O que é uma ação e por que importa no encerramento

Em qualquer transação imobiliária, a escritura é o documento único mais importante que muda de mãos. Sem ele, a propriedade não pode legalmente transferir de vendedor para comprador. Enquanto os documentos de contrato e empréstimo recebem muita atenção, a escritura é a peça final, vinculante que torna o oficial de venda. Compreender sua função, tipos e papel durante o fechamento protege você de disputas de título futuros e garante que seus direitos de propriedade são seguros.

Uma escritura é um instrumento legal escrito que transmite o título de propriedade real. Deve conter uma descrição clara do imóvel, identificar o bolsista (vendedor) e o bolsista (comprador) e ser executado (assinado) pelo bolsista. Para ser eficaz contra terceiros, deve ser ] gravado nos registros de terras públicas do município onde o imóvel está localizado. Esta gravação fornece aviso construtivo para o mundo do interesse do novo proprietário.

A Anatomia de Uma Ações

Cada ação válida inclui vários elementos essenciais. Embora as variações existam por estado, os componentes do núcleo permanecem consistentes:

  • Grantor e Grantee:] A pessoa que transfere o imóvel (grantor) e a pessoa que o recebe (grantee).
  • Consideração: O valor trocado, normalmente o preço de compra, embora possa ser nominal.
  • Cláusula de apresentação:] Palavras que demonstram a intenção de transferir a propriedade, como “transportações e mandados”.
  • Descrição da propriedade: Uma descrição legal precisa, não apenas um endereço de rua. Isto pode usar números de lote e bloco de um plat gravado, metes e limites, ou pesquisa governamental.
  • Excepções e Reservas: Quaisquer facilidades existentes, direitos minerais ou restrições que permaneçam com a propriedade.
  • Assinatura do Grantor: Deve ser autenticado na maioria dos estados para ser registável.
  • Agradecimento: Certificado de notário que confirma a identidade do(a) concedente(a) e assinatura voluntária.

As ações que não possuam nenhum desses elementos podem ser inválidas ou inexequíveis. Durante o fechamento, a empresa ou advogado garante que a escritura atenda a todos os requisitos legais antes de ser entregue e registrado.

Cinco tipos comuns de ações usadas em imóveis

O nível de proteção que uma ação fornece varia significativamente. Os compradores devem entender qual tipo eles estão recebendo e quais garantias vêm com ele.

Garantia Geral

Esta escritura oferece a proteção mais forte. O concededor promete que o título está livre de todos os defeitos, garantias e reivindicações, ambos antes e durante a sua propriedade. Se um terceiro mais tarde desafia o título, o concedente é obrigado a defendê-lo. A maioria das vendas residenciais envolvem uma ação de garantia geral porque dá ao comprador paz de espírito e é exigido por muitos credores.

Garantia especial

Também chamado de ação de garantia limitada, isso cobre apenas defeitos que ocorreram durante o período de propriedade do concedente. Não protege contra questões que existiam antes do concedente possuir o imóvel. Estes são comuns em transações comerciais e vendas por bancos ou trusts, onde o vendedor quer limitar a responsabilidade.

Deed decline

Uma ação de renúncia transfere qualquer interesse que o concedente tenha, se houver, sem fazer qualquer promessa sobre a qualidade do título. É frequentemente usado para limpar defeitos menores do título, transferir propriedade entre membros da família, ou em acordos de divórcio. Os credores geralmente não aceitam ações de cessação de pagamento para transações de compra porque eles não oferecem proteção ao comprador.

Concedida

Usado em estados como a Califórnia, uma escritura de subvenção implica que o concedente não já transmitiu a propriedade para outra pessoa e que não há impedimentos não revelados. Oferece menos proteção do que uma ação de garantia geral, mas mais do que uma renúncia.

Negociação e venda de ações

Esta escritura transfere propriedade sem o concedente explicitamente que garante o título, mas pode implicar que o concedente tem o direito de vender. É frequentemente usado em vendas fiscais ou leilões de encerramento. Os compradores devem realizar a devida diligência antes de aceitar tal ação.

“O tipo de ação que você recebe impacta diretamente seu recurso legal se um problema de título surgir mais tarde. Sempre reveja-o com seu agente ou advogado de fechamento.”

O papel central da ação no processo de encerramento

O fechamento imobiliário, também conhecido como liquidação, é o evento onde a propriedade transfere oficialmente. A escritura é executada pelo vendedor e entregue ao comprador (ou representante do comprador). Aqui está como a escritura se encaixa em cada etapa de fechamento:

Pré-Fechamento: Busca de Títulos e Preparação de Deed

Antes da data de encerramento, a empresa ou advogado do título realiza uma pesquisa de título para verificar se o vendedor tem um bom título e identificar quaisquer lians, julgamentos ou outros problemas de nuvem. Com base nessa pesquisa, uma escritura limpa é elaborada. Se forem encontrados problemas, eles devem ser resolvidos antes que a nova escritura possa ser gravada.

Saiba mais sobre o processo de seguro de título e por que uma busca de título é crítica.

A Reunião de Encerramento

Durante o encerramento formal (que pode ser em pessoa, via correio-away, ou remotamente), o vendedor assina a escritura em frente a um notário. O comprador assina a nota promissória e hipoteca (se financiamento). Os fundos são desembolsados, e a escritura é entregue ao comprador. A entrega é um elemento legal chave - a propriedade não transfere até que a escritura seja fisicamente ou construtivamente entregue.

Pós-Fechamento: Gravando a Ação

Após o encerramento, a escritura deve ser gravada no escritório do gravador do município. Esta etapa torna a transferência pública e protege a propriedade do comprador contra futuras reivindicações. A gravação também estabelece prioridade sobre quaisquer documentos registrados posteriormente. A falha de registro pode resultar em uma “corrida para o tribunal” onde um segundo comprador registra adequadamente sua escritura e reivindica título superior.

Por que entender a ação protege seu investimento

A escritura é mais do que uma formalidade; é a base da propriedade. Aqui estão quatro razões para cada comprador e vendedor deve prestar atenção a ela:

  • Prova de Propriedade: A escritura registrada é a evidência primária de que você possui o imóvel. Os credores, empresas de título e futuros compradores dependem dele.
  • Cadeia de Títulos Livre: Uma escritura devidamente redigida e gravada mantém uma cadeia de títulos ininterrupta, que simplifica futuras vendas ou refinanciamento.
  • Definições Fronteiras: A descrição legal na escritura define exatamente o que é terra incluída. Discrepancies podem levar a disputas de fronteira com vizinhos.
  • Transferência de Direitos: A escritura transmite não apenas a terra, mas também direitos anexados, tais como facilidades ou direitos minerais, a menos que explicitamente reservados.

Se a escritura contém erros – como um nome escrito errado, descrição legal incorreta, ou assinatura ausente – pode ser nulo. É por isso que muitos estados exigem seguro de título para proteger os credores e compradores contra tais defeitos. Leia mais do Agência de Proteção Financeira do Consumidor sobre seguro de título.

Pistas comuns e como evitá - las

Mesmo profissionais imobiliários experientes podem encontrar problemas relacionados com ações. A conscientização desses problemas ajuda você a endereçá-los antes que eles descarrilem um fechamento ou turva seu título.

Assinatura esquecida ou Agradecimento Incorrecto

Um acto sem assinatura notária não é frequentemente registável. O agente de encerramento deve assegurar que a secção de notário esteja correctamente concluída e inclui o selo e a data de validade do notário.

Uma descrição legal desatualizada ou incorreta pode tornar uma escritura defeituosa. Sempre compare a descrição da escritura com a última pesquisa ou exposição de propriedade.

Assinatura de Esposo em Falta

Em estados de propriedade da comunidade, ambos os cônjuges devem executar a escritura, mesmo que apenas um esteja no título. Não fazê-lo pode deixar uma reivindicação conjugal pendente.

Liens anteriores não liberados

Se uma hipoteca ou garantia de julgamento anterior ainda está no registro, a nova escritura não pode eliminá-lo. A empresa título irá garantir que todas as garantias são pagas e liberadas antes de gravar a nova escritura.

Usando o tipo de ação errado

Os compradores que aceitam uma ação de renúncia sem entender suas limitações podem descobrir mais tarde questões de título que o vendedor nunca justificou. Se for necessária proteção total, insista em uma ação de garantia geral.

Gravando a ação: O que acontece após o encerramento

A gravação é o passo final para tornar a escritura legalmente efetiva contra terceiros. Na maioria das jurisdições, o registrador ou registrador de ações recebe a escritura original executada (muitas vezes após o pagamento de taxas de registro e impostos de transferência). Uma vez carimbada e indexada, a escritura passa a fazer parte do registro público. Isto serve vários propósitos:

  • Aviso construtivo: O público é considerado como tendo conhecimento da sua propriedade, impedindo um comprador de boa fé posterior de alegar ignorância.
  • Prioridade: A maioria dos estados segue um sistema de gravação “corrida” ou “corrida pura”. O primeiro instrumento registrado geralmente tem prioridade sobre os posteriores.
  • Capacilha do Título: Uma escritura gravada cria uma entrada permanente no histórico da propriedade, com a qual futuras pesquisas de título irão depender.

Os compradores devem receber uma cópia autenticada da escritura registrada da empresa de título ou escritório do gravador, muitas vezes semanas após o fechamento. Mantenha-a com seus registros permanentes, juntamente com a divulgação de encerramento e apólice de seguro de título do proprietário.

Como o Título Seguro Complementa a Declaração

Uma escritura transmite o título, mas não garante que o título esteja livre de defeitos ocultos. Por exemplo, uma escritura forjada de um proprietário anterior, um herdeiro desconhecido que alega um interesse, ou um erro de pesquisa ainda pode afetar sua propriedade. O seguro de título protege contra esses riscos ocultos. Existem dois tipos:

  • Política do Lender: Obrigatória por quase todos os credores hipotecários, cobrindo o montante do empréstimo.
  • Política do Proprietário: Opcional, mas altamente recomendado; cobre o seu capital próprio e taxas legais até ao preço de compra.

A maioria dos credores exigem a política de um credor, mas a política de um proprietário é uma forma barata de proteger a promessa da escritura. Leia o Investopedia guia sobre por que você precisa de seguro título.

Situações Especiais: Ações em Confiança, Probabilidade e Falsificação

Nem todas as acções são simples transferências de doador para beneficiário. Várias circunstâncias especiais afectam a forma como as acções são utilizadas durante o encerramento:

Ações de Confiança (Deed of Trust)

Em muitos estados, o financiamento é garantido por uma escritura de confiança em vez de uma hipoteca. Isto envolve três partes: o mutuário (trustor), um administrador (muitas vezes uma empresa título), e o credor (beneficiário). Após o reembolso total, o fiduciário emite uma escritura de reconveyance que libera a garantia. Durante uma venda, o comprador deve garantir que qualquer ato de confiança existente é satisfeito e reconveyed.

Transferências Probadas

Se o vendedor for um imóvel, a escritura pode ser assinada por um representante pessoal ou executor. Isto requer cartas de administração emitidas pelo tribunal e muitas vezes uma ordem judicial confirmando a venda. Os compradores devem verificar que o representante tem autoridade legal para executar a escritura.

Ações de encerramento

Quando uma propriedade é vendida em encerramento, o licitante ganhador recebe uma escritura antes da execução (muitas vezes uma escritura de xerife ou escritura de administrador). Estes atos geralmente transferir título “como” sem garantias. Os compradores em vendas de encerramento devem obter seguro de título e uma busca de título antes de licitação para entender riscos.

Compradores internacionais e gravação de ações

Os cidadãos não-EUA que compram bens enfrentam considerações adicionais de escritura. Muitos estados exigem a escritura para incluir o endereço estrangeiro do comprador, e alguns impõem impostos de retenção de impostos sobre o vendedor se o comprador é um não-residente. Além disso, a descrição legal da escritura deve cumprir com os padrões de levantamento dos EUA. Um advogado imobiliário experiente pode ajudar a navegar por esses requisitos e garantir que a escritura é válida em todas as jurisdições.

Perguntas mais frequentes sobre ações no encerramento

Quando é que a propriedade realmente transfere?

Transferências de propriedade sobre entrega e aceitação da escritura, que normalmente ocorre no encerramento. No entanto, o registro é necessário para proteger os direitos do comprador contra terceiros.

Posso vender a propriedade se a escritura ainda não foi gravada?

Tecnicamente sim, mas é altamente arriscado, actos não registados são vulneráveis a reivindicações superiores, sempre a registar o mais depressa possível após o encerramento.

E se houver um erro na escritura depois de gravar?

Uma ação corretiva (também chamada de ação corretiva) pode ser usada para corrigir erros menores, como erros ortográficos ou descrições legais incorretas. Ambas as partes devem assinar a ação corretiva, e deve ser registrado.

É necessário um notário em cada ação?

A maioria dos estados exigem a notação para que uma escritura seja registável. Alguns estados permitem o reconhecimento perante um notário ou oficial autorizado. Sem ela, a escritura pode ser nula.

Preciso de um advogado para preparar a escritura?

Embora alguns estados permitem que as empresas de título ou agentes de garantia de projetos de ações, muitas jurisdições exigem um advogado. Mesmo onde não é legalmente exigido, revisão legal garante que a escritura reflete com precisão a transação e protege seus interesses.

Conclusão: Proteja sua propriedade com uma ação apropriadamente tratada

A escritura é a pedra angular da propriedade imobiliária. Compreender seu significado durante o fechamento capacita tanto compradores e vendedores para navegar a transação com confiança. De escolher o tipo certo de escritura para garantir que seja corretamente redigido, assinado, autenticado e gravado, cada passo importa. Parceria com um agente de fechamento qualificado, empresa de título, ou advogado imobiliário ajuda a evitar erros caros.

Tome o tempo para ler a escritura antes de assinar. Faça perguntas sobre quaisquer cláusulas que você não entende. E depois de fechar, confirme que a escritura foi gravada e obter uma cópia para seus registros. Ao fazê-lo, você protege o maior investimento que a maioria das pessoas vai fazer.