Compreender os Incumprimentos de Propriedade

Uma obrigação é qualquer direito, reivindicação ou interesse detido por alguém que não seja o proprietário da propriedade que possa afetar o valor, uso ou comercialização da propriedade. Se não for resolvido antes de fechar, esses encargos se tornam sua responsabilidade como novo proprietário. Reconhecer os diferentes tipos ajuda você a ficar alerta durante o processo de busca do título e lhe dá a alavanca para negociar com o vendedor para o título limpo.

Os obstáculos mais comuns incluem:

  • Liens – Créditos monetários contra a propriedade por dívidas não pagas. Exemplos incluem os créditos de mecânico de empreiteiros, os impostos de propriedade não remunerada ou impostos de renda, os créditos de julgamento de processos judiciais, e os créditos de Hoa para avaliações não pagas. Uma garantia dá ao credor o direito de forçar uma venda se a dívida não for paga. Alguns créditos, como os impostos federais, podem ter prioridade sobre uma hipoteca, tornando-os especialmente perigosos.
  • Mortgages ou Deeds of Trust – Os juros de segurança de um credor no imóvel. O vendedor deve pagar o empréstimo existente no encerramento ou ter o comprador assumir que (raro hoje). Se não satisfeito, o credor mantém o direito de hipotecar. Mesmo os saldos remanescentes pequenos podem nuvem título.
  • Amenidades – Direitos concedidos a outros para usar uma parte da propriedade, como o direito de uma empresa de utilidade pública de executar linhas de energia ou o direito de um vizinho de usar uma entrada de garagem. As facilidades podem ser gravadas ou não gravadas, mas são geralmente aplicáveis. Podem ser afirmativas (permitindo acesso) ou negativas (restringindo o uso, como uma facilidade cênica).
  • Covenants, Conditions, and Restritions (CC&Rs) – Regras impostas pelas associações de proprietários ou desenvolvedores que ditam como a propriedade pode ser usada. Estes podem limitar alturas de cerca, cores de pintura, aluguel de curto prazo, ou operações de negócios. Violações podem resultar em multas ou conformidade forçada, então você precisa revê-los antes de fechar.
  • Entradas – Quando uma estrutura de uma propriedade vizinha (cerca, galpão, construção) cruza em sua terra. Isso pode criar disputas de fronteira e defeitos de título. Uma pesquisa é a melhor maneira de detectar invasões.
  • Lis Pendens – Um aviso de litígio pendente que envolve o imóvel, como um divórcio, probato, ou ação de hipoteca. Até resolvido, o título está nublado, e você não pode obter seguro de título claro.
  • Juízes – Ordens judiciais que exigem que o proprietário do imóvel pague uma quantia em dinheiro. Estes anexam ao título e devem ser satisfeitos antes que o imóvel possa ser vendido com título claro. Mesmo julgamentos pequenos podem causar grandes atrasos.
  • Liens da Mechanic – Um tipo especial de garantia arquivado por contratantes, subcontratantes ou fornecedores de materiais que não tenham sido pagos por trabalhos realizados na propriedade. Estes podem ser arquivados retroactivamente e, por vezes, sem aviso prévio ao proprietário. Uma liberação ou renúncia é essencial.
  • Convênios Restritivos – Acordos privados que limitam a forma como você pode usar o terreno, muitas vezes encontrados em subdivisões mais antigas.Eles podem ser mais restritivos do que CC&Rs e podem funcionar com o terreno indefinidamente.

Compreender essas categorias ajuda você a fazer as perguntas certas ao revisar um relatório de título e negociar com o vendedor.

A Busca de Títulos: O Que Encaixa e O Que Espera

Uma busca de título é um mergulho profundo em registros públicos para descobrir todos os impedimentos registrados, histórico de propriedade e potenciais defeitos legais. O processo normalmente envolve:

  • Chain of title examin – Rastreando todas as transferências de propriedade da bolsa original para o vendedor atual para garantir que não haja falhas ou quebras. Falsas falsificações, assinaturas em falta ou anotações incorretas podem quebrar a cadeia.
  • Revisão de registos fiscais – Confirmar que todos os impostos sobre imóveis são pagos e que não existem garantias fiscais. Alguns municípios também verificam avaliações especiais (por exemplo, para esgotos ou calçadas) que podem ter sido cobradas mas ainda não cobradas.
  • Pesquisa de registro de corte – Procurando julgamentos, falências, divórcios ou questões probatórias que possam afetar o título. Arquivamentos de falência impõem uma estadia automática que impede a venda sem aprovação judicial.
  • Verificação de registros municipais – Revisão de licenças de construção, violações de zoneamento, garantias de aplicação de código e multas não pagas. Trabalho inacabado com licenças expiradas pode se tornar seu problema.
  • CC&R e HOA registros – Examinando restrições registradas e quaisquer taxas de HOA pendentes ou violações. Alguns HOAs têm o direito de executar avaliações não pagas.
  • Facilidade e busca de direita de passagem – Identificando todas as facilidades registradas que oneram ou beneficiam a propriedade. Uma facilidade pode impedir a construção de uma cerca ou entrada em determinadas áreas.
  • Arquivos UCC – Verificação de declarações de financiamento que podem ser utilizadas para a execução de equipamento fixo ou de bens pessoais ligados ao imóvel (por exemplo, painéis solares, sistemas HVAC).

A empresa ou advogado do título irá produzir um relatório preliminar do título (muitas vezes chamado de compromisso para garantir). Este relatório lista tudo o que foi encontrado durante a pesquisa. O horário B é a seção crítica – contém exceções à cobertura, ou seja, itens que não estão segurados, a menos que sejam liberados antes de fechar. Bandeiras vermelhas comuns incluem hipotecas abertas, garantias de mecânico não liberadas, lians de impostos não pagos, e julgamentos não resolvidos. Não ignore qualquer entrada; peça ao seu oficial do título ou advogado para explicar cada um. Se algo parece ambíguo, solicitar documentação ou uma continuação da pesquisa.

Lendo o Relatório Preliminar do Título

O relatório preliminar tem normalmente três calendários:

  • Schedule A – Mostra o valor proposto do seguro, a data efetiva da pesquisa e a descrição legal do imóvel.
  • Schedule B – Seção 1 – Lista exceções padrão (por exemplo, impostos ainda não devidos, direitos das partes na posse, questões de pesquisa) que aparecerão na política final, a menos que renunciado.
  • Schedule B – Section 2 – Listas de encargos específicos encontrados durante a pesquisa, tais como hipotecas, garantias, facilidades e CC&Rs. Estes devem ser compensados ou aceitos.

Examine cuidadosamente o Schedule B, Seção 2. Cada item deve incluir uma referência de gravação. Se você ver “antiga não liberada” de um empréstimo o vendedor diz que eles pagaram anos atrás, que é um defeito comum que precisa de uma liberação gravada.

Resonder Encumbrinces: Estratégias e Linhas de Tempo

Uma vez identificadas as exclusões, o objetivo é clareá- las antes da data de encerramento. O método depende do tipo de exclusões:

  • ]Pagar fora de garantias monetárias no encerramento – O vendedor pode usar receitas de venda para pagar hipotecas, libra fiscal, lians julgamento, e Hoa lians. O agente de fechamento irá desembolsar fundos e obter uma satisfação ou liberação registrada. Esta é a abordagem mais comum. Certifique-se de que a demanda de pagamento inclui um montante de juros por dia para evitar a escassez.
  • Obtenção de liden releases – Para os lians do mecânico, o vendedor deve fornecer uma liberação assinada do contratante ou subcontratante. Se o trabalho foi pago, a liberação confirma que não existe mais nenhuma reivindicação. Sempre peça renúncias de lian incondicional de todas as partes que trabalharam na propriedade recentemente. Alguns estados exigem que a liberação seja autenticada.
  • Negociar facilidade ou modificações CC&R – Se uma facilidade restringir o seu uso pretendido (por exemplo, você deseja construir uma cerca mas uma facilidade impede-a), você pode precisar do suporte de facilidade para assinar uma modificação ou terminação. Para violações CC&R, o HOA pode emitir uma renúncia ou o vendedor pode curar a violação. Isso pode levar tempo, então comece cedo.
  • Postar uma obrigação ou garantia de retenção – Quando uma garantia não pode ser paga imediatamente (por exemplo, uma garantia fiscal sob recurso), a empresa titular pode aceitar uma obrigação para indemnizar a seguradora. Alternativamente, uma parte dos rendimentos da venda pode ser mantida em garantia até que a garantia seja resolvida. O comprador só deve concordar com isso se o montante for razoável e a linha do tempo de resolução for clara.
  • Ação de título silencioso – Se a cadeia de título é quebrado ou há uma reivindicação de propriedade disputada, o vendedor (ou comprador) deve apresentar um processo para “quiet” o título e estabelecer propriedade clara. Isso pode levar semanas ou meses e é geralmente o último recurso. O custo pode ser significativo, por isso é muitas vezes dividido entre comprador e vendedor ou usado como um ponto de negociação.
  • Cura do vendedor antes de fechar] – O vendedor pode resolver as questões em si, como pagar um julgamento pessoal ou obter um decreto de divórcio que esclarece a propriedade. A empresa título vai precisar de prova de satisfação. Incentive o vendedor a fornecer documentação com bastante antecedência.
  • Apoio da empresa de títulos – Para certos encargos menores (por exemplo, uma hipoteca antiga que foi paga mas nunca liberada), a empresa de títulos pode emitir um endosso para a política que garante sobre o defeito sem exigir uma liberação formal, se eles estão confortáveis com o risco.

Trabalhe em estreita colaboração com um advogado imobiliário e seu oficial de título para determinar a melhor estratégia. Apressar-se pode levar a incumprimentos não resolvidos que mais tarde se tornar seu problema. Mantenha uma lista de verificação e confirme cada passo é concluído antes de financiamento.

Título Seguro: Sua rede de segurança contra defeitos escondidos

Mesmo a pesquisa de título mais completa pode perder itens que não são gravados ou aparecer após o fechamento. Título seguro protege você e seu credor de perda financeira devido a tais defeitos. Existem duas políticas primárias:

  • Seguro de título do Lender – Obrigatório por praticamente todos os credores de hipoteca. Cobre o investimento do mutuante até ao montante do empréstimo. Não protege o seu capital próprio.
  • O seguro de título do proprietário – Opcional, mas fortemente recomendado. Protege o seu preço de compra total e capital próprio, cobrindo taxas legais, custos de liquidação e perdas se surgir uma questão de título coberto. O prémio único é pago no encerramento e dura tanto quanto você ou seus herdeiros possuem o imóvel. O custo é relativamente pequeno em comparação com a paz de espírito que ele fornece.

As questões cobertas incluem documentos falsificados, herdeiros não revelados, erros em registros públicos, credores em falta, e certas facilidades não registradas. Sem seguro de propriedade, você poderia enfrentar dezenas de milhares de dólares em taxas legais para defender a sua propriedade. A American Land Title Association oferece um guia detalhado consumidor em ALTA Título Seguro Recursos.

Certifique-se de ler as exclusões da política – por exemplo, a maioria das políticas não cobrem violações de zoneamento, riscos ambientais ou defeitos que você criou. Você pode muitas vezes comprar endossos adicionais para cobrir riscos específicos, como cobertura de pesquisa ou proteção à inflação. Para a grande maioria dos obstáculos ocultos, seguro título é o melhor dinheiro de proteção pode comprar.

Compreender as Exclusões da Política

Exclusões padrão na política de um proprietário incluem:

  • Ordens de zoneamento e restrições de uso da terra (a menos que você compre um endosso de zoneamento).
  • Leis de protecção ambiental e contaminação.
  • Direitos das partes na posse não mostrados por registros públicos (por exemplo, um inquilino com um contrato de arrendamento que você não sabia).
  • Impostos e avaliações ainda não devidas e a pagar.
  • Invasões que teriam sido reveladas por uma pesquisa (você pode adicionar cobertura de pesquisa).

Discuta isto com o seu oficial de título para ver se precisa de apoios adicionais.

Pistas comuns e como evitá - las

Alguns obstáculos são notoriamente fáceis de perder. Aqui estão os principais perigos e como evitá-los:

  • Dívidas de empreiteiro não pagas – As garantias de Mechanics podem ser arquivados até 90-180 dias após o trabalho é feito (dependendo da lei estatal). Se o vendedor teve trabalho feito recentemente, pedir renúncias de todos os contratantes e subcontratantes. Considere exigir que o vendedor fornecer uma declaração juramentada de nenhuma dívida pendente. Você também pode solicitar uma renúncia condicional de garantia no encerramento e uma renúncia incondicional após o vendedor pagar.
  • Divórcio ou complicações probatórias – Um ex-marido ainda pode ter um interesse legal se a escritura não foi atualizada após o divórcio. Da mesma forma, se o vendedor herdou o imóvel, garantir todas as formalidades probatórias foram concluídas. Solicitar cópias do decreto de divórcio ou ordem probatório. Em estados de propriedade comunitária, ambos os cônjuges podem precisar assinar, mesmo que apenas um está no título.
  • Esquecido ou pequenos lidens municipais – Liens para reparos de calçada, redução de ervas daninhas, ou contas de utilidade não pagas podem não aparecer em buscas padrão. Peça um certificado municipal lian ou certificado fiscal da autoridade fiscal local. Algumas cidades cobram por isso, mas é seguro barato.
  • Alegações de posse adversa – Alguém que tenha usado suas terras de forma aberta e contínua por um período legal pode ganhar direitos de propriedade. Um levantamento atual pode revelar invasões ou usos que podem levar a tais reivindicações. Se a cerca de um vizinho está do seu lado da linha, você pode estar perdendo uma faixa de terra.
  • Amenidades não gravadas – Algumas facilidades de utilidade não são registradas, mas ainda são aplicáveis. Peça ao vendedor para divulgar quaisquer facilidades conhecidas e rever quaisquer pesquisas anteriores. Se você planeja construir ou cercar, insista em uma pesquisa. Também verifique por facilidades prescritivas (criadas por uso prolongado sem permissão).
  • Estada de falência – Se o vendedor tiver apresentado um pedido de falência, a estada automática impede qualquer venda sem aprovação judicial. Mesmo que o caso esteja encerrado, a empresa título pode exigir uma reafirmação ou ordem do tribunal de falência. Sempre executar uma busca de falência sobre o vendedor.
  • Poder de questões advocatícias – Se uma parte assinar no encerramento usa uma procuração, certifique-se de que é válido, não expirou, e especificamente concede autoridade para vender imóveis. Algumas empresas de título se recusam a assegurar transações usando uma procuração por risco de falsificação ou exagero.

Passos proativos como encomendar uma pesquisa, pedindo revelações detalhadas do vendedor, e verificando o trabalho recente do empreiteiro pode evitar surpresas desagradáveis após o fechamento. Um bom advogado imobiliário também pode identificar riscos não registrados através de entrevistas com o vendedor e vizinhos.

Considerações específicas do Estado

As leis de título variam amplamente em todos os Estados Unidos. O que funciona em um estado pode não se aplicar em outro. Principais variações incluem:

  • Homestead protetions – Estados como Texas, Florida, e Kansas têm leis homestead que protegem uma parte do patrimônio doméstico de credores. Estas leis podem afetar julgamento garantia prioridade e pode exigir que ambos os cônjuges para assinar a escritura, mesmo que um cônjuge é o único proprietário. Em alguns estados, uma declaração homestead deve ser arquivado para reclamar a isenção.
  • Prazos de garantia do mecânico – A janela de tempo para arquivar uma garantia varia de 60 dias em alguns estados a 180 dias em outros. Alguns estados exigem uma notificação preliminar para preservar o direito de garantia, enquanto outros não. Em estados como a Califórnia, o processo é altamente técnico, e falta um prazo pode invalidar a garantia.
  • Períodos de resgate de imposto – Após uma venda fiscal, o antigo proprietário pode ter o direito de reembolsar o imóvel pagando impostos dentro de um determinado período (por exemplo, um ano em alguns estados). Isto pode nublar o título por meses após a sua compra. Verifique sempre se o imóvel foi sujeito a uma venda fiscal recente.
  • Estados de propriedade comunitária – No Arizona, Califórnia, Idaho, Louisiana, Nevada, Novo México, Texas, Washington e Wisconsin, o imóvel adquirido durante o casamento é geralmente propriedade comunitária. Ambos os cônjuges devem participar na venda, a menos que o imóvel seja separado. Uma pesquisa de título deve verificar isso. Em Wisconsin, a lei aplica-se tanto a propriedade conjugal e parcerias domésticas registradas.
  • HOA e regimes de condomínio – Alguns estados exigem um certificado de estoppel ou conformidade da HOA, confirmando que todas as avaliações são pagas e não existem violações. Isso é crítico em comunidades planejadas. O tempo pode ser complicado; alguns certificados expiram após 30 dias.
  • ]Confianças e propriedades – Se o vendedor é um trust, o trustee deve ter autoridade para vender. Se o trust for revogável, o concedente pode ainda ter controle, mas se o concedente for falecido, o trust pode tornar-se irrevogável e exigir supervisão judicial. Sempre obtenha uma cópia da certificação de confiança.
  • Property fiscais diferir programas – Alguns estados (como Califórnia e Texas) permitem idosos ou pessoas com deficiência para adiar impostos de propriedade. Os impostos diferidos podem se tornar uma garantia sobre a propriedade que deve ser paga quando vendido. Verifique estes programas.

Devido a essas nuances, contratar um advogado imobiliário local que entenda as leis de seu estado título é inestimável. A Associação Nacional de Realistas fornece recursos legais estado-a-estado em ] Recursos legais NAR .

Lista de Verificação de Pré-Fechamento passo a passo

Siga esta lista de verificação para garantir sistematicamente que seu título está limpo:

  1. Ordene uma busca de título de uma empresa de título respeitável ou advogado pelo menos duas semanas antes de fechar. Para propriedades complexas, permita tempo extra.
  2. Reveja cuidadosamente o relatório preliminar do título, especialmente as exceções do Programa B. Faça perguntas sobre qualquer item que você não entenda. Solicite cópias de documentos subjacentes (agradecimentos, CC&Rs, etc.).
  3. Solicitar uma cópia dos CC&Rs se a propriedade faz parte de um HOA ou desenvolvimento planejado. Leia-os para restrições de aluguel, animais de estimação, estacionamento e mudanças arquitetônicas.
  4. Ordene um levantamento de terras atual (se recomendado ou exigido pelo credor) para identificar invasões e facilidades não registradas.
  5. Peça ao vendedor para fornecer divulgações escritas sobre os encargos conhecidos, disputas e direitos de uso. Pergunte também sobre qualquer trabalho feito nos últimos três anos.
  6. Trabalhe com seu agente e advogado para determinar quais encargos devem ser liberados, que podem ser aceitos, e quais são a responsabilidade do vendedor.
  7. Obter declarações de pagamento de todos os credores, autoridades fiscais e outros locatários. Verifique se os montantes de pagamento estão atuais e incluem juros por dia.
  8. As versões seguras de liden ou gravações de satisfação e confirmar que serão gravadas antes ou no fechamento. A empresa do título geralmente lidará com isso.
  9. Verifique se as instruções de escritura incluem passos específicos para limpar cada impedimento. Inclua prazos para fornecer lançamentos.
  10. Compre a apólice de seguro de título de um proprietário (a menos que você renuncie por escrito – não recomendado). Considere adicionar endossos para pesquisa, inflação e zoneamento.
  11. Atender ao fechamento com seu advogado ou agente para confirmar que todos os encargos foram resolvidos e o compromisso do título emitirá a política com as exceções anteriormente listadas removidas.
  12. Após o encerramento, mantenha uma cópia da política de título final, a escritura gravada e todos os documentos relacionados. Guarde-os em um lugar seguro ou com seus documentos de planejamento imobiliário.

O que fazer se uma superfície de sobrecarga após o fechamento

Apesar da devida diligência, uma sobrecarga não descoberta pode aparecer depois de tomar a propriedade. Se você tem uma apólice de seguro de título de um proprietário, ele normalmente cobre:

  • Defesa contra reclamações legais relacionadas ao defeito do título, incluindo honorários advocatícios e custos judiciais.
  • Pagamento por reclamações válidas que reduzem o valor do imóvel, até o valor da apólice (geralmente o preço de compra).
  • Custos para limpar o defeito do título, tais como pagar uma garantia antiga ou gravar um lançamento.

Se você não tem seguro, você terá que contratar um advogado, potencialmente pagar a sobrecarga, e possivelmente processar o vendedor ou a empresa título por negligência. Provar negligência é difícil e caro, porque você precisaria mostrar a empresa título não conseguiu descobrir um registro que deveria ter sido encontrado. Prevenção através de uma pesquisa completa e seguro é muito mais confiável. O Consumer Financial Protection Bureau oferece uma lista de verificação útil em CFPB Title Checklist.

Mesmo com seguro, há medidas que você deve tomar imediatamente se uma emissão título aparece:

  • Notifique a sua companhia de seguros título por escrito assim que você se tornar ciente do defeito.
  • Não ignore cartas ou processos judiciais. Envie-os prontamente para a companhia de seguros.
  • Coopere com a equipe jurídica da seguradora; eles vão lidar com a defesa se a reclamação for coberta.
  • Mantenha toda a documentação relacionada com o defeito e qualquer tentativa de resolução.

Trabalhar com Profissionais: Funções-chave

Limpar o título requer um esforço de equipe. Veja como cada profissional ajuda:

  • Real Estate Agent – Pode ajudar a negociar quem paga por compensação de encargos e pode recomendar empresas e advogados de título. Eles também supervisionam a linha do tempo.
  • Empresa de Títulos ou Oficial de Títulos – Realiza a busca, emite o relatório preliminar e coordena as demandas de pagamento e as liberaçãos de títulos. São o seu contato principal para o processo de título.
  • Real Estate Advocate – Rever o relatório do título, aconselha sobre questões legais específicas do estado, redime documentos para lançamentos ou ações de título silencioso, e representa você no tribunal, se necessário. Em alguns estados, advogados realizam o encerramento em vez de empresas de título.
  • Surveyor – Identifica invasões físicas e problemas de fronteira que podem não aparecer no relatório de título. Uma pesquisa ALTA é o padrão ouro para transações comerciais, mas uma pesquisa de fronteira pode ser suficiente para residenciais.
  • Lender – Requer a pesquisa de título e a política do credor. Eles também exigirão que certas condições sejam cumpridas antes do financiamento, como a eliminação de todas as hipotecas anteriores.

É essencial que estas partes comuniquem o relatório preliminar com o seu advogado e agente imediatamente, e que prepare uma conferência se surgirem problemas.

Considerações Finais

Garantir que o título da propriedade esteja livre de encargos é um passo crítico que não pode ser apressado. Ao compreender os tipos de encargos, trabalhar em estreita colaboração com profissionais, rever o relatório preliminar do título em profundidade, e garantir o seguro de título, você protege o seu investimento e ganhar tranquilidade. Um título limpo significa que você pode usar, vender ou passar a propriedade sem obstáculos legais. Aproveite o tempo para obtê-lo certo – é uma das proteções mais importantes que você pode comprar. Para mais informações sobre o processo do título, visite a página ALTA Recursos do Consumidor.