Ao comprar ou vender uma casa, entender os custos de fechamento é essencial. Estes custos são as taxas e despesas associadas à transferência de propriedade. No entanto, os tipos de custos diferem significativamente para compradores e vendedores. Conhecer as diferenças pode ajudar ambas as partes a se preparar financeiramente e evitar surpresas no encerramento. Neste guia abrangente, vamos dividir cada categoria em detalhes, explorar estratégias de negociação, variações regionais e o impacto das tendências recentes do mercado.

Quais são os custos de fechamento?

Os custos de encerramento são as taxas pagas no encerramento de uma transação imobiliária. Eles cobrem vários serviços e despesas, incluindo taxas de emprestador, seguro título, inspeções, taxas de registro do governo, itens pré-pagos, como impostos de propriedade e seguro de proprietários, e comissões de agente imobiliário. Estes custos são normalmente pagos pelo comprador ou o vendedor, dependendo do acordo e costumes locais, e são discriminados no formulário de encerramento Divulgação que compradores e vendedores revisam antes de assinar.

O valor exato dos custos de fechamento depende de vários fatores: o preço de compra da casa, o tipo de empréstimo (convencional, FHA, VA, USDA), a localização do imóvel, e quaisquer concessões negociadas entre comprador e vendedor. De acordo com o Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), os custos de fechamento podem variar significativamente de uma transação para outra. Para uma compra típica de casa, os custos de fechamento totais (incluindo obrigações de comprador e vendedor) muitas vezes variam de 3% a 12% do preço de venda.

Compreender os custos de fechamento ajuda ambas as partes a evitar surpresas de última hora. Os compradores devem orçamento para essas despesas separadamente de seu pagamento inicial, enquanto os vendedores devem fator em comissões, impostos de transferência e possíveis créditos de reparação. Vamos mergulhar em cada lado em detalhes.

Custos de fechamento do comprador

Os compradores geralmente pagam uma gama de custos ao comprar uma casa. Os custos de fechamento do comprador comum incluem taxas de origem de empréstimo, taxas de avaliação, taxas de inspeção home, busca de título e seguro, impostos de propriedade pré-pagos e seguro de proprietários, e taxas de registro. Estes custos normalmente variam de 2% a 6% do preço de compra da casa. Um comprador em uma casa de $400.000, por exemplo, poderia esperar pagar entre $8.000 e $24,000 em custos de encerramento.

Taxas de Origem de Empréstimos

As taxas de origem do empréstimo são cobradas pelo mutuante para o processamento do empréstimo hipotecário. Esta taxa cobre os custos administrativos do credor, incluindo a subscrição, preparação de documentos e financiamento. As taxas de origem são normalmente expressas em percentagem do montante do empréstimo, muitas vezes entre 0,5% e 1%. Alguns credores agrupam esta taxa em uma “taxa de processamento” ou “taxa de subscrição”. Os compradores devem comparar estimativas de empréstimo de multiplos credores para ver quem oferece as taxas de origem mais competitivas.

Taxas de avaliação

Uma avaliação é necessária pelo credor para determinar o justo valor de mercado da propriedade. O custo normalmente varia de US $ 300 a US $ 700, dependendo do tipo de propriedade e localização. Taxas de avaliação são normalmente pagos no fechamento, embora alguns credores podem exigir pagamento adiantado. Uma avaliação baixa pode descarrilhar uma venda ou renegociação de força, por isso os compradores devem estar cientes desta possibilidade.

Taxas de Inspeção em Casa

Enquanto uma inspeção domiciliar é opcional para alguns empréstimos, a maioria dos compradores escolhe ter um para descobrir problemas potenciais. Os custos de inspeção variam de US $ 300 a US $ 500 para uma inspeção padrão em casa, mas inspeções especializadas (radon, molde, praga, esgoto) adicionar taxas extras. O comprador paga o inspetor diretamente, muitas vezes no momento da inspeção, mas o custo aparece na declaração de encerramento. Uma inspeção completa pode salvar milhares de compradores em reparos inesperados.

Título Pesquisa e Título Seguro

Título taxas de busca cobrir o custo de pesquisa de registros públicos para garantir que o vendedor tem propriedade clara e não há garantias pendentes ou julgamentos contra a propriedade. Título seguro protege o comprador (eo credor) de futuras reivindicações contra o título. O comprador normalmente paga para o título do proprietário apólice de seguro (taxa única) ea política do credor. Combinado, essas taxas podem variar de US $ 500 a US $ 1.500 ou mais, dependendo do valor da propriedade e estado.

Impostos de Provisões Pré-pagos e Seguros

Os credores muitas vezes exigem que os compradores paguem uma parte dos impostos de propriedade e seguros de proprietários de imóveis em uma conta de garantia no encerramento. Estes valores pré-pagos garantem que existem fundos suficientes para cobrir futuras contas de impostos e prémios de seguro. O montante exato depende do momento da data de encerramento relativa às datas de vencimento do imposto. Os compradores também devem esperar reembolsar o vendedor para quaisquer impostos que o vendedor já pagou que cobrem o período pós-fechamento.

Taxas de Gravação

As taxas de registro são cobradas pelos escritórios do governo local para registrar os documentos de nova escritura e hipoteca. Estas taxas são geralmente modestas, muitas vezes $100 a $300, mas podem variar por município. Alguns municípios também cobram impostos de transferência (uma porcentagem do preço de venda) no fechamento; estes podem ser pagos por comprador ou vendedor, dependendo do costume local.

Outros Custos Potenciais do Comprador

Os compradores também podem encontrar taxas como taxa de inscrição do credor (se não incluído na origem), taxa de relatório de crédito ($30-$50), taxa de certificação da zona de inundação ($15-$30), taxa de corretor de hipotecas e honorários advocatícios se usar um advogado imobiliário. Em alguns estados, os compradores são responsáveis por uma parte do imposto de transferência ou selos de ação do Estado.

Custos de encerramento do vendedor

Os vendedores também enfrentam custos de fechamento ao transferir a propriedade. As despesas de venda comuns incluem comissões de agentes imobiliários, seguro título e taxas de busca para a política do vendedor, taxas de registro, reparos e concessões, e impostos de propriedade pendentes. Custos de fechamento do vendedor podem variar amplamente, mas normalmente, ser de 6% a 12% do preço de venda, principalmente devido a comissões de agente. Um vendedor em uma casa de $400,000 pode pagar $24,000 a $48,000 em custos de fechamento totais.

Comissãos de Agentes Imobiliários

A maior despesa de vendedor é geralmente a comissão paga ao agente de listagem e ao agente do comprador combinado. Isto é muitas vezes 5% a 6% do preço de venda, dividido entre os dois agentes. Nos últimos anos, a concorrência entre corretoras levou a algumas variações, mas o padrão permanece em torno de 5 a 6% para a maioria das transações. Os vendedores devem negociar a taxa de comissão quando listar sua casa e entender que a comissão de agente do comprador é normalmente paga a partir do produto do vendedor.

Título Seguros e Taxas de Pesquisa (Política do Vendedor)

Enquanto o comprador normalmente compra a política de um proprietário, o vendedor paga frequentemente para uma busca de título para provar que eles têm um título claro. Em algumas áreas, os vendedores também fornecem seguro de título para o comprador (política de lender) ou pagar pela política do proprietário como parte da negociação. Estes custos variam, mas geralmente caem entre US $ 200 e US $ 800 para a busca e serviços relacionados.

Taxas de registo e Impostos de Transferência

Os vendedores são muitas vezes responsáveis por registrar a escritura de transporte e pagamento de impostos de transferência ou impostos de selo. Em muitas jurisdições, o vendedor paga o imposto de transferência de imóveis (por exemplo, 1% a 2% do preço de venda). Taxas de registro para o vendedor são geralmente abaixo de $200. Os compradores devem verificar as práticas locais; em alguns estados, o comprador paga o imposto de transferência.

Reparos e Concessões

Após uma inspeção domiciliar, os compradores muitas vezes pedem reparos ou créditos financeiros. Os vendedores podem concordar em fazer reparos antes de fechar ou oferecer um crédito no fechamento para cobrir o custo. As concessões comuns incluem cobrir os custos de fechamento do comprador (por exemplo, pagar algumas das taxas de empréstimo do comprador) ou ajustar o preço de venda. Os custos de reparo podem variar de algumas centenas a vários milhares de dólares.

Impostos sobre imóveis pendentes

Qualquer imposto de propriedade que o vendedor ainda não tenha pago para o ano fiscal em curso deve ser liquidado no encerramento. O vendedor é responsável por impostos até a data de encerramento; o comprador reembolsa o vendedor para impostos pagos além dessa data. Se os impostos são pagos em atraso, o comprador irá coletar do vendedor no encerramento. Uma conta de garantia gerida pela empresa título garante que as prorações são tratadas corretamente.

Outros Custos de Vendedor

Os vendedores também podem incorrer em honorários advocatícios (se representados por um advogado), associações de proprietários de imóveis (HOA) taxas de transferência ou certificados de estoppel, multas de pagamento hipotecário ou taxas de pré-pagamento (se houver), e custos para quaisquer dívidas de HOA não pagas ou avaliações especiais. Se o vendedor tem uma hipoteca atual, o valor de pagamento inclui o principal, juros, e quaisquer penalidades de pré-pagamento. Os vendedores também devem considerar implicações de imposto de ganhos de capital se o imóvel não é a sua residência primária (ver IRS guidelines).

De acordo com o Serviço de Receita Interna, proprietários de casa podem excluir até US $ 250.000 de ganho de capital (casados casais $ 500.000) na venda de sua residência primária se eles têm vivido nele por dois dos últimos cinco anos. Qualquer ganho acima desse limiar é tributado como um ganho de capital. Vendedores em mercados de alta valorização devem consultar um profissional fiscal.

Principais diferenças entre o comprador e o vendedor custos de fechamento

Embora ambas as partes paguem os custos, a natureza e a magnitude diferem.

  • Quem Paga: Os compradores pagam por custos e inspeções relacionados com empréstimos; os vendedores pagam comissões de agentes e impostos de transferência.
  • Faixa de custo: Os compradores pagam normalmente 2% a 6% do preço de compra; os vendedores pagam 6% a 12% (as comissões dominam).
  • Põr: Os custos do comprador facilitam o processo de hipoteca e protegem o investimento do credor; os custos do vendedor cobrem a comercialização, venda e transferência legal.
  • Negociabilidade: Os custos do comprador são mais fixos (taxas de empréstimo) mas podem ser reduzidos através de compras de empréstimos; os custos do vendedor são negociáveis através de taxas de comissão, créditos de reparação e concessões.
  • timing: Os custos do comprador são em grande parte pagos no encerramento (e muitos são pagos adiantados); os custos do vendedor são deduzidos do produto da venda antes de o vendedor receber fundos líquidos.

A diferença mais significativa é a comissão imobiliária, que é exclusivamente uma despesa de vendedor (embora em alguns casos um comprador pode pagar parte dela se o contrato de listagem permite). Os vendedores também pagam frequentemente impostos de transferência, enquanto os compradores pagam a maioria dos custos de seguro título e avaliação.

Negociação de custos de encerramento

Tanto compradores como vendedores podem negociar quem paga certas taxas. As estratégias comuns incluem:

  • Concessões de revenda: O vendedor concorda em pagar uma parte dos custos de encerramento do comprador, como a taxa de origem do empréstimo ou pré-pagos. Isto é comum no mercado do comprador ou se a casa precisa de reparos. A percentagem máxima que o vendedor pode contribuir depende do tipo de empréstimo (por exemplo, FHA permite até 6% do preço de compra, empréstimos convencionais até 3–9%, dependendo do pagamento inicial).
  • Taxa de juro de compra: O vendedor pode contribuir fundos para baixar a taxa de juro hipotecária do comprador para os primeiros anos (2-1 buydown). Isto é muitas vezes dedutível para o comprador em alguns casos.
  • Hipotecas sem custos de encerramento: Alguns credores oferecem empréstimos sem custos de encerramento em troca de uma taxa de juro mais elevada. Isto desloca os custos do comprador antecipadamente para pagamentos de juros de longo prazo.
  • Pedir Reparos vs. Créditos: Em vez de fazer reparos, os vendedores podem oferecer um crédito no fechamento. Isso simplifica o processo e pode ser usado pelo comprador para cobrir outras despesas de fechamento.

De acordo com dados imobiliários da Associação Nacional de Corretores de Valores (NAR), as concessões de vendedor têm aumentado em 2024 à medida que o inventário sobe. Os compradores agora têm mais alavanca para pedir ajuda com custos de fechamento.

Variações regionais

Alocação de custos de fechamento variam amplamente pelo estado e costume local. No Nordeste, os compradores pagam frequentemente taxas de transferência e honorários advocatícios são comuns. No Sul e no Centro-Oeste, os vendedores normalmente pagam o imposto de transferência. Em alguns estados, o seguro de título é dividido entre comprador e vendedor. Por exemplo:

  • Na Pensilvânia, o comprador paga metade do imposto de transferência e o vendedor paga metade.
  • Na Califórnia, o comprador geralmente paga pela política de título do proprietário e o vendedor paga pela política do credor (ou vice-versa, dependendo do município).
  • No Texas, os impostos de propriedade são elevados e são prorated, e o comprador muitas vezes tem que pagar taxas de garantia.

Compradores e vendedores devem trabalhar com agentes locais que entendem essas nuances. Um advogado imobiliário experiente também pode esclarecer requisitos específicos do estado.

Como se preparar para os custos de encerramento

Ambas as partes podem tomar medidas proativas para evitar surpresas.

Para os compradores

  • Obtenha uma estimativa de empréstimo: Após solicitar uma hipoteca, o mutuante deve fornecer uma estimativa de empréstimo no prazo de três dias úteis. Este documento lista todos os custos de encerramento estimados e mostra o dinheiro total necessário no encerramento.
  • Reveja a Divulgação de encerramento: Pelo menos três dias úteis antes de fechar, reveja a Divulgação de encerramento para garantir que os custos correspondem à estimativa de empréstimo. Pergunte sobre quaisquer aumentos inexplicáveis.
  • Poupe para Serviços:] Compare taxas de diferentes empresas de títulos, inspetores e provedores de seguros. Alguns credores permitem que o comprador escolha a empresa de título.
  • Negociar com o vendedor: Solicitar concessões de vendedor para cobrir parte dos seus custos de fechamento. No mercado de um comprador, esta é uma tática comum.
  • Orçamento para Pré-pagos: Lembre-se que os impostos e seguros pré-pagos não são apenas taxas – são transferências de dinheiro para a garantia.Ordenar vários meses de impostos sobre imóveis e pagamentos de seguros.

Para os Vendedores

  • Obtenha uma Folha Net: Antes de fazer a listagem, peça ao seu agente uma folha líquida que avalie os seus rendimentos após todos os custos. Atualize-a como ofertas e contraofertas são feitas.
  • Negociar Comissão: Discutir taxas de comissão com o seu agente de listagem. Alguns agentes oferecem serviços em camadas a taxas mais baixas.
  • Plane para reparos:] Considere uma inspeção domiciliar pré-lista para resolver grandes problemas com antecedência. Isso pode evitar pedidos de reparo de última hora ou créditos.
  • Pergunte sobre Impostos de Transferência: Conheça a sua taxa de imposto de transferência local e confirme a responsabilidade no contrato de compra.
  • Considere os Ganhos de Capital: Se você já viveu em casa menos de dois anos ou tem uma apreciação significativa, consulte um consultor fiscal sobre potenciais ganhos de capital imposto.

Conceitos comuns sobre custos de fechamento

  • “Só o comprador paga custos de encerramento.” – Falso. Ambas as partes pagam custos significativos, mas os do vendedor são muitas vezes maiores.
  • “Os custos de encerramento não são negociáveis.” — Algumas taxas (como taxas de registo) são fixas, mas muitos – comissão, seguro de títulos e taxas de origem – podem ser negociados ou comprados.
  • “O vendedor paga por tudo.”] — Enquanto os vendedores cobrem comissões, os compradores ainda pagam avaliação, inspeção e muitas taxas de credores.
  • “Podes transferir os custos de encerramento para o empréstimo.” – Em alguns casos, os compradores podem financiar os custos de encerramento aceitando uma taxa de juro mais elevada (empréstimo sem encerramento de custos) ou negociando um preço de venda mais elevado com um crédito de vendedor. No entanto, isto aumenta o montante do empréstimo e os juros de longo prazo.
  • “Os custos de encerramento são os mesmos em todos os lugares.” — Os custos variam drasticamente por estado e município devido às estruturas fiscais locais, taxas de seguro e requisitos legais.

Dicas Finais para um Fechamento Suave

Comunicação clara e planejamento adequado tornar o processo de fechamento mais suave para todos os envolvidos. Tanto compradores e vendedores devem obter estimativas escritas cedo, rever todos os documentos cuidadosamente, e fazer perguntas antes de assinar. Usando um agente imobiliário confiável, corretor de hipotecas e advogado pode mitigar problemas inesperados.

Os compradores devem garantir o seguro de casa com antecedência e garantir que o credor receba toda a documentação necessária. Os vendedores devem se preparar para o aspecto emocional de se mudar e ter um plano para sua próxima residência. Como um passo final, ambas as partes devem realizar uma caminhada final para verificar a condição da propriedade.

Compreender as diferenças entre os custos de fechamento do vendedor e os custos de fechamento do comprador capacita os participantes a negociar de forma eficaz e orçamento com precisão. Com a preparação completa, o dia de encerramento pode ser um marco positivo, em vez de uma surpresa financeira.

Disclaimer: Este artigo fornece informações gerais e não constitui aconselhamento jurídico ou financeiro. Para situações específicas, consulte um advogado imobiliário, consultor fiscal ou profissional de hipoteca licenciado.