Zoningsrecht en de rechten van eigendomseigenaren om te herontwikkelen of te herzoomen

Zoning wetten zijn de ruggengraat van moderne grondgebruik regelgeving, dicteren hoe onroerend goed kan worden gebruikt, welke structuren kunnen worden gebouwd, en waar ze kunnen worden gevestigd. Voor eigenaren van onroerend goed, deze wetten zijn zowel een kader van voorspelbare rechten en een bron van mogelijke frustratie wanneer herontwikkelingsplannen botsen met regelgevende beperkingen. Het begrijpen van het kruispunt van private eigendomsrechten en openbare zonering autoriteit is essentieel voor iedereen die op zoek is naar land te ontwikkelen, renoveren een bestaand gebouw, of veranderen van een perceel aangewezen gebruik. Dit artikel biedt een gezaghebbende, diepgaande onderzoek van de zonering wetgeving, het herontwikkelingsproces, en de juridische en praktische manieren beschikbaar voor eigenaren van onroerend goed die hun land opnieuw te plaatsen.

De Stichtingen van de Zoningswet

Zoning ontstond in het begin van de twintigste eeuw als reactie op snelle verstedelijking en de noodzaak om onverenigbare toepassingen te scheiden zoals fabrieken van huizen.De mijlpaal zaak van het Amerikaanse Hooggerechtshof Village van Euclides v. Ambler Realty Co. (1926) bevestigde de grondwettelijkheid van uitgebreide zoneringsverordeningen onder de politiemacht, waarbij werd vastgesteld dat overheden het landgebruik kunnen reguleren om de volksgezondheid, veiligheid, moraal en algemeen welzijn te beschermen. Sindsdien hebben staatswetgevende handelingen de zoneringsbevoegdheid gedelegeerd aan lokale gemeenten, die op hun beurt zoneringscodes en kaarten aannemen die de gemeenschap verdelen in districten. Elke district draagt een aantal toegestane toepassingen, dimensionale normen (acht, terugval, dichtheid), en prestatievereisten. Vandaag de dag verleent elke staat de macht aan de zone, onderworpen aan constitutionele beperkingen en procedurele waarborgen.

De Zoning wet is niet statisch. Lokale codes worden periodiek bijgewerkt door middel van wetswijzigingen, uitgebreide herziening van het plan en spot zonering uitdagingen. Eigenaren moeten zich ervan bewust zijn dat de regels in werking op het moment van een aanvraag regeren het project; echter, veel jurisdicties bieden vesting rechten zodra een bouwvergunning is afgegeven. Het evenwicht tussen particuliere ontwikkeling en publiek toezicht is delicaat, en het navigeren vereist zowel juridische kennis en strategische planning.

Begrijpen van de districten van Zoning en de verordeningen

Zoning classificaties variëren per jurisdictie, maar meestal omvatten residentiële, commerciële, industriële, agrarische en gemengde-gebruik districten. Binnen elke categorie, verdere subdistricten bestaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

  • Toegestaan gebruik .. activiteiten toegestaan door rechts (bijvoorbeeld een eengezinswoning in een R-1-zone).
  • Voorwaardelijk gebruik
  • Bulk- en dimensionale normen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
  • Ontwerp richtlijnen .. esthetische controles, landschapsarchitectuur, bewegwijzering en parkeervereisten.

Overlay zones leggen extra beperkingen op aan de top van het basisdistrict, vaak voor historische bewaring, overstromingsbeheer of transit-georiënteerde ontwikkeling. Eigenschappen moeten de officiële zonering kaart en code grondig herzien voordat u plannen voor een herontwikkeling. Veel gemeenten bieden online GIS-tools om een pakket te controleren classificatie.

Eigenaren van onroerend goed . Rechten om te herontwikkelen binnen bestaande Zoning

De meest eenvoudige weg naar herontwikkeling is om binnen de bestaande zonering classificatie te werken. Zolang het voorgestelde gebruik een toegestaan gebruik is en het project voldoet aan alle dimensionale en ontwerpnormen, heeft de eigenaar van het onroerend goed meestal een recht om te ontwikkelen. Dit recht is niet absoluut, echter. Lokale overheden kunnen voorwaarden opleggen via de beoordeling van het siteplan, ontwerpbeoordeling boards, of milieueffectbeoordelingen. Bovendien, niet-conforme toepassingen die legaal waren bij de vaststelling, maar nu verboden onder gewijzigde zonering .Misschien blijven, maar vaak worden beperkt van uitbreiding, en kunnen hun juridische status verliezen als opgegeven voor een bepaalde periode.

Wanneer het herontwikkelen van een eigenschap die al een niet-conform gebruik heeft, moeten eigenaren zorgvuldig te werk gaan. Uitbreiding van een niet-conform gebruik kan een afwijking of een wijziging van de onderliggende zonering vereisen. Als de bestaande structuur is beschadigd boven een bepaald percentage van de waarde, veel codes vereisen reconstructie om te voldoen aan de huidige normen. Reontwikkelingsplannen moeten altijd een zonering naleving review uitgevoerd door een landgebruik advocaat of professionele planner.

Een ander belangrijk recht is de mogelijkheid om een bouwvergunning aan te vragen zodra een project in overeenstemming is met de code. Als de vergunning wordt geweigerd, kan de eigenaar beroep instellen bij de raad van beroep in de zonering (BZA) of een gelijkwaardige instantie, en uiteindelijk bij de rechtbank. De bewijslast ligt bij de aanvrager om aan te tonen dat het voorstel voldoet aan de code.

Het relocatieproces: het wijzigen van een eigendom die wordt gebruikt

Relocatie is een wetgevende actie die de bestemmingskaart of tekst wijzigt om een eigenschap te wijzigen classificatie. Het is onderscheiden van een afwijking of speciaal gebruik vergunning, die betrekking heeft op uitzonderingen binnen een bepaalde zone. Relocatie toepassingen worden meestal geïnitieerd door de eigenaar van het onroerend goed, maar vereisen goedkeuring door de lokale wetgevende instantie .Vaak de gemeenteraad of provinciecommissie . Na een aanbeveling van de planning commissie .

Stappen in het relocatieproces

  1. Voorafspraak . Veel gemeenten moedigen of vereisen een vergadering met planningsmedewerkers om haalbaarheid, een alomvattend plan en mogelijke problemen te bespreken.
  2. Formale indiening van een aanvraag .Inclusief een juridische beschrijving van het eigendom, bestaande en voorgestelde bestemming, een siteplan en een beschrijving van de voordelen van de gemeenschap.
  3. Personeelsevaluatie en -rapport . . Planners analyseren het verzoek tegen het uitgebreide plan, de bestemmingscode, de milieubeperkingen en de infrastructuurcapaciteit.
  4. Oproep en hoorzittingen . . . Het staatsrecht geeft een kennisgeving aan aangrenzende eigenaren van onroerend goed, publicatie in een lokale krant en ten minste één openbare hoorzitting voor de planningscommissie.
  5. Aanbeveling van de Plancommissie .De commissie stemt om goedkeuring, ontkenning of wijziging aan te bevelen. Hun aanbeveling is adviserende maar draagt gewicht.
  6. Beslissing van het wetgevend orgaan .De gemeenteraad of de raad van bestuur van de provincie houdt een laatste openbare hoorzitting en stemmen over de herbestemmingsverordening. Wijzigingen kunnen worden toegevoegd, maar substantiële wijzigingen kunnen vereisen dat opnieuw te melden.
  7. in aanmerking genomen of geweigerd

Strategische overwegingen voor het herschikken van aanvragen

Succesvolle relocatie hangt vaak af van het aantonen dat de voorgestelde verandering consistent is met het uitgebreide plan van de jurisdictie. Als het plan het gebied voor toekomstig commercieel gebruik aanwijst, is een residentiële-to-commercial rezoning beter verdedigbaar. Als het plan vraagt om een lage dichtheid residentiële, rezoning naar hoge dichtheid appartementen kan worden geconfronteerd met sterke oppositie. Eigenschappen moeten opdracht een land-gebruik advocaat en een planning consultant vroeg in het proces. Pre-applicatie vergaderingen kunnen fatale gebreken blootleggen voordat aanzienlijke kosten worden gemaakt. Bouwen van een register van gemeenschapssteun . Door middel van buurtbijeenkomsten , brieven van ondersteuning , en concessies zoals verminderde dichtheid of verhoogde landschapscaping . Omgekeerd, bewoners vaak vormen oppositiegroepen; hun zorgen kunnen vertragen of ontsporen van een project . Onderhandelen compromissen voor de openbare hoorzitting is vaak effectiever dan confronteren met een boze menigte.

Variaties en vergunningen voor voor vast gebruik

Relocatie is niet het enige hulpmiddel. Eigenaren die op zoek zijn naar verlichting van strikte dimensionale normen kunnen een variantie aanvragen. Varianten worden verleend door het bestuur van zonering beroepen wanneer strikte handhaving onnodige problemen veroorzaakt als gevolg van unieke fysieke kenmerken van het eigendom (bijv. oneven vorm, steile helling). De aanvrager moet aantonen dat de ontberingen niet zelf gecreëerd, dat de variantie zou niet het karakter van de buurt te veranderen, en dat het is het minimum nodig om zich te ontlasten. Gebruik verschillen (het veranderen van het soort gebruik) zijn veel moeilijker te verkrijgen en, in sommige staten, worden helemaal afgeschaft.

Een conditionaal gebruiksvergunning (ook wel een speciale uitzondering of speciale gebruiksvergunning genoemd) staat een gebruik toe dat alleen onder de zoneringscode is toegestaan wanneer aan specifieke voorwaarden wordt voldaan. Voorbeelden zijn kerken in woongebieden, bed-and-breakfasts of grootschalige ontwikkelingen. In tegenstelling tot een afwijking, vereist een voorwaardelijke gebruiksvergunning geen ontberingen; de aanvrager moet aantonen dat het gebruik voldoet aan de normen die in de code zijn vastgelegd (verkeersimpact, geluidsbeperking, buffering, enz.). Het bestuur heeft een discretionaire bevoegdheid maar moet zijn beslissing baseren op objectieve criteria, niet op willekeurige oppositie. Zowel verschillen als voorwaardelijke gebruiksvergunningen zijn quasi-gerechtelijke beslissingen die aan de staatsrechtbank moeten worden voorgelegd.

Juridische uitdagingen en beperkingen

Zoning regelgeving kan soms te ver gaan, inbreuk maken op de constitutionele eigendomsrechten. Het vijfde amendement verbiedt de overheid om privé-eigendom te nemen zonder alleen maar compensatie. Een regelgevingsbepaling treedt op wanneer een verordening de eigenaar van alle economisch levensvatbare gebruik van het land (een totale nemen) of, onder de Penn Central balanceringstest, wanneer de economische impact, interferentie met investeringen ondersteund verwachtingen, en het karakter van de overheid actie ernstig zijn. Omgekeerd veroordeling rechtszaken toestaan eigenaren van onroerend goed om compensatie te vragen wanneer zonering beperkingen effectief vernietigen van de waarde van hun grond. Echter, rechtbanken zijn over het algemeen deserthousible voor lokale overheden, en de eigenaar van het onroerend goed draagt een zware last.

Andere juridische uitdagingen zijn onder meer dueproces[ claims (indien procedures oneerlijk of willekeurig waren) en gelijke bescherming [] claims (indien een bestemmingsbesluit gericht is op een eigenaar van een onroerend goed zonder rationele basis). Spotzonering een klein perceel terug te geven voor een gebruik dat in strijd is met het omringende land kan worden vernietigd indien het particuliere in plaats van openbare belangen dient. Evenzo is de bestemming van een onroerend goed (waar een eigenaar bepaalde concessies belooft in ruil voor herbestemming) alleen toegestaan als de voorwaarden direct verband houden met het gebruik en zijn opgenomen in de verordening. Exaction requestions, zoals het opleggen van grond of vergoedingen, moet een essentieel nexus en ruwe evenredigheid hebben met de impact van de projecten onder de Nollan[ en ]Dolan[FLT:]] normen.

Eigenaren die geloven dat hun bestemmingsrechten ten onrechte beperkt zijn, moeten een ervaren land-gebruik advocaat raadplegen. Veel gevallen regelen tijdens het administratieve proces of door middel van onderhandelingen, maar geschillen zijn soms noodzakelijk. Het is essentieel om alle interacties met personeel en ambtenaren te documenteren, strikt deadlines te respecteren en alle bezwaren voor het dossier te bewaren.

De Commissie heeft de Raad op 20 december een voorstel voor een richtlijn voorgelegd betreffende de onderlinge aanpassing van de wetgevingen der Lid-Staten inzake de bescherming van de werknemers tegen de risico's van blootstelling aan carcinogene agentia op het werk.

De beslissingen over landgebruik zijn inherent politiek. Gekozen ambtenaren moeten de belangen van ontwikkelaars, bestaande bewoners, ondernemers, en de bredere gemeenschap in evenwicht brengen. Een herbestemmingsapplicatie die voldoet aan alle technische codevereisten kan nog steeds worden geweigerd als het op grote schaal oppositie genereert. Daarom is betrokkenheid van de gemeenschap niet optioneel. Eigenschappen moeten proactief communiceren met buren, huiseigenaren en lokale burgergroepen voordat ze een aanvraag indienen. Hosting open huizen, verspreiden factsheets, en het aanpakken van zorgen over verkeer, lawaai, eigendomswaarden en esthetiek kunnen goodwill opbouwen en de kans op een omstreden openbare hoorzitting verminderen.

Politieke realiteiten betekenen ook dat zelfs gunstige aanbevelingen van het personeel kunnen worden verworpen door gekozen organen. Begrip van het lokale politieke landschap .die zit in de planningscommissie en raad, die in aanmerking komen voor hen vertegenwoordigen, en wat voor beslissingen over landgebruik zijn genomen .Kan de aanpak informeren . Sommige jurisdicties hebben groei management beleid , moratoria op bepaalde toepassingen , of dichtheid caps die moeten worden navigeerd . Aansluiting van een lokale lobbyist of overheidsadviseur kan geschikt zijn voor grootschalige projecten . Uiteindelijk , flexibiliteit op ontwerp , intensiteit van het gebruik , of fasering kan het verschil maken tussen goedkeuring en ontkenning .

Conclusie

Zoning wet is een complex en dynamisch gebied dat direct van invloed is op de eigendom eigenaren . Succesvolle herontwikkeling vereist een grondig begrip van de bestaande zonering classificatie, het uitgebreide plan, en de procedurele stappen voor rezoning, verschillen, of voorwaardelijk gebruik vergunningen. Even belangrijk is het vermogen om te gaan met de gemeenschap en navigeren het politieke proces. Geen enkel artikel kan elke nuance van lokale zonering codes te dekken elke jurisdictie heeft zijn eigen unieke regels en procedures. Eigenschappen eigenaren worden sterk geadviseerd om te werken met een land-use attorney, een professionele planner, en misschien een onroerend goed ontwikkeling consultant om de kansen van een gunstige uitkomst te maximaliseren. Voor verder lezen, raadpleeg de American Planning Association[, herziening van uw staat wetgeving die het mogelijk maakt (e.g. ONL])