Erros comuns a evitar durante o fechamento de imóveis e como evitá - los

Entendendo os stakes: Por que fechar imóveis ir errado

Fechando uma transação imobiliária é muitas vezes a parte mais estressante de comprar ou vender uma casa. Após semanas de negociações, inspeções e esforços de financiamento, o passo final requer coordenação precisa entre uma dúzia de partes: credores, empresas de títulos, advogados, agentes, e os compradores e vendedores próprios. Mesmo um pequeno passo em falso pode desencadear atrasos caros, renegociações, ou um colapso de negócio completo. De acordo com a Associação Nacional de corretores, cerca de um em cada cinco transações imobiliárias enfrenta um atraso ou cancelamento durante a fase de encerramento. Entender erros comuns e como evitá-los pode poupar milhares de dólares e incontáveis dores de cabeça.

Neste guia, nós decompõemos os sete erros mais frequentes cometidos durante o fechamento de imóveis e fornecemos estratégias acionáveis para manter sua transação no caminho certo. Se você é um homebuyer de primeira vez ou um investidor experiente, essas insights irão ajudá-lo a navegar no processo de fechamento com confiança. Nós também vamos incluir uma linha do tempo de fechamento detalhada e endereço detalhes frequentemente negligenciados que até agentes experientes às vezes falham.

Os perigos da revisão inadequada do contrato

O contrato de compra é a base legal de toda a transação. Muitos compradores e vendedores cometem o erro de roubar o contrato ou confiar apenas em seu agente para explicar o seu conteúdo. Esta supervisão pode levar a surpresas mais tarde, como descobrir que você é responsável por um reparo caro, que a data de encerramento é não negociável, ou que existem contingências ocultas que poderiam anular o negócio. Contratos imobiliários são documentos jurídicos densos, e cada cláusula carrega implicações financeiras.

Cláusulas Comummente Vistas

Os contratos imobiliários padrão incluem inúmeras disposições que são fáceis de perder. A contingência de financiamento, por exemplo, estabelece um prazo para o comprador obter um compromisso de empréstimo. Se esse prazo passar sem ação, o vendedor pode ter o direito de cancelar. Da mesma forma, o ] contingência de avaliação protege o comprador se o imóvel avalia abaixo do preço de compra, mas só se for devidamente elaborado e exercido no tempo. Muitos compradores também negligenciam verificar o que acontece com seu depósito de dinheiro sério se eles precisam recuar por uma razão coberta. Outra supervisão frequente é a cláusula "tempo é essencial", que transforma cada prazo em um ponto de corte difícil – perdendo-lo até mesmo um dia pode desencadear sanções.

Como evitar erros de contrato

A melhor defesa é uma revisão metódica completa. Engaje um advogado imobiliário para ler todas as linhas e explicar quaisquer termos ambíguos. A lista de verificação de encerramento de Nolo recomenda criar uma lista de todas as datas-chave e contingências do contrato e definir lembretes de calendário. Nunca assine um documento que você não entenda completamente, e sempre negocie alterações por escrito. Se você receber uma adenda ou emenda, leia-a com cuidado como o contrato original. Considere preparar uma simples folha de resumo que lista as obrigações, prazos e responsabilidades financeiras de cada parte – compartilhe-a com seu agente e advogado para garantir que todos estejam alinhados.

Questões de Título e Propriedade que descarrilham o encerramento

Problemas de título estão entre as razões mais comuns para encerramentos tardios. Uma pesquisa de título revela lidens existentes, impostos não pagos, facilidades, ou até mesmo reivindicações de proprietários anteriores. Os compradores muitas vezes assumem que a obtenção de seguro título é suficiente, mas eles não conseguem resolver problemas descobertos durante a pesquisa. Os vendedores, entretanto, podem esquecer de divulgar defeitos de propriedade conhecidos que mais tarde superfície durante a inspeção. A verdade é que o seguro título cobre perdas após o fechamento, mas não evita atrasos durante a transação.

Linnes e Encumprimentos Escondidos

As contas de empreiteiro não pagas, as taxas de associação de proprietários de imóveis (HOA) ou os julgamentos fiscais podem obscurecer o título. Em alguns casos, um herdeiro de um proprietário anterior pode apresentar-se alegando um interesse de propriedade. Estes problemas nem sempre são descobertos até a data de encerramento em si. Para evitar surpresas, encomendar o relatório de título cedo[ e pedir ao seu advogado para revê-lo assim que ele chegar. Se quaisquer garantias forem encontradas, trabalhe com o vendedor para resolvê-los antes da data de encerramento. Para os vendedores, é sábio ordenar um relatório de título preliminar, semanas antes de listar-se, para garantir que não haja obrigações ocultas que possam assustar compradores.

Inspeção de Propriedade e Divulgação de Pitsfalls

Falhar em realizar uma inspeção domiciliar completa é outro grande erro. Mesmo que você esteja comprando uma casa mais nova, problemas como danos no telhado, molde ou fiação defeituoso podem ser escondidos. Uma vez que você receber o relatório de inspeção, endereçar cada item com seu agente e vendedor prontamente. Não espere até que o último passeio para descobrir defeitos graves. ]Realtor.com final walk-through checklist pode ajudar a garantir que nada é ignorado. Além disso, os compradores devem considerar inspeções separadas para pragas, radão, linha de esgoto e chaminé, especialmente em casas mais velhas. Os vendedores que fornecem um relatório de inspeção pré-lista podem muitas vezes evitar surpresas de última hora.

Falhas de financiamento: desde o pré-aprovação até o dia de encerramento

Os problemas de financiamento são a principal causa de encerramentos tardios. Muitos compradores fazem o erro crítico de supor que uma carta de pré-qualificação é a mesma que uma pré-aprovação. A pré-aprovação envolve uma revisão completa do seu crédito, renda e ativos, e carrega muito mais peso com vendedores e credores. No entanto, mesmo os compradores pré-aprovados podem ter problemas se eles fazem mudanças financeiras significativas antes de fechar. Os subscritores também reverificarão seu emprego e crédito, logo qualquer mudança pode ser fatal.

Erros comuns de financiamento

A mudança de emprego ou a aceitação de novos créditos – Abrir um novo cartão de crédito, fazer um empréstimo automóvel, ou mudar de empregador pode alterar a sua relação dívida-rendimento e comprometer a aprovação de empréstimos. Até mesmo um pequeno inquérito de crédito pode afetar a sua pontuação.
Subestimando custos de fechamento – Os compradores às vezes esquecem que os custos de fechamento normalmente variam 2% a 5% do preço de compra. Estes incluem taxas do credor, custos de avaliação, seguro título, e impostos pré-pagos e seguro. Os vendedores também enfrentam custos pesados como comissões e impostos de transferência.
Perder a janela de bloqueio de taxa – Falhar em bloquear uma taxa de juros precocemente o suficiente pode expor as flutuações do mercado. Pergunte ao seu credor sobre os termos de bloqueio de taxa e quaisquer taxas associadas. Um bloqueio de 30 dias é comum, mas um bloqueio de 60 dias dá mais segurança se o fechamento for atrasado.
Não ter reservas suficientes – Muitos credores exigem que os compradores tenham de dois a seis meses de pagamentos de hipoteca em reserva após o encerramento. Se suas economias são muito baixas, seu empréstimo pode ser negado.

Como evitar questões de financiamento

A aprovação de empréstimo segura o mais cedo possível, e manter a comunicação aberta com o seu credor durante todo o processo. Forneça quaisquer documentos solicitados imediatamente. Evite quaisquer movimentos financeiros importantes – tais como mudança de emprego, fazer grandes compras, ou co-assinando empréstimos – até que o encerramento esteja concluído. Os recursos do Departamento de Proteção Financeira do Consumidor[ oferecem orientações sobre o que esperar do processo de hipoteca. Além disso, obtenha uma cópia do seu relatório de crédito dos três escritórios três meses antes de comprar uma casa, e corrija quaisquer erros com antecedência.

Faltam prazos críticos e documentação

Fechamentos imobiliários funcionam em uma agenda apertada com inúmeros prazos. Compradores e vendedores freqüentemente perdem prazos para depósitos de dinheiro sério, períodos de inspeção, cartas de compromisso de empréstimo, e a revisão final de divulgação de encerramento. Estas datas perdidas podem resultar em depósitos perdidos, taxas de penalidade, ou até mesmo a rescisão do contrato. A pressão de múltiplas tarefas simultâneas muitas vezes faz com que as pessoas para deixar a bola cair em um.

A regra de encerramento da divulgação de 3 dias

A lei federal exige que os credores forneçam uma Divulgação de encerramento (CD) pelo menos três dias úteis antes do encerramento. Os compradores devem analisar cuidadosamente este documento para quaisquer discrepâncias entre a estimativa do empréstimo e os custos reais de encerramento. Erros no CD – como o valor errado do empréstimo, taxa de juros incorreta, ou taxas em falta – podem atrasar o fechamento se forem pegos muito tarde. Se você encontrar um erro, notifique o seu credor imediatamente e não assine qualquer renúncia que reduz o período de revisão de três dias. Os vendedores também devem solicitar uma cópia do CD para entender exatamente quanto eles irão redigir da venda.

Permanecer Organizado

Crie um calendário principal com todas as datas contratualmente necessárias. Inclua o prazo para a inspeção domiciliar, o prazo para responder ao relatório de inspeção, a data de compromisso de financiamento e a data de acompanhamento. Use uma lista de verificação para rastrear cada documento necessário: prova do seguro do proprietário, divulgações assinadas e instruções de fiação para o seu pagamento inicial. Alguns compradores e vendedores acham útil usar um aplicativo dedicado ou planilha para gerenciar o processo. Configure alertas de e-mail e peça ao seu agente ou agente de empréstimo para enviar lembretes uma semana antes de cada data chave.

Comunicação deficiente entre todas as partes

Fechamentos imobiliários envolvem uma complexa web de profissionais: listagem e agentes do comprador, credores, avaliadores, inspetores, representantes da empresa título, e advogados. Quando a comunicação quebra, instruções se perdem, prazos são perdidos, e problemas simples se tornam problemas maiores. Um único e-mail perdido ou esquecido correio de voz pode causar uma cascata de erros.

Quem precisa estar no circuito?

Idealmente, o comprador e vendedor devem designar um ponto primário de contato (geralmente seus respectivos agentes) para retransmitir atualizações e perguntas. No entanto, isso não significa que os principais devem ser silenciosos. Os compradores devem sentir-se habilitados a pedir ao seu agente ou credor atualizações de status sobre marcos-chave. Os vendedores devem confirmar que a empresa de título recebeu toda a documentação necessária, como recibos de impostos pagos e quaisquer faturas de reparo. O emprestador, empresa de título, e advogado de fechamento deve ter informações de contato precisas e ser copiado em mensagens essenciais.

Melhores práticas de comunicação

Agende chamadas de check-in semanais durante os últimos 30 dias antes de fechar.
Use o e-mail para documentar todos os pedidos e confirmações importantes.
Forneça informações atualizadas sobre o seu credor e empresa de título.
Responder a pedidos de assinaturas ou documentos no prazo de 24 horas.
Crie um chat de grupo ou um tópico de email que inclua todas as partes-chave (com permissão) para compartilhar atualizações rápidas.

Quando todos se mantêm informados, pequenos problemas podem ser resolvidos antes de se tornarem quebra-acordos. Uma abordagem proativa à comunicação muitas vezes separa fechamentos suaves de estressantes.

Negligenciar a caminhada final – Através

A última visita, tipicamente realizada 24 a 48 horas antes do encerramento, é a última oportunidade do comprador para verificar se a propriedade está na condição especificada no contrato. Muitos compradores tratam esta etapa como uma revisita casual em vez de uma inspeção séria. Isso pode levar a surpresas desagradáveis após o fechamento, tais como eletrodomésticos perdidos, equipamentos danificados ou restos deixados para trás. Os vendedores também devem se preparar para a caminhada, garantindo que a propriedade está limpa e todos os reparos acordados estão completos.

O que verificar durante a caminhada

Todos os aparelhos incluídos na venda (frigorífico, máquina de lavar louça, fogão, lavadora/secador) estão presentes e a trabalhar.
Nenhum dano novo ocorreu desde a última visita (janelas rachadas, manchas de água, buracos nas paredes).
A propriedade está limpa e livre de pertences pessoais e lixo.
Todos os dispositivos de iluminação, interruptores e tomadas funcionam.
Os dispositivos de encanamento funcionam e drenam corretamente.
O sistema de AVAC funciona (se o tempo permitir o ensaio).
Função de portas de garagem e abridores.
Caixa de correio, chaves, controles remotos e qualquer mobiliário incluído estão presentes.
Características exteriores como aspersores, portões e iluminação ao ar livre.

Traga uma cópia do relatório de inspeção e do contrato de compra para referência durante a caminhada. Se descobrir problemas, avise o seu agente imediatamente. Dependendo da gravidade, você pode solicitar um crédito, reparo ou mesmo adiar o fechamento até que o problema seja resolvido. Documente tudo com fotos com o tempo.

Custos de encerramento e repartição de taxas

Os compradores e vendedores às vezes subestimam os custos totais devidos no fechamento. Os compradores são muitas vezes focados no pagamento inicial, esquecendo que os custos de fechamento também precisam ser cobertos. Os vendedores podem não antecipar comissões imobiliárias, impostos de transferência, honorários advocatícios e impostos de propriedade prorated. Os números finais podem ser um choque se você não planejar adiante.

Custos típicos de fechamento do comprador

Taxa de origem de empréstimos
Taxa de avaliação
Taxa de relato de crédito
Título de pesquisa e seguro de título
Taxas de registo
Juros pré-pagos
Impostos sobre a propriedade (escala)
Prémio de seguro do proprietário (primeiro ano)
Depósito de escrow para futuros impostos e seguros
Seguro hipotecário privado (PMI) se o pagamento inicial for inferior a 20%

Custos típicos de fechamento do vendedor

Comissões de agentes imobiliários (geralmente 5%–6% no total)
Impostos de transferência ou impostos sobre selos
Título seguro (política do proprietário)
Taxas de advocacia
Taxas de registo
Impostos sobre imóveis sujeitos a taxas de juro
Quaisquer créditos concedidos ao comprador para reparações
Garantia de casa (se acordado)

Solicitar uma divulgação detalhada Closing Disclosure pelo menos três dias antes de fechar e compará-la com a estimativa de empréstimos recebida anteriormente. Se alguma taxa tiver mudado, peça uma explicação.Para um mergulho mais profundo em custos típicos, o guia Investopedia para custos de fechamento fornece uma desagregação abrangente. Além disso, pedir ao seu credor uma desagregação de pré-pagos e escruvos para evitar surpresas.

Criar uma Lista de Verificação de Fechamento de Imóveis

Uma das melhores maneiras de evitar erros é criar uma lista de verificação de encerramento personalizada. Comece com o contrato e listar todos os prazos e requisitos. Em seguida, adicione passos para financiamento, inspeções, trabalho de título, seguro, ea última caminhada. Compartilhe esta lista de verificação com o seu agente, credor e advogado para que todos estejam alinhados. Abaixo está uma linha do tempo mais detalhada que você pode adaptar.

Linha de tempo de encerramento completa

60–90 dias antes de fechar: Obter pré-aprovado, procurar título de ordem cedo, começar a recolher documentos (retornos fiscais, recibos de pagamento, extratos bancários).
30 dias antes do encerramento: Schedule home inspection (e quaisquer inspeções adicionais), finalizar o compromisso de empréstimo, recolher cotações de seguro, prazos de revisão do contrato.
14 dias antes de fechar: Receba avaliação, reveja o relatório do título, resolva quaisquer contingências (pedidos de reparação, lacunas de avaliação), pesquisa de pedidos, se necessário, confirme bloqueio de taxa.
7 dias antes do encerramento: Confirme data de encerramento, hora e localização com todas as partes, revisão Divulgação de encerramento para precisão, assinar documentos preliminares, obter fundos certificados ou instruções de fio.
1–2 dias antes do encerramento: Realizar a passagem final, verificar as instruções de transferência bancária (vigilância para fraude), confirmar a emissão do fichário de seguros do proprietário, trazer ID válido e fundos.
dia de encerramento: Revisão e assinar todos os documentos com cuidado, fazer perguntas sobre quaisquer taxas ou termos, receber chaves, abridores de garagem, e códigos, escritura de registro e hipoteca.

Ao seguir uma lista de verificação estruturada, você reduz o risco de esquecer um passo essencial. Imprima-o e confira os itens enquanto os completa.

Outras armadilhas para vigiar

Além das principais categorias acima, há alguns erros mais que muitas vezes tropeçar compradores e vendedores. Estar cientes disso pode salvá-lo do caos de última hora.

Fraude de Fios e Fraudes de Pagamento

As transações imobiliárias são alvos principais para criminosos cibernéticos. Os hackers podem interceptar conversas de email que se apresentam como sua empresa ou agente e enviar instruções fraudulentas de fiação. Sempre verifique instruções de fiação por telefone usando um número que você independentemente conhece – nunca use um número de telefone do mesmo tópico de email. Considere usar um cheque certificado em vez de um fio, se possível. Pergunte à sua empresa título sobre o portal seguro para o envio de fundos.

Assumindo que os acordos verbais estão vinculando

No setor imobiliário, acordos verbais raramente são aplicáveis. Se você tiver uma conversa sobre um crédito de reparação ou uma extensão de data de encerramento, obtê-lo por escrito como um addendum ou confirmação de e-mail. Confiar em um aperto de mão ou um "promessa" pode levar a disputas no encerramento. Seu advogado pode elaborar uma simples emenda para formalizar quaisquer alterações.

Não Ter um Plano de Cópia de Segurança

Mesmo com a preparação perfeita, fechamentos podem cair. Os compradores devem considerar planos de contingência: e se o seu empréstimo é negado no último minuto? E se o vendedor recua? Ter uma fonte de financiamento de backup ou um plano de habitação temporária pode reduzir o estresse. Os vendedores também devem estar preparados para se relistar se o negócio desmorona, então mantenha sua casa pronta para exibição até que os fundos sejam desembolsados.

Conclusão: Controle seu fechamento

Fechamentos imobiliários são inerentemente complexos, mas a maioria dos erros são previsíveis e evitáveis. Ao rever os contratos com rigor, abordar as questões de título e propriedade precocemente, garantir financiamento sem interrupções, manter-se no topo dos prazos, comunicar-se claramente, realizar uma análise diligente, compreender todos os custos envolvidos e manter-se alerta para fraudes, você pode aumentar drasticamente a probabilidade de uma transação suave. Lembre-se que o processo de fechamento é um esforço de equipe. Embora você não deve microgerenciar cada detalhe, manter-se informado e proativo irá capacitar você a pegar potenciais problemas antes que eles aumentem.

Quer esteja comprando sua casa de sonho ou vendendo uma propriedade de investimento, tome o tempo para preparar e fazer as perguntas certas. Seu futuro self - e sua conta bancária - irá agradecer. Por recursos adicionais, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA está comprando um portal de casa oferece orientação imparcial para os compradores pela primeira vez.