Entender o compromisso do título em transações imobiliárias

Quando você está comprando uma propriedade, poucos documentos carregam tanto peso quanto o compromisso título . Este documento é a base sobre a qual repousa todo o seu interesse de propriedade. Um compromisso título é uma promessa de uma companhia de seguros título para emitir uma apólice de seguro título uma vez que certas condições são cumpridas. Ele fornece um instantâneo do estado atual do título, identificando quem é o proprietário da propriedade, que obstáculos existem, eo que precisa ser resolvido antes que a transação pode fechar. Sem uma revisão completa deste documento, os compradores risco herdar passivos ocultos que podem custar milhares de dólares ou até ameaçar o seu direito de ocupar a propriedade.

Este artigo irá explicar-lhe os componentes essenciais de um compromisso de título, explicar por que cada parte importa, e dar-lhe um quadro prático para revê-lo com confiança. Se você é um homebuyer primeira vez, um investidor experiente, ou um profissional imobiliário, uma revisão diligente do compromisso de título pode salvá-lo de surpresas custosas ao longo da estrada. Vamos mergulhar nos detalhes.

O que exatamente é um compromisso de título?

Um compromisso título é um relatório preliminar emitido por uma companhia de seguros título após uma busca completa de registros públicos. Não é a apólice de seguro final, mas sim um compromisso de emissão, desde que certas condições são cumpridas e requisitos específicos são cumpridos. O documento inclui uma descrição legal do imóvel, o proprietário atual, quaisquer garantias, encargos, facilidades, restrições e exceções que serão excluídos da cobertura, a menos que seja liberado.

É fundamental entender que o compromisso do título é um contrato vinculativo entre a seguradora e as partes seguradas. Uma vez que você o aceita e cumpre as condições, a empresa é obrigada a emitir a política final. No entanto, o compromisso também descreve o que a seguradora não ] cobertura – estes são conhecidos como exceções. O objetivo de revisão do compromisso é minimizar essas exceções e garantir que a propriedade tem um título limpo, insurable.

Por que uma análise completa importa

Muitos compradores e até agentes tratam o compromisso do título como um documento de rotina que simplesmente é assinado por um advogado. Essa é uma suposição perigosa. O compromisso do título é a sua primeira e melhor oportunidade para descobrir defeitos no título antes de se tornarem seu problema. Questões como impostos de propriedade não pagos, lians do mecânico[] de empreiteiros, ] lidens de julgamento[[, ou hipotecas não liberadas[] podem aparecer no compromisso. Se você pular a revisão, você só pode aprender sobre esses problemas quando bloquear seu fechamento ou mais tarde quando um credor tentar forçar uma venda de sua casa.

Além disso, o compromisso revela quem mais tem o direito legal de usar a propriedade. Por exemplo, uma facilidade para uma empresa de utilidade pública pode permitir que eles entrem no seu quintal para manter linhas de energia. Se essa facilidade corre diretamente onde você planejou construir uma piscina, você pode ser forçado a mudar a piscina ou até mesmo abandonar o projeto. Ao detectar essas restrições cedo, você pode negociar com o vendedor para resolvê-los ou simplesmente decidir sair do negócio.

Além da proteção financeira e jurídica, uma revisão completa também fornece tranquilidade. Saber que o título é claro e que ninguém mais pode fazer uma reivindicação válida para a sua propriedade é essencial para qualquer proprietário.

Componentes Principais de um Compromisso de Título

Cada compromisso de título contém várias seções padrão, embora a formatação exata pode variar de acordo com o estado ea seguradora. Aqui estão as partes-chave que você precisa entender:

Agenda A – Informações básicas

Esta secção identifica as partes, o imóvel e o segurado proposto. Inclui os nomes do comprador e vendedor, o preço de compra, a data efectiva da pesquisa e a descrição legal do imóvel. Verifique cuidadosamente se os nomes e endereço correspondem ao seu contrato. Mesmo uma pequena discrepância pode causar atrasos ou, em casos extremos, invalidar o seguro.

Calendário B – Requisitos

O esquema B lista as condições que devem ser satisfeitas antes de a seguradora emitir uma política final. Os requisitos comuns incluem o pagamento de todos os impostos, registro da escritura, liberação de hipotecas existentes e pagamento de impostos de transferência estaduais e locais. Se você estiver financiando a compra, o seu credor também imporá requisitos, como o registro da garantia de hipoteca.

Calendário B – Excepções

Esta é a parte mais crítica do compromisso do título. Ele lista todos os defeitos, lians, incumprimentos e acordos restritivos que serão excluídos[ da cobertura. As exceções padrão muitas vezes incluem disputas de linha de fronteira, facilidades não registradas, e ainda não são de registro público. Além disso, quaisquer questões específicas encontradas na pesquisa – como uma escritura de confiança, um julgamento, ou um pacto de associação de proprietário – aparecerão aqui.

Seu objetivo é rever todas as exceções e determinar quais podem ser removidos ou curados. Por exemplo, uma hipoteca não liberada sobre uma propriedade que foi paga anos atrás pode muitas vezes ser resolvido contatando o antigo credor e obter uma liberação de garantia. Se o vendedor não pode resolver uma exceção, você pode precisar aceitá-la como uma limitação permanente em seu título.

Aprovações

Os endossos são adições opcionais à política padrão que modificam a cobertura. Por exemplo, um endosso “fairway” garante que a propriedade tenha acesso legal a uma estrada pública. Outro endosso comum é o “comprehensivo”, que protege contra certas violações de zoneamento. Seu advogado ou agente de título pode aconselhar quais endossos são apropriados para sua situação.

Guia passo a passo para rever o compromisso de título

Agora que sabem o que procurar, eis uma abordagem prática e sistemática para rever o documento.

Etapa 1: Verificar as Partes e a Propriedade

Comece com o Agenda A. Confirme que o nome do vendedor corresponde exatamente ao histórico do título. Se a propriedade é de propriedade de um trust ou LLC, certifique-se de que as entidades corretas estão listadas. Verifique a descrição legal: ele corresponde ao número do pacote do avaliador e o endereço que você está comprando? As discrepâncias aqui podem ser sinais de um problema maior na cadeia de título.

Passo 2: Escrutinar as Excepções (Hora B – Excepções)

Passe por cada exceção uma por uma. Para cada um, pergunte: Isso afeta o meu uso da propriedade? O vendedor pode removê-la antes de fechar? É algo que eu possa viver com? As exceções comuns incluem:

  • Impostos sobre imóveis : Impostos sobre imóveis não pagos que devem ser pagos no encerramento.
  • As garantias da Mechanic: As reclamações de contratantes ou fornecedores que não tenham sido pagos para trabalhar na propriedade.
  • Juiz lidens: Acórdão do Tribunal de Justiça contra o vendedor que se junta ao imóvel.
  • Amenidades: Pode ser para utilitários, drenagem ou acesso. Certifique-se de que eles não interferem com seus planos.
  • Convênios restritivos: CC&Rs que limitam a forma como você pode usar o terreno (por exemplo, sem cercas acima de 1,80m, sem atividade comercial).
  • Reservas de direitos minerais: Alguém pode possuir os direitos de petróleo, gás ou minerais sob sua propriedade.

Se alguma exceção não for clara, peça ao seu oficial de título ou advogado imobiliário para explicar. Não assuma que uma exceção de caldeira é inofensiva.

Etapa 3: Verificar os requisitos (agenda B – Requisitos)

São acções que devem ser tomadas para a política, nomeadamente:

  • Pagamento dos impostos do exercício em curso.
  • Gravar a escritura de vendedor para comprador.
  • Gravar a hipoteca do comprador para o credor.
  • Obtendo libertações para quaisquer ações de confiança existentes.
  • Fornecer declarações de título do vendedor.

Faltando um requisito pode atrasar o fechamento ou perda cobertura do seguro. Certifique-se de que todos os requisitos são alcançáveis antes de fechar.

Passo 4: Procure por questões de “gap”

A maioria das pesquisas de título são eficazes a partir de uma data específica. Liens gravado após essa data, mas antes de fechar não são mostrados no compromisso. É por isso que uma cobertura "gap" ou um endosso de data posterior é importante. Pergunte ao seu agente sobre como a política lida com gravações pós-compromisso.

Etapa 5: Reveja os Compromissos para as Políticas de Lender vs. Proprietário

Se você está financiando, seu credor irá exigir uma apólice de seguro título do credor separado. O compromisso título será emitido tanto para você (o comprador) e para o credor. A política do credor protege o investimento do banco, enquanto a política do proprietário protege você. Eles podem ter exceções e requisitos diferentes. Certifique-se de que ambas as políticas são revisadas.

Bandeiras vermelhas comuns e como lidar com eles

Os compradores e agentes experientes sabem que certos problemas requerem atenção imediata. Aqui estão algumas das bandeiras vermelhas mais comuns encontradas nos compromissos de título:

  • Hipoteca não liberada: Uma hipoteca que foi paga mas nunca formalmente liberada. Isso pode muitas vezes ser resolvido através da obtenção de uma liberação do credor, mas se o credor não existe mais, pode exigir uma ação título silencioso.
  • As garantias do mecânico: Indica os contratantes não remunerados. Peça ao vendedor para fornecer a prova de pagamento ou obter uma liberação de garantia. Se o vendedor não puder, a garantia pode precisar de ser paga a partir de receitas de encerramento.
  • Amenidades que entram em conflito com seus planos: Por exemplo, uma facilidade de drenagem que passa pelo seu local de construção proposto. Você pode precisar ajustar seus planos ou negociar com o suporte de facilidade.
  • Convênios restritos que proíbem o seu uso pretendido: Se você planeja executar um negócio doméstico e os pactos proíbem a atividade comercial, você pode precisar reconsiderar a compra.
  • Julgamento de penhores contra o vendedor: Estes devem ser pagos antes que o vendedor pode transmitir título claro. Muitas vezes, eles são satisfeitos usando receitas da venda.
  • IRS lians : Os lians fiscais federais são particularmente graves e podem exigir documentação adicional e tempo para resolver.

Sempre que encontrar uma bandeira vermelha, não entre em pânico. A maioria dos problemas são solucionáveis com tempo e dinheiro. Mas esteja ciente de que alguns, como uma linha limite disputada, pode exigir litígio. Seu advogado imobiliário pode aconselhá-lo sobre o melhor curso de ação.

O papel da revisão do título na linha do tempo de encerramento

Um compromisso de título é normalmente emitido dentro de alguns dias após o contrato de compra ser assinado, uma vez que a empresa de título recebe a ordem. A revisão deve ser concluída o mais cedo possível, idealmente na primeira semana do período de contrato. Isso deixa tempo suficiente para resolver problemas antes da data de encerramento. Se um defeito de título grave é descoberto e não pode ser resolvido rapidamente, você pode precisar prolongar a data de encerramento ou até mesmo encerrar o contrato se o vendedor não puder curá-lo.

Seu contrato provavelmente inclui uma “contingência de título” que lhe dá o direito de recuar se os problemas de título não forem resolvidos para sua satisfação. Use essa contingência sabiamente. Não espere até o dia antes de fechar para rever o compromisso – que é uma receita para estresse e perda potencial de dinheiro sério.

Quem deve estar envolvido em rever o compromisso?

Enquanto você pode e deve ler o documento você mesmo, você não deve confiar apenas em sua própria interpretação. Engaje um advogado imobiliário qualificado ou um profissional de título licenciado [ para revê-lo com você. Eles têm a experiência de detectar riscos ocultos e entender as leis locais que podem afetar sua propriedade. Muitos compradores cometem o erro de pensar que, porque a empresa de título emitiu o compromisso, tudo está bem. Na realidade, a empresa de título só vai garantir o que eles dizem que vão ter certeza – eles não vão resolver ativamente problemas a menos que você peça.

Seu agente imobiliário também pode ser um recurso valioso, especialmente para questões práticas sobre facilidades ou restrições que afetam o valor da propriedade. No entanto, os agentes não são licenciados para fornecer aconselhamento jurídico. Para interpretações legais, consulte sempre um advogado.

Custos associados à revisão do título e ao seguro

Os prémios de seguro de título variam de acordo com o estado e o valor da apólice. Normalmente, a apólice do proprietário é uma taxa única paga no encerramento, com base no preço de compra. A apólice do credor também é paga pelo comprador (a menos que negociada de outra forma). Em alguns estados, o vendedor paga a apólice do proprietário. Espere orçamento entre 0,5% e 1,0% do preço de compra para seguro título, além de taxas adicionais para averbamentos ou pesquisas especiais (por exemplo, levantamento, zona de inundação).

Embora isso possa parecer uma grande despesa, é um custo único que o protege enquanto você possuir a propriedade. O custo de não ter cobertura – combatendo um processo por um defeito de título – pode ser muito maior.

Compromisso de Título vs. Política de Título: Qual é a diferença?

Muitas pessoas confundem o compromisso do título com a política de título real. O compromisso do título é um documento pré- fechado que mostra o que será coberto (e excluído) uma vez que a política é emitida. A política de título é o contrato final que você recebe após o encerramento. A política geralmente corresponde ao compromisso, mas às vezes há mudanças se surgirem novos problemas entre a data do compromisso e o encerramento. Compare sempre a política final com o compromisso para garantir que nada foi adicionado ou alterado que você não tenha aprovado.

É também importante notar que o seguro de título é diferente do seguro do proprietário do imóvel. Seguro do proprietário cobre eventos futuros, como incêndio ou roubo; seguro de título cobre eventos passados (garantias não cobertas, fraude, falsificação) que afetam a sua propriedade.

Recursos externos para leituras posteriores

Para obter informações mais detalhadas, considere estas fontes de autoridade:

Considerações Finais

Um compromisso de título não é apenas um pedaço de papel para assinar e arquivar. É um documento dinâmico que pode revelar toda a história legal de uma propriedade. Ao tomar o tempo para revê-la cuidadosamente, você protege o seu investimento e garantir que você está realmente recebendo a propriedade que você pagou. Sempre emparelhe sua própria revisão com orientação especializada de um profissional título ou advogado imobiliário. Não deixe que uma facilidade escondida ou uma antiga garantia de julgamento transforme seu sonho em um pesadelo legal.

Lembre-se: o objetivo de uma revisão de compromisso de título é identificar problemas antes você se compromete com a compra. Uma vez que você fecha, suas opções se tornam muito mais limitadas. Seja pró-ativo, faça perguntas e exija que todas as exceções sejam explicadas. Um compromisso de título limpo é o alicerce de uma experiência de propriedade imobiliária segura.