Compreender os custos de fechamento e seu impacto na compra de sua casa

Os custos de fechamento são as taxas e despesas necessárias para finalizar uma hipoteca e transferir propriedade propriedade. Eles normalmente variam de 2% a 6% do preço de compra, o que significa que em uma casa de $400,000 você pode enfrentar $8.000 a $24,000 em despesas de fechamento. Muitos compradores primeira vez tratar esses custos como uma conta fixa, mas quase cada taxa é negociável. Dominar como negociar custos de fechamento é uma das formas mais eficazes para liberar dinheiro para a sua mudança, reformas, ou fundo de emergência. Este guia expandido cobre todos os detalhes que você precisa para abordar fechamento negociação de custos com confiança, desde a identificação de cada item de linha para usar a concorrência do emprestador e concessões de vendedor para sua vantagem.

Quais são os custos de fechamento?

Os custos de encerramento incluem taxas de credores, fornecedores de terceiros e entidades governamentais. Compreender cada categoria ajuda você a identificar quais taxas são negociáveis e quais são fixadas. Os principais grupos incluem:

  • Taxas de empréstimo: Taxa de origem (frequentemente 0,5-1% do montante do empréstimo), taxa de pedido, taxa de subscrição, taxa de processamento e pontos de desconto se você comprar para baixo a sua taxa de juro.
  • Taxas de títulos e de garantia: Busca de títulos, seguro de títulos (a apólice do lender é necessária; a política do proprietário é opcional, mas recomendada), taxa de garantia ou liquidação, e, por vezes, uma taxa de correio para entrega de documentos.
  • Taxas de avaliação e inspeção: Avaliação domiciliar (mandada pelo credor), inspeção geral de propriedade, inspeção de pragas, teste de radão, e quaisquer inspeções especiais como telhado, fundação ou escopo de esgoto.
  • Despesas pré-pagos : Impostos sobre imóveis, prémio de seguro do primeiro ano, juros pré-pagos por dia, desde a data de encerramento até ao fim do mês, e fundos depositados numa conta de garantia para futuros pagamentos de impostos e seguros.
  • Taxas de registo e transferência do governo: Taxas de registo locais, taxas de transferência do estado e do condado, taxas de notação e, por vezes, uma pesquisa de garantia municipal.
  • Outros custos potenciais : Certificação da zona de inundação, taxa de transferência HOA, taxa de relatório de crédito (geralmente em $50), e taxas de corretor de hipotecas, se aplicável.

Sua mistura específica depende do seu credor, produto de empréstimo (convencional, FHA, VA, USDA), localização do imóvel e preço de compra.

Quanto são custos de fechamento? Variações e intervalos médios

De acordo com Os 2024 dados do Bankrate, os custos de fechamento médios nacionais para uma casa de família única são de cerca de US $ 6,000 a US $ 200.000 emprestado. No entanto, diferenças de nível estadual pode ser dramático. Por exemplo, Nova York e Pensilvânia têm altos impostos de transferência que empurram os custos totais para 4% ou mais do preço de compra, enquanto Colorado e Missouri normalmente cair abaixo de 2,5%. Tipo de empréstimo também importa: empréstimos FHA incluem um prémio de seguro hipotecário adiantado (UFMIP) de 1,75% do montante do empréstimo, VA empréstimos taxas de origem de cap em 1% e proibir certas taxas de lixo, e empréstimos convencionais oferecem mais flexibilidade para créditos emprestadores. Sabendo que suas médias locais lhe dá uma linha de base para ofertas de referência de diferentes credores.

Por que é importante negociar custos de encerramento

Mesmo uma redução modesta de US$ 2.000-R$4.000 pode cobrir aluguel de caminhões em movimento, móveis novos ou uma garantia de casa. A redução dos custos de fechamento também reduz o dinheiro que você precisa trazer para fechar, o que é especialmente valioso se você estiver alongando suas economias para um pagamento inicial. Em mercados competitivos, créditos de vendedor para custos de fechamento podem fazer sua oferta se destacar sem aumentar o preço de compra. Além disso, negociar agora pode melhorar sua acessibilidade a longo prazo – custos iniciais mais baixos significam menos estresse de dívida no primeiro ano de posse.

Estratégias comprovadas para negociar custos de fechamento

1. Compre vários emprestadores e compare estimativas de empréstimos

A ferramenta mais poderosa na negociação é uma oferta concorrente. Obtenha pelo menos três estimativas de empréstimos de diferentes credores (bancos, cooperativas de crédito, corretores de hipotecas) dentro de uma janela curta – o PCPB recomenda aplicar dentro de 45 dias para minimizar o impacto da pontuação de crédito de várias perguntas. O formulário de estimativa de empréstimos padronizado faz com que seja fácil comparar a Seção A (cargas de origem) e a Seção B (serviços que você pode comprar para). Use a melhor estimativa como alavancagem: pergunte ao seu emprestador preferido se eles podem igualar ou bater as outras citações sobre taxas de origem, taxas de aplicação ou custos de subscrição. Muitos credores irão baixar suas taxas para ganhar seu negócio, especialmente se você mostrar-lhes uma taxa mais baixa de concorrente específico.

2. Peça ao vendedor um crédito de custo de fechamento

As concessões do vendedor são uma forma comum de reduzir os custos de fechamento fora do bolso. Você negocia que o vendedor paga um valor fixo do dólar ou porcentagem do preço de compra para as suas despesas de encerramento. Limites admissíveis dependem do seu tipo de empréstimo: empréstimos FHA permitem até 6% do preço de compra, empréstimos convencionais permitem 3% a 9% (dependendo da percentagem de pagamento), empréstimos VA permitem até 4%, e empréstimos USDA até 6%. Inclua o pedido em sua oferta inicial, especialmente se você está oferecendo perto do preço da lista. Isso funciona melhor no mercado de um comprador ou para casas que estiveram no mercado por um tempo. Seu agente imobiliário pode aconselhar sobre o quanto pedir com base nas normas locais e na motivação do vendedor.

3. Negociar diretamente com seu empréstimo

As taxas de empréstimo são frequentemente os itens de linha mais flexíveis. Comece pedindo ao seu loan officer para reduzir ou renunciar à taxa de origem. Se a taxa cotada é 1%, propor 0,5% ou um apartamento $1.000. Também questionar processamento, subscrição e taxas de aplicação - alguns credores irá removê-los inteiramente se você empurrar educadamente. Outra abordagem é aceitar um “crédito de empréstimo” onde o credor cobre alguns custos de fechamento em troca de uma taxa de juros mais elevada. Isto é benéfico se você planeja manter a casa por um curto período ou se você quiser minimizar o dinheiro no fechamento. Sempre pergunte: “Existem quaisquer taxas que você pode reduzir ou remover se eu bloquear minha taxa hoje? Mesmo uma redução de $500 vale a pena.

4. Loja para serviços de terceiros

Você tem o direito de escolher sua própria empresa título, agente de garantia, e inspetor. Os credores devem fornecer uma lista de fornecedores aprovados, mas você pode selecionar um independente, desde que eles atendam às exigências do credor. Compare citações de duas ou três empresas título; títulos de seguro de prémios variam significativamente entre estados e mesmo entre fornecedores na mesma cidade. A diferença pode ser de $300-$700. Para inspeções domiciliares, pedir ao seu agente imobiliário para referências a inspetores licenciados que muitas vezes cobram menos do que grandes empresas nacionais. O guia CFPB’s guia] enfatiza que os credores não podem forçar você a usar um provedor particular para serviços que eles não realizam a si mesmos (como título ou inspeções).

5. Tempo de seu fechamento para minimizar pré-pagos

Os juros pré-pagos cobrem os juros da sua data de encerramento para o último dia do mês. Se você fechar no dia 30, você pré-pago apenas um dia de juros. Fechando no segundo significa que você paga quase 30 dias de juros adiantados – potencialmente centenas de dólares a mais. Da mesma forma, as prorações de impostos imobiliários mudam dependendo da data. Planeje fechar na última semana do mês para minimizar os juros pré-pagos. Peça ao seu credor uma estimativa de juros por dia para que você possa calcular as economias exatas. Esta tática não reduz as taxas totais sobre o prazo do empréstimo, mas reduz o dinheiro que você precisa no fechamento, que pode ser uma linha de salvação para compradores com restrições de caixa.

6. Melhore a sua pontuação de crédito antes de aplicar

Os credores usam preços em camadas com base em notas de crédito. Uma pontuação de 760 ou mais frequentemente qualifica-o para as melhores taxas de juros e taxas de origem mais baixas. Aqueles com pontuações entre 700 e 739 podem ver taxas mais elevadas. Antes de começar a caçar casas, puxe os seus relatórios de crédito do AnnualCreditReport.com e contemple quaisquer erros. Pague saldos de cartão de crédito para menos de 30% de utilização, e evitar abrir novas contas ou assumir novas dívidas. Mesmo um aumento de 20-30 pontos pode movê-lo para uma taxa mais baixa. Por exemplo, um emprestador pode cobrar uma taxa de origem de 1% para pontuações abaixo de 740, mas apenas 0,5% para pontuações acima de 780. Isso é $2.000 economizado em um empréstimo de $400.000.

7. Pergunte sobre os dispensas de empréstimo-específicos ou descontos

Alguns credores oferecem programas que reduzem os custos de fechamento para compradores, veteranos, professores ou profissionais de saúde. Pergunte ao seu agente de empréstimo se eles têm quaisquer promoções ou incentivos especiais. Sindicatos de crédito e bancos comunitários muitas vezes têm estruturas de taxas mais baixas do que grandes credores nacionais. Além disso, se você já tem um relacionamento com um banco (checking ou poupança conta), pergunte se os descontos de fidelidade se aplicam. Alguns credores renunciam ao pedido ou taxa de processamento para os clientes existentes.

Compreender a estimativa de empréstimos e a divulgação final

A estimativa de empréstimos (LE) é fornecida dentro de três dias úteis da sua aplicação e descreve os custos estimados. A divulgação de encerramento (CD) é entregue pelo menos três dias úteis antes de fechar e mostra os números finais. Compare o CD com a linha LE por linha. Algumas taxas têm limites de tolerância rigorosos: as taxas de origem não podem aumentar a menos que você solicite uma alteração; os serviços que você não pode comprar (como avaliação) podem aumentar até 10%; os serviços que você pode comprar não têm limite se escolher um provedor diferente. Se você vir uma taxa inesperada no CD, peça ao seu emprestador uma explicação escrita. Use os documentos de amostra interativos da PCPB para se familiarizar com cada campo. As diferenças devem ser resolvidas antes de assinar.

Erros comuns a evitar quando se negociam custos de fechamento

  • Esperando até o último minuto: A maioria das negociações deve acontecer antes de bloquear a sua taxa. Uma vez que o CD é emitido, as alterações são difíceis. Comece as conversas mais cedo.
  • Focar apenas na taxa de juro: Uma taxa baixa com taxas elevadas pode ser pior do que uma taxa ligeiramente mais elevada com taxas mais baixas. Compare os custos de encerramento APR e os custos totais em conjunto.
  • Assumindo que as concessões de vendedor são impossíveis: Mesmo em mercados quentes, um vendedor pode oferecer um crédito se ajudar a fechar o negócio, especialmente se a sua oferta é forte de outras formas (contingências rapidamente próximas e dispensadas).
  • Não revisar o CD com cuidado: Uma taxa negligenciada pode custar centenas. Reserve tempo para rever cada linha e fazer perguntas.
  • Ignorar o custo dos pontos de desconto: Comprar para baixo a sua taxa pode aumentar os custos de fechamento; calcular o período de intervalo para ver se faz sentido para o seu horizonte de tempo.

Alternativas quando a negociação falha

Se você não puder reduzir os custos de fechamento o suficiente através da negociação, considere uma hipoteca sem encerramento de custos. O credor cobre suas despesas de fechamento em troca de uma taxa de juros mais alta (normalmente 0,25% a 0,5% mais alta). Isto é ideal se você planeja mover ou refinanciar dentro de cinco anos, porque o pagamento mensal maior não vai exceder o que você teria pago em taxas iniciais ao longo desse tempo. Outra opção: pergunte ao seu agente imobiliário se eles estão dispostos a reduzir a sua comissão para compensar seus custos de fechamento. Embora não universalmente aceitos, alguns agentes podem fazer isso para salvar um acordo, especialmente se você for um cliente repetido. Você também pode solicitar um depósito de dinheiro mais pequeno e sério para liberar dinheiro.

Juntando tudo: Uma abordagem passo a passo

  1. Obter pré-aprovado com três credores e solicitar Estimativas de Empréstimo dentro da mesma semana para simplificar a comparação.
  2. Destaque as taxas mais elevadas na Seção A e na Seção B de cada estimativa.
  3. Peça a cada credor para reduzir ou renunciar à taxa de origem, taxa de processamento e taxa de subscrição.
  4. Independentemente de comprar para o título de seguro e serviços de garantia; envie o orçamento mais baixo para o seu credor para aprovação.
  5. Trabalhe com seu agente imobiliário para incluir uma concessão de venda de 3 a 6% do preço de compra em sua oferta.
  6. Marca o teu encerramento para a última semana do mês para cortar juros pré-pagos.
  7. Reveja a Divulgação de encerramento três dias antes de assinar; marque qualquer aumento de taxa a partir da Estimativa de Empréstimo.
  8. Se os custos ainda são muito elevados, discutir um crédito emprestador ou uma opção sem fechamento-custo com o seu agente de empréstimo.

Conclusão

Negociar custos de fechamento é um dos poucos aspectos da compra em casa onde uma pequena preparação pode produzir economias de concreto. Ao entender cada taxa, alavancar estimativas de empréstimos múltiplos, solicitar concessões de vendedor, e cronometrar estrategicamente, você pode reduzir sua despesa fora do bolso em milhares de dólares. Não tenha medo de fazer perguntas e empurrar de volta sobre taxas que parecem arbitrárias. Use recursos como o Guias de compra de casa do CFPB[, ]Freddie Mac’s fechamento checklist custo, e NerdWallet’s analysis[] para se educar mais. Com a abordagem correta, você pode transformar custos de fechamento de uma despesa daunting em uma área de economia significativa.