Ongunstig bezit is een juridisch principe dat een persoon toestaat om onder bepaalde voorwaarden aanspraak te maken op eigendom van grond, zelfs als ze niet de oorspronkelijke eigenaar zijn. Begrijpen hoe deze wetten werken in uw staat kan cruciaal zijn als u gelooft dat u een claim op een eigendom hebt die is verwaarloosd of niet gebruikt door de oorspronkelijke eigenaar. Hoewel het concept is oud, de toepassing vandaag de dag varieert sterk tussen jurisdicties, waardoor het essentieel is om niet alleen de algemene doctrine te begrijpen, maar ook de specifieke nuances van uw staat statuten.

Wat is Adverse Bezit?

Ongunstig bezit is een juridische doctrine die een persoon eigendomsrechten over land verleent nadat hij het voor een bepaalde periode bezet heeft gehouden, openlijk en zonder toestemming van de oorspronkelijke eigenaar. Dit proces kan aanzienlijk variëren van staat tot staat, met verschillende eisen en termijnen. De doctrine dient verschillende doeleinden: het stimuleert productief gebruik van land, lost oude eigendomsclaims op, en straft eigenaren die hun grenzen niet verdedigen. In wezen, het negatieve bezit draagt eigendom van een nalatige eigenaar over aan een ijverige bewoner die het eigendom als hun eigen behandeld heeft.

Historisch gezien, ongunstige bezit dateert uit het Engelse gemeenschappelijke recht en werd ingevoerd in de Amerikaanse jurisprudentie. Staten hebben deze beginselen gecodificeerd in de statuten van beperking voor uitwerpingen handelingen, effectief het creëren van een mechanisme om de titel te stillen na een voorgeschreven periode van bezit. Echter, de term "adverse bezit" zelf verschijnt niet in vele statuten; eerder, het is een rechterlijke interpretatie van de wetten betreffende het herstel van echte eigendom.

Belangrijkste vereisten voor ongewenste bezetenheid

Om te slagen in een negatieve claim op bezit, moet een eiser doorgaans elk van de volgende elementen bewijzen door duidelijke en overtuigende bewijzen. Hoewel de namen van deze elementen consistent zijn tussen de staten, kunnen de specifieke definities en normen verschillen.

Werkelijke bezetenheid

De eiser moet het land fysiek gebruiken als een typische eigenaar zou. Dit betekent meer dan incidentele bezoeken; het vereist continue, zichtbare handelingen van bezit passend bij het vermogen van de woning. Voor een leegstaande grond, dit kan omvatten het onderhouden van het gazon, het opzetten van een hek, of het parkeren van voertuigen. Voor een huis, kan het betekenen wonen in de woning en betalen van nutsbedrijven. Hofken kijken naar de totaliteit van de omstandigheden om te bepalen of bezit is "werkelijk."

Open en Notorious Bezit

De bezetting moet zichtbaar en duidelijk genoeg zijn dat een redelijke eigenaar het zou opmerken. Deze eis voorkomt geheime takes en geeft de echte eigenaar de mogelijkheid om bezwaar te maken. Voorbeelden zijn het bouwen van een schuur, het planten van een tuin, het plaatsen van "geen inbreuk" borden, of het installeren van een oprit. De eiser kan het gebruik ervan niet verbergen; het moet duidelijk zijn voor iedereen die het eigendom inspecteert.

Exclusieve bezit

De eiser moet het land bezitten zonder de zeggenschap met anderen te delen, inclusief de werkelijke eigenaar. Indien de werkelijke eigenaar ook het eigendom gebruikt of anderen toestaat het gezamenlijk te gebruiken, kan exclusiviteit worden overwonnen. Het exclusieve bezit betekent echter niet dat de eiser fysiek elke vierkante centimeter moet bezetten; het betekent dat zij een heerschappij hebben uitgeoefend die vergelijkbaar is met die van een eigenaar.

Vijandige bezetenheid

Vijandig betekent niet agressief of gewelddadig; het betekent dat de bezetting is zonder toestemming van de eigenaar en tegen de eigenaar belang. Staten nemen drie verschillende benaderingen om vijandigheid te definiëren:

  • Doelnorm (meest staat): De eiser hoeft niet te geloven dat hij eigenaar is van het land; eenvoudigweg zonder toestemming van de eigenaar is het voldoende.
  • Geloofsstandaard (minderheid): De eiser moet een oprecht maar verkeerd geloof hebben dat hij eigenaar is van het land, vaak door een gebrekkige daad of grensfout.
  • Agressieve indringerstandaard (zeldzaam): De eiser moet weten dat het land van iemand anders is en van plan is het te nemen. Dit is nu ongewoon.

Het begrijpen van uw staat vijandigheid standaard is cruciaal, omdat het kan bepalen of uw claim levensvatbaar is vanaf het begin.

Continu bezit van de wettelijke periode

Bezit moet ononderbroken zijn voor de gehele wettelijke periode. Korte gaten, zoals het weggaan van een paar maanden, kan de continuïteit breken tenzij de eiser hervat bezit met de bedoeling om terug te vorderen. De wettelijke periode varieert van 5 tot 21 jaar afhankelijk van de staat, en het kan variëren voor verschillende soorten claims (bijv., kleur van de titel vs. eenvoudige bezit). Tacking is meestal toegestaan: opeenvolgende negatieve bezitters kunnen hun perioden van bezit te combineren als er privity (bijv., erfenis, akte, of orale overdracht).

Hoe eigendomsrechten te claimen door middel van ongewenste bezetenheid

Als u denkt dat u aan deze criteria voldoet, kunt u specifieke stappen ondernemen om een claim te maken. Het proces is niet automatisch; u moet bevestigende actie ondernemen om de perfecte titel te verkrijgen.

Stap 1: Documenteren van uw gebruik grondig

Begin met het creëren van een uitgebreid verslag van uw bezit. Maak gedateerde foto's van verbeteringen, onderhoudsactiviteiten en alle structuren die u hebt toegevoegd. Bewaar ontvangsten voor materialen, nutsbedrijven, onroerend goed belastingen die u hebt betaald (zelfs als per ongeluk), en landschapsarchitectuur kosten. Verkrijg getuigenverklaringen van buren of anderen die kunnen getuigen van uw open en continu gebruik. Houd een dagboek met gedetailleerde dagelijkse of wekelijkse activiteiten op het land. Hofplaatsen hoge bewijskracht op documentaire bewijs van bezit.

Stap 2: Onderzoek uw staat Specifieke wetten

Elke staat heeft zijn eigen ongunstige eigendom statuut, vaak gevonden in de code sectie betreffende de statuten van beperking voor echte eigendom acties. Belangrijkste variabelen om te controleren zijn:

  • Statutaire periode: Bijvoorbeeld, Californië vereist 5 jaar als je een akte of kleur van titel, anders 5 jaar; New York vereist 10 jaar; Texas vereist 10 jaar voor vredelievend en negatief bezit onder een geregistreerde akte, maar 25 jaar zonder kleur van titel.
  • Kleur van de titel vereiste: Sommige staten vereisen een geschreven instrument (deed) dat geldig lijkt maar eigenlijk defect is.
  • Betaling van belastingen: Veel staten eisen dat de eiser voor de wettelijke periode onroerende belastingen op de grond betaalt. Zie Texas Eigendomscode § 16.026.
  • Eis van goed vertrouwen: Enkele staten (bv. Colorado, Californië) hebben elementen van goed vertrouwen.
  • Voorschrijvingskortingen: Vergelijkbare maar verschillende regels gelden voor verlichtingen op voorschrift.

Betrouwbare bronnen zijn onder meer websites van de staatswetgever en gezaghebbende juridische gidsen zoals het Juridisch Informatie Instituut in Cornell of Nolo

Stap 3: Controleer op uitzonderingen en vereisten die specifiek zijn voor uw staat

Sommige staten leggen extra hindernissen op. Bijvoorbeeld:

  • New Jersey vereist dat het bezit van een negatief bezit onder een vordering van recht valt en vereist ook de betaling van belastingen gedurende 30 jaar (of 60 jaar voor wilde gronden).
  • Florida vereist een periode van zeven jaar onder de kleur van de titel en de betaling van belastingen; zonder kleur van de titel, 20 jaar zonder belastingbetaling.
  • Alabama vereist 10 jaar van ongunstige bezetenheid, maar heeft speciale regels voor levenshuurders.
  • Washington vereist 10 jaar open, berucht, exclusief, vijandig en voortdurend bezit, en de eiser moet belastingen betalen wanneer hij verschuldigd is.

Wees ervan bewust dat claims tegen de overheid (federale, staat of gemeentelijke grond) algemeen worden verbannen. Ook veel staten verbieden het bezit van niet-geregistreerde grond of grond die in vertrouwen voor inheemse Amerikaanse stammen.

Stap 4: Een stille titelactie opslaan

Bij het afronden van de wettelijke termijn wordt niet automatisch de titel van het bezit van het bezit van het eigendomsrecht doorverwezen. U moet een proces in burgerlijke rechtbank aanhangig maken om een stille titel te verkrijgen.In wezen vraagt een rechter u de wettelijke eigenaar te verklaren. Dit is een formele procedure die inhoudt dat de werkelijke eigenaar (of hun erfgenamen) met kennisgeving wordt bediend. Indien de echte eigenaar niet reageert of niet kan worden gelokaliseerd, kunt u mogelijk in staat zijn om bij gebreke van een vordering te handelen. Echter, veel ongunstige beslagen worden betwist, wat kan leiden tot een geschil dat maanden of jaren kan duren.

Stap 5: Raadpleeg een vastgoedadvocaat

Gezien de complexiteit en hoge inzet van negatieve bezit claims, is het sterk raadzaam om te werken met een ervaren vastgoed advocaat. Een advocaat kan u helpen beoordelen of uw bezit voldoet aan alle elementen, identificeren van mogelijke gebreken, navigeren procedureregels, en u vertegenwoordigen in de rechtbank. Veel staten hebben strikte pleiten eisen; een fout in uw klacht kan fataal zijn. Juridische kosten kunnen aanzienlijk zijn, maar de potentiële uitbetaling van een eigendom volledig te rechtvaardigen de investering.

Belangrijke overwegingen en verdediging

Advanced bezit wetten zijn ontworpen om het productieve gebruik van land te stimuleren en langdurige geschillen op te lossen. Echter, ze zijn complex en kunnen worden betwist. Het is essentieel om te begrijpen uw staat specifieke statuten en vragen juridisch advies voordat u verder gaat.

Gemeenschappelijke verdediging tegen ongewenste bezitsclaims

Echte eigenaren kunnen meerdere verdedigingen verhogen om een claim te verslaan:

  • Toestemming verleend: Als de werkelijke eigenaar ooit toestemming aan de eiser heeft gegeven om het land te gebruiken (zelfs mondeling), wordt vijandigheid genegeerd. Toelaatbaar gebruik kan niet nadelig worden tenzij de eiser later de toestemming afwijst en de eigenaar het weet.
  • Disability of the owner: Veel staten tol (pauze) de wettelijke periode als de echte eigenaar een minderjarige is, mentaal incompetent, gevangen zit of in dienst is in het leger.
  • Onderbreking van bezit: Als de eigenaar opnieuw het eigendom invoert, een uitwerpactie indient of een kennisgeving doet om te stoppen, kan de continuïteit worden verbroken.
  • Government property: Ongunstig bezit kan over het algemeen niet worden geclaimd tegen de federale overheid, de meeste staat regeringen en vele lokale overheden.
  • Eigenschap in trust: Sommige staten verlenen vrijstelling van grond in het bezit van liefdadigheidsfondsen of religieuze organisaties.

Morele en praktische overwegingen

Ongewenst bezit wordt vaak gezien als een legitieme manier om grensgeschillen op te lossen en verwaarloosde grond weer productief te gebruiken. Echter, critici beweren dat het kan worden misbruikt. Bijvoorbeeld, krakers kunnen proberen waardevolle stedelijke eigendom op te eisen zonder ervoor te betalen. Rechtbanken balanceren deze zorgen door strikt te eisen dat elk element met duidelijk en overtuigend bewijs wordt bewezen. Als u overweegt een negatieve claim van bezit, zorg ervoor dat uw motieven zijn afgestemd op de doctrine doel: om te belonen op lange termijn, open bezit waar de echte eigenaar heeft verlaten of genegeerd hun rechten.

Overzicht van de wettelijke termijnen per staat

Hieronder volgt een steekproef van wettelijke termijnen voor het bezit van negatieve effecten in verschillende staten. Controleer altijd met de huidige statuten als ze kunnen veranderen.

  • Alabama: 10 jaar
  • Alaska: 10 jaar (met kleur van titel en belastingbetaling) of 20 jaar
  • Californië: 5 jaar (met kleur van titel en belastingbetaling) of 5 jaar in het algemeen
  • Colorado: 18 jaar (met titelkleur) of 7 jaar (met betaling van belastingen onder verkeerde overtuiging)
  • Florida: 7 jaar (met kleur van titel en belastingbetaling) of 20 jaar
  • New York: 10 jaar
  • Texas: 10 jaar (onder een geregistreerde akte) of 25 jaar zonder titelkleur, plus belastingbetaling
  • Washington: 10 jaar

Voor een uitgebreide lijst, raadpleeg gezaghebbende bronnen zoals de Cornell LII negatieve bezitsvermelding .

Praktische tips voor potentiële eisers

Houd een gedetailleerde papieren trail

Houd elk document dat uw verbinding met de grond toont, in stand: een belastingaangifte die op het onroerend goed wordt betaald (zelfs als u niet de eigenaar van het dossier bent), rekeningen van nutsbedrijven op uw naam, facturen van de aannemer voor reparaties, en een logboek van bezoekers of huurders. Als het onroerend goed een postadres heeft, gebruik het als uw officiële adres voor abonnementen en rijbewijs.

Grenzen markeren duidelijk

Erectie hekken, postborden, of install markers die ondubbelzinnig aantonen dat u claimt het land als uw eigen. Dit helpt voldoen aan de open en beruchte eis en afschrikt uitdagingen.

Niet betalen huren of erkennen van de eigenaar titel

Het betalen van huur of zelfs het erkennen van schriftelijk dat iemand anders eigenaar van het land zal een vijandige claim te verslaan. Als u een verzoek van de echte eigenaar, raadpleeg een advocaat voordat u reageert. Elke erkenning van eigendom herinstalleer de wettelijke periode.

Een grenslijnovereenkomst overwegen

Als uw claim ontstaat uit een kleine inbreuk (bijvoorbeeld een hek dat twee meter op een buurman eigendom is), een stille titel actie kan overkill zijn. In plaats daarvan, overwegen onderhandelen over een grenslijn overeenkomst of een land ruil. Als de eigenaar akkoord gaat met uw bezetting, wordt het permissive en kan niet rijpen in ongunstige bezit, maar je krijgt vrede en zekerheid.

Wanneer ongunstige bezetenheid kan niet de juiste pad zijn

Ongewenst bezit is een drastische remedie. Alternatieve opties zijn:

  • Aanschaf van het pand: Als de eigenaar bekend is, kan het maken van een aanbod eenvoudiger en goedkoper zijn dan een geschil.
  • Afkoop op voorschrift: Als u alleen het recht nodig hebt om het land over te steken (bijvoorbeeld een oprit), kan het voorschrijven gemakkelijker zijn dan het volledige eigendom.
  • Grondig door acquiescence: Sommige staten staan een claim toe gebaseerd op waar een hek al vele jaren heeft gestaan, zonder dat alle negatieve elementen van het bezit vereist zijn.

Vergeet niet, het claimen van ongewenst bezit is een ernstig juridisch proces dat geduld en juiste documentatie vereist. Indien succesvol, kan het resulteren in het verkrijgen van juridische eigendom van een eigendom dat al lang verwaarloosd of verlaten is. Maar de weg is vol met procedurele vallen en potentieel voor dure geschillen. Thorough voorbereiding en professionele begeleiding zijn essentieel.

Voor meer informatie biedt de American Bar Association een afdeling over het recht op onroerend goed, vertrouwen en landgoed middelen voor eigendomsrechten, waaronder publicaties over het bezit van negatieve effecten.