Como rever e compreender o acordo de compra antes de fechar

Each contingency should have a clear deadline, the method for waiving or extending it, and the consequences of failing to satisfy it.

Data de encerramento e posse

A data de encerramento é o dia marcado para as transferências de propriedade do vendedor para o comprador. O acordo também deve abordar o momento da posse. Em algumas transações, o vendedor mantém a posse por um curto período após o fechamento, como alguns dias para a mudança. Por outro lado, o comprador pode solicitar a posse antecipada antes do fechamento. Qualquer acordo de posse deve ser documentado por escrito, incluindo pagamentos de aluguel ou depósitos de segurança, se aplicável. Fechos tardios ou disputas de posse podem descarrilhar seus planos de mudança, então verifique essas datas cuidadosamente.

Inclusões e Exclusões

O que fica com a propriedade e o que vai com o vendedor? O contrato de compra deve listar todos os itens incluídos na venda, tais como aparelhos, revestimentos de janelas, luminárias e equipamentos de paisagismo. Excluir itens que o vendedor pretende manter, tais como um lustre específico ou uma lavadora e secador. Disputas surgem frequentemente quando as garantias verbais sobre itens incluídos não são escritas no contrato. Use o contrato para listar todos os itens que lhe interessam.

Divulgações e Representações de Vendedores

Os vendedores são normalmente obrigados a divulgar defeitos materiais conhecidos que afetam a propriedade. O acordo de compra deve referenciar quaisquer formas de divulgação que o vendedor forneceu, tais como divulgações de tintas baseadas em chumbo para casas construídas antes de 1978, relatórios de perigo natural, ou uma declaração de divulgação de transferência. Alguns estados também exigem divulgações sobre incômodos de vizinhança, como infratores sexuais registrados próximos ou ruído do aeroporto.

O acordo deve incluir também representações e garantias do vendedor sobre a condição da propriedade no fechamento, como que o telhado não está vazando, o sistema de AVAC está operacional, e a propriedade não está sujeita a garantias não divulgadas.

Preparação para rever o Acordo de Compra

Antes de começar a ler, reúna os documentos de que necessita: o pacote de divulgação do vendedor, quaisquer relatórios de inspeção já concluídos e uma cópia da sua carta de oferta. Ter esta informação útil ajuda-o a verificar que o contrato reflecte com precisão o que foi negociado. Também é sensato agendar o tempo para rever o acordo sem distrações. Não deixe que o seu agente ou o vendedor o pressionem a assinar rapidamente — mesmo num mercado competitivo, tem o direito de compreender o que está a assinar.

Familiarize-se com o formulário específico que está sendo usado. Muitos agentes imobiliários usam formulários padrão publicados pela associação local de Realtors. Estes formulários muitas vezes incluem caixas de seleção, preenchimentos em branco e linguagem de caldeiralplate padronizada que pode ser modificada. Compreender a estrutura do formulário ajuda a identificar quais campos requerem sua atenção.

Processo de revisão passo a passo

Aborde a revisão sistematicamente. Não esqueme. Trate este documento com o mesmo cuidado que você faria um contrato para uma parceria de negócios ou um contrato de empréstimo importante. Aqui está uma abordagem metódica.

1. Leia o documento inteiro do início ao fim

Comece lendo todo o acordo uma vez, da primeira linha à última. Resista ao desejo de focar apenas nas seções que parecem mais importantes, como o preço e a data de encerramento. As provisões enterradas na letra fina – como cláusulas de incumprimento, procedimentos de resolução de litígios e a lei de governo – podem ter consequências significativas. Tome nota das seções que são confusas ou levantar perguntas. Você irá revisitá-las após sua leitura inicial.

2. Verifique que todos os termos negociados estão incluídos

Compare o acordo com a sua oferta aceite e quaisquer negociações subsequentes. Confirme que o preço de compra, o valor do dinheiro sério, a data de encerramento e quaisquer créditos ou reparos acordados são refletidos com precisão. Se você negociou um crédito de vendedor para custos de fechamento, o acordo deve indicar o valor exato do dólar ou porcentagem. Não confie em sua memória ou em garantias orais. Palavras escritas governam a transação.

3. Examine cada contingência em detalhe

Para cada contingência, anote o prazo, os passos que você deve tomar para satisfazê-lo, e o que acontece se você não cumprir. A contingência de financiamento, por exemplo, deve especificar se o seu compromisso de empréstimo deve ser finalizado por uma determinada data ou simplesmente solicitado. Alguns acordos permitem que o vendedor solicite prova de seu pedido de empréstimo. Compreender esses detalhes ajuda você a evitar perder acidentalmente o seu direito de cancelar o contrato.

As contingências de inspeção incluem frequentemente uma linha do tempo para completar as inspeções e, em seguida, um período separado para tomar decisões ou renegociar. Se o contrato exigir que você dê aviso prévio de sua decisão no prazo de 48 horas após receber um relatório de inspeção, marque esse prazo em seu calendário imediatamente.

4. Verifique as disposições de resolução de incumprimento e de litígios

A seção padrão descreve o que acontece se qualquer uma das partes não cumprir suas obrigações. Para os compradores, a consequência mais comum do incumprimento é a perda do depósito sério. No entanto, alguns contratos permitem que o vendedor processe por um desempenho específico, o que obriga o comprador a concluir a compra. Compreender as penalidades por incumprimento ajuda você a avaliar os riscos de dar apoio por razões não cobertas por contingências.

Se o contrato incluir uma cláusula de arbitragem, você pode estar renunciando ao seu direito de processar em tribunal. Avaliar se arbitragem vinculativa é aceitável para você. Alguns compradores preferem a opção de um julgamento de júri, enquanto outros valorizam a velocidade e privacidade da arbitragem.

5. Reveja as Divulgaçãos e Exposições

Os anexos ao acordo, tais como formulários de divulgação de propriedades, documentos HOA, divulgações de tintas baseadas em chumbo e mapas de plat, podem ser tão importantes quanto o contrato principal. Estas exposições muitas vezes contêm informações críticas sobre a condição, limites e restrições da propriedade. Revise cada uma delas cuidadosamente. Por exemplo, ler os pactos HOA pode alertá-lo para regras que restringem o estacionamento ou proíbem certos tipos de renovações.

6. Procure ajuda profissional

Contratos de compra de imóveis são contratos legais, e eles podem ser complexos. Mesmo se você já comprou propriedade antes, as leis estaduais variam, e linguagem de contrato pode mudar. Envolver um advogado imobiliário para rever o acordo é uma das decisões mais prudentes que você pode tomar. Um advogado pode identificar termos desfavoráveis, sugerir emendas, e garantir que seus direitos são protegidos sob a lei local.

Seu agente imobiliário também é um recurso valioso, mas lembre-se que o papel do agente é principalmente para facilitar a transação, não para fornecer aconselhamento jurídico. Embora os agentes podem explicar práticas padrão e negociar termos, eles não podem interpretar a linguagem do contrato ou aconselhá-lo sobre riscos legais na maioria dos estados. Se uma provisão parece não clara ou preocupante, peça ao seu agente para conectá-lo com um advogado qualificado.

Pistácios comuns a evitar

Mesmo compradores experientes podem ignorar detalhes críticos. Aqui estão erros comuns e como evitá-los.

Sobre a Cláusula "O tempo é da Essência"

Muitos contratos de compra incluem uma cláusula que declara que o tempo é essencial. Isto significa que todos os prazos são rigorosos. Faltando um prazo de contingência, mesmo por um dia, pode ser considerado uma violação do contrato e resultar em perder o direito de cancelar ou negociar. Assim que você assinar o acordo, crie um calendário de todos os prazos e definir lembretes com antecedência.

Assumindo que os acordos verbais estão vinculando

Se você negociou uma reparação ou uma mudança nos termos, certifique-se de que é refletida em uma alteração escrita do acordo. Os acordos orais são difíceis de cumprir e podem ser disputados mais tarde. O contrato escrito é o único registro autorizado do que você e o vendedor concordaram.

Não Compreender o Período de Revisão do Advogado

Em alguns estados, o contrato inclui um período de revisão de advogado designado durante o qual qualquer uma das partes pode consultar um advogado e, se necessário, retirar-se do acordo. Se você renunciar a este período ou não ter o seu advogado revisão do contrato a tempo, você pode perder a capacidade de recuar com base em preocupações legais. Saiba se o seu contrato inclui este direito e respeitar os seus limites.

Esquecendo de Verificar a Autoridade do Vendedor

Se você está comprando um imóvel de um fundo, uma propriedade, ou uma corporação, garantir que a pessoa que assina o acordo tem a autoridade legal para vender. O contrato deve incluir uma representação que o vendedor tem o direito de transmitir a propriedade. Em alguns casos, você pode querer solicitar a prova de autoridade para evitar complicações mais tarde.

Compreender Seus Direitos e Responsabilidades

O contrato de compra é uma via de mão dupla. Impõe responsabilidades a você como comprador, mas também lhe concede direitos executórios.

Suas obrigações como comprador

De acordo com o contrato, as suas responsabilidades principais incluem normalmente:

• Depositando o dinheiro sério no tempo
• Pedido de financiamento e fornecimento de documentação necessária ao mutuante
• Programação e pagamento das inspecções
• Notificando o vendedor por escrito se você decidir invocar uma contingência ou renunciar ao seu direito de cancelar
• Participar do fechamento e entrega do preço de compra total

O não cumprimento de qualquer destas obrigações pode constituir um incumprimento, colocando em risco o seu dinheiro sério e potencialmente expondo-o a uma acção judicial.

Seus direitos como comprador

O contrato também protege você. Seus direitos geralmente incluem:

• A rescisão do acordo se uma contingência não for cumprida dentro do prazo especificado
• Solicitação de reparações ou créditos com base nos resultados da inspecção
• Recebendo todas as divulgações exigidas do vendedor
• Retirada do contrato se o vendedor violar as suas obrigações

Para exercer esses direitos, você deve seguir os procedimentos descritos no contrato, que muitas vezes exigem aviso por escrito dentro de um determinado número de dias. Preste muita atenção aos requisitos de anúncio e manter cópias de toda a correspondência.

Quando ir embora

Nem todo contrato de compra vale a pena assinar. Alguns termos podem ser tão desfavoráveis que perseguir uma propriedade diferente é a escolha mais inteligente. Considere ir embora se:

• O vendedor recusa-se a incluir contingências razoáveis, como um financiamento ou contingência de inspeção
• O contrato impõe um período de inspecção ou de diligência devida excessivamente curto
• As sanções por incumprimento são excessivas, tais como não só perder dinheiro sério, mas também ser responsável por toda a comissão
• Termos materiais como data de encerramento ou data de posse são ambíguos ou inaceitáveis
• O vendedor não fornecerá as divulgações necessárias ou se recusará a permitir inspeções

Se você já tiver apresentado dinheiro sério, mas descobrir um problema sério durante o período de diligência devida, você ainda pode ser capaz de retirar se uma contingência permanece insatisfeito. Entre em contato com seu advogado ou agente para confirmar suas opções.

Lista de verificação final antes de fechar

Ao aproximar-se da data de encerramento, faça esta lista de verificação final para garantir que tudo está em ordem.

• Confirmar o contrato reflete com precisão os termos finais negociados: Compare o acordo final assinado com quaisquer emendas, adendas ou contraofertas.
• Reveja o extrato de liquidação: A divulgação final do seu credor lista todos os custos, créditos e taxas. Compare-o com o contrato de compra para garantir consistência.
• Obtenha título claro: Trabalhe com sua empresa de título para garantir que a propriedade esteja livre de lians, incumprimentos ou defeitos não revelados que possam ofuscar o título.
• Conclua uma caminhada final: Faça uma caminhada da propriedade dentro do prazo permitido pelo contrato, normalmente 24 a 48 horas antes do fechamento. Verifique se a propriedade está na condição acordada e que os itens incluídos estão presentes.
• Recolher todos os documentos assinados: Manter cópias do contrato de compra, todas as alterações, divulgações, relatórios de inspeção e correspondência com o vendedor e seu agente. Armazenar estes registros com segurança para referência futura.