Comprar uma casa é uma das maiores transações financeiras que a maioria das pessoas jamais fará, e o processo de fechamento é onde tudo se reúne. Sem uma preparação financeira cuidadosa, até mesmo uma compra bem negociada pode desmoronar no último minuto. A chave para um fechamento imobiliário suave está planejando bem antes do tempo - garantindo que suas finanças estejam em ordem, você entende todos os custos, e você tem os documentos necessários prontos. Este guia lhe guia leva através das etapas financeiras críticas para tomar assim que o dia de fechamento vai embora sem problemas.

Compreender o escopo completo dos custos envolvidos

Muitos homebuyers de primeira vez foco apenas no preço de compra e pagamento inicial, mas um fechamento bem sucedido requer a contabilização de cada despesa ligada à transação. Além do preço acordado, você vai enfrentar um pacote de taxas coletivamente conhecido como custos de fechamento. Estes normalmente variam de 2% a 5% do preço de compra da casa e incluem itens como taxas de origem de empréstimo, taxas de avaliação, seguro título, taxas de registro, e taxas de advogado.

Repartição dos custos de encerramento comuns

  • Taxa de origem do empréstimo – Cobrado pelo mutuante para processar a sua hipoteca, geralmente uma percentagem do montante do empréstimo.
  • Taxa de avaliação – Abrange uma avaliação independente do valor da casa (tipicamente 300-600 dólares).
  • Segurança de títulos e seguros de títulos – Garante que o imóvel não tem garantias ou disputas de propriedade; os credores exigem uma política de credor, e a política de comprador é opcional, mas recomendada.
  • Itens pré-pagos – Impostos de propriedade, seguro de proprietários de imóveis e juros hipotecários que devem ser pagos em uma conta de garantia antes de fechar.
  • Recording fees – Pago ao seu governo local para registrar oficialmente a escritura e hipoteca.
  • Taxas de Attorney – Em alguns estados, um advogado é obrigado a rever documentos e representá-lo no encerramento.

Conhecendo estas taxas com antecedência permite-lhe orçamento com precisão. Solicite uma estimativa de empréstimo do seu credor dentro de três dias úteis após a aplicação de uma hipoteca. Este documento lista todos os custos de encerramento estimados e dá-lhe uma imagem clara do que esperar. Você também pode pedir ao seu agente imobiliário para fornecer uma planilha de custos de encerramento preliminar. Para uma discriminação detalhada de uma fonte confiável, o Guia de Divulgação do Departamento de Proteção Financeira do consumidor explica cada item de linha que você verá na declaração final.

Contas de Escroto e Despesas Pré-pagos

Os credores muitas vezes exigem que você financie uma conta de garantia no fechamento para cobrir futuros impostos de propriedade e seguros. Isto garante que essas contas são pagas a tempo e protege o investimento do credor. O montante que você precisa para depositar é tipicamente alguns meses de impostos de propriedade e seguro. Embora isso infla o seu dinheiro necessário no fechamento, simplifica os pagamentos em curso. Peça ao seu credor para estimar o depósito de garantia cedo para que não venha como uma surpresa.

Proteja bem seu financiamento antes de fechar

Esperando até a semana antes de fechar para finalizar a sua hipoteca é um erro comum que causa atrasos e até mesmo negócios perdidos. Financiamento deve ser arranjado cedo, idealmente antes de começar a caçar casa. Obtendo pré-aprovado, não apenas pré-qualificado, mostra vendedores que você é um comprador sério e dá-lhe um orçamento realista para trabalhar com.

Pré-Aprovação vs. Pré-Qualificação

Pré-qualificação é uma estimativa informal baseada em renda e crédito auto-referidos. Pré-aprovação é um processo completo onde o credor verifica seu crédito, renda, e ativos e emite um compromisso condicional. Uma carta pré-aprovação reforça sua oferta e significa que a maioria do trabalho de subscrição já está feito, o que acelera a aprovação final no encerramento. Mire para a pré-aprovação pelo menos 60 dias antes de você planejar fazer uma oferta.

Escolher o tipo de hipoteca certo

A sua escolha de financiamento afecta o seu pagamento mensal, custos de encerramento e requisitos de entrada de pagamento.

  • Empréstimos convencionais – Muitas vezes, exigem um 5% a 20% de entrada e crédito forte. Seguros hipotecários privados (PMI) é necessário se você colocar para baixo menos de 20%.
  • Empréstimos FHA – Seguros pela Administração Federal de Habitação, permitindo pagamentos para baixo tão baixo quanto 3,5% com uma pontuação mínima de crédito de 580. Eles vêm com prémios de seguro hipotecário adiantado.
  • Empréstimos VA – Para veteranos elegíveis e militares ativos, oferecendo zero entrada e sem PMI. Eles exigem uma taxa de financiamento, mas podem ser enrolados no empréstimo.
  • Empréstimos USDA – Para os proprietários rurais e suburbanos qualificados com renda moderada, que não exigem nenhum pagamento inicial, mas uma taxa de garantia anual.

Compare termos de vários credores. Mesmo uma pequena diferença nas taxas de juros pode salvar milhares ao longo da vida do empréstimo. Para detalhes sobre os requisitos FHA, visite a página de habitação HUD FHA unifamiliar .

Bloqueando sua taxa de juros

As taxas de juros flutuam. Uma vez que você tenha uma oferta aceita e uma data de encerramento clara, considere bloquear sua taxa para proteger contra aumentos. As travas de taxa normalmente duram 30 a 60 dias. Se seu fechamento for atrasado, o bloqueio pode expirar; pergunte ao seu emprestador sobre taxas de extensão ou políticas de renegociação de taxa. Uma taxa flutuante pode cair, mas carrega risco se as taxas subirem antes de fechar.

Poupe para os custos de pagamento e fechamento

Seu pagamento inicial é o maior requisito de dinheiro adiantado. Embora 20% é frequentemente visto como padrão, muitos empréstimos permitem pagamentos mais baixos, especialmente para os compradores pela primeira vez. No entanto, colocando para baixo menos de 20% significa que você vai precisar pagar por PMI ou MIP (premio de seguro hipoteca). Planeje ter os fundos de pagamento para baixo em sua conta por pelo menos dois ou três meses antes de fechar para satisfazer os requisitos de “sazonamento” do emprestador.

Programas de Assistência ao Pagamento

Muitos estados e autoridades locais de habitação oferecem subsídios ou empréstimos de juros baixos para a assistência ao pagamento. Estes programas variam de acordo com os limites de localização e renda. Verifique com seu agente imobiliário ou um conselheiro de habitação local para ver o que está disponível na sua área. Muitas vezes, estes fundos podem ser combinados com certos produtos de hipoteca para reduzir os seus custos fora do bolso.

Fundos de presentes e documentação de origem

Se um membro da família quiser ajudar com o pagamento inicial ou custos de encerramento, os credores normalmente exigem uma carta de presente que indique que o dinheiro não é um empréstimo e não precisa ser reembolsado. Esteja preparado para mostrar o extrato bancário do do doador onde os fundos foram retirados, e um extrato de sua conta mostrando o depósito. Qualquer grande depósito que não possa ser explicado (por exemplo, dinheiro) será questionado pelo subscritor. Evite mover dinheiro entre contas desnecessariamente nos meses antes de fechar.

Construa uma reserva de dinheiro além do fechamento

Os credores gostam de ver que você ainda tem algumas economias líquidas após o fechamento. Isto demonstra que você pode lidar com despesas inesperadas como um aquecedor de água quebrado ou perda de emprego. Objetivo de ter pelo menos três a seis meses de pagamentos de hipoteca em reserva. Mesmo que o seu credor não precisa dele, ter um buffer reduz o estresse e protege o seu investimento.

Manter a estabilidade financeira durante o processo

Sua aprovação de hipoteca não é final até que os fundos de empréstimo no fechamento. Nas semanas entre aceitação da oferta e fechamento, os credores podem re-pull seu crédito e verificar o seu emprego. Qualquer erro financeiro pode descarrilhar o negócio. Esta fase requer disciplina cuidadosa.

Evite novos pedidos de crédito

Não abra novos cartões de crédito, faça um empréstimo de carro ou financie móveis. Mesmo um pequeno inquérito de crédito pode diminuir sua pontuação de crédito ligeiramente, e nova dívida muda sua relação dívida-renda. Se o seu DTI sobe acima do limite do credor, sua hipoteca pode ser negada. Se você deve fazer uma grande compra (como um frigorífico para a nova casa), espere até depois de fechar.

Não mude de emprego a menos que seja necessário

Os credores querem ver emprego estável. Mudar de emprego, especialmente de assalariado para autônomo, pode atrasar ou comprometer a sua aprovação de empréstimo. Se você deve mudar de emprego, tente começar após o encerramento, ou pelo menos informar o seu credor cedo e fornecer documentação da nova posição e renda. Um trabalho no mesmo campo com salário igual ou superior é geralmente aceitável, mas evitar qualquer lacuna no emprego.

Monitore sua pontuação de crédito

Mantenha um olho na sua pontuação de crédito através de serviços gratuitos como Credit Karma ou através do seu banco. Se você ver quedas inesperadas, investigue imediatamente. Evite qualquer comportamento que possa tocar a sua pontuação, como pagar contas tardias ou aumentar o máximo de um cartão de crédito. Até mesmo uma pequena queda pode alterar a sua taxa de juros ou o estado de aprovação.

Reveja e organize seus documentos financeiros

Seu credor solicitará uma pilha de documentos para verificar sua saúde financeira. Tendo estes organizados e prontos acelera a subscrição e reduz back-and-forth. Comece a compilação de uma pasta digital pelo menos duas semanas antes de você se candidatar para uma hipoteca.

Documentos essenciais para preparar

  • Salários do mês atual (cobrindo 30 dias normalmente)
  • Formulários W-2 e declarações fiscais federais dos últimos dois anos
  • Demonstrações bancárias de todas as contas (verificação, poupança, investimento) dos últimos dois a três meses
  • Prova dos activos para os custos de entrada e encerramento (por exemplo, extractos da conta de reforma, cartas de apresentação)
  • Foto ID (carta de motorista ou passaporte)
  • Se não assalariado: Demonstrações de lucros e perdas, 1099s, e declarações de impostos sobre as empresas
  • Se alugar: informações de contato do proprietário e às vezes um histórico de pagamento de aluguel

Mantenha cópias de tudo que você envia. Use um serviço de nuvem como o Google Drive ou Dropbox para facilitar o compartilhamento de arquivos com seu agente de empréstimo. Conforme a data de encerramento se aproxima, você pode ser solicitado a atualizar os tocos de pagamento e extratos bancários para garantir que nada tenha mudado. Responda prontamente para evitar atrasos.

Trabalhe com a equipe de profissionais certa

Preparação financeira para o fechamento imobiliário não é um esforço solo. Cerque-se com consultores experientes que podem guiá-lo através do processo e pegar problemas potenciais cedo.

Seu agente imobiliário

Um bom agente do comprador ajuda você a negociar concessões do vendedor para fechar custos, recomenda credores e inspetores, e garante que você entenda cada passo. Peça ao seu agente uma lista de credores que trabalharam com sucesso. Agentes experientes também conhecem as tendências do mercado local e podem aconselhar sobre os montantes de dinheiro sério e prazos de contingência que afetam suas finanças.

O seu agente de empréstimos hipotecários

Seu loan officer é seu recurso financeiro primário durante o processo. Eles devem explicar as opções de empréstimo, ajudá-lo a bloquear as taxas, e mantê-lo atualizado sobre o progresso da subscrição. Seja transparente sobre sua situação financeira - escondendo dívidas ou problemas de fluxo de caixa só vai causar problemas mais tarde. Se algo inesperado surge (como um bônus atrasado), diga ao seu loan officer imediatamente.

Advogado imobiliário (quando aplicável)

Em alguns estados, um advogado é obrigado a lidar com documentos de fechamento. Mesmo onde é opcional, contratar um advogado imobiliário pode proteger seus interesses. Eles revisam o acordo de compra, garantir que o título é claro, e explicar qualquer linguagem legal confusa. Sua taxa é parte dos custos de fechamento, mas a paz de espírito vale a pena.

Profissional de Impostos

A propriedade traz implicações fiscais, incluindo deduções de juros hipotecários e deduções de impostos imobiliários. Antes de fechar, pergunte ao seu contador ou consultor fiscal como a compra afetará seus impostos para o ano. Você pode querer ajustar sua retenção de fundos ou plano para pagamentos estimados. O tópico de imposto IRS sobre dedução de juros hipotecários fornece um ponto de partida.

Prepare-se para a logística do dia de encerramento

O próprio dia de encerramento requer algumas tarefas financeiras de limpeza. Você precisa garantir que os fundos para o fechamento estejam disponíveis na forma certa, que você tenha completado a última caminhada, e que você entenda a Divulgação final de encerramento.

Métodos de financiamento: Transferências Bancárias e cheques do caixa

A maioria dos fechamentos exigem que seus custos de entrada e fechamento sejam pagos por transferência bancária ou cheque do caixa. Os cheques pessoais são raramente aceitos. As transferências de fio devem ser iniciadas alguns dias antes de fechar (confirmar instruções de fiação com sua empresa ou advogado por telefone – não por e-mail – para evitar fraudes). Os cheques do caixa podem ser obtidos do seu banco; torná-los a pagar à escrivaninha ou empresa título. Confirme os valores exatos e os nomes dos beneficiários 24 horas antes de fechar.

Passo Final

No dia anterior ou de manhã do encerramento, você e seu agente devem inspecionar a propriedade para garantir que ela esteja na condição acordada. Verifique se os reparos solicitados foram concluídos, os sistemas estão funcionando e a propriedade não foi danificada. Se você descobrir problemas, você pode precisar negociar um crédito ou atraso de fechamento - então não pule esta etapa.

Reveja a Divulgação de encerramento

Três dias úteis antes de fechar, você receberá uma Divulgação de encerramento do seu credor. Compare-a cuidadosamente com a Estimativa de Empréstimo que recebeu anteriormente. Procure por alterações nas taxas, taxa de juros ou condições de empréstimo. Se algo parecer desligado, peça ao seu credor para explicar ou corrigir antes de assinar. Este documento também mostra o seu valor de pagamento mensal final e uma desagregação do dinheiro devido no encerramento.

Conclusão

A preparação financeira para um fechamento imobiliário é um processo multi-passo que começa meses antes de você realmente assinar os documentos. Ao entender os custos totais, garantir o seu financiamento precoce, economizando diligentemente, mantendo o seu crédito e estabilidade de emprego, organizando seus documentos, e trabalhando com uma equipe confiável, você se configurar para um fechamento suave e sem estresse. O trabalho que você colocar na parte da frente compensa quando você sair da mesa de encerramento com as chaves para sua nova casa e confiança em seu futuro financeiro.