Voor huiseigenaren die hun eigendom dreigen te verliezen, is het van essentieel belang om de balans van een lening te herstellen wanneer een kredietnemer in gebreke blijft op hypotheekbetalingen. Voor huiseigenaren die hun eigendom dreigen te verliezen, is het van essentieel belang om de juridische procedures te begrijpen die betrokken zijn bij de afscherming van de verdediging. Het proces wordt beheerst door het staatsrecht, het beleid van kredietverstrekkers en de federale regelgeving, en de specifieke stappen kunnen aanzienlijk variëren afhankelijk van de vraag of de afscherming al dan niet gerechtelijk is. Huiseigenaren hebben rechten en opties in elk stadium, maar handelen snel en met de juiste juridische begeleiding is van cruciaal belang voor het behoud van hun eigendom en financiële toekomst.

Begrip "Uitsluiting": justitieel vs. niet-gerechtspleging

Voordat je in verdedigingsstrategieën gaat duiken, is het belangrijk om de twee primaire afschermingstrajecten te begrijpen: justitieel en niet-gerechtslijk. Het type afscherming bepaalt de juridische procedures, tijdlijnen en verdedigingen die beschikbaar zijn.

De gerechtelijke beslaglegging vereist dat de geldnemer een rechtszaak tegen de geldnemer aanspoort in de rechtbank. De geldnemer moet bewijzen dat de geldnemer in gebreke is gebleven en als de rechtbank ten gunste van de geldschieter vaststelt, bestelt hij het onroerend goed dat bij de verkoop van een sheriff wordt verkocht. De gerechtelijke beslaglegging is de norm in staten zoals Florida, New York en Illinois. Omdat het door het rechtssysteem gaat, hebben kredietnemers meer mogelijkheden om verdediging te verhogen en te verzoeken om ontdekking.

Niet-rechtmatige afscherming (ook wel verkoopmacht genoemd) treedt op wanneer de leningsdocumenten een verkoopclausule bevatten die de leninggever machtigt het onroerend goed zonder toezicht van de rechter te verkopen. Dit proces is sneller en goedkoper voor kredietverstrekkers, maar beperkt ook de rechtsmiddelen van de kredietnemer. Staten zoals Californië, Texas en Georgië gebruiken doorgaans niet-gerechtelijke afschermingen. Echter, leners kunnen de afscherming nog steeds betwisten door een rechtszaak aan te spannen om de verkoop tijdelijk te stoppen.

Het type afscherming bepaalt het specifieke wettelijke kader waaronder uw verdediging zal opereren. Het is van cruciaal belang om te bepalen welk proces in uw rechtsgebied van toepassing is zodra u een kennisgeving van wanbetaling of versnelling ontvangt.

Stap voor stap het proces van afscherming

De tijdlijn voor afscherming kan drastisch variëren, maar de meeste processen volgen een algemene reeks gebeurtenissen. Het begrijpen van elke fase helpt huiseigenaren te identificeren wanneer te handelen en welke verdediging mogelijk is.

Kennisgeving van wanbetaling en versnelling

Het proces begint meestal wanneer de lener meerdere betalingen mist die meestal drie tot zes maanden delinquentie hebben. De lener stuurt dan een Notice of Default (NOD), een formele schriftelijke kennisgeving waarin de lener wordt meegedeeld dat hij niet aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan. Samen met het NOD kan de leninggever de acceleratieclausule inroepen, die het restant van de lening onmiddellijk verschuldigde en te betalen ] verklaart. Dit versnelt de tijdlijn en verhoogt de inzet, aangezien de lener nu het volledige bedrag verschuldigd is in plaats van alleen de gemiste betalingen.

In de staat van de gerechtelijke beslaglegging kan de ingebrekestelling worden gevolgd door een rechtszaak (klacht), waarop de kredietnemer moet reageren binnen een strikte termijn (vaak 20 tot 30 dagen). Het niet beantwoorden van de vordering kan resulteren in een ingebrekestelling, waardoor het recht om de beslaglegging te betwisten wordt verbeurd. In niet-gerechtelijke staten leidt het NOD tot een periode van voorbeslotenheid waarin de kredietnemer alternatieven kan inhalen of onderhandelen.

Vooraf gesloten periode

Na de kennisgeving van in gebreke blijven, de meeste staten bieden een wettelijke voorafsluitingsperiode .Vaak 30 tot 90 dagen .Tijdens welke de lener kan genezen van de wanbetaling door het betalen van alle gemiste betalingen, vergoedingen en kosten. Deze periode biedt ook tijd voor de lener om alternatieven zoals lening wijziging, short sale, of daad in plaats van beslaglegging na te streven. Sommige staten eisen van de lener om een kennisgeving van voorafgaande sluiting opties en informatie over huisvesting counseling diensten te sturen.

Tijdens dit venster, de lener moet zorgvuldig de lening documenten en alle mededelingen van de geldschieter. Fouten, ontbrekende documentatie, of schendingen van de consumentenbescherming wetten kan de basis voor een verdediging worden. De pre-afsluitingsperiode is de meest kritieke tijd om juridisch advies te vragen.

De verkoop van de afscherming

Als de wanbetaling niet wordt genezen en er geen alternatieve overeenkomst wordt bereikt, gaat het onroerend goed naar een pandverkoop. In gerechtelijke beslagleggingen, de verkoop wordt uitgevoerd door de sheriff of een door de rechtbank aangewezen ambtenaar. In niet-gerechtelijke beslagleggingen, een trustee voert de verkoop. Bij de verkoop, het onroerend goed wordt geveild aan de hoogste bieder, vaak de leninggever zelf (die biedt tot het bedrag verschuldigd). De verkoop moet openbaar worden gemaakt volgens de staatswetgeving, en de juiste kennisgeving moet worden gegeven aan de lener. Niet-navolgen van reclame- of kennisgevingsvereisten kan redenen zijn om de verkoop later te betwisten.

Sommige staten vereisen een minimumwachttijd tussen de kennisgeving van wanbetaling en de verkoop. Californië bijvoorbeeld geeft ten minste 111 dagen vanaf de indiening van het NOD tot de verkoopdatum. Leners moeten controleren of de kredietverstrekker zich aan alle timing- en opzeggingsregels heeft gehouden.

Aflossingsperiode na verkoop

In sommige rechtsgebieden behoudt de kredietnemer een terugbetalingsrecht na de verkoop van de pandhouder. Hierdoor kan de kredietnemer het pand terugkrijgen door de volledige verkoopprijs plus rente binnen een bepaald tijdsbestek te betalen (bijv. zes maanden tot één jaar). Aflossingsrechten variëren sterk per staat en kunnen niet van toepassing zijn op alle beslagleggingen. Verdedigingen tijdens deze periode kunnen zich richten op gebrekkige verkoopprocedures of wangedrag van kredietverstrekkers.

Opties voor afscherming: verlies wordt voorkomen

Voordat toevlucht nemen tot geschillen, huiseigenaren moeten zoeken verlies mitigatie opties die de afscherming kunnen stoppen of op zijn minst verzachten de financiële klap. Veel kredietverstrekkers zijn bereid om te onderhandelen als de lener toont een echte bereidheid om de schuld op te lossen. De volgende opties zijn algemeen beschikbaar, hoewel de subsidiabiliteit is afhankelijk van het type lening, servicer beleid, en federale programma's.

Wijziging van de lening

Een leningswijziging wijzigt de voorwaarden van de hypotheek permanent om betalingen betaalbaar te maken. Wijzigingen kunnen onder meer het verlagen van de rente, het verlengen van de leningstermijn, of zelfs het vergeven van een deel van de hoofdsom. Om in aanmerking te komen, moet de kredietnemer meestal een financiële ontberingen (bijv. verlies van werk, medische rekeningen, echtscheiding) bewijzen en aantonen dat hij in staat is om verminderde betalingen te doen. Het Consument Financial Protection Bureau (CFPB) ] biedt middelen over hoe een wijziging aan te vragen en welke bescherming er bestaat tegen dubbele tracking waar de leningsuitgave met uitbetaling wordt uitgevoerd terwijl de wijzigingsaanvraag in behandeling is.

Terugbetalingsplan

Een terugbetalingsplan stelt de kredietnemer in staat om de gemiste betalingen over een overeengekomen periode (vaak 3 tot 12 maanden) in te halen tijdens het hervatten van de reguliere maandelijkse betalingen. Deze optie werkt het beste wanneer de ontberingen voorbij zijn gegaan en de kredietnemer zich de extra betaling elke maand kan veroorloven. Lenders zijn over het algemeen bereid terugbetalingsplannen aan te bieden als de kredietnemer proactief contact met hen opneemt.

Korte verkoop

Een korte verkoop houdt in dat het onroerend goed voor minder dan het uitstaande hypotheeksaldo wordt verkocht, met toestemming van de kredietverstrekker om de opbrengst als volledige of gedeeltelijke voldoening van de schuld te accepteren. De kredietnemer moet financiële ontberingen vertonen en de waarde van het onroerend goed moet lager zijn dan het leningsbedrag. Korte verkoop kan helpen de kredietschade van een afscherming te voorkomen, maar ze vereisen medewerking van kredietverstrekkers en kan enkele maanden duren. In sommige gevallen kan de kredietverstrekker afzien van het deficiëntieoordeel (het verschil tussen verkoopprijs en leningssaldo) als onderdeel van de overeenkomst.

Deed in Lieu van de afscherming

Een akte in plaats van beslaglegging is een vrijwillige overdracht van de eigendomstitel van de kredietnemer aan de kredietverstrekker. In ruil daarvoor gaat de leninggever ermee akkoord om de leningnemer niet af te sluiten en in veel gevallen ook de kredietnemer vrij te stellen van verdere schuld. Deze optie is sneller dan een afscherming en minder schadelijk voor krediet, maar vereist dat het pand vrij is van andere pandrechten (bijvoorbeeld tweede hypotheken, belastingverplichtingen).

Elk van deze opties heeft specifieke subsidiabiliteitscriteria en fiscale implicaties. Bijvoorbeeld, vergeven hypotheekschuld kan onder bepaalde omstandigheden als belastbaar inkomen worden beschouwd, hoewel uitsluitingen van toepassing kunnen zijn. De V.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) biedt gratis huisvestingsadvies om huiseigenaren te helpen alternatieven te vergelijken en het papierwerk te begrijpen.

Juridische verdediging Strategieën voor huiseigenaren

Wanneer de voorbewaarderingsopties ontoereikend zijn of de geldschieter weigert te onderhandelen, kunnen huiseigenaren een formele juridische verdediging nodig hebben. Het doel is om de afscherming te voorkomen, de geldschieter te dwingen om de juiste procedures te volgen, of schade te verkrijgen voor schendingen. Een sterke verdediging kan de verkoop vertragen, tijd kopen voor een wijziging, of zelfs de afscherming volledig annuleren. Hieronder staan gemeenschappelijke juridische strategieën die worden gebruikt in de afschermingsverdediging.

Procedurefouten

Het proces van afscherming is beladen met procedurele vereisten die kredietverstrekkers strikt moeten volgen. Fouten in hoe de kennisgeving van ingebrekestelling werd betekend, onjuiste berekening van versnelling, het niet verstrekken van de vereiste wachttijd, of fouten in de openbare veiling aankondiging kunnen allemaal redenen voor een verdediging zijn. In gerechtelijke afschermingen, de kredietverstrekker moet alle noodzakelijke documenten, inclusief de oorspronkelijke promissory note en hypotheek, in de rechtbank indienen. Ontbrekende of onvolledige documenten kunnen leiden tot ontslag van de rechtszaak. Lengers moeten met hun advocaat samenwerken om elk document te controleren op technische schendingen. Zelfs een kleine fout kan een hefboom voor een gunstige schikking.

Overtredingen van de leengever en roofzuchtige leningen

Lenders en servicers moeten voldoen aan een groot aantal federale en staatswetgeving. Gemeenschappelijke schendingen die een verdediging kunnen vormen omvatten:

  • Fair Debt Incasso Practices Act (FDCPA) schendingen, zoals het lastig vallen van telefoongesprekken, het verkeerd voorstellen van het verschuldigde bedrag, of het bedreigen van juridische actie zonder gezag.
  • Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) schendingen, zoals niet reageren op een gekwalificeerd schriftelijk verzoek, betrokken bij dubbele tracking, of het verkeerd behandelen van verliesbeperkende toepassingen.
  • Waardigheid in de leningswet (TILA) schendingen, waaronder onjuiste openbaarmakingen, niet-uitgelegde herroepingsrechten, of het niet verstrekken van kennisgeving van het recht om te annuleren.
  • Predaterende leningspraktijken [instromen met onconsciënte voorwaarden, opgeblazen vergoedingen of het sturen van kredietnemers in ongeschikte producten. Leners die het slachtoffer waren van roofzuchtige leningen kunnen vorderingen van fraude, onconsciëntheid of schending van staat anti-roofleningen statuten oproepen.

De leningnemer kan ook een vordering indienen voor foutieve afscherming indien de leninggever geen staande positie had (d.w.z. het briefje en de hypotheek niet daadwerkelijk in bezit had op het moment van de indiening), dit was een bijzonder effectieve claim in gevallen waarin hypotheekleningen werden afgesloten en de eigendomsketen onduidelijk is.

Eigendom en permanente kwesties

Om te voorkomen dat de leninggever het eigendomsbewijs en de hypotheekakte in handen heeft, moet hij bewijzen dat hij de lening in de huidige hypotheekwereld vaak meerdere keren aan verschillende beleggers verkoopt. Veel beslagleggingen worden niet uitgevoerd omdat de eiser geen goede eigendomsketen of eigendom van het oorspronkelijke briefje kan aantonen. De leningnemer kan het recht op het bestaan van de lening betwisten door te eisen dat het oorspronkelijke briefje in blanco of aan een bepaalde entiteit wordt ingeschreven. Indien de leninggever de nota niet kan produceren of een geldige opdracht kan aantonen, kan de rechtbank de beslagleggingsprocedure afwijzen. Deze verdediging is bijzonder effectief in de staten van gerechtelijke beslaglegging.

Faillissement als verdediging

Faillissement aanvragen is een krachtig instrument om een afscherming tijdelijk te stoppen. Onder de automatische opschorting van de Bankruptcy Code[ moeten alle incasso- en afschermingsactiviteiten worden beëindigd zodra de faillissementsaanvraag is ingediend. Hoofdstuk 7 faillissement kan de verkoop met meerdere maanden vertragen, terwijl Hoofdstuk 13 faillissement kan een terugbetalingsplan opleggen dat de kredietnemer in staat stelt om gemiste betalingen over drie tot vijf jaar in te halen. De kredietnemer moet de lopende hypotheekbetalingen blijven doen tijdens het Hoofdstuk 13-plan, maar de achterstallige betalingen worden gespreid. Faillissement zou niet de eerste optie moeten zijn, maar het kan een strategische laatste redmiddel zijn wanneer andere verdedigingen zijn uitgeput.

Artikel 4

Voorbewaarderingen zijn onderworpen aan statuten van beperkingen, die variëren per staat (meestal tussen drie tot tien jaar vanaf de datum van de wanbetaling). Als de leninggever te lang gewacht om de afscherming rechtszaak, de lener kan de status van beperkingen als een positieve verdediging verhogen. In sommige staten, zodra de statuten loopt, kan de leninggever niet vooraf, hoewel ze nog steeds proberen om de schuld te innen. Deze verdediging vereist een zorgvuldige analyse van de lening geschiedenis en wanneer elke betaling verschuldigd werd. Huiseigenaren moeten hun advocaat vragen om de tijdlijn van gemiste betalingen te herzien en de datum waarop de lening door de lening versneld.

Conclusie: actie ondernemen

Vooruitzichtsverdediging is een veelzijdig rechtsgebied dat tijdig actie vereist en een grondig begrip van zowel het afschermingsproces als de wettelijke bescherming van kredietnemers. Of u nu geconfronteerd wordt met gerechtelijke of niet-gerechtelijke afscherming, de belangrijkste stappen zijn hetzelfde: elke kennisgeving zorgvuldig herzien, binnen deadlines reageren, verliesbeperkende opties onderzoeken en overleggen met een gekwalificeerde afschermingsadvocaat. Veel staten vereisen gratis of goedkope rechtsbijstand voor huiseigenaren die voldoen aan de inkomstenrichtlijnen, en ] middelen zoals Nolo geven een diepere uitleg over uw rechten.

Negeer geen kennisgeving van wanbetaling of versnelling. Hoe eerder u handelt, hoe meer opties u hebt. Een goed voorbereide verdediging kan een onrechtmatige afscherming stoppen, dwingen de geldschieter om te voldoen aan de wet, en u tijd te geven om een duurzame oplossing te vinden. Foreclosure hoeft niet het einde van de weg te zijn bewapend met kennis en juridische ondersteuning, kunt u uw huis en uw toekomst te verdedigen.