Wat zijn de sluitingskosten voor investeringseigenschappen?

De kosten van de sluiting zijn de inning van vergoedingen en kosten die moeten worden betaald wanneer een vastgoedtransactie is afgerond. Voor investeringsgoederen . Of eengezinswoningen , meergezinswoningen , of commerciële gebouwen .deze kosten gaan verder dan de aankoopprijs en vertegenwoordigen een aanzienlijke vooraf contante eis . Als u niet rekening voor hen kan een veelbelovende terugkeer in een negatieve cash-flow scenario vanaf dag een . In tegenstelling tot een primaire aankoop van woningen , beleggingseigendom transacties vaak hogere vergoedingen , strengere kredietverstrekkers eisen , en meer complexe diensten van derden . Typische slotkosten componenten omvatten lening ontstaan vergoedingen , beoordeling en inspectie kosten , titel verzekering , escrow bedrijf vergoedingen , registratie en overdracht belastingen , prepaid onroerend goed belastingen , en huiseigenaren verzekering premies . Voor beleggers , begrip van elk element is cruciaal voor het nauwkeurig projecteren van de totale cash nodig om te sluiten en om de werkelijke winstgevendheid van de de de de deal te evalueren .

Waarom zijn de sluitingskosten hoger voor investeringseigenschappen?

Lenders classificeren beleggingseigenschappen als hoger risico dan door de eigenaar bewoonde woningen. Deze risicopremie komt op verschillende gebieden voor. Oorsprongskosten zijn vaak 0,5% tot 1% hoger, en de vereiste aanbetaling kan variëren van 15% tot 25% of meer. Veel kredietverstrekkers eisen ook dat beleggers significante kasreserves aantonen die doorgaans zes tot twaalf maanden hypotheekbetalingen hebben. Hoewel reserves technisch gezien niet sluiten kosten, moeten ze beschikbaar zijn in liquide activa en worden meegewogen in het totale geld dat nodig is bij het sluiten. Derden vergoedingen zoals beoordelingen en inspecties kunnen ook duurder zijn voor multi-unit of commerciële eigenschappen. Bovendien zijn sommige vergoedingen die kredietverstrekkers kunnen afzien voor primaire woningen (aanvraagkosten, creditrapportkosten, of kortingspunten) zelden verhandelbare op investeringsleningen. Het netto-effect is dat het sluiten van kosten voor een investering onroerend goed vaak 1 tot 2 procentpunten hoger is dan die voor een vergelijkbare primaire woning.

Hoe verschillen de kosten van het sluiten van investeringsgoederen van een primaire woning?

Hoewel de basiskostenstructuur vergelijkbaar is, lopen de omvang en de verhandelbare kosten sterk uiteen. Voor een primaire woning kan een kredietnemer 2% tot 3% van de aankoopprijs betalen in de slotkosten. Voor een investeringswoning, die vaak tot 3% tot 5% stijgt. Belangrijkste verschillen zijn:

  • Aankomstkosten Meestal 0,5% tot 1% van het leningbedrag voor door de eigenaar bezette leningen; voor investeringen is 1% tot 2% gebruikelijk.
  • Down payment requirement: Primaire woningen kunnen slechts 3% (FHA) of 5% (conventioneel) vereisen; beleggingseigenschappen vereisen meestal minstens 15% en vaak 20%
  • Reserve requirements: Zeer weinig primaire woningleningen vereisen post-slot reserves; de meeste investeringsleningen doen.
  • Verdeelpunten: Punten om de koers te verlagen worden vaker in rekening gebracht en minder verhandelbaar op investeringsleningen.
  • Verschaffen van rechten van deelneming: Lenders zien zelden af van de aan- of verwerking van rechten voor beleggingseigenschappen.
  • Bespreking en inspectie: Deze kunnen strenger en duurder zijn, vooral voor meergezins- of commerciële activa.

Het begrijpen van deze verschillen helpt beleggers verrassingskosten te vermijden en kredietaanbiedingen nauwkeurig te vergelijken. Vraag altijd een Leningschatting aan van ten minste drie kredietverstrekkers om te zien hoe elk van hen de prijs van beleggingseigendom behandelt.

Gemeenschappelijke sluitingskosten afgebroken

Om effectief te plannen, moeten beleggers begrijpen elke vergoeding die ze waarschijnlijk tegenkomen. Hieronder is een gedetailleerde inventaris gegroepeerd per categorie.

Lendervergoedingen

  • Loan origination fee: Omvat de kosten van de lening die de lening moet verwerken en underschrijven. Bereik: 0,5%
  • Toepassingskosten: Een vaste vergoeding ($300
  • Onderschriftskosten: Vergoeding voor de beoordeling van kredietwaardigheid. Vaak $400
  • Verwerkingskosten: $200
  • Kortingspunten: Vooruitbetaalde rente om de rente te verlagen. Elk punt is 1% van het leningsbedrag. Evalueer de break-even periode zorgvuldig.

Vergoedingen van derden

  • Appraisale vergoeding: $400
  • Home inspectie vergoeding: $300
  • Titelzoeking en verzekering: Lender.De titelverzekering is verplicht (kosten gebaseerd op leningsbedrag). Eigenaar zijn titelbeleid is facultatief maar beschermt de koper. Totaal $500
  • Verrekenings- of afwikkelingsvergoeding: Opgeladen door de uitleenmaatschappij om de transactie te vergemakkelijken. Typisch 1%.]2% van de aankoopprijs.
  • Opnamekosten: Betaald aan de provincie om de akte en hypotheek te registreren. $50
  • Transferbelasting: Imponeerd door de staat of de lokale overheid op basis van verkoopprijs. Bereik: 0,1%
  • Overschotvergoeding: Indien vereist door kredietverstrekker of eigendomsmaatschappij, $300

Vooruitbetaalde posten en reserves

  • Voorbetaalde onroerend goed belastingen: Prorated aandeel van belastingen van het einde van het belastingjaar. Kan enkele duizenden dollars.
  • Voorbetaalde woningeigenarenverzekering: Eerste jaartoeslag vaak betaald bij sluiting. Kosten is afhankelijk van het type woning en dekking.
  • Vooruitbetaalde hypotheekverzekering (indien van toepassing): Sommige kredietverstrekkers vereisen PMI voor investeringsleningen met een daling van minder dan 20%. Premies kunnen verschuldigd zijn bij het sluiten.
  • Verschuldigingenrekeningfinanciering: De huurders kunnen 2
  • Cashreserves: Geen slotkosten, maar moeten worden gedocumenteerd. Typisch 6

Factoren die de sluitingskosten beïnvloeden

De uiteindelijke telling is afhankelijk van verschillende belangrijke variabelen. Begrip van deze variabelen helpt beleggers te anticiperen op uitgaven en te vergelijken lening aanbiedingen:

  • Leningtype: Conventioneel, portefeuille, of hard money leningen hebben verschillende vergoedingsstructuren. Overheidsleningen (FHA, VA) zijn zelden beschikbaar voor investeringen.
  • Eigenschapstype: Meergezins- en commerciële eigenschappen vereisen uitgebreidere beoordelingen, milieubeoordelingen en juridische toetsing.
  • Eigenschap locatie: Transferbelasting, registratiekosten en verzekeringstarieven kunnen variëren per staat, provincie, en zelfs stad. Bijvoorbeeld, sluitingskosten in Californië gemiddelde ongeveer 1% van de aankoopprijs, terwijl in New York ze kunnen meer dan 4%.
  • Aantal eenheden: 1
  • Interest rate strategy: Het betalen van discount points verhoogt de kosten vooraf maar verlaagt de maandelijkse betalingen. Vergelijk de netto contante waarde van beide opties.
  • Lenderbeleid: Sommige kredietverstrekkers bundelen vergoedingen in een platte ..initiatie ..last; anderen geven een omschrijving. Lees de lening Schatting zorgvuldig.

Typische kostenklassen

De kosten voor het sluiten van investeringsgoederen lopen gemiddeld 2% tot 5% van de aankoopprijs.

  • $200.000 eigendom: $4.000
  • $ 400.000 eigendom: $ 8.000
  • $ 600.000 eigendom: $ 12.000
  • $1.000.000 eigendom: $20.000

Deze reeksen omvatten zowel kredietverstrekkers vergoedingen en derden kosten. Eigenschappen in high-transfer-belasting gebieden of met complexe commerciële leningen kan meer dan 6%. Altijd een gedetailleerde lening schatting van uw kredietverstrekker om een onroerend goed-specifiek nummer te krijgen.

Strategieën om de sluitingskosten te beheren en te verminderen

Hoewel sommige kosten zijn vastgesteld, kunnen beleggers verschillende tactieken gebruiken om het totale geld dat nodig is bij het sluiten te verlagen.

Vergelijk de ramingen van leningen

Vraag een Lening Schatting van ten minste drie kredietverstrekkers. Vergelijk niet alleen de rente, maar de totale aanmaakkosten, punten en derden vergoedingen. Online kredietverstrekkers, kredietverenigingen en lokale gemeenschap banken bieden vaak concurrerende voorwaarden voor investeringseigenschappen.

Onderhandelen over verkoopconcessies

Op veel markten, verkopers kunnen overeenkomen om een deel van de koper te betalen . Dit kan uw vooraf cash outlay verminderen . Onderhandelen dit vroeg in het aanbod proces .

Tijd voor sluiting

Sluiten aan het einde van de maand vermindert prepaid rente. Ook, sluiten in een maand met lagere onroerend goed belasting verplichtingen kan de proratate belastingbetaling verminderen. Overweeg seizoenstijden: belastingrekeningen zijn vaak hoger in bepaalde maanden.

Gebruik een lening zonder sluiting/kost

Sommige kredietverstrekkers bieden leningen waar de leninggever betaalt de slotkosten in ruil voor een hogere rente. Dit is gunstig als u van plan bent om het pand te houden voor een korte periode (2

Kies het juiste leningsprogramma

Portefeuille leningen van lokale banken kunnen lagere origination fees dan conventionele leningen. Hard geld leningen, terwijl duurder, kan sneller sluiten met minder vooraf gemaakte kosten. Evaluatie van de totale kosten over uw verwachte bewaarperiode.

Bundelen van diensten

Sommige kredietverstrekkers, eigendomsbedrijven en makelaars bieden kortingen als u gebruik maakt van hun filialen. Wees bewust van mogelijke belangenconflicten, maar gebundelde prijzen kunnen 10% te besparen. 20% op vergoedingen van derden. Vraag altijd om een vergelijking met onafhankelijke aanbieders.

Onnodige inspecties vermijden

U kunt eventueel optionele inspecties (bv. septische, goed, radon) overslaan voor een nieuwere woning die recente rapporten heeft. Echter, due diligence is cruciaal; een kleine besparing kan nu leiden tot enorme reparatiekosten later. Weg het risico op basis van de leeftijd van het onroerend goed en lokale omstandigheden.

Belastingimplicaties van de sluitingskosten

Sluitkosten hebben verschillende fiscale behandelingen, en het begrijpen ervan kan uw investering verbeteren . Houd gedetailleerde verslagen van elke vergoeding betaald bij het sluiten .

  • Aftrekbaar in jaar van aankoop: Punten betaald om de rentevoet te verlagen (indien zij voldoen aan IRS-tests voor investeringseigendom), prepaid onroerend goed belastingen (betalend aandeel) en hypotheekpremies (onder voorbehoud van geleidelijke uitfasering).Zie IRS-publicatie 527] voor volledige details.
  • Gekapitaliseerd en afgeschreven: Meest slotkosten.Titelverzekering, registratiekosten, kosten, juridische kosten, transferbelastingen worden toegevoegd aan de kostenbasis van het onroerend goed. Voor woningverhuur, u deprecieert de basis over 27,5 jaar; voor commerciële, meer dan 39 jaar (rechts). Dit genereert een jaarlijkse aftrek die de huurinkomsten kan compenseren.
  • Verschuldigd over de looptijd van de lening: De aanname van de lening die geen punten zijn, moet worden afgeschreven over de looptijd van de lening. Voor een 30-jarige hypotheek, u aftrekt 1/30 van de vergoeding elk jaar.
  • Niet aftrekbaar of af te trekken: Vergoedingen voor diensten die specifiek zijn voor de lening (zoals een kredietrapport of taxatievergoeding) die niet gekapitaliseerd zijn, maken gewoon deel uit van de leningskosten en worden geamortiseerd. Raadpleeg altijd een belastingprofessional of verwijs naar IRS Tax Topic 704] voor uw specifieke situatie.

Door in aanmerking komende kosten te kapitaliseren, verhoogt u uw af te schrijven basis en verlaagt u uw belastbare inkomen elk jaar. Dit is een krachtige langetermijnbelastingstrategie voor vastgoedbeleggers.

Het sluiten van het proces en uw rechten

De federale wet verplicht kredietverstrekkers om binnen drie werkdagen na ontvangst van uw aanvraag een Leningschatting te verstrekken en een Minstens drie werkdagen voor sluiting een mededeling te doen. Deze documenten geven alle kosten weer, tonen eventuele wijzigingen van de oorspronkelijke raming en omvatten het bedrag van de jaarlijkse lening. Als investeerder heeft u het recht om:

  • Vragenkosten: Als een vergoeding buitensporig of onbevoegd lijkt, vraag dan om een verklaring. Lenders moeten een goed vertrouwensgrond geven.
  • Vraag een gecorrigeerde Close Disclosure: Als de APR is toegenomen of een leningsperiode is veranderd, hebt u recht op een nieuwe driedaagse beoordelingsperiode.
  • Wandel weg: Totdat u de definitieve documenten tekent, bent u niet verplicht om te sluiten. Bekijk de Close Disclosure zij aan zij met de Lening Schatting. Zie voor meer details de Consument Financial Protection Bureaus gids voor de sluitingskosten.

Gevolgen van de sluitingskosten voor de rendementen van investeringen

De kosten van het sluiten van uw cash-on-cash rendement en de totale winstgevendheid van uw investering. Bijvoorbeeld, als u een $ 200.000 huurwoning met een 20% aanbetaling ($ 40.000) en het sluiten van kosten van $ 8.000, uw totale geïnvesteerde geld is $ 48.000. Als de woning netten $ 12.000 per jaar, uw cash-on-cash rendement is 25% ($ 12.000/$ 48.000). Maar als het sluiten van kosten waren $ 12.000, totale investering wordt $ 52.000 en het rendement daalt tot 23%. Kleine verschillen van belang. Gebruik een spreadsheet om te modelleren hoe het sluiten van kosten van invloed op metrics zoals IRR, netto huidige waarde en aandelen opbouw. Altijd factor in het sluiten van kosten bij het berekenen van uw maximaal toegestane aanbod (MAO) om ervoor te zorgen dat de de de deal voldoet aan uw terugkeer drempels.

Bijzondere overwegingen voor verschillende eigendomstypen

Verhuur van eengezinswoningen

Dit zijn de meest eenvoudige investeringsaankopen. De vergoedingen sluiten nauw aan bij de primaire woningleningen, maar met hogere aanmaakkosten en reserveverplichtingen. Beoordelingen en inspecties zijn over het algemeen standaard. Verwacht sluitingskosten van 3% .4% van de aankoopprijs.

Multi-familieeigenschappen (2

Lenders behandelen 2

Commerciële eigenschappen (5+ Eenheden of niet-Residentieel)

Commerciële leningen hebben volledig verschillende vergoeding structuren. Oorsprongskosten zijn meestal 1%. 2% van het leningbedrag. Milieu-beoordelingen (fase I) zijn verplicht en kosten $ 2.000. $ 5.000. Juridische kosten voor document review kan meer dan $ 2.000. Beoordelingen lopen $ 2.000. $ 10.000. Sluitingskosten vaak bereiken 4%.

Eigenschappen van herstellen en spiegelen

Korte termijn financiering van hard geld leners of particuliere investeerders meestal gaat hogere vooraf vergoedingen (2

Regionale verschillen en ongewone vergoedingen

De sluitingskosten kunnen per locatie sterk variëren. Bijvoorbeeld:

  • New York City: Transferbelasting (stad en staat) kan hoger zijn dan 2,5% van de verkoopprijs. Mansion belasting voor onroerend goed meer dan $1 miljoen voegt 1%.
  • Californië: De kosten van de kraaien worden vaak gedeeld tussen koper en verkoper; de verzekeringspremies zijn hoog. De transferbelasting varieert per provincie.
  • Texas: Titelverzekeringstarieven zijn gereguleerd en omvatten een gelijktijdige uitgiftekorting. Escrow-vergoedingen zijn bespreekbaar.
  • Florida: Documentaire zegelbelastingen en immateriële belastingen gelden voor hypotheken. De opnamekosten zijn hoger dan in veel staten.

Bovendien heffen sommige rechtsgebieden ongewone vergoedingen zoals gemeentelijke impactvergoedingen, historische conserveringskosten, of betaalbare huisvestingskosten. Vraag uw makelaar of eigendomsmaatschappij om een lokaal vergoedingsschema voordat u een bod doet.

Laatste gedachten

Door het begrijpen van de typische kosten, het winkelen agressief onder kredietverstrekkers, onderhandelen over concessies voor de verkoper, en het benutten van belastingvoordelen, kunt u het geld dat nodig is bij het sluiten en het behoud van uw kapitaal voor andere investeringen minimaliseren. Vraag altijd een lening uitgave en het sluiten van de onthulling, bekijk elke lijn item, en overleg met vastgoed professionals die gespecialiseerd zijn in investeringstransacties. Voor verder lezen, verkennen [Investopedias overzicht van sluitingskosten [] en de Freddie Mac gids voor het sluiten van kosten . Met grondige planning kunt u ervoor zorgen dat het sluiten van kosten verhogen niet erode uw lange termijn rendement.