Como navegar em questões de direitos de propriedade ao comprar terras rurais

Antes de comprar, você deve identificar todos os facilidades existentes. Uma pesquisa de título e uma pesquisa revelará facilidades gravadas, mas facilidades prescritivas ou implícitas podem exigir mais investigação, como entrevistar vizinhos ou verificar registros históricos. Mesmo uma facilidade não registrada pode criar exposição legal.

Direitos Minerais, Petróleo e Gás

Em muitas áreas rurais, os direitos minerais são cortados da propriedade da superfície. Isso significa que você pode possuir a terra acima do solo, mas não têm direitos para o petróleo, gás, carvão ou outros minerais abaixo dele. O proprietário desses direitos minerais (muitas vezes um proprietário anterior, uma corporação, ou uma entidade do governo) pode entrar em sua propriedade para explorar e extrair recursos, potencialmente prejudicando o seu uso da superfície. Você deve sempre verificar se os direitos minerais estão incluídos na venda. Se não são, entender o alcance dos direitos de acesso do proprietário mineral. Alguns estados exigem que os proprietários de minerais causar o mínimo de danos possível, mas outros concedem ampla latitude. Consulte um advogado local que entende as regras de “estatuto dominante” do Estado.

Direitos da Água e Acesso Ripário

Os direitos da água nas áreas rurais são regidos por doutrinas complexas, específicas de regiões. Nos Estados Unidos orientais, os direitos ribeirinhos normalmente se aplicam: os proprietários de terra que se estendem por uma via fluvial natural têm o direito de usar a água de forma razoável, mas não podem interferir de forma irracional com os proprietários a jusante. Nos estados ocidentais, prevalecem sistemas de apropriação prévia: os direitos da água são atribuídos com base na antiguidade do uso, não na propriedade da terra. Se você planeja irrigar, açudes de estoque ou desviar um riacho, você deve obter ou verificar os direitos da água existentes. Mesmo um pequeno riacho pode estar sujeito a licenças estatais. Falha em garantir os direitos da água pode tornar a terra rural quase inutilizável para agricultura ou pecuária. Verifique com a agência de recursos hídricos do seu estado ou um especialista em legislação da água.

Direitos de Subsuperfície: Cavernas, Geotérmicas e Armazenamento de Carbono

Menos comuns, mas cada vez mais importantes, são os direitos às cavernas, aos recursos geotérmicos e ao armazenamento subterrâneo (por exemplo, para o dióxido de carbono ou o gás natural). Alguns estados tratam-nos como parte dos direitos minerais, outros como interesses de propriedade separados. Se a terra rural estiver numa região cárstica ou perto de campos geotérmicos activos, investiguem estes direitos antes de fechar.

Passos para proteger seus direitos de propriedade antes da compra

A diligência necessária antes de fechar é a sua melhor defesa contra os problemas de direitos de propriedade. Estes passos devem ser não negociáveis para qualquer comprador de terras rurais.

Realizar uma busca abrangente de título e obter seguro de título

Uma pesquisa de título examina registros públicos para verificar a cadeia de propriedade e identificar quaisquer garantias, julgamentos, facilidades ou outros encargos. Para a terra rural, a busca deve voltar pelo menos 50 a 60 anos, porque facilidades ou direitos de passagem antigos podem não aparecer em arquivamentos recentes. Título seguro protege contra defeitos que a pesquisa pode faltar, como documentos falsificados, herdeiros desconhecidos, ou erros clerical. Políticas padrão cobrem o interesse do emprestador, mas você deve comprar um proprietário também. Para propriedades rurais, considerar cobertura estendida que inclui “off-registro” riscos como facilidades prescritivas ou discrepâncias de fronteira.

Contratar um profissional

Um levantamento de fronteiras é mais importante nas áreas rurais do que nas subdivisões suburbanas. Os limites podem ser marcados por muros de pedra, vedações antigas ou características naturais indistintas que se deslocaram ao longo do tempo. Um agrimensor licenciado irá localizar os cantos e linhas exatas, identificar quaisquer invasões (um barracão de vizinho ou entrada em sua terra, por exemplo), e bandeirar potenciais disputas de fronteira. O levantamento também deve localizar melhorias como edifícios, calçadas e poços relativos a linhas de retrocesso e facilidades. Se a propriedade adjacentes terras públicas (como uma floresta nacional), o levantamento deve confirmar que não existem reivindicações sobrepostas.

Revisão dos regulamentos de zoneamento e de utilização dos solos

A maioria dos municípios e muitos municípios têm portarias de zoneamento que regem tamanhos mínimos de lote, retrocessos de construção, usos permitidos e os tipos de estruturas permitidas. Algumas áreas rurais são localizadas exclusivamente para uso agrícola ou florestal, o que pode restringir sua capacidade de construir uma residência, abrir um negócio, ou subdividir. Além disso, procure distritos de sobreposição que protejam águas subterrâneas, vistas cênicas ou habitat de vida selvagem. Entre em contato com o departamento de planejamento local para obter uma carta de determinação de zoneamento, e verifique se há mudanças pendentes que possam afetar seus planos.

Investigar Restrições e Proteções Ambientais

A Lei da Água Limpa pode exigir licenças para qualquer atividade que perturbe zonas húmidas ou riachos. A Lei das Espécies Ameaçadas pode restringir o uso da terra se as espécies listadas estiverem presentes. Alguns estados têm regulamentos para o gerenciamento de espécies invasivas, queimaduras prescritas ou uso de pesticidas. Uma avaliação ambiental de fase I é um investimento sábio, especialmente se a terra foi usada anteriormente para agricultura, exploração florestal ou mineração. Identifica potencial contaminação (antigos tanques de combustível, galpões de pesticidas, depósitos de pesticidas, depósitos) e pode ser usada para negociar responsabilidades de limpeza.

Verificar os direitos de acesso e os acordos de manutenção rodoviária

As propriedades rurais muitas vezes dependem de estradas privadas, calçadas ou facilidades em todo o território vizinho para acesso. Verifique se existe o direito legal de entrar e sair de sua propriedade, e que é amplo o suficiente para o seu uso pretendido (por exemplo, equipamentos agrícolas de grande porte, caminhões pesados ou veículos de emergência). Se a estrada é compartilhada, reveja qualquer acordo de manutenção de estradas (RMA) que soletre a partilha de custos, reparos e remoção de neve. Sem um acordo claro, disputas podem surgir rapidamente. Se a propriedade estiver bloqueada, você pode precisar negociar uma nova facilidade ou procurar um direito legal de passagem através de processos judiciais — um processo que pode ser caro e incerto.

Verificar se existem contratos e licenças existentes

As locações de fazenda, os contratos de caça, os contratos de madeira, os contratos de energia eólica ou os arrendamentos de torres celulares já podem estar em vigor. Estes acordos podem vincular você como o novo proprietário, e alguns podem estender por muitos anos. Peça ao vendedor para divulgar todos os contratos escritos e orais. Reveja cada um cuidadosamente: o arrendamento pode conceder ao inquilino direitos exclusivos de caça, ou um contrato de locação de vento pode restringir sua capacidade de construir estruturas altas. Decida se você deseja honrar esses contratos ou negociar uma rescisão antes de fechar.

Pilhas de Direitos de Propriedade Comum em Transações de Terras Rurais

Mesmo com preparação cuidadosa, certos problemas frequentemente pegar compradores desprevenidos. Compreender essas armadilhas comuns pode ajudá-lo a fazer as perguntas certas.

Litígios com os vizinhos

As fronteiras de propriedade rural são muitas vezes pouco claras. As vedações antigas podem não seguir linhas legais, e o uso a longo prazo pode criar reivindicações de possessões adversas. Um vizinho que manteve uma cerca além da fronteira verdadeira por muitos anos pode ser capaz de reivindicar que a terra. Em alguns estados, uma pesquisa é necessária por lei antes da transferência para evitar tais disputas. Independentemente disso, uma pesquisa atual e comunicação aberta com os vizinhos pode evitar conflitos futuros. Considere andar a fronteira com o topógrafo e o vizinho para confirmar o acordo.

Facilidades não gravadas ou prescritivas

Uma facilidade prescritiva não registrada pode surgir quando alguém (um vizinho, um utilitário, um usuário recreativo) usa um caminho através de sua terra abertamente, continuamente, e sem permissão para um período legal. Esse uso pode se tornar um direito legal, mesmo que não esteja documentado em qualquer ação. Os compradores podem se proteger através da obtenção de seguro título que cobre facilidades prescritivas, inspecionando a propriedade para cruzamentos óbvios, e perguntando aos vizinhos sobre uso histórico.

Direitos Minerais Separados Causando Danos à Superfície

Em estados como Texas, Montana e Pensilvânia, os direitos minerais são muitas vezes separados dos direitos de superfície. Um novo proprietário pode não ter controle sobre a mineração, perfuração ou atividade de fratura hidráulica em sua terra. O proprietário mineral pode construir estradas, poços e tubulações, e o proprietário da superfície normalmente não pode recusar. Antes de comprar, determinar o status dos direitos minerais. Se eles são cortados, pergunte sobre contratos existentes ea probabilidade de exploração futura. Alguns estados (como Colorado) têm leis que exigem compensação por danos de superfície, mas isso não é universal.

Pactos Restritivos que Correm com a Terra

Subdivisões rurais ou ex-ranchettes podem ter restrições de escritura que limitam o que você pode fazer. Exemplos incluem proibições de contentores de transporte, gado, atividade comercial, ou certas cores exteriores. Pactos podem ser forçados por outros proprietários ou uma associação de proprietários de casa. Sempre solicitar uma cópia de qualquer declaração de pactos, condições e restrições (CC&Rs) e lê-los cuidadosamente. Eles podem ser registrados no escritório do funcionário do condado e nem sempre fornecido pelo vendedor voluntariamente.

Considerações Legais e Práticas Adicionais

Direito às proteções agrícolas

Muitos estados têm “Direito à Fazenda” leis que protegem as operações agrícolas estabelecidas de processos de incômodo. Se você está se movendo para uma área rural, esperar ruído, odores, poeira, e equipamentos agrícolas lentos de fazendas vizinhas. Essas leis podem proteger as operações agrícolas existentes de novas queixas residenciais, por isso é importante entender as proteções no lugar. Por outro lado, se você pretende cultivar, certifique-se de que a propriedade em si qualifica para tais proteções, especialmente no que diz respeito às operações de animais e pulverização.

Riscos de Domínios Eminentes e Expropriação

As terras rurais são por vezes orientadas para projectos públicos como gasodutos, linhas de energia, estradas ou explorações solares. Se uma entidade governamental ou uma empresa privada com autoridade de domínio eminente quer adquirir um título de facilidade ou taxa para a sua terra, você tem direito a apenas compensação, mas não pode facilmente parar o projeto. Verifique se esses projectos são propostos na área. O departamento de planeamento local ou comissão de utilidade pode ter informações sobre planos de infra-estrutura pendentes.

Questões de Herança e Planejamento Imobiliário

Se você planeja manter a propriedade por décadas ou passá-la aos herdeiros, considere como as leis de direitos de propriedade afetam o planejamento de propriedades. Em alguns estados, a terra rural em comum pode ser sujeita a ações de partição por herdeiros que querem vender. Criar um fundo ou uma LLC para manter o título pode proporcionar flexibilidade e evitar disputas probadas. Além disso, entenda que os direitos minerais cortados podem passar para diferentes herdeiros, complicando ainda mais a propriedade.

Trabalhar com Profissionais

Dada a complexidade dos direitos de propriedade rural, não basta confiar apenas nas divulgações do vendedor. Reúna uma equipe de especialistas antes de fazer uma oferta.

• Advogado imobiliário com experiência em transações rurais ou agrícolas. Eles podem rever relatórios de título, projetos de facilidades, e aconselhar sobre leis específicas do estado.
• Inspector licenciado que conhece as práticas locais de monumento e de fronteira.
• Agente de títulos que pode fornecer a apólice de seguro de propriedade de um proprietário com averbamentos adequados (por exemplo, acesso, zoneamento, direitos minerais).
• Consultor ambiental se houver qualquer motivo para suspeitar de contaminação ou de problemas de zonas húmidas.
• Especialista em direitos da água em estados onde o acesso à água é incerto.

As taxas profissionais podem parecer uma despesa extra, mas são muito menos do que o custo de litigar uma disputa de limites ou facilidades.

Lista de verificação de diligencias devidas para compradores rurais

Use esta lista de verificação como guia prático durante o período de inspeção:

1. Obtenha uma pesquisa de título certificada e reveja-a com o seu advogado.
2. Ordene uma pesquisa de fronteira e um certificado de localização de melhoria.
3. Solicitar cópias de todos os facilidades gravadas, pactos e arrendamentos.
4. Verifiquem as leis de zoneamento e uso de terras.
5. Investigar as leis estaduais de direitos da água e aplicar para quaisquer licenças necessárias.
6. Determinar o estatuto dos direitos minerais, petrolíferos, gasosos e geotérmicos.
7. Verificar os direitos de acesso e rever qualquer acordo de manutenção de estradas.
8. Realizar uma avaliação ambiental de fase I, se necessário.
9. Fale com os vizinhos sobre uso histórico e possíveis disputas.
10. Revisão do direito à exploração agrícola ou outras proteções agrícolas na área.
11. Verificar se existem projetos de infraestrutura eminentes ou grandes.
12. Confirme que o seguro de título cobre facilidades prescritivas e problemas de fronteira.

Conclusão

Navegar pelos direitos de propriedade ao comprar terras rurais requer uma abordagem metódica. Taxa simples propriedade é rara em sua forma pura; você está provavelmente herdando uma web de facilidades, direitos minerais, licenças de água e restrições regulatórias. A chave para uma compra segura é realizar a devida diligência com a ajuda de profissionais qualificados. Tome o tempo para entender quais os direitos que você está realmente adquirindo e quais as limitações aplicáveis. Com planejamento cuidadoso, você pode evitar batalhas legais custosas e desfrutar de todos os benefícios da propriedade rural. Para mais informações, consulte recursos do USDA, o American Bar Association’s Section on Real Property, e da associação de bar do seu estado. Além disso, o National Agricultural Law Center fornece excelentes orientações sobre questões de propriedade agrícola.