Compreender a Falência e as suas consequências hipotecárias a longo prazo

Arquivar para a falência é uma das decisões financeiras mais sérias que uma pessoa pode fazer. Ele fornece alívio da dívida esmagadora, mas também carrega consequências que podem afetar o empréstimo para os próximos anos. Entre as preocupações mais urgentes para muitos arquivadores é se eles vão ser capazes de comprar uma casa novamente. A resposta curta é sim, mas o caminho para a propriedade após a falência requer paciência, disciplina e uma compreensão clara de como os credores vêem seu passado financeiro.

Este artigo explica exatamente como a falência afeta sua capacidade de obter uma hipoteca, incluindo períodos de espera específicos, impactos de pontuação de crédito e medidas acionáveis que você pode tomar para reconstruir o seu perfil financeiro. Se você está considerando arquivar ou já estão na fase de recuperação, sabendo o que esperar irá ajudá-lo a planejar de forma eficaz.

Como a bancarrota prejudica sua pontuação de crédito

Uma falência de depósito causa uma queda imediata e severa em sua pontuação de crédito. Dependendo de sua pontuação antes de arquivar, a queda pode variar de 100 a 200 pontos ou mais. Isto é porque a falência indica aos escritórios de crédito que você não foi capaz de cumprir suas obrigações de dívida, que é uma das entradas mais negativas em um relatório de crédito.

O tipo de falência que você arquivo também influencia quanto tempo a informação negativa permanece em seu relatório:

  • Capítulo 7 Falência – Permanece no seu relatório de crédito por 10 anos a partir da data de depósito.
  • Capítulo 13 Falência – Permanece por 7 anos a partir da data de depósito (alguns credores podem reportar-no por 10 anos, mas a Fair Credit Reporting Act geralmente limita-o a 7 anos para o Capítulo 13).

Mesmo após a falência é liberado, as marcas negativas podem manter sua pontuação de crédito baixa por muitos anos, se você não tomar medidas deliberadas para reconstruir. No entanto, o impacto diminui ao longo do tempo, como você adicionar pagamentos on-time e histórico de crédito positivo.

Utilização de crédito após falência

Outro fator avaliado pelos credores é a taxa de utilização do crédito. Após a falência, a maioria das suas contas antigas serão fechadas ou descarregadas, de modo que o seu crédito disponível pode cair para quase zero. Isso significa que qualquer novo crédito que você obtenha, mesmo um cartão de loja pequena, pode afetar rapidamente a sua utilização. Manter os saldos baixos e pagar integralmente a cada mês ajudará a estabilizar sua pontuação.

Elegibilidade e Períodos de Espera por Falência

Os credores são compreensivelmente cautelosos em estender grandes empréstimos a alguém com uma falência em seu registro. Para mitigar o risco, a maioria dos programas de hipoteca impõem períodos de espera obrigatórios antes de você pode qualificar-se para um novo empréstimo em casa. Estes períodos de espera são medidos a partir da data de descarga [] (ou data de de demissão para o Capítulo 13) e variam por tipo de empréstimo.

Loan Type Chapter 7 Bankruptcy Chapter 13 Bankruptcy
Conventional (Fannie Mae / Freddie Mac) 4 years 2 years (with court approval) or 4 years (without)
FHA Loans 2 years 1 year (with repayment plan completed) or 2 years (discharged)
VA Loans 2 years 1 year (must show satisfactory credit after discharge)
USDA Loans 3 years 1 year (must be discharged and show stable income)

Excepções e Detalhes Importantes

Capítulo 13 períodos de espera diferem porque o mutuário está pagando uma parte de sua dívida sob um plano ordenado pelo tribunal.Se você tem feito pagamentos de plano consistente por pelo menos 12 meses e pode demonstrar que sua dificuldade financeira estava além de seu controle, alguns credores podem considerar um empréstimo mais cedo do que o período de espera padrão.

Circunstâncias atenuantes – como perda de emprego, emergências médicas ou divórcio – podem, às vezes, reduzir os períodos de espera para empréstimos convencionais. No entanto, você deve documentar essas circunstâncias completamente, e nem todos os credores irão aceitá-las. As diretrizes do Freddie Mac permitem uma redução para 2 anos para o Capítulo 7 se a falência foi causada por um evento além do seu controle.

É também importante notar que o período de espera conta a partir da data de descarga , não a data de depósito. Uma falência do capítulo 7 normalmente leva cerca de 4 a 6 meses de depósito para a descarga, então fator que em sua linha do tempo.

Reconstruir o Crédito Após Falência

Enquanto os períodos de espera estabelecem um período mínimo de tempo, você não deve simplesmente esperar. Use esse tempo ativamente para melhorar o seu perfil de crédito de modo que quando o período de espera expira, você é um forte candidato para uma hipoteca. Aqui estão estratégias comprovadas:

1. Fazer todos os pagamentos no tempo

O histórico de pagamento é o fator mais importante na sua pontuação de crédito (35% do FICO). Após a falência, muitas de suas contas anteriores desapareceram, então cada novo pagamento importa. Configure pagamentos automáticos ou alertas para todas as contas – aluguel, serviços públicos, seguros e quaisquer novas contas de crédito.

2. Obter cartões de crédito seguros

Um cartão de crédito seguro requer um depósito em dinheiro que se torne seu limite de crédito. Use-o para pequenas compras e pague o saldo na íntegra a cada mês. Após 6-12 meses de uso responsável, muitos emissores irão atualizá-lo para um cartão não seguro e devolver o seu depósito. Isso constrói histórico de pagamento positivo rapidamente.

3. Torne-se um Usuário Autorizado

Se um membro da família ou amigo de confiança tem um cartão de crédito em boa posição, peça para ser adicionado como um usuário autorizado. Seu histórico positivo pode aparecer em seu relatório de crédito, aumentando sua pontuação. Certifique-se de que a conta tem um longo histórico de pagamentos no tempo e baixa utilização.

4. Mantenha a utilização de crédito baixo

Sua taxa de utilização de crédito (o montante de crédito que você usa dividido pelo seu crédito total disponível) deve ficar abaixo de 30%, e idealmente abaixo de 10%. Após a falência, seu crédito total disponível é provavelmente baixo, então até mesmo um pequeno saldo pode aumentar a sua utilização. Pague o seu saldo antes que o extrato feche para manter a utilização relatada baixa.

5. Diversificar o seu mix de crédito

Os credores gostam de ver que você pode gerenciar diferentes tipos de crédito: empréstimos de parcela (como um empréstimo de carro ou empréstimo pessoal) e de crédito giratório (cartões de crédito). Se você pode se qualificar para um pequeno empréstimo de parcela - talvez de uma união de crédito - usá-lo para demonstrar o reembolso responsável. Mas não assumir a dívida apenas para o bem da mistura de crédito.

6. Monitore seus relatórios de crédito

Verifique regularmente seus relatórios de crédito de Equifax, Experian e TransUnion em AnnualCreditReport.com. Discuta quaisquer erros, tais como contas que foram descarregadas em falência, mas ainda mostrado como ativo. Erros podem arrastar sua pontuação e causar atrasos quando você se candidata para uma hipoteca.

Programas de hipoteca e seus requisitos únicos

Nem todos os empréstimos hipotecários são criados iguais. Após a falência, alguns programas são mais indulgentes do que outros. Compreender as diferenças pode ajudá-lo a escolher o empréstimo certo para a sua situação.

Empréstimos FHA

Os empréstimos FHA são segurados pela Administração Federal de Habitação e são populares entre os mutuários com menores pontuações de crédito ou dificuldades financeiras passadas. Após uma falência do Capítulo 7, o período de espera é de apenas 2 anos; depois do Capítulo 13, pode ser tão curto quanto 1 ano se você tiver feito 12 pagamentos consecutivos em tempo de plano. Os empréstimos FHA também permitem um pagamento inicial tão baixo quanto 3,5% e aceitar notas de crédito tão baixo quanto 580 (por vezes menor com um pagamento mais alto).

Empréstimos VA

Os veteranos e militares ativos podem acessar empréstimos VA, que não requerem entrada e têm padrões de crédito flexíveis. O período de espera após a falência é de 2 anos para o Capítulo 7 e 1 ano para o Capítulo 13. Os credores VA se concentram fortemente em renda residual e emprego estável, então, se você tiver renda estável e um plano sólido para o reembolso, você pode se qualificar mais cedo do que os mutuários convencionais.

Empréstimos convencionais (Fannie Mae / Freddie Mac)

Os empréstimos convencionais não são apoiados pelo governo e, portanto, têm requisitos mais rigorosos. O período de espera padrão é de 4 anos após os capítulos 7 e 2 anos após o capítulo 13 (ou 4 anos sem aprovação judicial). Você também precisará de uma pontuação de crédito mais alta – geralmente 620 ou superior – e um pagamento inicial de pelo menos 5% (ou 3% com alguns programas). Se você tiver renda forte e puder esperar mais, os empréstimos convencionais muitas vezes oferecem taxas de juros mais baixas do que FHA.

Empréstimos USDA

Os empréstimos USDA são para os compradores rurais e suburbanos com renda baixa a moderada. O período de espera é de 3 anos após o Capítulo 7 e 1 ano após o Capítulo 13. Os empréstimos USDA não requerem nenhum pagamento inicial, mas têm limites geográficos rigorosos. Eles também exigem renda estável e uma disposição para pagar a taxa de garantia anual.

Estratégias para aumentar suas chances de aprovação

Além da reconstrução de crédito, há outras medidas que você pode tomar para se tornar um candidato hipotecário mais atraente após a falência.

Salvar para um pagamento maior para baixo

Um pagamento mais alto reduz o risco do credor. Enquanto os empréstimos FHA permitem 3,5% para baixo, colocando para baixo 10% ou 20% de estabilidade financeira e pode ajudá-lo a qualificar-se apesar da falência. Também reduz o seu pagamento mensal e elimina o seguro privado de hipoteca (PMI) para empréstimos convencionais com 20% para baixo.

Reduza a sua taxa de dívida para o rendimento (DTI)

Os credores preferem uma relação DTI (pagamentos mensais da dívida dividido por renda mensal bruta) abaixo de 43%, e idealmente abaixo de 36%. Após a falência, você pode ter menos dívida, mas novos cartões de crédito ou empréstimos de carro pode aumentar o seu DTI. Pagar dívidas existentes agressivamente. Evite assumir novas dívidas grandes, como um empréstimo de carro, pouco antes de solicitar uma hipoteca.

Manter o Emprego Estável

Os credores querem ver dois anos de emprego estável, de preferência no mesmo campo. Se você mudou de emprego após a falência, certifique-se de que você pode documentar renda consistente. Os tomadores de seguros podem precisar fornecer dois anos de declarações de impostos.

Obter um Co-Signer

Se a sua pontuação de crédito está abaixo do mínimo do credor ou o seu DTI é muito alto, um co-signatário com crédito forte pode ajudar. O co-signatário concorda em ser igualmente responsável pela hipoteca. Nem todos os mutuários têm acesso a um co-signatário disposto, mas pode ser uma ferramenta poderosa para ser aprovado mais cedo.

Trabalhe com um corretor de hipoteca especializado em empréstimos pós-banco

Nem todos os corretores de hipotecas têm experiência com falências. Procure corretores que anunciam hipotecas “falências amigáveis” ou “reparação de crédito”. Eles podem guiá-lo a credores que são mais tolerantes e ajudá-lo a preparar sua documentação corretamente. Um corretor também pode comparar vários produtos de empréstimo para encontrar o melhor ajuste para sua linha do tempo e orçamento.

Caminhos Alternativos para a Propriedade

Se não puder beneficiar de uma hipoteca tradicional nos períodos de espera, considere estas rotas alternativas:

Acordos de arrendamento a arrendamento

Contratos de aluguel para o próprio permite que você arrende uma casa com uma opção de compra mais tarde. Uma parte do seu aluguel pode ir para o futuro pagamento inicial. Estes contratos podem ajudá-lo a bloquear um preço agora, enquanto você reconstruir o crédito. No entanto, eles podem ser arriscados se o contrato não é claro ou se você não cumprir. Sempre ter um advogado imobiliário rever os termos.

Financiamento do Vendedor

No financiamento do vendedor, o vendedor age como o banco. Você faz pagamentos diretamente ao vendedor em vez de um emprestador. Isto ignora os requisitos tradicionais de hipoteca, mas as taxas de juros podem ser mais elevadas, e o vendedor pode exigir um grande pagamento inicial. O financiamento do vendedor é mais comum para propriedades aflitas ou em mercados lentos.

Parceria para a Equidade Doméstica

Algumas empresas oferecem acordos de equidade compartilhada onde fornecem parte do pagamento inicial em troca de uma parte da apreciação futura da casa. Isso pode reduzir o seu requisito de dinheiro inicial e permitir que você compre uma casa mais cedo. Seja cauteloso com esses acordos e entenda as implicações financeiras a longo prazo.

As Realidades Psicológicas e Financeiras da Espera

Esperar dois a quatro anos para comprar uma casa pode sentir-se desanimador, especialmente se você está ansioso para recuperar a estabilidade após a falência. Use esse tempo sabiamente. Foque na construção de um fundo de emergência, aumentando a sua renda através de trabalho lateral ou progressão da carreira, e melhorando a sua alfabetização financeira global. Quanto mais forte a sua base financeira, mais fácil será se qualificar para uma hipoteca quando o período de espera terminar.

Lembre-se que a falência não é uma marca permanente de vergonha. O sistema financeiro americano foi projetado para permitir um novo começo. Muitas pessoas compraram casas com sucesso após a falência, aderindo a um plano de recuperação de longo prazo. A chave é evitar repetir os erros que levaram à falência em primeiro lugar – como assumir muita dívida, não ter um fundo de emergência, ou viver além de seus meios.

Considerações Finais

Falência afetará sua capacidade de obter uma hipoteca, mas não fecha a porta para sempre. Ao entender os períodos de espera para diferentes tipos de empréstimos, ativamente reconstruir seu crédito, economizar para um pagamento inicial, e trabalhar com credores experientes, você pode se posicionar para a propriedade em poucos anos. O processo requer disciplina e paciência, mas o objetivo de possuir uma casa ainda está ao alcance.

Para obter informações mais pormenorizadas, consulte o site oficial da FHA para orientações sobre empréstimos pós-falência e verifique o recurso do Gabinete de Proteção Financeira do Consumidor sobre falência e crédito[. Além disso, o site HUD[ fornece informações sobre serviços de aconselhamento em habitação que podem ajudá-lo a criar um plano de recuperação personalizado.