A aquisição de imóveis com coproprietários ou compradores múltiplos pode ser um marco emocionante, mas também introduz complexidades legais que as transações de um único comprador raramente apresentam. Sem planejamento cuidadoso, divergências sobre finanças, uso ou estratégias de saída podem forçar relacionamentos e até mesmo levar a litígios caros. Este artigo fornece dicas legais acionáveis para ajudá-lo a navegar no processo de fechamento quando várias partes estão envolvidas – desde a escolha da estrutura de propriedade correta até a elaboração de um contrato de co-proprietário robusto e gestão de responsabilidades pós-closing.

Escolher a estrutura correta de propriedade

A primeira e mais crítica decisão é como o título da propriedade será mantido. A estrutura de propriedade que você escolher determina como as decisões são tomadas, como os impostos são pagos, e o que acontece se um proprietário morre ou quer vender. As formas mais comuns são:

Arrendamento conjunto com direito de sobrevivência

Sob o arrendamento conjunto, todos os proprietários têm um interesse igual, indivisível na propriedade, e quando um proprietário morre, sua parte passa automaticamente para os proprietários sobreviventes sem passar por provação. Esta estrutura é popular entre cônjuges ou membros da família próximos que querem transferência sem problemas de propriedade. No entanto, arrendamento conjunto pode ser problemático se os proprietários mais tarde discordam ou se um proprietário quer vender sua parte, porque todos os proprietários devem consentir em qualquer transferência ou hipoteca.

Perdas em comum

A renda em comum permite que os proprietários detenham ações desiguais (por exemplo, uma pessoa possui 60%, outra 40%) e não inclui um direito de sobrevivência. Quando um proprietário morre, a sua parte passa para os seus herdeiros, não automaticamente para os outros co-proprietários. Esta estrutura oferece mais flexibilidade e é comum entre amigos ou parceiros de negócios, mas pode criar complicações se os herdeiros não estiverem envolvidos na gestão da propriedade.

Sociedade ou Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC)

Para propriedades de investimento ou situações em que vários compradores não relacionados estão agrupando fundos, formando uma LLC ou uma parceria geral fornece um quadro legal formal. A entidade detém a propriedade, e os compradores possuem interesses de adesão ou ações de parceria. Esta abordagem pode proteger os ativos pessoais de responsabilidade, simplificar a transferência de propriedade, e permitir a flexibilidade fiscal. No entanto, requer custos adicionais iniciais e conformidade contínua, como a apresentação de relatórios anuais e manutenção de contas bancárias separadas.

Treinamento chave:]Trabalhe com um advogado imobiliário para avaliar qual estrutura se alinha com seus objetivos de longo prazo.Por exemplo, um advogado de planejamento imobiliário pode ajudá-lo a decidir entre arrendamento conjunto e arrendamento em comum com base em suas necessidades de herança.Você pode encontrar orientação sobre o básico de planejamento imobiliário na Seção ABA de Propriedade Real, Confiança e Direito Estatal.

Elaboração de um Acordo de Co-Propriedade abrangente

Mesmo que a estrutura de propriedade seja clara, um acordo de co-proprietária escrito é essencial para evitar futuras disputas. Este documento deve ir além do ato básico e descrever todos os aspectos principais da co-proprietária. No mínimo, deve abordar:

  • Percentagens de contribuição e propriedade: Quanto cada parte contribui antecipadamente (pagamentos a prazo, custos de encerramento) e como as despesas em curso, tais como pagamentos hipotecários, impostos sobre imóveis, seguros e manutenção são divididas.
  • Processos de decisão: Quais decisões exigem consentimento unânime contra maioria simples? Por exemplo, reformas cosméticas podem precisar de aprovação por maioria, enquanto a venda da propriedade ou a tomada de um novo empréstimo deve exigir unanimidade.
  • Direitos de utilização: Se a propriedade é uma casa de férias ou edifício multi-unidades, especifique como o tempo é atribuído (por exemplo, um calendário rotativo ou um sistema de reserva) e o que acontece se um proprietário quiser uso exclusivo para um evento.
  • Manejo de despesas e lucros: Como são distribuídos os rendimentos de aluguel ou os reembolsos fiscais? Como são pagas as melhorias de capital principais? O que acontece se um proprietário não puder cumprir a sua parte de despesas?
  • Procedimentos de saída: Esta é, sem dúvida, a secção mais importante. Deve abranger a forma como um proprietário pode vender os seus juros, se os restantes proprietários têm direito de primeira recusa, como o imóvel será avaliado e como as disputas sobre a avaliação ou os termos serão resolvidos.
  • Mecanismos de resolução de litígios: As cláusulas de mediação ou arbitragem podem poupar tempo e dinheiro, mantendo os desacordos fora do tribunal. Alguns acordos também incluem disposições de compra-venda (uma “cláusula de tiro”) que permitem que um proprietário force uma venda se as negociações quebrarem.

Para uma análise mais aprofundada do que deveria ser incluído num acordo de co-proprietária, o guia Nolo sobre acordos de co-proprietário oferece modelos práticos e listas de verificação.

A diligência devida é ainda mais crítica quando vários compradores estão envolvidos, porque a participação financeira de cada proprietário está em risco. As seguintes etapas devem ser concluídas antes de assinar qualquer documento de encerramento:

Título Pesquisa e Título Seguro

Ordene uma busca de título para verificar se o vendedor tem propriedade clara e para identificar quaisquer garantias, julgamentos, facilidades ou pactos que possam afetar o imóvel. Todos os co-proprietários devem ser listados na apólice de seguro título para proteger contra futuras reivindicações. Um proprietário conjunto que não é nomeado na apólice pode não ter qualquer recurso se um defeito título se revelar mais tarde.

Restrições de zoneamento e uso do solo

Verifique as regras locais de zoneamento e associação de proprietários de imóveis (HOA). Se vários compradores planejam usar o imóvel para locação de curto prazo ou uma empresa de base, certifique-se de que tal uso é permitido. Também rever quaisquer restrições sobre parcelas de lote, construção adicional, ou estacionamento que possam afetar os acordos de co-proprietário.

Pesquisas e facilidades de fronteira

Uma pesquisa de fronteira atual pode revelar invasões, disputas de fronteira ou facilidades que podem restringir a forma como a propriedade pode ser usada. Por exemplo, um alivio de utilidade pode impedir a construção de uma cerca ou um galpão em uma determinada área. Se a propriedade compartilha uma entrada ou área comum com os vizinhos, a pesquisa irá esclarecer responsabilidades compartilhadas.

Licenças e homologações

Verifique se todas as estruturas, renovações ou adições existentes têm as autorizações necessárias e passaram em inspeções. O trabalho não autorizado pode levar a multas, responsabilidade e dificuldades ao vender. Também confirme que quaisquer melhorias planejadas pelos co-proprietários irão cumprir os códigos locais e as regras HOA.

Para uma orientação detalhada sobre o processo de due diligence, o guia realtor.com sobre a due diligence abrange as inspecções, divulgações e questões de título.

Considerações Financeiras e Tributárias

A co-proprietária tem implicações financeiras e fiscais únicas que devem ser abordadas antes do encerramento. A situação financeira e fiscal de cada co-proprietário afetará a estrutura do acordo.

Acordos hipotecários

Se o imóvel for financiado, todos os co-proprietários serão normalmente listados na hipoteca. Os credores consideram as pontuações de crédito combinadas, rendimentos e rácios dívida-rendimento de todos os mutuários. Um crédito pobre de um proprietário pode arrastar todo o pedido ou levar a uma taxa de juros mais elevada. Alternativas incluem ter um ou mais proprietários co-assinam, enquanto os outros não estão na hipoteca, mas isso pode criar riscos legais e financeiros. Discuta com um corretor de hipotecas como estruturar o empréstimo para proteger os interesses de cada parte.

Impostos de Propriedade e Seguros

Os impostos sobre a propriedade são normalmente avaliados em função do valor de toda a propriedade, não em relação às acções individuais. O acordo de co-proprietária deve especificar como os pagamentos de impostos são divididos, especialmente se as percentagens de propriedade forem desiguais. Da mesma forma, o seguro de propriedade deve nomear todos os co-proprietários como segurados. Uma política de senhorio pode ser necessária se o imóvel for alugado.

Benefícios e Passivos fiscais

Os co-proprietários podem deduzir juros hipotecários e impostos sobre imóveis sobre suas declarações individuais de impostos, dependendo da estrutura de propriedade e como o imóvel é usado. Para propriedades de investimento, a depreciação pode ser atribuída entre os proprietários. No entanto, o IRS tem regras rigorosas sobre “joint ventures qualificados” e arquivamentos de impostos de parceria. Consulte um advogado de impostos ou CPA para evitar contas de impostos inesperadas ou deduções perdidas.

Contas de Escultura e de Reserva

Considere a criação de uma conta bancária dedicada ou de uma conta de garantia para despesas imobiliárias. Cada co-proprietário contribui com uma quantia fixa mensal, e os fundos são utilizados para impostos, seguros, serviços públicos e manutenção. Isto impede uma pessoa de arcar com o fardo de reparos inesperados. O acordo deve especificar como a conta é gerida, quem tem acesso, e o que acontece com os fundos excedentes se a propriedade for vendida.

O processo de encerramento quando vários compradores estão envolvidos

O dia de encerramento envolve a execução de numerosos documentos, e com vários compradores, o processo pode tornar-se caótico.

Lista de Verificação Pré-Fechada

  • Reveja todos os documentos finais com um advogado vários dias antes de fechar. Cada co-proprietário deve entender os termos da escritura, a hipoteca, a nota, e quaisquer declarações de acordo.
  • Confirmar que o acordo de co-proprietário foi assinado e autenticado por todas as partes.
  • Verifique se todos os fundos (pagamentos baixos, custos de encerramento) estão disponíveis e que a transferência bancária ou verificação certificada é feita corretamente.
  • Traga a identificação de fotos emitida pelo governo para cada comprador. Algumas empresas de título exigem que todos os co-proprietários estejam presentes no fechamento; outras permitem a assinatura remota com a notação adequada.

Documentos que devem ser executados

Dependendo da estrutura de propriedade, você pode precisar assinar:

  • (Acto de concessão, garantia, ou demissão)
  • A nota promissória e escritura de confiança ou hipoteca
  • Declaração de liquidação (Closing Disclosure)
  • Qualquer declaração de identidade ou de ocupação declaração
  • O acordo de co-proprietário (se não assinado anteriormente)

Após a assinatura de todos os documentos, a empresa-título registará a escritura no gabinete do gravador do município, e os fundos serão desembolsados. Os co-proprietários devem receber uma cópia da escritura gravada e da declaração final de liquidação.

Passos de Pós-Fechamento e Gestão em andamento

As suas responsabilidades não terminam quando as chaves são entregues. Uma gestão pós-closing eficaz pode evitar mal-entendidos e preservar o valor do investimento.

Manter os Registros Organizados

Criar uma pasta digital ou física centralizada que inclua a escritura, o acordo de co-proprietário, documentos de hipoteca, declarações fiscais, apólices de seguro e recibos para grandes reparações ou melhorias. Todos os co-proprietários devem ter acesso. Esta manutenção de registos será inestimável quando a propriedade for vendida ou se surgir uma disputa.

Agendar a Comunicação Regular

Crie reuniões periódicas (quarta ou anualmente) para discutir o desempenho da propriedade, as necessidades de manutenção futuras e quaisquer mudanças nas circunstâncias pessoais dos proprietários. Use e-mail ou uma ferramenta de gerenciamento de projetos compartilhada para documentar decisões. Se os co-proprietários vivem longe, considere usar videoconferência.

Plano para os inesperados

Mudanças de vida – divórcio, perda de emprego, relocalização ou morte – podem afetar a co-proprietária. O acordo de co-proprietário já deve abordar esses cenários, mas é sábio rever e atualizar o acordo periodicamente. Por exemplo, se um proprietário se casar, seu cônjuge pode ter certos direitos de propriedade da comunidade que podem afetar a co-proprietária. Um advogado pode ajudar a alterar o acordo para refletir novas realidades.

Estratégias de saída: Vendendo ou Transferindo Propriedade

Eventualmente, um ou mais co-proprietários quererão sair. Uma estratégia de saída clara e pré-definida pode impedir uma venda de incêndio ou litígio forçado.

Direito de Primeira Recusa

A maioria dos acordos de co-proprietário dá aos restantes proprietários a primeira oportunidade de comprar a parte do proprietário que sai. O preço é tipicamente baseado numa fórmula (por exemplo, avaliação mais recente, um avaliador mutuamente acordado, ou um preço acordado anualmente). Se os restantes proprietários não puderem ou não quiserem comprar, o proprietário que parte pode vender a terceiros, sob reserva da aprovação dos outros proprietários.

Cláusula de compra-venda (Shotgun)

Em uma situação de impasse, uma “cláusula de tiro” permite que um proprietário se ofereça para comprar o outro a um preço especificado. O proprietário receptor deve aceitar essa oferta ou vender sua própria ação ao mesmo preço. Este mecanismo força uma resolução porque o proprietário da oferta nomeia um preço que eles estão dispostos a pagar ou aceitar.

Venda forçada

Se não for possível chegar a acordo, qualquer co-proprietário pode apresentar uma ação de partição em tribunal. O tribunal pode ordenar a propriedade vendida e os rendimentos divididos de acordo com as percentagens de propriedade. As ações de partição são caras, demoradas, e podem resultar em um preço de venda mais baixo, por isso, devem ser um último recurso.

Para mais informações sobre estratégias de saída, o guia de Rocket Lawyer para acordos de co-proprietário inclui disposições de compra-venda de amostras.

O papel de um advogado imobiliário

Dada a complexidade das transações multi-buyer, contratar um advogado imobiliário experiente não é opcional – é uma necessidade.

  • Aconselhar sobre a melhor estrutura de propriedade para sua situação específica.
  • Elaborar ou rever o acordo de co-proprietário para garantir que seja executório e que abranja todos os pontos críticos.
  • Coordene com a empresa de título e credor para garantir que todos os documentos estão corretamente preparados.
  • Identificar potenciais questões legais durante a devida diligência, tais como defeitos de título ou violações de zonamento.
  • Representar o grupo em negociações com o vendedor ou seu advogado.

O custo de um advogado é tipicamente uma fração do valor da propriedade e pode economizar dezenas de milhares de dólares em disputas futuras.

Dicas Finais para um Fechamento Suave

  • Comunique abertamente desde o início. Discuta metas financeiras, tolerância ao risco e expectativas de estilo de vida antes de fazer uma oferta.
  • Coloque tudo por escrito. Até mesmo acordos informais podem ser mal interpretados. Documente cada decisão, especialmente em relação ao dinheiro.
  • Tem um plano de contingência. O que acontece se um co-proprietário não puder pagar a sua parte de despesas? Quem cobre o défice? Um fundo de reserva pode ajudar.
  • Considere o seguro de vida. Se a hipoteca depender de rendimentos múltiplos, uma apólice de seguro de vida de cada co-proprietário pode garantir que os proprietários sobreviventes possam pagar a propriedade se alguém morrer inesperadamente.
  • Mantenha-se organizado. Use um calendário compartilhado para prazos de manutenção, datas de arquivamento de impostos e reuniões HOA.

Comprar propriedades com co-proprietários ou compradores múltiplos pode ser uma experiência gratificante quando a fundação legal é sólida. Ao investir tempo na fase de planejamento – escolhendo a estrutura de propriedade correta, elaborando um acordo abrangente, realizando a devida diligência e garantindo aconselhamento jurídico profissional – você pode evitar armadilhas comuns e desfrutar dos benefícios da propriedade imobiliária compartilhada.