Quando uma garantia de propriedade aparece no seu título, pode parecer um bloqueio brusco para vender, refinanciamento, ou simplesmente desfrutar de plena propriedade de sua casa. Uma garantia dá a outra parte uma reivindicação legal contra sua propriedade, muitas vezes para uma dívida não remunerada. Embora muitos penhores são legítimos, outros são arquivados em erro ou mesmo fraudulentamente. A boa notícia: você tem opções legais para desafiar e remover uma garantia inválida ou inadequada. Agindo rapidamente e entendendo o processo pode proteger seus direitos de propriedade e seu futuro financeiro.

O que é um Lien de propriedade?

Uma garantia de propriedade é um aviso legal anexado ao imobiliário que garante o pagamento de uma dívida. Ele diz essencialmente, “Este imóvel é garantia para uma obrigação específica.” Liens pode ser criado por acordo (voluntário) ou por operação de lei (involuntário).

Lien voluntário

Estes são lians que você concorda conscientemente, normalmente quando o dinheiro emprestado. O mais comum é uma hipoteca, que dá ao credor o direito de hipotecar se você não cumprir. Os lians voluntários são raramente desafiados porque eles são parte de um contrato.

Lien involuntário

Estes são colocados contra a sua propriedade sem o seu consentimento, geralmente depois de uma dívida não paga. Exemplos incluem:

  • Impostos de renda – arquivados por governos federais, estaduais ou locais para renda, propriedade ou impostos de negócios não pagos.
  • Os títulos de garantia da Mechanic – depositados por contratantes, subcontratantes ou fornecedores de materiais para trabalhos não remunerados na sua propriedade.
  • Ajuda fiduciária – arquivada após um credor ganhar uma ação contra você e registrar o julgamento com o gravador do município.
  • HOA lidens – apresentada por uma associação de proprietários de imóveis para dívidas ou avaliações especiais não pagas.
  • Apoio infantil ou garantia de apoio social – arquivado por uma agência governamental para obrigações de apoio familiar não remuneradas.

Os lians involuntários são os que você é mais provável precisar desafiar. Entender qual tipo você enfrenta é o primeiro passo na construção de uma estratégia.

Como um lien ameaça sua propriedade

Uma garantia não toma imediatamente a sua propriedade, mas ele ofusca o título. Isto significa que você não pode vender ou refinanciar sem limpar a garantia primeiro. Se a dívida permanece não remunerada, o fiador pode eventualmente forçar uma venda através de encerramento ou uma ordem judicial. Mesmo antes desse ponto, uma garantia pode:

  • Baixe a sua pontuação de crédito (juízo e libra fiscal aparecem em relatórios de crédito).
  • Assustar potenciais compradores ou credores.
  • Acumule juros e penalidades, aumentando o valor que você deve.
  • Levar a uma redução salarial ou a taxas de conta bancária, uma vez que o credor prossegue outros métodos de cobrança.

Dadas essas conseqüências, desafiar prontamente uma garantia é essencial — mas só se você tiver motivos legais válidos.

Motivos legais para desafiar um lien

Nem todas as garantias são legítimas. Você pode ser capaz de removê-lo se você pode demonstrar uma ou mais das seguintes deficiências.

A dívida foi paga

Esta é a defesa mais simples. Se você tem prova de pagamento (cheques cancelados, extratos bancários, um recibo assinado, ou um documento de liberação de garantia), você pode apresentar uma moção com o tribunal ou enviar uma carta de demanda ao titular do seguro. Sob muitas leis estaduais, não liberar uma garantia paga é em si uma violação que pode resultar em penalidades contra o titular do seguro.

O Estatuto das Limitações Expirou

Cada estado estabelece um prazo para a apresentação de uma ação para cobrar uma dívida. Uma vez que o limite passa, a dívida pode tornar-se inexequível. No entanto, note que o estatuto de limitações para o depósito da ação subjacente é diferente da duração do liden em si . Em muitos estados, uma garantia de julgamento permanece válida por 10 anos ou mais e pode ser renovada. Você precisa verificar as linhas do tempo específicas em seu estado e se o processo foi arquivado dentro do período permitido.

Falta de aviso adequado ou processo devido

Para que uma garantia seja válida, o credor deve seguir regras processuais rigorosas. Por exemplo, a garantia de um mecânico muitas vezes requer que o contratante para servir um aviso preliminar e, em seguida, arquivar a garantia dentro de uma janela específica após o trabalho é concluída. Se eles não lhe enviarem avisos necessários, ou se a garantia foi arquivado tarde demais, você pode contestá-lo por motivos processuais. Da mesma forma, uma garantia de julgamento requer um caso judicial em que você foi devidamente servido com uma intimação. Se você nunca recebeu os documentos do processo, você pode ser capaz de deixar de lado o julgamento padrão e remover a garantia.

Erros ou imprecisões no documento de Lien

Os arquivos do Lien devem incluir detalhes precisos sobre a propriedade, o valor devido e o titular do penhor. Os erros comuns que podem invalidar uma garantia incluem:

  • Endereço de propriedade errado ou descrição legal.
  • Montante em dólares incorreto — especialmente se exceder o que realmente é devido.
  • Nomes errados ou nome incorreto da pessoa jurídica do proprietário do imóvel.
  • Faltam assinaturas ou notarização.
  • Não incluir um número de identificação de propriedade (APN) ou número de parcela.

Mesmo erros menores clerical pode ser suficiente para obter uma garantia demitida se forem materiais — significando que eles iriam enganar ou prejudicar um terceiro. Um advogado imobiliário vai rever a garantia para tais defeitos.

Algumas garantias são arquivados por indivíduos ou empresas que não têm condições de fazê-lo. Por exemplo, um subcontratante que foi pago pelo contratante geral, mas o contratante geral não pagou o fornecedor do subcontratante - o fornecedor pode tentar apresentar uma garantia de um mecânico contra a sua propriedade, mesmo que você já tenha pago o GC. Na maioria dos estados, se você pagou o contratante na íntegra eo subcontratante não apresentou um aviso preliminar, o penhor pode ser inválido. Da mesma forma, um cobrador de dívidas que comprou uma dívida antiga pode não ter documentação adequada para provar que eles possuem a dívida.

A Lei de Defesa do Consumidor de Lien viola

Em alguns casos, um credor pode ter se envolvido em práticas predatórias ou enganosas. Por exemplo, um contratante que cobra sobretaxas por trabalho de baixo padrão e, em seguida, arquiva a garantia de um mecânico inflacionado pode estar sujeito a sanções de acordo com os estatutos de proteção do consumidor estatal. Se você pode provar que a dívida subjacente é baseada em fraude ou práticas comerciais desleais, a garantia pode ser removível.

Guia passo a passo para desafiar legalmente um Lien de propriedade

Uma vez que você tenha identificado um terreno legal em potencial, siga estes passos sistematicamente. Tenha em mente que os prazos são críticos — muitos estados impõem prazos curtos para contestar os créditos.

Passo 1: Obtenha e reveja toda a documentação

Solicitar uma cópia da garantia do escritório do município ou do titular do seguro. Também recolher quaisquer contratos, faturas, recibos de pagamento, e correspondência relacionada com a dívida. Criar uma linha do tempo de eventos. Procure os seguintes específicos:

  • Data em que o trabalho foi realizado (para garantia de mecânico) ou o julgamento foi registrado.
  • A quantia exacta reclamada.
  • Se avisos preliminares foram enviados para você (para penhores de mecânico).
  • A data em que a garantia foi depositada (para verificar a oportunidade).
  • A descrição legal da propriedade — corresponde à sua escritura?

Etapa 2: Determinar as leis e prazos aplicáveis

Cada estado tem suas próprias leis de garantia. Por exemplo, na Califórnia, uma garantia de mecânico deve ser registrado dentro de 90 dias após a conclusão do trabalho, e então o contratante tem 90 dias para apresentar um processo para encerrar o penhor. Se eles perderem esses prazos, a garantia expira. No Texas, uma garantia de julgamento dura 10 anos, mas pode ser renovada; uma garantia de mecânico tem um período de execução de dois anos. Procure os estatutos específicos em seu estado ou pedir um advogado.

Passo 3: Envie uma carta formal de exigência ao titular do Lienholder

Antes de ir ao tribunal, tente resolver o problema diretamente. Escreva uma carta clara, profissional explicando por que a garantia é inválida (por exemplo, dívida paga, estatuto expirado, erro processual) e exigir que a garantia seja liberada. Inclua cópias de documentos de apoio. Mantenha uma cópia da carta e qualquer resposta. Em alguns estados, se o titular da garantia se recusar a liberar uma garantia claramente inválida, você pode ter o direito de recuperar honorários advocatícios e danos punitivos.

Passo 4: Arquivar uma petição ou movimento para remover o lingote

Se o titular da garantia não liberar voluntariamente a garantia, você pode pedir ao tribunal que a requeira. O procedimento específico depende do tipo e do estado da garantia. As opções comuns incluem:

  • Moção para descarregar o liden de um mecânico — Muitos estados têm um procedimento sumário onde você pode arquivar uma ligação para remover o liden ou arquivar uma petição para mostrar a causa.
  • Moção para desocupar uma sentença de incumprimento — Se você nunca foi servido com a ação que levou a uma garantia de julgamento, você pode pedir ao tribunal para anular essa sentença e, portanto, anular a garantia.
  • Processo judicial para título silencioso — Esta é uma ação legal mais ampla para estabelecer uma propriedade clara e remover quaisquer nuvens sobre o título, incluindo garantias inválidas.
  • Apelo administrativo — Para garantias fiscais, você pode ser capaz de contestá-los através de um processo de recursos do IRS ou de uma audiência do conselho fiscal estadual antes de ir a tribunal.

Estes arquivamentos devem ser feitos no município onde a propriedade está localizada. Você deve servir adequadamente todas as partes com uma cópia de sua moção e agendar uma audiência.

Passo 5: Apresente sua evidência numa audição

Na audiência, você terá a oportunidade de explicar por que a garantia é inválida. Forneça provas documentais, testemunho de testemunhas, se necessário, e citações legais. O juiz decidirá se ordena a garantia liberada. Se o juiz decidir a seu favor, você receberá uma ordem assinada que você pode registrar com o município para limpar o título.

Passo 6: Registre o despacho do Tribunal

Uma vez que você tem uma ordem judicial removendo a garantia, arquive-a no escritório do município onde a garantia original foi gravada. Isso garante que o registro público reflete que a garantia não está mais anexada à sua propriedade. Mantenha cópias certificadas para seus arquivos e para quaisquer transações futuras.

Quando consultar um advogado imobiliário

Embora você mesmo possa lidar com alguns passos — especialmente enviar cartas de demanda ou disputar uma pequena garantia de imposto — a maioria dos proprietários de imóveis se beneficiam de ajuda legal profissional. Considere contratar um advogado se:

  • A garantia envolve uma grande quantidade de dinheiro (por exemplo, uma garantia mecânica de seis dígitos).
  • O fiador é agressivo ou entrou com um processo para executar o fiador.
  • Você não tem certeza sobre os prazos legais ou requisitos processuais.
  • Os factos são complexos, como múltiplos partidos, qualidade de trabalho contestada ou sobreposição de direitos.
  • O penhor está nublando um título que você precisa transferir em breve (por exemplo, uma venda pendente fechando em 30 dias).
  • Acredita que a garantia foi feita fraudulentamente ou envolveu roubo de identidade.

Muitos advogados imobiliários oferecem consultas iniciais gratuitas e pode dar-lhe uma avaliação honesta das suas chances. Taxas do advogado pode muitas vezes ser recuperado se você ganhar — especialmente se o penhor foi arquivado de má fé.

Alternativas ao Tribunal de Justiça: Negociação e liquidação

O Tribunal nem sempre é necessário, muitos dos lians podem ser resolvidos através de negociações directas.

Plano de pagamento ou liquidação parcial

Se você realmente deve a dívida, mas não pode pagar na íntegra, propor um plano de pagamento em troca de uma liberação de garantia. Muitos credores concordarão em remover a garantia uma vez que você assinar um acordo, especialmente se ele ajuda a ser pago mais rápido.

Resolução de Litígios ou Mediação

Alguns estados têm programas de mediação obrigatórios para disputas de construção. Mesmo sem um mandato, ambas as partes podem concordar em sentar-se com um mediador neutro. Isso pode ser mais barato e mais rápido do que o litígio.

Publicar uma ligação para descarregar um lien

Se você precisar limpar a garantia rapidamente (por exemplo, para fechar uma venda), você pode postar uma ligação com o tribunal para o valor reclamado. A obrigação substitui efetivamente a propriedade como garantia, ea garantia é removido do seu título. A disputa original, em seguida, continua entre o fiador eo vínculo. Esta é uma tática comum para as garantias do mecânico.

Documentos de Libertação ou Renúncia de Lien

Ao pagar uma dívida, exija sempre um documento de liberação formal de garantia devidamente autenticado e gravado. Não confie em uma promessa verbal. Mantenha este documento em seus registros.

Prevenir os futuros lingotes

Depois de desafiar com sucesso uma garantia, tomar medidas proativas para evitar uma situação repetida:

  • Pague todos os impostos e taxas de HOA no prazo. Configure pagamentos automáticos ou lembretes.
  • Ao contratar empreiteiros, solicite renúncias de lian. À medida que você faz pagamentos de progresso, peça uma renúncia parcial de direitos de lian. No pagamento final, obter uma liberação completa.
  • Verifique registros públicos periodicamente. Execute uma busca de título todos os anos ou antes de qualquer transação importante. Serviços como PropertyShark ou gravador online do seu município podem alertá-lo para novos arquivos.
  • Mantenha registros meticulosos. Salve contratos, faturas, prova de pagamento e qualquer correspondência. Em uma disputa, esses documentos são suas melhores evidências.
  • Trabalhe com profissionais respeitáveis.] Contratos de Veto, mutuantes e prestadores de serviços. Verifique se há títulos de licença e reclamações com o Better Business Bureau ou o conselho de licenciamento estatal.
  • Monitor seu relatório de crédito. Liens pode aparecer em relatórios de crédito, dando-lhe aviso antecipado de uma sentença ou garantia fiscal. Você pode obter relatórios anuais gratuitos do AnnualCreditReport.com.

Conclusão

Uma garantia de propriedade não precisa ser um fardo permanente. Ao entender seus direitos legais e tomar uma ação estratégica rápida, você pode desafiar uma garantia inválida e restaurar a propriedade clara de sua propriedade. Comece revisando a documentação de garantia cuidadosamente e consultando com um advogado imobiliário qualificado se as apostas são altas. Se você negociar um acordo, arquivar uma moção no tribunal, ou postar um vínculo, a chave é agir antes que o fiador aumente para a hipoteca. Proteger sua propriedade vale o esforço - e a lei lhe dá ferramentas poderosas para fazer exatamente isso.

Para mais informações, consulte Guia do Instituto de Informação Jurídica de Cornell sobre os direitos de propriedade ou o Artigo Nolo sobre os direitos de propriedade . Recursos específicos do Estado, como IRS Aviso de Lien Fiscal Federal também pode ajudar. Verifique sempre as leis locais com um advogado.