Como se preparar para um fechamento em um mercado imobiliário competitivo

Num mercado competitivo, muitos compradores optam por reduzir os períodos de inspeção ou renunciar a certas contingências para tornar a sua oferta mais atraente. Mas reduzir prazos não significa pular a preparação diligente – significa ter tudo pronto antes mesmo de submeter a oferta. Por exemplo, ordenar uma inspeção pré-oferta ou rever a divulgação do vendedor antes de escrever a oferta pode salvar dias cruciais.

Principais jogadores no encerramento

Várias partes coordenam os bastidores para levar a transação a um final limpo:

• Buyer e Seller – os principais da transação; ambos devem assinar os documentos finais.
• Agentes imobiliários – facilitar as negociações, fornecer orientações e gerir o fluxo de documentos e comunicações.
• Mortgage Lender – fornece o empréstimo e garante que todas as condições de subscrição estejam satisfeitas. Seu agente de empréstimo é sua linha de salvação – mantenha contato constante.
• Empresa de Títulos ou Oficial de Escrovo – trata da transferência legal de propriedade, detém dinheiro sério e fundos de encerramento, e gerencia a reunião de encerramento.
• Inspector doméstico e avaliador – avaliar independentemente a condição de propriedade e o valor de mercado, respectivamente. Suas conclusões podem afetar a aprovação de empréstimo e negociações.
• Advogado imobiliário – exigido em alguns estados para rever contratos e lidar com questões legais, como defeitos de título ou questões de zoneamento.

Cada jogador deve operar com velocidade e precisão. Um erro de qualquer um deles pode atrasar o fechamento, por isso é essencial que você, como o comprador, permanecer proativo e informado.

Pré-Aprovação vs. Pré-Qualificação: Conheça a Diferença

Uma pré-qualificação é uma estimativa casual baseada em informações auto-referidas – ela carrega pouco peso com os vendedores. A pré-aprovação] é uma revisão completa do seu crédito, renda, ativos e dívida, resultando em um compromisso condicional de um credor. Em um mercado competitivo, apenas uma carta de pré-aprovação sinaliza que você é um comprador sério, capaz. Os vendedores e seus agentes esperam ver um antes mesmo de considerar sua oferta. Muitos agentes de listagem agora exigem uma pré-aprovação de um credor reputable antes de apresentar uma oferta ao vendedor.

Certifique-se de que você obter pré-aprovado de um credor experiente com suas condições de mercado. Entenda os termos de sua pré-aprovação: o montante do empréstimo, período de bloqueio de taxa de juros, e quaisquer condições ainda pendentes. Para um entendimento mais profundo da disponibilidade de hipoteca, o Consumer Financial Protection Bureau oferece excelentes recursos em consumerfinance.gov[. Também considerar a obtenção pré-aprovado com vários credores para comparar termos, mas evitar múltiplas puxações de crédito duro dentro de uma janela curta, fazendo suas compras taxa dentro de 14 dias.

Fortalecer seu perfil financeiro

Além da pré-aprovação, tome estas medidas para solidificar sua posição financeira e tornar o seu arquivo de empréstimo o mais limpo possível:

• Verifique o seu relatório de crédito para erros pelo menos seis semanas antes de se aplicar. Discuta quaisquer imprecisões imediatamente.
• Evite novas questões de crédito ou grandes compras durante o processo. Não financie um carro, abra novos cartões de crédito, ou co-assinate para ninguém.
• Mantenha os extratos bancários prontos mostrando fundos suficientes para entrada de pagamento, custos de fechamento e reservas. Os credores irão examinar a fonte de grandes depósitos.
• Mantenha o emprego estável – os credores irão verificar o seu status de trabalho antes de fechar. Mudar de emprego pode exigir novas revisões de subscrição.
• Reduzir o seu rácio dívida-rendimento pagando para baixo saldos de cartão de crédito ou empréstimos de parcela, se possível. Mesmo uma pequena redução pode melhorar as suas condições de empréstimo.

Ter um arquivo de empréstimo “limpo” acelera a subscrição e reduz o risco de negação de financiamento de última hora. Em um mercado competitivo, um comprador cujo arquivo de empréstimo é completo e organizado é muito mais provável que feche no tempo.

Criando uma oferta vencedora

Sua oferta é a primeira impressão, e em um mercado competitivo, ela precisa se destacar enquanto ainda protege seus interesses. Aqui estão os elementos-chave a considerar:

• Depósito monetário mais cedo – tipicamente 1–3% do preço de compra. Oferecendo um depósito mais alto (por exemplo, 5%) mostra que você está comprometido e disposto a colocar a pele no jogo. No entanto, certifique-se de que você pode dar ao luxo de perder esse depósito se você deve voltar sem uma contingência.
• Cláusula de escala – aumenta automaticamente a sua oferta até um montante máximo se as licitações concorrentes entrarem. Isto pode mantê-lo no jogo sem sobre-abrir desde o início. Defina o incremento (por exemplo, 1.000 dólares ou 5.000 acima da outra oferta).
• Cobertura de lacuna de avaliação – concordar em cobrir qualquer diferença se a propriedade avalia abaixo do preço do contrato, até um montante especificado. Isto é poderoso porque uma avaliação baixa pode matar um acordo se o comprador não pode trazer dinheiro extra.
• Data de encerramento flexível – acomodar a linha do tempo do vendedor (se eles precisam fechar rapidamente ou querem tempo extra para encontrar uma nova casa) pode tornar sua oferta mais atraente.
• Abdicar de certas contingências – por exemplo, abdicar da contingência da inspeção (somente aconselhável se você for experiente ou a casa estiver em excelente condição) ou da contingência de avaliação (se você tiver reservas de dinheiro). Tenha cuidado: abdicar de uma contingência remove sua capacidade de recuar sem perder seu dinheiro sério.

Trabalhe em estreita colaboração com o seu agente para elaborar uma oferta que seja convincente, mas ainda dentro da sua tolerância ao risco. Num mercado onde as listas recebem 10 ou mais ofertas, o agente de listagem pode pedir “o mais alto e melhor” por um determinado prazo. Ter o seu modelo de oferta e pré-aprovação pronto para ir permite-lhe responder instantaneamente.

Preparação para Inspeções e Avaliações

Mesmo em um mercado competitivo, você ainda deve realizar uma inspeção domiciliar – embora você possa precisar fazê-lo rapidamente. Agende a inspeção dentro de 2-3 dias de aceitação da oferta. Use um inspetor licenciado afiliado a uma organização profissional como o American Society of Home Inspectors (ASHI). Considere também inspeções especializadas para pragas, radônio, ou molde se a propriedade ou região o justificar.

Se a inspeção revelar grandes problemas (problemas de fundação, falha no teto ou sistema de AVAC perto do fim da vida), você tem tempo limitado para negociar reparos ou créditos. Muitos compradores em mercados competitivos optar por uma inspeção “passa/falha” ou uma inspeção “apenas informação”, o que significa que eles não vão pedir reparos para itens menores, mas reservam o direito de sair se houver um defeito importante. Esta abordagem evita negociações arrastadas enquanto ainda protege sua segurança.

A avaliação é ordenada pelo credor e determina se a casa vale o montante do empréstimo. Em um mercado competitivo, os preços de venda muitas vezes excedem valores avaliados. De acordo com um Freddie Mac guia de custos de fechamento, você pode se proteger com uma cláusula de lacuna de avaliação: concordando em pagar até um certo montante acima do valor avaliado. Se você não estiver disposto a cobrir uma lacuna, esteja preparado para renegociar ou ir embora – mas entenda que os vendedores podem não concordar em renegociar em um mercado quente.

Acomodando Seus Documentos de Encerramento

Os credores exigem uma longa lista de documentos. Se os tiverem prontos antecipadamente, evita atrasos. Use uma lista de verificação da Associação Nacional de Realistas como guia, mas esteja preparado para pedidos específicos de credores. Os documentos típicos incluem:

• Recentes salários que cobrem os últimos 30 dias
• W-2s e declarações de impostos para os últimos dois anos (todas as páginas)
• Contas de contabilidade (verificação, poupança, investimento) dos últimos 2-3 meses
• Prova de quaisquer fundos de dádiva, incluindo uma carta de oferta assinada e documentação da capacidade do doador de dar
• Cópia da carta de condução ou do passaporte
• Página de declaração de apólice de seguro do proprietário
• Acordo de compra assinado e todas as adendas
• Divulgação de tintas à base de chumbo (para casas construídas antes de 1978)
• Carta de verificação do emprego ou recibos de pagamento se você mudou de emprego recentemente

Mantenha as cópias digitais organizadas em uma pasta na nuvem que você pode compartilhar instantaneamente com seu emprestador ou agente. Quando o tempo é curto, o acesso instantâneo a documentos pode reduzir dias de folga do processo. Muitos credores agora têm portais mutuários – documentos de carregamento assim que eles são solicitados, mesmo que você pense que eles possam precisar deles mais tarde.

Entender os custos de encerramento

Os custos de fechamento variam tipicamente de 2% a 5% do preço de compra. Eles incluem taxas de empréstimo (originação, processamento, subscrição), seguro de título, taxas de registro, reservas de garantia para impostos de propriedade e seguro de proprietários, juros pré-pagos e impostos de propriedade pro rated. Dentro de três dias após a aplicação, seu credor deve fornecer um Estimativa de empréstimo . Compare-o cuidadosamente com o final ] Fechar Divulgação] você recebe três dias úteis antes de fechar. Se algum número mudar significativamente, pergunte por que – mudanças podem indicar um problema com o seu empréstimo.

Para ser totalmente preparado, transferência bancária ou trazer um cheque certificado para a quantidade exata necessária. Muitas empresas de título exigem fundos com fio no dia antes de fechar. Verifique instruções de fio diretamente com o agente de fechamento por telefone (usando um número confiável, não um de um e-mail) para evitar fraudes de arame, que são cada vez mais comuns em transações imobiliárias.

A caminhada final

Marque a última caminhada 24 horas antes de fechar. Esta é sua última chance de verificar o estado da propriedade. Verifique se:

• Todos os reparos acordados foram concluídos para sua satisfação.
• Todos os aparelhos e sistemas (HVAC, canalização, electricidade) funcionam normalmente
• Não ocorreram novos danos desde a sua última visita (por exemplo, vazamentos de água, janelas quebradas, danos móveis)
• A casa está substancialmente na mesma condição que quando você fez a oferta
• Os bens pessoais incluídos no contrato (por exemplo, lavador/secador, revestimentos de janelas, estantes embutidos) continuam presentes
• Todos os pertences de lojista e vendedor foram removidos (a menos que de outra forma acordado)

Se surgirem problemas, notifique o seu agente imediatamente. Você pode solicitar um crédito ao vendedor, estender o fechamento ou adiar até que os problemas sejam resolvidos. No entanto, em um mercado competitivo, os vendedores podem resistir a atrasos. Esteja preparado com uma lista clara de itens que devem ser abordados.

Comunicação com seu agente e administrador

Durante todo o período de subscrição, responda a cada pedido do seu credor dentro de horas, não dias. Um único e-mail perdido ou documento atrasado pode adiar a sua data de encerramento. Estabeleça uma linha direta de comunicação com o seu agente de empréstimo e seu agente imobiliário. Check-ins semanais garantir que nada cai através das falhas. Em um mercado competitivo, o comprador que se comunica mais rápido muitas vezes fecha primeiro. Considere criar uma lista de verificação compartilhada com o seu agente e credor para rastrear prazos e documentos de submissão.

Pistas comuns para evitar em um mercado competitivo

Mesmo compradores bem preparados podem tropeçar. Aqui estão problemas frequentes e como evitá-los:

• Dinheiro sério insuficiente: Oferecer muito pouco pode sinalizar um compromisso fraco. Por outro lado, oferecer muito sem proteção de contingência corre o risco de perder um grande depósito. Trabalhe com o seu agente para encontrar um equilíbrio.
• Alterações de crédito de última hora: Não abrir novas contas de crédito, co-assinar empréstimos, ou fazer grandes compras (mesmo móveis) até após o fechamento. Os credores re-verificar crédito pouco antes de financiamento.
• Não bloqueando sua taxa de juros: Em um ambiente de taxa crescente, uma taxa desbloqueada pode aumentar seu pagamento mensal inesperadamente. Bloqueie sua taxa assim que você estiver confortável com os termos.
• Não verificando instruções de fio: Fraude de fio é real. Sempre confirme instruções de fio por telefone usando um número confiável, não respondendo a um e-mail. Scammers muitas vezes interceptar e-mails de empresas de título.
• Ignorando o relatório do título: Peça para rever o relatório do título preliminar mais cedo. Procure facilidades, garantias ou invasões que possam afetar a propriedade ou planos futuros.