Ontdek dat uw financiering is gedaald door net voor sluiting is een darmversleutelende ervaring voor elke huiskoper. U hebt al geïnvesteerd tijd, emotie, en geld in inspecties, taxaties, en ernstige deposito's. Hoewel de situatie voelt kritisch, het is niet hopeloos. Het snel handelen met een duidelijk plan kan nog steeds de transactie te redden en uw financiële belangen te beschermen. Hieronder zijn de concrete stappen die u moet onmiddellijk nemen als uw hypotheek goedkeuring instort dagen voor de sluitingstafel.

De situatie grondig beoordelen

Voordat u in paniek, verzamel de feiten. Neem contact op met uw lening officer en vraag om een gedetailleerde uitleg van de ontkenning. Veel voorkomende oorzaken omvatten een daling van uw credit score, niet-openbaar gemaakte schuld ontdekt tijdens de definitieve overneming, een beoordeling komen onder de aankoopprijs, of de leninggever verliezen van een vereist document. Vraag om een schriftelijke ontkenningsbrief met vermelding van de reden onder federale regelgeving .De leningsschuld moet dit onder de Equal Credit Opportunity Act. Inzicht in de exacte oorzaak is de eerste stap naar het vinden van een oplossing.

Trek uw eigen kredietrapport op van de drie grote bureaus (Equifax, Experian, TransUnion) op JaarlijksCreditReport.com om te controleren of er geen fouten zijn. Als een betalingsachterstand of een nieuw onderzoek uw score naar beneden sleept, kunt u mogelijk snel onjuistheden betwisten door gebruik te maken van het online geschilproces. Evenzo, als het gaat om inkomstendocumentatie, kijk dan of u extra bewijs kunt leveren zoals jaar-tot-jaar loonstrookjes, ondertekende belastingaangiften of bonusbrieven. Voor zelfstandigen kan een door de CPA voorbereide winst- en verliesverklaring soms voldoen aan de underwriter. Documenteer elke communicatie en houd een tijdlijn van data en namen.

Communiceren met uw vastgoedagent

Uw makelaar is uw quarterback in deze crisis. Houd hen op de hoogte van het moment dat u het slechte nieuws hoort. Ze hebben waarschijnlijk al eerder met de financiering verrassingen omgegaan en kunnen u begeleiden bij de volgende stappen. De agent kan ook contact opnemen met de verkoper en de agent om de situatie transparant uit te leggen. Verkopers zijn meer kans om een verlenging te verlenen als ze begrijpen dat u actief werkt aan een oplossing in plaats van het opgeven van de deal.

Vraag uw agent om een addendum te maken waarin een verlenging van de sluitingsdatum wordt gevraagd . Meestal 7 tot 14 dagen is een redelijke vraag. U kunt ook nodig om de datum van de lening onvoorziene als het al is verlopen. Wees voorbereid om te onderhandelen; bijvoorbeeld, je zou kunnen instemmen met het vrijgeven van een klein deel van uw serieuze geld als een blijk van goed vertrouwen. Een script voor uw agent kan zijn: .Mijn koper . financiering viel door een last-minute outillage probleem, maar ze hebben al toegepast met een andere kredietverstrekker en verwachten dat de goedkeuring binnen 48 uur. Wij vragen een verlenging van 10 dagen en zijn bereid om de doorlopende storting met $ 1.000 niet-refundeerbaar te verhogen om verbintenis tonen.

Bekijk uw clausule betreffende leningen

De meeste koopcontracten omvatten een financieringssituatie die uw ernstige storting beschermt als uw lening mislukt. Bekijk die clausule zorgvuldig met uw agent of advocaat. Het kan specifieke termijnen bevatten voor het melden van de verkoper en voor hoe lang u moet genezen van de onvoorziene situatie. Als u nog steeds binnen de onvoorziene periode, hebt u een hefboom om weg te lopen met uw storting intact als u kiest. Ontbreken van de kennisgeving deadline kan die bescherming te verliezen, dus snel handelen.

Als de onvoorziene gebeurtenis is verlopen, kunt u in een moeilijkere positie .. maar niet hopeloos. Sommige verkopers zullen nog steeds met u werken in plaats van hernoemen van de woning. Als u kunt bewijzen dat u actief op zoek bent naar alternatieve financiering, zullen veel verkopers instemmen met een korte verlenging in plaats van opnieuw te beginnen. In sommige staten, een ..tijd is van de essentie ..clausule kan van toepassing zijn, wat betekent dat elke dag telt. Uw agent kan u helpen onderhandelen over een contract wijziging met vermelding van de nieuwe termijnen en concessies.

Alternatieve financieringsopties onderzoeken

Don . Neem aan dat een ontkenning betekent dat u niet kunt krijgen een hypotheek op alle. Verschillende kredietverstrekkers hebben verschillende eetlust voor risico en verschillende lening producten. Hier zijn de meest levensvatbare alternatieven:

  • Toepassen bij een andere kredietverstrekker onmiddellijk. Veel online kredietverstrekkers en lokale kredietverenigingen kunnen een aanvraag in dagen te verwerken. Als uw kredietemissie is klein, kan een andere kredietverstrekker goedkeuren u met behulp van dezelfde documentatie. Vraag om een ..onverwijlde pre-goedkeuring en bereid zijn om bijgewerkte betaalstrookjes en bankafschriften te verstrekken. Sommige kredietverstrekkers zijn gespecialiseerd in .second-look
  • Switch loan programma's. Als u een conventionele lening gebruikt, overwegen een FHA lening (die lagere kredietscores mogelijk maakt, vaak zo laag als 580) of een VA lening (voor in aanmerking komende veteranen en serviceleden) die geen aanbetalingsverplichting heeft. USDA leningen zijn een andere optie voor landelijke eigenschappen en bieden nul aanbetaling voor gekwalificeerde kopers. Elk programma heeft verschillende schuld-aan-inkomen grenzen en hypotheekverzekering vereisten.
  • Gebruik een portefeuillekredietgever. Deze banken houden leningen op hun boeken en hebben meer flexibiliteit om leners die niet in standaardrichtlijnen passen goed te keuren. Ze kunnen rente-alleen of instelbare-rente opties die nog steeds voldoen aan uw behoeften. Portefeuille kredietverstrekkers vaak hogere tarieven, maar kunnen snel sluiten omdat ze niet gebonden door Fannie Mae of Freddie Mac overlays.
  • Haal een medeondertekenaar. Het toevoegen van een gekwalificeerde mede-lener met sterke krediet en inkomen kan de deal werken. Dit kan een ouder, familielid of goede vriend zijn die bereid is om zich aan te melden bij de hypotheek. Let op: een medeondertekenaar is even verantwoordelijk voor de schuld en zijn krediet zal worden beïnvloed. De meeste kredietverstrekkers laten medeondertekenaars op conventionele leningen en sommige overheidsprogramma's.

Doe snel. Hypotheek pre-goedkeuring kan soms worden voltooid binnen 24 uur. Het Bureau voor Financiële Bescherming van de consument biedt een nuttig overzicht van de aanmaak tijdlijn zodat u weet wat u kunt verwachten. Als u een gespecialiseerd programma nodig hebt, kan een hypotheekmakelaar meerdere kredietverstrekkers tegelijkertijd winkelen.

Onderhandelen over een oplossing met de verkoper

Als de verkoper graag sluit, kunnen ze bereid zijn om een paar concessies te leveren om de deal in leven te houden. Beschouw deze onderhandelingspunten:

  • Verkopersfinanciering. Vraag de verkoper of hij bereid is een tweede hypotheek te houden of zelfs volledige verkoperfinanciering te verstrekken. Dit kan de traditionele vereisten van de kredietverstrekker omzeilen. Het komt vaker voor bij verkopers die de woning vrij en duidelijk bezitten. De verkoper kan een nota tegen een redelijke rentevoet voor een korte termijn (bijv. 5 jaar) dragen, zodat u tijd hebt om te herfinancieren. Laat uw agent of een advocaat een eenvoudige promissory note opstellen en een akte van vertrouwen.
  • Prijsverlaging. Als de taxatie laag was, zou de verkoper ermee akkoord kunnen gaan de aankoopprijs te verlagen om de getaxeerde waarde te vergelijken, waardoor u kunt overschakelen naar een andere lening met een kleinere verhouding tussen lening en waarde. Als de waardering hoog kwam maar uw lening daalde om een andere reden, kan een prijsverlaging u helpen in aanmerking te komen voor een strengere verhouding tussen schuld en inkomen.
  • Bijdrage aan de sluitingskosten.[ De verkoper een groter aandeel van de sluitingskosten laten betalen, kan contant geld vrijmaken voor uw aanbetaling of reserveverplichtingen. Veel standaardcontracten staan al toe dat kostenkredieten tot een bepaald percentage worden afgesloten (bv. 3% voor conventionele leningen, 6% voor FHA).
  • Extensie met een niet-terugbetaalbare borg.[ Bied een niet-terugbetaalbaar deel van uw serieuze geld (bijv. $ 5000) als garantie terwijl u nieuwe financiering veilig stelt. Dit toont de verkoper dat u serieus bent en compenseert hen voor de vertraging. U kunt ook akkoord gaan met een hogere aankoopprijs in ruil voor de verlenging.

Voor meer over de financiering van de verkoper, de richtsnoeren van Investopedia.Investopedia's overzicht van de financiering van de verkoper om de juridische en fiscale implicaties te begrijpen.

Beschouw Backup Plans voorbij een traditionele hypotheek

Wanneer conventionele leningen niet langer een optie zijn, kan creatieve financiering de kloof overbruggen:

  • Persoonlijke lening of kredietlijn.[ Als je alleen een klein bedrag nodig hebt om te sluiten (bijvoorbeeld omdat je tekortschiet in de reserves), een persoonlijke lening van een bank of zelfs een 401(k) lening kan de fondsen te verstrekken. Wees ervan bewust dat persoonlijke leningen hogere rentetarieven hebben, maar ze kunnen snel sluiten. Sommige kredietverstrekkers kunnen u lenen tot $ 50.000 van uw 401(k) met een termijn van 5 jaar terugbetaling.
  • Giftige fondsen van familie. Veel leningsprogramma's staan een monetair geschenk van een familielid toe. Als je een brief kunt krijgen die bevestigt dat het een geschenk is (geen lening), kun je deze fondsen gebruiken voor de aanbetaling of sluitingskosten. FHA-leningen staan zelfs giften toe van niet-relatieve personen. Zorg ervoor dat de donor een papieren spoor geeft: bankafschrift met de fondsen en een cadeaubrief ondertekend door beide partijen.
  • Bridge lening of een lening met hard geld. Deze kortlopende, hoogrentende leningen kunnen geld verstrekken om te sluiten terwijl u herfinanciert of verkoopt een ander onroerend goed. Ze zijn duur maar kunnen voorkomen dat het verlies van het huis en uw storting. Hard geld leners richten zich op het vermogen van het onroerend goed in plaats van uw krediet, zodat ze kunnen financieren binnen een week. Echter, verwachten tarieven van 10
  • Rent-to-own of lease optie.[ Als u nu geen financiering kunt krijgen, onderhandelen over een lease-koopovereenkomst met de verkoper. U trekt in als huurder met een optie om binnen een bepaalde periode te kopen (meestal 1

Uw rechten en alternatieven kennen

Afhankelijk van de oorzaak van de ontkenning, kunt u een rechtszaak hebben. Als u gelooft dat de geldschieter u gediscrimineerd heeft op basis van ras, religie, geslacht of andere beschermde klasse, kunt u een klacht indienen bij de Afdeling van huisvesting en stedelijke ontwikkeling (HUD). De Fair Housing Act verbiedt discriminerende leenpraktijken.

Als de weigering te wijten was aan onjuiste informatie in uw kredietrapport, geeft de Fair Credit Reporting Act u het recht om fouten te betwisten. Het kredietbureau moet binnen 30 dagen onderzoeken. Als ze de fout bevestigen, kunt u een gecorrigeerd rapport aan de kredietverstrekker sturen. U kunt ook recht hebben op een aanklacht voor daadwerkelijke schade en juridische kosten. Houd kopieën van alle geschillen correspondentie.

Vraag ook aan de kredietverstrekker of hij een herinnering van waarde (ROV) proces heeft voor een betwiste beoordeling. Als vergelijkbare verkoopsteun een hogere waarde heeft, kan de beoordeling worden verhoogd zonder van nul te beginnen. Bereid een lijst van sterkere comps met uw agent voor en stuur het door met een coverbrief waarin wordt uitgelegd waarom de oorspronkelijke comps verouderd of onjuist waren. Sommige kredietverstrekkers vereisen een formeel ROV verzoek binnen 10 dagen na de beoordeling.

Raadpleeg Nolo

Stappen nemen om financiering te vermijden in toekomstige transacties

Terwijl u navigeert over de huidige crisis, beginnen met de implementatie van praktijken die u de volgende keer beschermen:

  • Word voorondergeschreven in plaats van gewoon voorgekwalificeerd. Een vooraf-onderschreven lening is beoordeeld door een werkelijke underwriter die uw inkomen, vermogen en krediet controleert. Dit vermindert de kans op last-minute ontkenningen omdat de overname vroeg plaatsvindt. Veel kredietverstrekkers bieden deze service zonder extra kosten.
  • Behoud uw financiële stabiliteit. Maak geen grote aankopen, verander van baan of open nieuwe credit rekeningen tijdens het leningsproces. Zelfs kleine veranderingen zoals het kopen van meubilair op een winkel creditcard kan ontsporen goedkeuring. Houd uw bankafschriften schoon; voorkomen dat grote gelddeposito's die moeilijk te verkrijgen zijn.
  • Houd extra reserves. Heb ten minste twee maanden hypotheekbetalingen in liquide besparingen na sluiting. Dit kussen maakt u een lager risico en kan kleine verrassingen zoals een verzekering premieverhoging absorberen. FHA leningen vaak reserves, en conventionele leningen kunnen nodig hebben voor hoge LTV of investeringseigenschappen.
  • Vergelijk meerdere kredietverstrekkers vroeg. Solliciteer bij drie kredietverstrekkers tijdens de eerste week. Zelfs als je alleen verder gaat met een, de concurrentie geeft u terugval opties. Sommige kredietverstrekkers bieden ..rate sluizen die u beschermen als de tarieven stijgen; vraag naar verlengde rente sloten (60
  • Bekijk uw leningsraming zorgvuldig.[ Vergelijk uw leningsraming met de sluitingsopenbaarmaking. Elke grote wijziging in vergoedingen of voorwaarden vereist dat de leninggever opnieuw wordt afgesloten. Als er iets uitkijkt, stel dan vragen voordat u tekent.

Voor een diepere duik in het huiskoopproces en hoe je je financieel profiel te versterken, biedt Fannie Mae

Leer van deze ervaring

Elke uitdaging in onroerend goed is een collegegeld voor toekomstige successen. Neem gedetailleerde notities over wat er ging mis en hoe u het opgelost. Houd een bestand met uw documentatie, kredietverstrekkers communicatie, en de uiteindelijke resolutie. Deel deze ervaring met uw agent en leer de waarschuwingssignalen die vooraf ging aan de ontkenning. Door het begrijpen van de wortel oorzaken . . Of het een credit score dip, beoordeling gap, of slechte pre-goedkeuring .. u zal veel beter worden voorbereid op uw volgende transactie.

Uw financiering valt door hoeft niet het einde van uw huis kopen reis te zijn. Met snelle actie, creatieve oplossingen, en het juiste team, kunt u vaak nog sluiten .. en weg te komen met waardevolle lessen voor de toekomst. Blijf kalm, volg deze stappen, en je zult een pad naar voren.