendente e para quem o aluguel futuro deve ser pago. Após o fechamento, envie sua própria carta de boas-vindas identificando-se como o novo proprietário, forneça suas informações de contato (endereço de correio, telefone e portal de pagamento), e diga onde enviar o aluguel. Isto estabelece uma linha clara de comunicação e reduz o risco de inquilinos erradamente enviando aluguel para o antigo proprietário, o que pode levar a disputas sobre se o pagamento foi realmente feito.

Atribuição de Alugar vs. Novação

Na maioria das transações, as locações são automaticamente atribuídas ao comprador sem exigir o consentimento do inquilino — a menos que o contrato contenha uma cláusula anti-atribuição. Mesmo assim, a linguagem de locação padrão muitas vezes permite a atribuição na venda do imóvel, especialmente em locações comerciais. No entanto, algumas locações de longo prazo ou locações com termos incomuns podem exigir um contrato formal de atribuição. A novação — onde o proprietário original é liberado de todo o futuro passivo — é menos comum e normalmente requer o consentimento escrito do locatário. Clarifique com o vendedor e seu advogado se as locações serão atribuídas ou novadas. Se o vendedor retém a responsabilidade (novação), negocie disposições de indenização no contrato de compra para cobrir perdas de violações de locação pré-closando, tais como obrigações de reparação não-disclosadas ou casos pendentes de evicção.

Gerenciando Depósitos de Segurança e Aluguel Pré-pago

Obter todos os registos de depósito de segurança do vendedor, incluindo recibos que mostrem os montantes e as contas bancárias em que estão detidos. Muitos estados exigem que o comprador (1) assuma a responsabilidade de depósito e forneça um recibo por escrito a cada inquilino, reconhecendo que o depósito foi transferido, ou (2) tenha o vendedor devolvido os depósitos (mais quaisquer juros acumulados) aos inquilinos antes de fechar. Se você assumir os depósitos, você deve detê-los em uma conta de depósito ou escrivaninha que cumpre com a lei estatal, muitas vezes em uma conta de juros-rendimento separada. As rendas pré-pagos — como um inquilino que paga três meses adiantados — também transferência. Você deve creditá-los para a conta do inquilino e tratá-los como ganhos apenas como o período de renda passa. O HUD Office of Habitation[[FT:1]] oferece orientações para arrendamentos federalmente assistidos, mas os mesmos princípios contabilísticos aplicam-se geralmente.

Ajustar o preço de compra para termos de locação

As rendas afetam diretamente o valor de mercado da propriedade. Uma propriedade com arrendamentos a longo prazo e abaixo do mercado podem valer menos do que propriedades vazias comparáveis, porque você não pode aumentar imediatamente as rendas. Ao contrário, uma propriedade com subidas favoráveis e inquilinos de crédito fortes pode comandar um prêmio, uma vez que o fluxo de renda é relativamente seguro. Trabalhe com um avaliador comercial ou advogado imobiliário experiente para analisar o lucro operacional líquido (NOI) gerado pelas locações existentes e ajustar o preço de compra em conformidade. Se o vendedor apresentou condições de locação ou valores de aluguel deturpados – por exemplo, alegou um aluguel mais elevado do que realmente colecionável – você pode ter um pedido de indenização ou até fraude após o fechamento. Construa esses riscos em seu acordo de compra com representações e garantias apropriadas.

Lidando com problemas de locação durante o processo de compra

Mesmo com a diligência devida, problemas podem surgir entre a assinatura do contrato de compra e o fechamento — ou pouco depois. Você deve abordar essas questões proativamente para evitar responsabilidade legal e proteger seu investimento.

Litígios comuns e Como Resolver

• Violações de locação: Se um inquilino estiver em violação (por exemplo, não pagamento, ocupantes não autorizados, danos à propriedade), o comprador pode ter o direito de executar o contrato de locação. No entanto, você deve seguir procedimentos de despejo adequados sob a lei estatal – despejos de auto-ajuda (desativar utilitários, mudar fechaduras) são ilegais e podem resultar em sanções graves.
• Disputas de renda: Os inquilinos podem alegar que o aluguel já foi pago ao antigo proprietário, ou que houve acordos orais para aluguel reduzido. Como comprador, você não está vinculado por acordos orais não divulgados. Use certificados de estoppel para resolver esses créditos antes de fechar. Se uma disputa permanece, considere exigir que o vendedor resolva ou forneça um crédito no encerramento.
• Direitos de rescisão antecipada: Alguns locações contêm cláusulas que permitem ao locatário rescindir se o imóvel for vendido (uma “cláusula de venda”) ou se o novo proprietário alterar o uso do imóvel. Leia a cláusula de rescisão cuidadosamente. Se um locatário terminar validamente, você pode perder uma parte substancial de seu rendimento. Negocie com o locatário para permanecer — talvez oferecendo uma concessão de aluguel ou uma emenda de locação — ou fator a vaga em sua análise de investimento.
• ]Divulgação de depósito de segurança:] Se o vendedor não transferir depósitos ou fornecer registros imprecisos, o comprador pode ser responsável ao inquilino pelo depósito completo no final do contrato.Retenha parte dos rendimentos do vendedor no fechamento até que todos os registros de depósito sejam verificados, e inclua uma cláusula de indenização para cobrir quaisquer perdas decorrentes de mau tratamento de depósito.