Entender por que os fechamentos imobiliários são atrasados

Fechando um negócio imobiliário é o passo final, crítico onde as transferências de propriedade de vendedor para comprador. Embora seja um marco emocionante, o processo de fechamento é muitas vezes repleto de potenciais armadilhas que podem empurrar a data agendada de volta por dias ou até mesmo semanas. Atrasos não são apenas frustrantes, mas também podem ter consequências financeiras, como expirações de bloqueio de taxa, taxas de armazenamento para caminhões em movimento, ou custos de habitação temporária. Ao entender as causas mais comuns de atrasos, você pode tomar medidas proativas para manter sua transação no caminho certo.

Fechamentos imobiliários envolvem uma cadeia complexa de eventos, incluindo a subscrição de hipotecas, pesquisas de títulos, inspeções, avaliações e preparação legal de documentos. Qualquer elo fraco nessa cadeia pode causar um assalto. Abaixo, nós quebrar as fontes mais frequentes de atrasos eo que você pode fazer sobre eles.

1. Financiamento de hipoteca & Hiccups de subscrição

A razão mais comum para um encerramento atrasado é um obstáculo no financiamento do comprador. Mesmo após uma pré-aprovação, os credores devem verificar o rendimento, os ativos e o histórico de crédito durante a fase de subscrição.

  • Alterações de crédito de última hora: Um comprador abre um novo cartão de crédito ou faz uma grande compra, o que altera a sua relação dívida/rendimento.
  • Documentação incompleta: Os recibos de pagamento, extratos bancários ou declarações fiscais em falta podem atrasar a revisão do subscritor.
  • Perdas de avaliação: Se o imóvel avaliar menos do que o preço de compra acordado, o mutuante pode exigir uma renegociação ou um pagamento adiantado maior.
  • Mudanças no estatuto de emprego: Uma mudança de emprego ou uma lacuna de emprego pouco antes de encerrar pode desencadear um controlo adicional.

Link externo: Saiba mais sobre o processo de hipoteca do Guia de propriedade do Departamento de Proteção Financeira do Consumidor.

2. Litígios de Título e Propriedade

Uma pesquisa de título é realizada para garantir que o vendedor tem propriedade clara e não há garantias ou reclamações contra a propriedade. Problemas que frequentemente causam atrasos incluem:

  • Lians não pagos:Lians contratantes, taxas de HOA não pagas, ou lians fiscais devem ser resolvidos antes que a empresa título pode emitir uma política limpa.
  • Erros em registros públicos: Nomes errados, descrições incorretas de encomendas ou documentos em falta podem criar defeitos de título.
  • Problemas de herança ou divórcio: Se um imóvel é de propriedade de várias partes que não concordam com a venda, o fechamento é parado até que todos os sinais.
  • Amenizações ou invasões: Uma facilidade não revelada ou uma cerca de um vizinho que atravessa a linha de propriedade pode exigir resolução legal.

O trabalho de título é frequentemente concluído no início do processo, mas os problemas podem surgir no último minuto. Ordenar uma busca de título imediatamente após a assinatura de um contrato reduz o risco de surpresas.

3. Inspeção e avaliação de agendamento de logjams

Tanto as inspeções quanto as avaliações exigem que profissionais licenciados visitem a propriedade. Em mercados movimentados, seus calendários se enchem rapidamente.

  • A disponibilidade do inspetor é limitada: Especialmente durante as estações de compra de pico, pode levar uma semana ou mais para agendar uma inspeção domiciliar.
  • Avaliação dos atrasos:] Os credores ordenam avaliações através de uma empresa gestora, e se os avaliadores locais estão sobrecarregados, o relatório demora mais tempo.
  • Negociações de reparação: Após uma inspeção, se forem encontrados problemas significativos (folhas de teto, defeito elétrico, molde), o comprador pode solicitar reparos ou uma redução de preço, exigindo novas adendas e possivelmente outra avaliação.
  • Inspeções falhadas: Problemas críticos como fissuras de fundação ou cupins podem tornar a propriedade temporariamente inelegível para financiamento, exigindo remediação antes de fechar.

Para evitar atrasos, marque inspeções assim que o contrato for assinado e responda rapidamente às solicitações de reparo.

4. Questões de avaliação que vão além do número

Mesmo quando o avaliador pode visitar a propriedade prontamente, a avaliação em si pode causar problemas além de uma avaliação baixa. Por exemplo:

  • Vendas comparáveis não habituais: Se a propriedade for única (por exemplo, rural, histórica ou de alto nível), o avaliador pode lutar para encontrar boas vantagens, levando a um relatório complexo que leva mais tempo.
  • Reparações necessárias para elegibilidade do empréstimo:] Os empréstimos FHA, VA e USDA têm padrões rigorosos de condição de propriedade. Se o avaliador anotar tinta descascando, corrimãos faltando, ou um HVAC inoperante, o mutuante pode exigir correções antes de fechar.
  • Taxas de reapreciação e atrasos: Se a primeira avaliação vem em baixa e o comprador desafia-o, ou se o credor ordena uma segunda avaliação, isso adiciona dias à linha do tempo.

5. Falhas de Coordenação Jurídica e Advogada

Em estados onde advogados lidam com fechamentos (por exemplo, Nova York, Nova Jersey, Geórgia), o processo envolve vários escritórios de advocacia que preparam documentos.

  • Conflito de horários de Attorney: Encontrar uma data mutuamente disponível para os advogados do comprador e do vendedor para rever e assinar documentos pode ser difícil.
  • ] Revisões de documentos levam tempo: Cada revisão do contrato, escritura ou declaração de encerramento requer revisão legal, e advogados podem ter outros clientes com prazos.
  • Instruções de avaliação são tardias: Os credores enviam instruções de fechamento para a empresa ou advogado do título, mas se algum detalhe estiver incompleto, o acordo não pode prosseguir.

Estratégias comprovadas para acelerar o seu fechamento imobiliário

Embora você não possa controlar cada variável, você pode tomar medidas concretas para reduzir a probabilidade de atrasos. Estas estratégias funcionam se você é um comprador, vendedor, ou agente.

1. Obter pré-aprovado, não apenas pré-qualificado

A pré-qualificação é uma estimativa simples baseada em informações auto-referidas. Uma pré-aprovação, por outro lado, envolve uma verificação de crédito completa e revisão de documentos. Dá confiança ao vendedor e também identifica potenciais problemas de crédito precocemente. Uma vez sob contrato, manter contato com o seu credor e evitar fazer quaisquer alterações financeiras até após o encerramento.

Dica profissional: Peça ao seu credor uma carta de compromisso de empréstimo assim que a subscrição estiver concluída. Este é um passo mais forte do que uma pré-aprovação e sinais para todas as partes que o financiamento é sólido.

2. Ordem Título Trabalho e pesquisa imediatamente

Não espere até que o contrato seja totalmente executado para contatar uma empresa título. Assim que a oferta for aceita, autorize a busca do título e pague pelo relatório preliminar. Se a propriedade exigir uma nova pesquisa, peça que ao mesmo tempo. Isso dá à empresa título semanas para resolver quaisquer problemas antes do encerramento programado.

  • Para compradores: Peça ao seu agente para incluir uma preferência de empresa título na oferta para que a ordem possa ser colocada no mesmo dia.
  • Para vendedores: Se você já tiver uma pesquisa recente ou política de título de sua compra, forneça-o cedo para economizar tempo.

3. Escolha uma equipe experiente e responsiva

Os profissionais com quem trabalha podem fazer ou quebrar uma linha do tempo de fechamento. Procure um agente imobiliário que tenha um histórico de fechamento no tempo, um credor conhecido por rápida subscrição (alguns são notórios por atrasos), e um advogado imobiliário ou agente de título que seja responsivo a e-mails e chamadas. Verifique comentários on-line e peça referências de pessoas que recentemente fecharam.

Quando você contrata um agente ou credor, pergunte-lhes: “Qual é a média de dias para fechar?” e “Como você lida com problemas de última hora?”

Uma equipe que se comunica bem e tem processos internos claros irá navegar por problemas inesperados mais rápido do que um que é desorganizado.

4. Comunicar-se com clareza e frequência

O silêncio é inimigo de um fechamento suave. Configure um hub de comunicação compartilhado (um texto de grupo, cadeia de e-mail ou ferramenta de gerenciamento de projetos dedicada) com todas as partes: comprador, vendedor, ambos os agentes, emprestador, advogado e empresa de título. Use-o para:

  • Compartilhe prazos e confirme a recepção de documentos.
  • Avise todos imediatamente quando surgir um problema.
  • Agendar data e hora de encerramento assim que o credor dá a luz verde.
  • Seguimento dos itens pendentes (por exemplo, “o relatório de avaliação já chegou?”).

Respostas imediatas a solicitações de documentação ou assinaturas adicionais podem reduzir dias fora da linha do tempo.

5. Prepare toda a documentação em antecedência

Evite a disputa para a papelada de última hora. Para os compradores, isso significa coletar o seguinte antes mesmo de começar a caçar casa:

  • Dois anos de declaração de impostos e W-2s
  • Recentes salários (últimos 30 dias)
  • Contas bancárias para todas as contas (últimos 2-3 meses)
  • Foto ID (carta de motorista ou passaporte)
  • Prova de quaisquer grandes depósitos ou presentes (com uma carta de presente)

Para os vendedores, reunir:

  • Título existente apólice de seguro
  • Recibos de impostos sobre imóveis e documentos HOA
  • Detalhes da garantia de casa (se transferir)
  • Reparar registros e recibos para quaisquer atualizações recentes
  • Qualquer licença para o trabalho feito na casa

Ter esses documentos prontos no início do processo elimina a necessidade de pedidos de volta e de volta mais tarde.

6. Mitigar riscos de inspeção com uma inspeção pré-lista

Os vendedores podem acelerar drasticamente o processo ordenando uma inspeção domiciliar antes de listar a propriedade. Quando você já sabe o estado do telhado, HVAC, encanamento e fundação, você pode fazer reparos com antecedência ou divulgar problemas de antecedência. Isto evita o período típico de contingência de inspeção de 10 a 14 dias e impede renegociações surpresa. Os compradores também se beneficiam de uma pré-inspeção porque eles podem renunciar à contingência de inspeção (ou encurtar), tornando sua oferta mais atraente.

7. Use a tecnologia para assinaturas eletrônicas e fechamentos virtuais

Longe estão os dias em que cada documento de encerramento teve de ser assinado pessoalmente com tinta molhada. Hoje, a maioria dos credores e empresas de título suportam assinaturas eletrônicas através de plataformas como DocuSign ou Adobe Sign. Isso permite que os documentos sejam assinados e devolvidos em minutos em vez de envio noturno. Pergunte ao seu emprestador e advogado se eles podem acomodar assinatura eletrônica para documentos preliminares. Para o encerramento final, alguns estados agora permitem notação on-line remota (RON), o que significa que você pode fechar de qualquer lugar sem estar fisicamente presente.

Link externo:Verifique o guia Associação Nacional de Realistas para o processo de encerramento para dicas sobre a utilização de tecnologia.

Dicas avançadas para evitar armadilhas comuns

1. Bloqueie sua taxa de juros cedo e apropriadamente

Se o seu fechamento for atrasado para além do período de bloqueio, você pode ter que pagar uma taxa para estender o bloqueio ou aceitar uma taxa mais alta. Trabalhe com o seu credor para escolher um período de bloqueio que corresponda realisticamente à sua data de encerramento esperada, adicionando um buffer de pelo menos 10 dias. Se o bloqueio expirar, pergunte sobre as opções de “flutuar-down” somente se as taxas caíram.

2. Verifique o seguro de proprietários de casas antes de fechar a semana

Muitos compradores esquecem que precisam de prova de seguro de proprietários de casas antes do credor irá financiar o empréstimo. Compre para o seguro cedo e fornecer o fichário para o credor pelo menos 10 dias antes de fechar. Se a propriedade tem características únicas (como um telhado plano ou fiação mais antiga), algumas seguradoras podem exigir uma inspeção, o que acrescenta tempo.

3. Entenda o que pode causar um período de trid de PCPB “frio”

As regras TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID) exigem que a Divulgação de encerramento (CD) seja entregue ao comprador pelo menos três dias úteis antes do fechamento. Se ocorrer qualquer mudança significativa (por exemplo, uma nova estimativa de empréstimo, uma alteração no APR ou uma alteração no produto de empréstimo), uma nova divulgação é acionada, reiniciando o relógio de três dias. Evite alterações nos termos do empréstimo após o CD ser emitido. Mesmo uma pequena mudança como adicionar um co-empréstimo ou ajustar o pagamento para baixo pode causar um atraso, então finalize cada detalhe precocemente.

4. Caminhe através da propriedade um dia ou dois antes de fechar

Uma caminhada final é padrão, mas muitos compradores agendam-no na manhã do fechamento. Se o passeio revela problemas (por exemplo, o vendedor removeu os aparelhos que deveriam ficar, ou a casa não está limpa), você pode precisar adiar o fechamento para negociar. Agende o passeio pelo menos 24 horas antes da hora de fechamento para dar a si mesmo e aos agentes sala para resolver quaisquer problemas sem empurrar a data de encerramento.

5. Tenha um plano B para financiar se o empréstimo do comprador cair através

Em um mercado competitivo, alguns compradores incluem uma contingência de que o negócio é cancelado se o financiamento falhar. Mas se você é o vendedor, você pode reduzir os atrasos, verificando a força financeira do comprador mais cedo. Solicitar prova de pré-aprovação com um relatório de crédito antes de aceitar uma oferta. Para compradores, considere ter um plano de backup, como um empréstimo ponte ou presente familiar, se o seu empréstimo primário atinge um obstáculo.

Link externo: Para mais informações sobre as derrogações de contingência de empréstimos, ver o artigo Bankrate on hipoteces .

Quando os atrasos são inevitáveis: Como manter a sua calma

Mesmo com a melhor preparação, alguns atrasos são simplesmente inevitáveis – por exemplo, um desastre natural súbito que afeta a avaliação, uma fusão bancária que atrasa o processamento de empréstimos, ou uma morte na família de uma parte chave. Quando um atraso acontece, tomar estas medidas:

  • Comunique imediatamente: Diga a todos assim que você souber. Esperar só piora as coisas.
  • Obtenha linhas do tempo revistas por escrito: Pergunte ao mutuante ou empresa de título para uma nova data de encerramento estimada.
  • Negociar extensões sabiamente: Se você é o vendedor, você pode ter direito a uma taxa por dia para um encerramento atrasado (contratual “tempo é essencial” cláusulas). Para os compradores, peça ao vendedor para concordar com uma prorrogação em vez de deixar o contrato expirar.
  • Mantenha as emoções sob controle: Lembre-se que a maioria dos atrasos são devido a falhas administrativas, não má fé. Manter a calma e profissional ajuda a resolver o problema mais rápido.

Considerações finais: Velocidade e certeza são alcançáveis

O fechamento de imóveis é complexo, mas a grande maioria dos atrasos são previsíveis e evitáveis. Ao entender as armadilhas comuns – problemas de financiamento, problemas de título, estrangulamentos de inspeção e falhas de comunicação – você pode tomar medidas proativas para manter o processo em movimento. Comece cedo, escolha sua equipe sabiamente e fique no topo de cada prazo. Com as estratégias descritas acima, você pode reduzir significativamente o ciclo de fechamento típico de 45 a 60 dias, muitas vezes para 30 dias ou até menos para transações bem preparadas.

Se você está comprando sua primeira casa, vendendo para se mudar, ou investir em imóveis de aluguel, um fechamento suave e oportuno lhe dá paz de espírito e economiza dinheiro. Implemente essas dicas, e você estará bem em seu caminho para cruzar a linha de chegada com confiança.