Musim pajak PHK menyajikan serangkaian tantangan yang unik bagi investor real estate dan tuan tanah. Kombinasi dari aliran pendapatan yang banyak, biaya yang dapat dikurangi, aturan susut nilai yang kompleks, dan peraturan pajak yang melibatkan pajak dapat membuat persiapan pengembalian Anda terasa luar biasa. Namun, dengan pendekatan proaktif dan pemahaman yang kuat tentang kode pajak, Anda dapat meminimalkan kewajiban Anda, memaksimalkan pengurangan Anda, dan tetap patuh dengan IRS. Panduan komprehensif ini memperluas pada strategi persiapan pajak yang penting, menyelam jauh ke dalam pencatatan, deduksi, aturan aktivitas pasif, 1031 pertukaran, diperkirakan pajak, dan pitfall umum. Apakah Anda memiliki properti tunggal atau properti investasi real tips, aliran pajak ini akan membantu Anda menghemat pajak dan ribuan dolar.

Organisasi Catatan Keuangan Anda

Persiapan pajak yang efektif dari pihak berwenang dimulai dengan pencatatan yang teliti. Tanpa dokumentasi yang terorganisir, Anda berisiko kehilangan pengurangan, kelebihan pembayaran pajak, atau memicu audit. Mulai awal dengan mengumpulkan semua dokumen keuangan yang berkaitan dengan kegiatan real estate Anda. Ini mencakup tidak hanya barang yang jelas seperti penerimaan sewa dan pernyataan hipotek tetapi juga catatan yang kurang jelas seperti catatan perjalanan, biaya kantor rumah, dan korespondensi dengan penyewa atau pemilik properti.

Implementasi sebuah Sistem Manajemen Dokumen

Alat digital dapat mengubah proses pencatatan Anda. Pertimbangkan penggunaan perangkat lunak berbasis awan seperti QuickBooks, Stassa, atau AppFolio yang secara otomatis mengkategorikan pendapatan dan pengeluaran. Untuk dokumen kertas, pindai mereka ke dalam PDF dan simpan di folder awan yang aman dengan struktur folder logis ⁇ misalnya, folder terpisah untuk setiap properti, dan di dalam setiap, subfolder untuk pendapatan, biaya operasi, perbaikan, pajak, dan asuransi. Sistem ini memastikan Anda dapat dengan cepat mengambil dokumen apapun ketika mempersiapkan kembali atau menanggapi penyelidikan IRS.

Keuangan Pribadi dan Bisnis yang Berpisah

Salah satu kesalahan yang paling umum yang dilakukan oleh tuan tanah adalah mengumpulkan dana pribadi dan sewa. Membuka rekening bank yang berdedikasi dan kartu kredit untuk setiap properti sewa (atau setidaknya satu akun untuk semua properti jika Anda menggunakan perangkat lunak yang tepat untuk melacaknya). Pemisahan ini menyederhanakan akuntansi, mengurangi kesalahan, dan menyediakan jejak audit yang jelas. IRS lebih cenderung untuk meneliti deduksi ketika transaksi pribadi dan bisnis dicampur.

Perbelanjaan yang Tak Terkurangkan

Investor real estate yang berbiaya luas, tetapi tidak setiap biaya diperlakukan sama rata. pemahaman perbedaan antara perbaikan yang sedang dikurangkan dan perbaikan modal yang harus didepresiasi selama bertahun-tahun sangat penting. dibawah ini adalah kategori kunci yang harus dipertimbangkan.

Perbaikan Bejis vs Peningkatan

Perbaikan yang menjaga properti Anda dalam kondisi kerja yang baik ⁇ seperti memperbaiki faucet bocor, mengecat sebuah ruangan, atau mengganti jendela yang rusak ⁇ secara umum dapat dideduksi pada tahun yang dijalankan. Peningkatan yang menambah nilai, memperpanjang kehidupan yang berguna, atau menyesuaikan properti tersebut dengan kegunaan baru (misalnya, menambah sebuah dek, mengganti atap, memasang sistem HVAC baru) harus dicadangkan dan didepresiasikan lebih dari kehidupan berguna mereka (biasanya 27.5 tahun untuk properti penyewaan perumahan). IRS menyediakan pelabuhan yang aman ⁇ misalnya, de mini]] Port aman[TFL]] memungkinkan anda mendeduksi barang-barang berharga yang berguna (secara murah, kurang dari 27.500 dolar, atau biaya yang diberikan sebagai biaya sewaan yang diberikan oleh Konsul Publik khusus untuk 5.500 dolar AS.

Pandangan dan Minat Mortage

Ketertarikan gadai yang dibayarkan pada hipotek yang digunakan untuk memperoleh, memperbaiki, atau mempertahankan properti sewaan umumnya dapat dikurangkan.Ini termasuk bunga pinjaman yang diamankan oleh properti, seperti gadai pertama, garis ekuitas rumah (jika digunakan untuk properti), dan biaya refinancing.Titik dibayar pada hipotek untuk properti sewa harus di amortisasi atas kehidupan pinjaman, tidak dicairkan penuh pada tahun yang dibayar.Keep neuten catatan teliti semua 1098 formulir dan dokumen pinjaman.

Pajak Properti, Asuransi, dan Fees Asosiasi

Pajak real estate yang dibayarkan kepada pemerintah setempat dapat dikurangkan. Demikian pula, premi untuk asuransi tanah, asuransi kebakaran atau banjir, dan cakupan kewajiban dapat dikurangkan dalam setahun yang dibayar.

Manajemen Properti dan Fees Profesional

Jika Anda menyewa manajer properti, akuntan, petugas penyiar pajak, pengacara, atau konsultan real estate, biaya mereka sepenuhnya dapat dikurangkan sebagai biaya bisnis biasa.

Perjalanan dan Transportasi

Perbelanjaan untuk bepergian ke dan dari properti sewaan Anda ⁇ seperti jarak tempuh pada mobil Anda, parkir, tol, dan bahkan penerbangan untuk properti luar kota ⁇ yang dapat dikurangi. Tingkat jarak tempuh standar IRS (65,5 sen per mil pada tahun 2023, disesuaikan setiap tahun) sering kali metode termudah. Untuk mengklaim jarak tempuh, Anda harus tetap log kontemporareous yang mencatat tanggal, tujuan, dan mil yang didorong. Sebagai alternatif, Anda dapat mendeduksi biaya kendaraan yang sebenarnya (gas, perbaikan, penyusuran) tetapi harus mengalokasikan antara bisnis pribadi dan penggunaan pribadi. Jangan pernah menggunakan mil dari rumah Anda untuk tinggal secara teratur; mereka adalah kantor pribadi.

Penggodaan Kantor Rumah di Penggodaan

Jika Anda menggunakan sebagian dari rumah secara teratur dan eksklusif untuk mengelola properti sewa Anda ⁇ untuk pembukuan, berkomunikasi dengan penyewa, dan perencanaan ⁇ Anda mungkin memenuhi syarat untuk pengurangan kantor rumah. Metode yang disederhanakan memungkinkan pengurangan $ 5 per kaki persegi hingga 300 kaki persegi (maksimum $1.500). Metode reguler memerlukan pelacakan biaya aktual (pengurangan biaya biaya, utilitas, asuransi) yang dialokasikan oleh cuplikan persegi. Berhati-hatilah: kantor rumah harus menjadi tempat utama bisnis Anda, dan Anda harus tidak memiliki lokasi tetap lain di mana Anda menjalankan pekerjaan administratif. IRStinis scrutinis, dan mematuhi aturan yang ketat adalah penting.

Nilai [Y] [Y] [Y]

Susutnilai ratio D adalah salah satu manfaat pajak yang paling kuat bagi investor real estate. Properti penyewaan penduduk dicacat lebih dari 27,5 tahun menggunakan metode garis lurus (meluaskan nilai tanah). Ini berarti Anda dapat secara tahunan mengurangi persentase dari dasar biaya bangunan, bahkan jika properti tersebut dihargai. Untuk memaksimalkan penyusutan, pertimbangkan studi pemisahan . Ini berarti Anda dapat mengurangi persentase biaya bangunan, yang mengklasifikasikan kembali sebagian bangunan (misalnya, perbaikan, permadani, permadani) ke dalam masa pemulihan yang lebih pendek (tahun), atau 15 tahun). Ini mengurangi pajak dan mengurangi pendapatan Anda secara signifikan dalam tahun awal, namun mungkin Anda dapat menjual 25%, menurut nilai jualan pajak yang ditetapkan.

Peraturan Kehilangan Pajak Pendapatan dan Aktivitas Pasif

Semua pendapatan sewaan ⁇ termasuk sewa bulanan, biaya terlambat, biaya hewan peliharaan, biaya parkir, dan layanan apapun yang disediakan sebagai pengganti sewa ⁇ harus dilaporkan pada pengembalian pajak Anda. Gagal melaporkan semua pendapatan adalah pemicu audit umum.Namun, IRS memandang kegiatan penyewaan real estate sebagai secara inheren pasif, berarti kerugian dari penyewaan umumnya tidak dapat men-skors pendapatan aktif (salary, keuntungan bisnis).Di sinilah aturan kerugian aktivitas pasif (PAL) masuk ke dalam bermain.

Partisipasi Bahan Olah Raga vs Pasif

Jika Anda secara aktif mengelola properti Anda ⁇ membuat keputusan manajemen, menyetujui penyewa, mengatur perbaikan ⁇ Anda masih dapat diperlakukan sebagai pasif kecuali Anda memenuhi salah satu dari tujuh tes partisipasi materi. Tes yang paling umum adalah menghabiskan lebih dari 500 jam per tahun pada kegiatan sewaan real estate. Jika Anda memenuhi syarat, Anda mungkin mengurangi kerugian terhadap pendapatan non-pasif, tetapi hanya sampai dengan jumlah tertentu. Tambahan, jika pendapatan bruto yang disesuaikan (AGI) adalah di bawah $100,000, Anda mungkin memenuhi syarat untuk biaya khusus $ 25.000 deduksi untuk kerugian real estate sewaan (faseout sampai $150.000). Ini dikenal sebagai \"perkecualian profesional, tetapi Anda harus memenuhi kriteria yang ketat (lebih dari setengah jam) dari layanan pribadi Anda.

Partisipasi Material dan Status Profesional Real Estat

Untuk para tuan tanah yang merawat sewa mereka sebagai bisnis inti, menjadi seorang profesional properti []] real estate di bawah peraturan IRS memungkinkan Anda untuk mengurangi kerugian sewa mereka tanpa batas. Untuk memenuhi syarat, Anda harus lulus dua tes: (1) lebih dari 50% dari layanan pribadi Anda dalam semua perdagangan atau bisnis selama tahun dilakukan dalam perdagangan properti nyata atau bisnis, dan (2) Anda melakukan lebih dari 750 jam layanan dalam perdagangan properti atau bisnis. Rekam jam Anda rajin menggunakan catatan waktu atau entri kalender.

Pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak pajak (1031)

Bila Anda menjual properti sewa, Anda biasanya berutang pajak dan susut nilai. Sebuah 1031 pertukaran (seperti pertukaran orang) memungkinkan Anda untuk menunda pajak tersebut dengan menginvestigasi hasil penjualan ke dalam properti investasi lain yang sejenis. Aturannya ketat: Anda harus menggunakan perantara yang memenuhi syarat, mengidentifikasi properti pengganti dalam waktu 45 hari, dan mendekati dalam waktu 180 hari. Anda tidak dapat menerima uang tunai atau \"boot\" (bukan-seperti-jenis properti) tanpa memicu pajak. 1031 pertukaran dapat diulangi tanpa batas, memungkinkan para investor membangun kekayaan tanpa uang tunai dan lebih banyak lagi. Untuk lebih banyak lagi, bacalah:2FL2]] dan 5TFL3 [T44] penjualan publik] dan 5T4:2[T44]

Rencana untuk Pajak Anggaran Persukuan

Jika pendapatan sewa Anda membuat pajak setelah menahan dari pekerjaan lain, Anda mungkin perlu membayar pajak yang diperkirakan triwulan. IRS mengharuskan Anda membayar setidaknya 90% dari kewajiban pajak tahun ini atau 100% dari kewajiban pajak tahun sebelumnya (110% jika AGI Anda melebihi $ 150.000) untuk menghindari denda. Gunakan Form 1040-ES untuk menghitung dan membayar triwulan. Banyak tuan tanah meremehkan pendapatan mereka ketika membuat perkiraan, mengarah ke peniti kurang dibayar. Aturan baik dari ibu jari adalah untuk menyisihkan 30 ⁇ % dari sewa bersih untuk pajak federal dan negara. Laras perkiraan Anda setelah mempersiapkan setiap tahun untuk kembalinya untuk merefleksikan perubahan pendapatan atau pengurangan pendapatan.

Pajak Pertambahan Pajak atau Konsultan Profesional

Untuk portfolio kecil dengan beberapa properti, perangkat lunak pajak yang dirancang untuk penyewaan real estate ⁇ seperti TurboTax Premier atau H&R Block Premium ⁇ dapat menangani dasar-dasar seperti depresiasi, Schedule E, dan keterbatasan kerugian pasif. Program ini memandu Anda melalui pertanyaan dan secara otomatis menghitung susut nilai dan rekaptur. Namun, untuk beberapa properti, studi pemisahan biaya, 1031 pertukaran, atau isu aktivitas pasif kompleks, sebuah kualifikasi profesional pajak] (CPA atau EA) dengan keahlian real estate tidak dapat divaluasi. Mereka dapat mengidentifikasi deduksi Anda mungkin mengabaikan, dan mungkin memastikan Anda membayar biaya audit Anda sebagai biaya profesional. CPA adalah biaya yang dapat dideduksi.

Tetap Ditayangkan berdasarkan Hukum Pajak

Hukum pajak yang mempengaruhi perubahan real estate sering kali. Perubahan terbaru termasuk Tax Cuts and Jobs Act[ (2017), yang mengurangi tingkat pajak perusahaan dan meningkatkan standar deduksi, tetapi juga membatasi negara dan pajak lokal (SALT) mendeduksi menjadi $10,000, mempengaruhi negara dengan pajak tinggi.] Undang-Undang Undang-Undang] (2020) peraturan kehilangan pasif santai sementara, dan Undang-Undang Pengurangan Penebusan Berjangka] Undang-Undang Penebusan energi baru (2022) memperkenalkan kredit. Berlangganan untuk email, mengikuti peraturan:Langgaran:1]] dan [TFLT] Perbandingan modal:7]], seperti Badan Pengawas Keuangan Nasional (P) atau Manajer Besar (P) Perbandingan dan Manajer Keuangan Nasional (P)

Hindari Kesalahan Umum

  • [[NOLGAL:0]]Mixing biaya pribadi dan bisnis: Selalu gunakan akun yang didedikasikan dan kartu kredit.
  • [[NOLGAL:0]]Lupa untuk melaporkan semua pendapatan: Bahkan sejumlah kecil seperti biaya terlambat atau sewa prabayar harus dimasukkan.
  • [[EZOLT:0]]Pembetulan perbaikan dengan perbaikan: Klasifikasi yang salah dapat memicu ketidakbenaran atau audit deduksi.
  • Underestimasi pencabutan kembali depresi: Rencana di depan untuk ketika Anda menjual, dan mempertimbangkan pertukaran 1031 untuk menangguhkan pajak.
  • Mengabaikan persyaratan pajak negara:] Banyak negara bagian memiliki aturan yang berbeda untuk penyewaan pendapatan, penyusutan, dan nexus (jika Anda memiliki properti di negara bagian lain).
  • Failing untuk membayar pajak perkiraan: Bahkan jika Anda berutang $0 pada akhir tahun karena deduksi, IRS masih mendenalisasi pembayaran terlambat jika Anda tidak memenuhi pelabuhan aman.
  • [[ZALALT:0]]Mengatur terlalu besar deduksi kantor rumah: Tanpa dokumentasi yang tepat, ini adalah bendera merah untuk audit.

Siapkan untuk Audit

Bahkan dengan catatan teliti, audit terjadi. Simpan semua penerimaan, faktur, pernyataan bank, perjanjian sewa, dan catatan perjalanan selama setidaknya tiga tahun (enam jika Anda kurang dari pendapatan yang dilaporkan 25% atau lebih). Mengatur dokumen berdasarkan properti dan tahun. Jika Anda menggunakan perangkat lunak, ekspor salinan cadangan setiap tahun. IRS sering mengirim pemberitahuan perubahan yang diusulkan atau permintaan pemeriksaan. Menanggapi segera, hanya memberikan dokumen yang diminta, dan mempertimbangkan untuk menyewa CPA untuk mewakili Anda. Memiliki jejak kertas yang jelas adalah pertahanan terbaik Anda.

Persiapan pajak yang efektif bagi investor real estate bukanlah suatu peristiwa yang bersifat satu kali tetapi strategi yang terus berlangsung. Dengan tetap teratur, memahami aturan di sekitar pengurangan dan kerugian pasif, alat pengungkit seperti 1031 pertukaran dan pemisahan biaya, dan bekerja dengan profesional yang terpercaya, Anda dapat mengubah musim pajak dari beban menjadi kesempatan untuk menabung. Mulailah awal, meninjau kemajuan Anda secara triwulanan, dan jangan pernah meremehkan kekuatan dokumentasi menyeluruh. Dengan praktek - praktek ini, Anda tidak hanya akan tinggal compliant tetapi juga memaksimalkan profitabilitas investasi real estate Anda.