Begrip kapitaalwinst op de verkoop thuis

Wanneer u een kapitaal actief verkoopt, is de winst die u realiseert onderworpen aan vermogenswinst belasting. Uw huis kwalificeert zich als een kapitaal actief, zodat de IRS belastingen de winst . het verschil tussen uw netto verkoopprijs en uw aangepaste kosten basis . Voor de meeste huiseigenaren , deze belasting kan aanzienlijk zijn , maar de interne omzet Code biedt een krachtige uitsluiting onder Sectie 121 die vaak elimineert de belasting volledig .

De winst wordt als volgt berekend: beginnend met de verkoopprijs, aftrekken verkoopkosten zoals vastgoed commissies, advocaatkosten en overdrachtsbelastingen. Vervolgens trek je [ gecorrigeerde basis af, wat over het algemeen is wat je betaalde voor het huis plus de kosten van eventuele kapitaalverbeteringen die je hebt gemaakt, minus eventuele afschrijving die je beweerde (als het huis werd gebruikt voor zaken of verhuur).Het resulterende aantal is je winst. Als je eigenaar van het huis voor meer dan een jaar ], is de winst een langetermijnwinst, belast tegen gunstige tarieven (0%, 15%, of 20% afhankelijk van je belastbaar inkomen). Als je het bezit van het voor een jaar of minder, de winst is op korte termijn en belast als gewone inkomsten die veel hoger kunnen zijn.

De uitsluiting van primaire verblijfplaats (artikel 121)

Internal Revenue Code Sectie 121 stelt u in staat om tot [$250.000[] van de meerwaarde ($500.000 voor gehuwde paren gezamenlijk indienen) uit de verkoop van uw hoofdverblijf uit te sluiten. Deze uitsluiting is permanent een niet-uitgegeven en u betaalt nooit belasting over dat bedrag van winst. U kunt deze uitsluiting eens in de twee jaar gebruiken. Voor de overgrote meerderheid van de huiseigenaren betekent dit dat de winst van de verkoop van hun familie huis volledig belastingvrij is.

Voorwaarden voor de toekenning van de steun: de tweejaarlijkse tests

Om voor de volledige uitsluiting in aanmerking te komen, moet u binnen de periode van vijf jaar die eindigt op de verkoopdatum aan twee tests voldoen:

  • Ownship test: Je moet het huis minstens twee jaar van de afgelopen vijf jaar in bezit hebben gehad.
  • Gebruikstest: Je moet in het huis hebben gewoond als je primaire verblijfplaats gedurende ten minste twee jaar van de afgelopen vijf jaar.
  • Frequentietest: U kunt de uitsluiting niet hebben opgeëist op een andere verkoop van een woning gedurende de twee jaar voor deze verkoop.

De tweejarige periodes hoeven niet opeenvolgend te zijn. Bijvoorbeeld, als je 18 maanden in het huis woont, een jaar wegtrekt, dan terugkomt en er nog 8 maanden woont voordat je verkoopt, heb je voldaan aan de 24-maands gebruiksbehoefte. Het vijfjarige venster kijkt altijd achteruit vanaf de sluitingsdatum.

Gedeeltelijke uitzonderingen: wanneer het leven interveneseert

De IRS erkent dat het leven onvoorspelbaar is. Als je de tweejarige test niet haalt vanwege een van de volgende onvoorziene omstandigheden, kan je in aanmerking komen voor een partiële uitsluiting:

  • Wijzigen van de werkgelegenheid .. een job verplaatsing die vereist dat je meer dan 50 mijl weg te verplaatsen.
  • Gezondheidsredenen . . . een verhuizing om medische zorg te verkrijgen of te verstrekken voor uzelf, een echtgenoot of een afhankelijke.
  • Onvoorziene gebeurtenissen .. echtscheiding, meervoudige geboorten, overlijden van een echtgenoot, natuurramp of onvrijwillig verlies van werkgelegenheid.

In dergelijke gevallen kunt u een pro-gewaardeerd deel van de $ 250.000 limiet op basis van de fractie van de twee-jaar periode die u daadwerkelijk bezat en gebruikt het huis. Bijvoorbeeld, als je er woonde voor 12 maanden en verplaatst voor een nieuwe baan, kunt u 12/24 (of 1/2) van $ 250.000, d.w.z. $ 125.000 voor een enkele filer uitsluiten. De resterende winst is belastbaar.

Berekenen van uw winst: de rol van de basis

Nauwkeurige registratie is essentieel om uw belastbare winst te minimaliseren. De formule is eenvoudig:

Gain = Verkoopprijs

Aangepaste basis begint met uw oorspronkelijke aankoopprijs (inclusief slotkosten zoals titelverzekering, opnamekosten en advocaatkosten).Daaraan voegt u de kosten van een kapitaalverbeteringen [] toe die u tijdens uw eigendom heeft gemaakt. Kapitaalverbeteringen zijn uitgaven die waarde toevoegen aan het huis, de levensduur verlengen of aanpassen aan nieuwe toepassingen. Voorbeelden zijn: het installeren van centrale airconditioning, het toevoegen van een zwembad, het afwerken van een kelder, het vervangen van ramen, het herdaken, het bouwen van een dek of garage, of het verbouwen van een keuken of badkamer.

Gewoon reparaties . schilderen , het repareren van een lekke kraan , patchen van een dak ..zijn niet toegevoegd aan de basis; ze zijn lopende uitgaven . De IRS vereist niet dat u basis aanpassingen te melden tenzij gecontroleerd , maar het houden van ontvangsten , contracten , en vergunningen is uw beste verdediging . Meer dan een decennium , kapitaal verbeteringen kunnen gemakkelijk toevoegen $ 50.000 aan $ 100.000 aan uw basis , drastisch verminderen of elimineren van uw winst .

Verkopen van kosten die uw winst verminderen

De verkoopkosten verminderen rechtstreeks het gerealiseerde bedrag.

  • Vastgoedcommissies (meestal 5
  • Attorney fees en escrow fees
  • Titelverzekering en overdrachtsbelasting
  • Reclamekosten
  • Reparaties of verbeteringen die de koper als verkoopvoorwaarde vereist

Bijvoorbeeld, als je verkoopt voor $ 500.000 en betalen $ 30.000 in commissies en sluitingskosten, uw bedrag gerealiseerd is $ 470.000. Combineer dat met een sterke basis, en uw winst kan ver onder de uitsluitingslimieten.

Strategieën om uw uitsluiting te maximaliseren en de belasting te minimaliseren

Met opzet plannen, kunt u vaak vermijden om belasting te betalen op de verkoop van uw familie huis. Bekijk deze benaderingen:

1. Tijd Uw verkoop om de twee-jaar regel te ontmoeten

Als u dicht bij de twee-jaars merk, wachten een paar maanden kan de volledige uitsluiting ontgrendelen. Bijvoorbeeld, als je verhuisd naar uw huis 22 maanden geleden, vertraging van de verkoop voor twee extra maanden. De uitsluiting is ook van toepassing als je verhuist en het huis te huren voor maximaal drie jaar voordat de verkoop . zo lang als je voldoet aan de gebruikstest binnen de vijf-jaar venster. Dus je kunt verhuizen, huur voor 28 maanden, en nog steeds kwalificeren als je eigenaar en gebruikt het huis voor twee jaar gedurende die vijf-jaar periode.

2. Houd Meticulous Records van elke verbetering

Elke kapitaalverbetering verhoogt uw basis, krimpt uw belastbare winst. Een $ 50.000 keuken remodel voegt $ 50.000 aan uw basis. Gebruik een spreadsheet of huis verbetering log om alle kosten te volgen, inclusief materialen, arbeid, en vergunningen. Als je nooit beweerde afschrijving op een thuiskantoor, verliest u die basis aanpassing een andere reden om een belasting professional te raadplegen.

3. Bekijk de Business-Use Pitfall

Als u een deel van uw woning uitsluitend voor zakelijke doeleinden (bijvoorbeeld een kantoor in eigen huis) gebruikt en na 6 mei 1997 afschrijving heeft aangevraagd, is de winst die aan dat bedrijfsgebruik kan worden toegeschreven niet subsidiabel [] voor de uitsluiting van afdeling 121. U kunt depreciation recapture (belasting tot 25%) op de gestelde afschrijving verschuldigd zijn. Echter, het woongedeelte komt nog steeds in aanmerking.

4. Getrouwde stellen en de $ 500.000 Uitsluiting

Voor gehuwde paren die gezamenlijk, zowel moet voldoen aan de eigendom en gebruik tests om de volledige $ 500.000 uitsluiting claimen. Maar er is een speciale regel: als een echtgenoot voldoet aan beide tests en de andere niet, het paar kan nog steeds aanspraak maken op de volledige $ 500.000 zolang beide op de titel en het bestand gezamenlijk. Als een echtgenoot overlijdt, de overlevende echtgenoot verkopen binnen twee jaar kan vaak aanspraak maken op de volledige $ 500.000 uitsluiting onder speciale regels.

Aanvullende overwegingen

De behandeling van de staatsbelasting verschilt sterk

Terwijl federale vermogenswinsten vaak worden geëlimineerd door de sectie 121 uitsluiting, staten omgaan met huis-verkoop winsten anders. Sommige staten voldoen aan federale regels; anderen niet. Bijvoorbeeld, Californië niet volledig erkennen de federale uitsluiting . Het alleen laat een gedeeltelijke kanteling van winst voor senioren (leeftijd 55+) of gehandicapten. In tegenstelling, Texas heeft geen staat inkomstenbelasting, dus je alleen zorgen over federale. Controleer altijd de behandeling van uw staat, vooral als je woont in een hoge belastingstaat zoals New York, New Jersey, of Californië.

1031 Beursen en primaire woningen

Een 1031 uitwisseling van soortgelijke aard algemeen kan niet worden gebruikt voor een primaire verblijfplaats. De sectie 121 uitsluiting is het primaire hulpmiddel voor huiseigenaren. Echter, als u uw woning ombouwt naar een huurwoning en het later verkoopt, kunt u de sectie 121 uitsluiting (voor de periode dat het uw woonplaats was) combineren met een 1031 uitwisseling (voor de huurperiode na uw vertrek). Dit is complex en vereist zorgvuldige planning.

Gevolgen van de wet belastingsverlagingen en werkgelegenheid (2017)

De Wet belastingverlagingen en banen veranderde twee belangrijke items voor huiseigenaren: de limiet hypotheekrentevermindering werd verlaagd tot $750.000 van de overnameschuld (voor hypotheken ontstaan na 15 december 2017), en de standaardaftrek werd bijna verdubbeld. Hoewel deze wijzigingen niet direct van invloed zijn op de winst uitsluiting, ze beïnvloeden uw totale fiscale beeld bij het kopen van een nieuwe woning. Ook, de wet geëlimineerd de aftrek voor bewegende kosten (behalve voor actieve dienst militaire), die uw timing kan beïnvloeden.

Rapportage van de verkoop op uw belastingaangifte

Als uw winst volledig uitgesloten is onder Sectie 121, dan doet u dat in het algemeen niet] de verkoop moet melden op uw belastingaangifte. Echter, als u een Form 1099-S[] ontvangt van het eigendomsbedrijf (dat is vereist voor de meeste verkoop), moet u formulier 8949 en schema D indienen om de verkoop te melden, zelfs als de winst wordt uitgesloten. Als u niet alle winst kunt uitsluiten, moet u het belastbare deel rapporteren. De IRS Publicatie 523 biedt gedetailleerde richtsnoeren over rapportagevereisten.

Vaak Pitfalls en hoe ze te vermijden

Veel huiseigenaren verminderen of verliezen hun uitsluiting. Kijk uit voor deze fouten:

  • De afschrijving van bedrijfsgebruik zonder dat er weer begrip voor is. De winst die wordt toegewezen aan bedrijfsgebruik is niet uit te sluiten, en de afschrijvingsheffingen kunnen steil zijn.
  • Het huis huren voor meer dan drie van de afgelopen vijf jaar. Je hebt twee jaar gebruik nodig in een vijf jaar durende venster. Als je het huurde voor vier jaar en er woonde voor een, je waarschijnlijk niet in aanmerking voor de volledige uitsluiting.
  • Overlooking staat fiscale verplichtingen. Zelfs als uw winst federaal wordt uitgesloten, kunt u staatsbelasting verschuldigd in sommige staten.
  • Niet-aanpassen om de verbeteringsinkomsten te behouden. Zonder bewijs kan de IRS de basis niet toestaan, wat leidt tot een grotere belastbare winst.
  • Verkopen te vroeg na een eerdere uitsluiting. U kunt de uitsluiting alleen om de twee jaar gebruiken.

Speciale scenario's: scheiding, erfenis en militaire dienst

Scheiden

Als een echtgenoot verhuist maar nog steeds eigenaar van het huis is, is de gebruikstest gebaseerd op de persoon die de uitsluiting claimt. Een echtgenoot die in het huis verblijft kan nog steeds in aanmerking komen als ze voldoen aan eigendom en gebruikseisen. Echter, als het echtscheidingsbesluit het huis overdraagt aan een echtgenoot, de overnemer ontvangt het huis met dezelfde basis als de oorspronkelijke eigenaar . geen stap-up. Als het huis wordt verkocht als onderdeel van de echtscheiding, kan de uitsluiting worden aangevraagd door beide echtgenoten zolang ze aan de tests voldoen. Een gekwalificeerde belastingadviseur kan helpen de verkoop te structureren om de uitsluiting te behouden.

Overgeërfde huizen

Wanneer u een woning erft, wordt de basis verhoogd tot de reële marktwaarde op de datum van overlijden. Dit betekent dat u over het algemeen geen belasting verschuldigd bent op een winst die is opgebouwd voordat u het huis erfde. De Sectie 121 uitsluiting is beschikbaar voor de erfgenaam als ze het huis gebruiken als hun primaire verblijfplaats voor twee van de vijf jaar voor de verkoop. Dus als je er een huis erft, verhuist naar binnen, en er wonen twee jaar voor de verkoop, kunt u tot $ 250.000 ($ 500.000 als getrouwd) buitensluiten bovenop de stap-up in basis.

Militair personeel en buitenlandse dienst

Leden van de militaire dienst, buitenlandse dienst en inlichtingengemeenschap kunnen de vijfjarige testperiode voor maximaal 10 jaar opschorten terwijl zij een gekwalificeerde officiële uitgebreide dienst hebben. Dit betekent dat zij een thuisjaar na het verhuizen kunnen verkopen en nog steeds in aanmerking komen voor de uitsluiting. De IRS voorziet in speciale regels in sectie 121(d)(9) voor deze situaties.

Wanneer professionele begeleiding essentieel is

Voor de meeste huiseigenaren die al jaren in hetzelfde huis wonen en nooit een afschrijving hebben aangevraagd, is de uitsluiting van Sectie 121 eenvoudig. Maar als u een huurwoning hebt, een thuiskantoor hebt gebruikt, overzee heeft gewoond, een echtscheiding of overlijden van een echtgenoot heeft meegemaakt, of een woning binnen twee jaar na een eerdere uitsluiting heeft verkocht, worden de berekeningen complex. A gekwalificeerd CPA of ingeschreven agent kan u helpen verschillende scenario's te modelleren, ervoor te zorgen dat u uw uitsluiting maximaliseert en kostbare fouten te voorkomen.

Door het begrijpen van de Sectie 121 uitsluiting, het bijhouden van zorgvuldige administraties, en het plannen van uw verkoop timing, kunt u uw familie huis te verkopen met weinig of geen federale belasting. De sleutel is om opzettelijk handelen niet reactief . en om te overleggen met een professional wanneer uw situatie meerdere factoren. Met de juiste voorbereiding, de verkoop van uw familie huis kan een fiscale efficiënte gebeurtenis die uw volgende hoofdstuk ondersteunt.