Begrijpen van eigendoms- encumbrans

Een ..is een recht, claim, of rente gehouden door iemand anders dan de eigenaar van het onroerend goed dat de waarde, gebruik of verkoopbaarheid van het onroerend goed kan beïnvloeden. Als niet opgelost voor sluiting, deze ..zijn uw verantwoordelijkheid als de nieuwe eigenaar. Herkennen van de verschillende soorten helpt u alert te blijven tijdens het zoekproces van de titel en geeft u de hefboom om te onderhandelen met de verkoper voor een schone titel.

De meest voorkomende uitzettingen zijn:

  • Liens . . . Monetaire vorderingen tegen het onroerend goed voor onbetaalde schulden. Voorbeelden zijn monteurs onkosten van aannemers, belastingverplichtingen van onbetaalde onroerend goed of inkomstenbelasting, vonnis uit rechtszaken, en HOA retenties voor onbetaalde beoordelingen. Een retentierecht geeft de schuldeiser het recht om een verkoop te forceren als de schuld niet wordt betaald. Sommige onkosten, zoals federale belastingverplichtingen, kunnen voorrang krijgen boven een hypotheek, waardoor ze vooral gevaarlijk.
  • Mortgage of aktes van vertrouwen .Een niet-ingeschreven zekerheidsrente in het onroerend goed. De verkoper moet de bestaande lening afbetalen bij sluiting of de koper ervan laten uitgaan (zeldzaam vandaag). Indien niet tevreden, behoudt de leninggever het recht om af te sluiten. Zelfs kleine resterende saldi kunnen de titel vertroebelen.
  • Assenties
  • Covenanten, Voorwaarden en Beperkingen (CC&Rs) .. Regels opgelegd door huiseigenaren... verenigingen of ontwikkelaars die bepalen hoe de woning gebruikt kan worden. Deze kunnen omheininghoogtes, verfkleuren, korte termijn verhuur of zakelijke activiteiten beperken. Schendingen kunnen leiden tot boetes of gedwongen naleving, dus moet u ze bekijken voordat ze worden gesloten.
  • Encroachments
  • Lis Pendens . . Een kennisgeving van hangende geschillen die betrekking hebben op het onroerend goed, zoals een echtscheiding, testament, of afscherming rechtszaak. Totdat opgelost, de titel wordt vertroebeld, en u kunt geen duidelijke titel verzekering te verkrijgen.
  • Judgments .. De rechtbank beveelt de eigenaar van het onroerend goed een bedrag te betalen. Deze hechten aan de titel en moeten worden voldaan voordat het onroerend goed met duidelijke titel kan worden verkocht. Zelfs kleine vonnissen kunnen grote vertragingen veroorzaken.
  • Mechanic
  • Beperkende overeenkomsten . . . Privé-overeenkomsten die beperken hoe je het land kunt gebruiken, vaak gevonden in oudere onderverdelingen. Ze kunnen restrictiever zijn dan CC&R's en kunnen onbeperkt met het land lopen.

Het begrijpen van deze categorieën helpt u bij het beoordelen van een titelrapport en het onderhandelen met de verkoper.

De titel zoeken: Wat het entails en wat te verwachten

Een titel zoeken is een diepe duik in openbare registers om alle geregistreerde onkosten, eigendom geschiedenis, en mogelijke juridische gebreken bloot te leggen. Het proces omvat meestal:

  • Kennis van titelonderzoek . . Het traceren van alle eigendomsoverdrachten van de oorspronkelijke subsidie aan de huidige verkoper om geen gaten of breuken te garanderen. Vervalsing, ontbrekende handtekeningen, of onjuiste notarisaties kunnen de keten breken.
  • Belastingadministratie
  • Hofrecord zoeken . . . Op zoek naar vonnissen, faillissementen, echtscheidingen of testament zaken die van invloed kunnen zijn op de titel. Faillissementsdossiers leggen een automatisch verblijf op dat de verkoop verhindert zonder toestemming van de rechter.
  • Gemeentelijke administratie controle . . . Het beoordelen van bouwvergunningen, zonering overtredingen, code handhaving aansprakelijkheden, en onbetaalde boetes. Onafgewerkt werk met verlopen vergunningen kan uw probleem worden.
  • CC&R en HOA records . . . Het onderzoeken van geregistreerde beperkingen en eventuele uitstaande HAA vergoedingen of schendingen. Sommige HAA's hebben het recht om te voorkomen dat onbetaalde beoordelingen.
  • Afzondering en zoekopdracht van het recht op weg . . Het identificeren van alle geregistreerde gemakken die de woning belasten of ten goede komen. Een verlichting kan voorkomen dat het bouwen van een hek of oprit in bepaalde gebieden.
  • ACC-archiveringen

Het eigendomsbedrijf of advocaat zal een voorlopig titelrapport (vaak genoemd een verbintenis om te verzekeren). Dit rapport bevat alles wat gevonden tijdens de zoektocht. Schema B is de kritische sectie .Het bevat uitzonderingen op dekking, wat betekent items die niet verzekerd zijn, tenzij ze worden goedgekeurd voor sluiting. Gemeenschappelijke rode vlaggen omvatten open hypotheken, niet vrijgegeven mechanische .. . ..onbetalen belastingverplichtingen, en onopgeloste arresten. Negeer geen enkele vermelding; vraag uw titel of advocaat om uitleg elk van de een. Als iets lijkt dubbelzinnig, vraag documentatie of een voortzetting van de zoektocht.

Het eerste titelrapport lezen

Het voorlopige rapport heeft meestal drie schema's:

  • Schedule A
  • Schedule B
  • Schedule B

Onderzoek Schema B, Sectie 2 zorgvuldig. Elk item moet een opname referentie. Als u ziet .unreleased hypotheek . . van een lening de verkoper zegt dat ze jaren geleden betaald , dat is een veel voorkomend defect dat een opgenomen release nodig heeft .

Oplossen van encumbrances: Strategieën en Tijdlijnen

Zodra de onregelmatigheden zijn vastgesteld, is het doel om ze vóór de sluitingsdatum te wissen. De methode is afhankelijk van het type van de onregelmatigheden:

  • Afbetaling van monetaire zekerheden bij sluiting . . De verkoper kan de verkoopopbrengsten gebruiken om hypotheken, belastingverplichtingen, vonnissen en HOA-verplichtingen af te betalen. De laatste agent zal fondsen uitkeren en een geregistreerde voldoening of vrijgave verkrijgen. Dit is de meest voorkomende aanpak. Zorg ervoor dat de uitbetalingsvraag een rentebedrag per diem omvat om tekorten te voorkomen.
  • Bevat retentievrijgave . . Voor monteur ..moet de verkoper een ondertekende vrijgave van de aannemer of toeleverancier. Als het werk werd betaald, de release bevestigt geen verdere claim bestaat. Vraag altijd om onvoorwaardelijke ontheffing van pandrecht van alle partijen die onlangs gewerkt op het pand. Sommige staten eisen dat de vrijgave te notarized.
  • Negotiepe verlichting of CC&R-aanpassingen .Als een verlichting uw beoogde gebruik beperkt (bijv. u wilt een hek bouwen maar een verlichting voorkomt), dan heeft u de relaxatiehouder nodig om een wijziging of beëindiging te ondertekenen. Voor CC&R-overtredingen kan de HAA een ontheffing afgeven of de verkoper de overtreding kan genezen. Dit kan tijd kosten, dus begin vroeg.
  • Verkoop van een obligatie of borgstelling
  • Stilte actie van de titel
  • Verkoper geneest voor sluiting .De verkoper kan zelf problemen oplossen, zoals het afbetalen van een persoonlijk oordeel of het verkrijgen van een echtscheidingsbesluit dat de eigendom verduidelijkt. De eigendomsmaatschappij zal een bewijs van tevredenheid nodig hebben. Moedig de verkoper aan om ruim van tevoren documentatie te verstrekken.
  • Title company adsentation

Werk nauw samen met een vastgoedadvocaat en uw titelofficier om de beste strategie te bepalen. Rushing kan leiden tot onopgeloste onkosten die later uw probleem worden. Houd een checklist en bevestig dat elke stap is voltooid voordat financiering.

Titel Verzekering: Uw veiligheidsnet tegen verborgen gebreken

Zelfs de meest grondige zoekopdracht naar de titel kan missen items die niet zijn opgenomen of verschijnen na sluiting. Titel verzekering beschermt u en uw geldschieter tegen financieel verlies als gevolg van dergelijke gebreken. Er zijn twee primaire polissen:

  • Lender
  • Owner

Bedekte kwesties zijn vervalste documenten, niet-geopenbaarde erfgenamen, fouten in openbare administratie, ontbrekende schuldeisers, en bepaalde niet-opgenomen gemakken. Zonder eigenaar eigendomsverzekering, u kon worden geconfronteerd met tienduizenden dollars aan juridische kosten om uw eigendom te verdedigen. De American Land Title Association biedt een gedetailleerde consumentengids op ALTA Titel Verzekering Middelen.

Zorg ervoor dat u de policy .. uitsluitingen . Bijvoorbeeld , de meeste beleid niet betrekking op zonering schendingen , milieurisico's , of gebreken die u hebt gemaakt . U kunt vaak kopen extra aantekeningen om specifieke risico's te dekken , zoals enquête dekking of inflatie bescherming . Voor de overgrote meerderheid van verborgen .. title verzekering is de beste bescherming geld kan kopen .

Beleidsuitsluitingen begrijpen

Standaard uitsluitingen in een eigenaarsbeleid zijn:

  • Zoning verordeningen en beperkingen voor landgebruik (tenzij u een zonering goedkeuring koopt).
  • Milieubeschermingswetten en -verontreiniging.
  • Rechten van partijen in het bezit die niet zijn aangetoond door openbare registers (bijvoorbeeld een huurder met een huurovereenkomst die u niet wist).
  • Belastingen en beoordelingen nog niet verschuldigd en betaalbaar.
  • Encroachments die door een enquête zouden zijn onthuld (u kunt enquête dekking toevoegen).

Bespreek deze met je titelofficier om te zien of je extra steun nodig hebt.

Vaak Pitfalls en hoe ze te vermijden

Sommige onkosten zijn berucht gemakkelijk te missen. Hier zijn belangrijke gevaren en hoe ze te omzeilen:

  • Onbetaalde schulden van aannemer . . . Mechanics . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
  • Scheiding of bewijs van complicaties Een voormalige echtgenoot kan nog steeds een wettelijk belang hebben als de akte niet na de echtscheiding werd bijgewerkt. Evenzo, als de verkoper geërfd van het pand, ervoor te zorgen dat alle testament formaliteiten werden voltooid. Verzoek kopieën van het echtscheidingsbesluit of testament orde. In de gemeenschap eigendom staten, beide echtgenoten kunnen nodig om te ondertekenen, zelfs als slechts één op titel.
  • Vergeten of kleine gemeentelijke retenties . . . Liens voor het ophalen van de trottoirs, onkruidvermindering of onbetaalde rekeningen van nutsbedrijven mogen niet in standaard zoekopdrachten verschijnen. Bestel een gemeentelijk certificaat van retentie of belastingcertificaat van de lokale belastingautoriteit. Sommige steden kosten hiervoor, maar het is een goedkope verzekering.
  • Adverse bezit claims .. Iemand die uw land heeft gebruikt openlijk en voortdurend voor een wettelijke periode kan eigendomsrechten krijgen. Een huidige land enquête kan onthullen inbreuken of toepassingen die kunnen leiden tot dergelijke claims. Als een buurman hek is aan uw kant van de lijn, je zou kunnen verliezen een strook land.
  • Onopgenomen gemakken . . Sommige utility asements worden niet geregistreerd maar zijn nog steeds afdwingbaar. Vraag de verkoper om bekende gemakken te onthullen en eventuele eerdere onderzoeken te beoordelen. Als u van plan bent te bouwen of omheining, sta op een enquête. Controleer ook op prescriptieve gemakken (gecreëerd door lang gebruik zonder toestemming).
  • Borgsomsomsomkoopverblijf
  • Power of Advocate Issues . . Als een partij die bij het sluiten van een overeenkomst een volmacht gebruikt, ervoor zorgt dat het geldig is, niet verlopen, en specifiek verleent autoriteit om onroerend goed te verkopen. Sommige eigendomsbedrijven weigeren transacties te verzekeren met behulp van een volmacht als gevolg van risico van vervalsing of overmaat.

Proactieve stappen zoals het bestellen van een enquête, het vragen om gedetailleerde verkoper openbaarmakingen, en het verifiëren van recente aannemer werk kan vervelende verrassingen na sluiting voorkomen. Een goede vastgoed advocaat kan ook niet-geregistreerde risico's identificeren door gesprekken met de verkoper en buren.

State-Specific Considerations

Titel wetten verschillen sterk in de Verenigde Staten. Wat werkt in de ene staat kan niet van toepassing zijn in de andere. Belangrijkste variaties zijn:

  • Homestead protections . . Staten zoals Texas, Florida en Kansas hebben thuisstead wetten die een deel van het eigen vermogen te beschermen tegen schuldeisers. Deze wetten kunnen invloed hebben op de retentierecht prioriteit en kunnen van beide echtgenoten te ondertekenen de akte, zelfs als een echtgenoot is de enige eigenaar. In sommige staten, een thuisstead verklaring moet worden ingediend om de vrijstelling te vorderen.
  • Mechanic
  • Belastingschuldinkooptermijnen
  • Community property states
  • HOA en condominium regimes . . Sommige staten vereisen een certificaat van estoppel of naleving van de HOA, bevestigend dat alle beoordelingen worden betaald en geen schendingen bestaan. Dit is van cruciaal belang in geplande gemeenschappen. De timing kan lastig zijn; sommige certificaten verlopen na 30 dagen.
  • Vertrouwens- en nalatenschappen . Indien de verkoper een trust is, moet de trustee bevoegd zijn om te verkopen. Indien het trust herroepbaar is, kan de schenker nog steeds zeggenschap hebben, maar indien de schenker overleden is, kan het trust onherroepelijk worden en toezicht van de rechter vereisen. Krijg altijd een kopie van de vertrouwenscertificering.
  • Property tax extension programma's . . Sommige staten (zoals Californië en Texas) staan senioren of gehandicapten toe om onroerend goed belastingen uit te stellen. De uitgestelde belastingen kunnen een retentierecht worden op het pand dat moet worden betaald wanneer verkocht. Controleer voor deze programma's.

Vanwege deze nuances is het huren van een lokale vastgoedadvocaat die uw staatstitelwetten begrijpt van onschatbare waarde. De Nationale Vereniging van Makelaars biedt staat-voor-staat juridische middelen op NAR Legal Resources.

Checklist voor het sluiten van de controle vooraf

Volg deze checklist om systematisch te garanderen dat uw titel schoon is:

  1. Bestel een titelzoeker van een gerenommeerde eigendomsmaatschappij of advocaat minstens twee weken voor sluitingstijd. Voor complexe eigenschappen, laat extra tijd.
  2. Bekijk het voorlopige titelrapport zorgvuldig, vooral de uitzonderingen op schema B. Stel vragen over elk item dat u niet begrijpt. Vraag kopieën aan van onderliggende documenten (aflossingen, CC&R's, enz.).
  3. Vraag een kopie van de CC&R's aan als het pand deel uitmaakt van een HAA of geplande ontwikkeling. Lees ze voor beperkingen op huur, huisdieren, parkeren en architectonische veranderingen.
  4. Bestel een actuele landenquête (indien aanbevolen of vereist door de geldschieter) om inbraken en niet opgenomen gemakken te identificeren. ALTA/NSPS-enquêtes zijn het meest grondig.
  5. Vraag de verkoper om schriftelijke informatie over bekende onregelmatigheden, geschillen en gebruiksrechten te verstrekken. Vraag ook naar eventuele werkzaamheden in de afgelopen drie jaar.
  6. Werk samen met uw agent en advocaat om te bepalen welke ..en moeten worden goedgekeurd, die kunnen worden aanvaard, en die de verkoper verantwoordelijkheid.
  7. Verkrijg afbetalingen van alle kredietverstrekkers, belastingautoriteiten en andere retentiehouders. Controleer of de afbetalingsbedragen actueel zijn en inclusief rente per dag.
  8. Beveiligde retentie releases of tevredenheid opnames en bevestigen dat ze zullen worden opgenomen voor of bij het sluiten. De titel bedrijf zal meestal omgaan met dit.
  9. Controleer of de instructies voor het verstrekken van de informatie specifieke stappen bevatten om elke informatie te wissen.
  10. Koop een eigenaar de titel verzekering (tenzij u afziet in het schrijven . . Niet aanbevolen). Overweeg het toevoegen van aantekeningen voor enquête, inflatie en zonering.
  11. Sluit af met uw advocaat of agent om te bevestigen dat alle onkostenvergoedingen zijn opgelost en de titel verbintenis zal het beleid met de voorheen genoemde uitzonderingen verwijderd.
  12. Na sluitingstijd een kopie bewaren van het definitieve eigendomsbeleid, de akte en alle bijbehorende documenten. Bewaar ze op een veilige plaats of bij uw landgoed planning papieren.

Wat te doen als een Encumbrance Surfaces na sluitingstijd

Ondanks due diligence, een onontdekte .. ..kan verschijnen nadat u eigenaar. Als u een eigenaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

  • Verdediging tegen juridische claims in verband met de titel defect, inclusief advocaatkosten en gerechtskosten.
  • Betaling voor geldige claims die de waarde van het onroerend goed te verlagen, tot het polisbedrag (meestal de aankoopprijs).
  • Kosten om het defect in de titel te verhelpen, zoals het afbetalen van een oud pandrecht of het opnemen van een release.

Als u geen verzekering hebt, moet u een advocaat inhuren, eventueel de onkostenvergoeding betalen, en eventueel de verkoper of het eigendomsbedrijf aanklagen voor nalatigheid. Het bewijzen van nalatigheid is moeilijk en duur omdat u zou moeten aantonen dat het eigendomsbedrijf niet een record heeft gevonden dat gevonden had moeten worden. Preventie door een grondige zoek- en verzekering is veel betrouwbaarder. Het Bureau voor Financiële Bescherming van de consument biedt een handige checklist bij ]CFPB Titel Checklist.

Zelfs met de verzekering, zijn er stappen die u onmiddellijk moet nemen als een titel probleem verschijnt:

  • Licht uw titel verzekeringsmaatschappij schriftelijk in zodra u zich bewust wordt van het defect.
  • Negeer brieven of rechtszaken niet. Stuur ze snel door naar de verzekeringsmaatschappij.
  • Werk samen met de verzekeraar juridische team; zij zullen de verdediging behandelen als de vordering is gedekt.
  • Houd alle documentatie in verband met het defect en eventuele pogingen tot resolutie.

Werken met professionals: sleutelrollen

De titel van het wissen vereist een team inspanning. Hier ..hier ..hoe elke professionele helpt:

  • Real Estate Agent . . Kan helpen onderhandelen wie betaalt voor clearing ..en kan titel bedrijven en advocaten aanbevelen. Ze ook toezicht houden op de tijdlijn.
  • Title Company of Title Officer . . Voert de zoekopdracht uit, geeft het voorlopige rapport uit en coördineert de afbetalingsvereisten en de retentievrijgave. Zij zijn uw primaire contactpersoon voor het titelproces.
  • Real Estate Attorney . . Beoordeelt het titelrapport, adviseert over staat-specifieke juridische kwesties, ontwerpt documenten voor releases of stille titel acties, en vertegenwoordigt u in de rechtbank indien nodig. In sommige staten, advocaten voeren de sluiting in plaats van eigendomsbedrijven.
  • Surveyor
  • Lender . . . Vereist het beleid inzake zoeken naar de titel en het verstrekken van krediet. Ze zullen ook bepaalde voorwaarden vereisen die vóór de financiering moeten worden vervuld, zoals het elimineren van alle eerdere hypotheken.

Goede communicatie tussen deze partijen is essentieel. Deel het voorlopige rapport onmiddellijk met uw advocaat en agent. Zet een conference call als er problemen.

Laatste gedachten

Het garanderen van uw eigendom titel is vrij van .. is een kritische stap die niet kan worden gehaast. Door het begrijpen van de soorten .. , nauw samenwerken met professionals , het beoordelen van de voorlopige titel verslag in de diepte , en het verzekeren van de titel verzekering , beschermt u uw investering en krijgt u gemoedsrust . Een schone titel betekent dat u kunt gebruiken , verkopen , of doorgeven van het eigendom zonder juridische hindernissen . Neem de tijd om het goed te krijgen . . . .het is een van de belangrijkste beschermingen die u kunt kopen . Voor meer informatie over het titelproces , bezoek de pagina ALTA Consumer Resources .