Memahami Kegalian Modal pada Penjualan Rumah

Jika Anda menjual aset modal, keuntungan yang Anda sadari adalah pajak keuntungan modal. rumah Anda memenuhi syarat sebagai aset modal, sehingga pajak IRS keuntungannya ⁇ perbedaan antara harga penjualan bersih Anda dan dasar biaya yang disesuaikan Anda. Bagi sebagian besar pemilik rumah, pajak ini dapat substansial, tetapi Kode Revenue Internal menawarkan eksklusi yang kuat di bawah ketentuan Pasal 121 yang sering menghapus pajak sepenuhnya.

Gain tersebut dihitung sebagai berikut: mulai dari harga jual, kurangi biaya jual seperti komisi real estate, biaya pengacara, dan pajak transfer. Kemudian kurangi pajak disesuaikan dengan dasar penjualan, yang umumnya adalah apa yang Anda bayar untuk rumah ditambah biaya perbaikan modal apa pun yang Anda buat, dikurangi setiap penyusutan yang Anda klaim (jika rumah digunakan untuk bisnis atau sewa). Jumlah yang dihasilkan adalah keuntungan Anda. Jika Anda memiliki rumah untuk lebih dari satu tahun perbaikan modal yang Anda buat, dikurangi setiap penyusutan yang Anda klaim (jika rumah tersebut digunakan untuk kepentingan bisnis atau sewaan). Jumlah yang dihasilkan adalah keuntungan Anda. Jika Anda memiliki rumah untuk Lebih dari satu tahun, lebih sedikit dari satu tahun ], keuntungan jangka panjang, keuntungan yang diperoleh dengan pajak yang lebih tinggi, keuntungan yang menguntungkan pada harga yang menguntungkan ($ 15%, atau 20%, tergantung pada pajak yang dapat dibayar 20%). Jika Anda miliki untuk pajak yang kurang dari satu tahun, atau yang kurang dari pajak yang dapat dibayar untuk pajak yang lebih rendah, atau yang dapat dibayar untuk pajak yang lebih rendah dari pajak yang dapat dibayar atau yang lebih rendah.

Pengungsi Tempat Tinggal Utama (Seksi 121) Dijelaskan

[ZOZT:0]] Dalaman Aturan Revenue Pasal 121 memungkinkan Anda untuk mengecualikan hingga $250,000 dari keuntungan modal ($500.000 untuk pasangan menikah mengajukan secara bersama) dari penjualan tempat tinggal pokok Anda. Eksklusi ini bersifat permanen ⁇ ini bukan penangguhan ⁇ dan Anda tidak pernah membayar pajak atas jumlah keuntungan tersebut. Anda dapat menggunakan eksklusi ini sekali setiap dua tahun. Untuk mayoritas pemilik rumah, ini berarti keuntungan dari keluarga menjual rumah mereka adalah pajak yang benar-benar bebas.

Keperluan Kesamaan Kesamaan: Tes Dua Tahun

Untuk memenuhi syarat untuk pengecualian penuh, Anda harus memenuhi dua tes dalam jangka waktu lima tahun berakhir pada tanggal penjualan:

  • [3]EfLAST:0]]Ownership test:] Anda pasti memiliki rumah tersebut selama setidaknya dua tahun dari lima tahun terakhir.
  • Gunakan tes: Anda pasti tinggal di rumah sebagai primer fory being for setidak-tidaknya dua tahun dari lima tahun terakhir.
  • [LOLT:0]] Tes frekuensi: Anda tidak dapat mengklaim eksklusi pada penjualan rumah lain selama dua tahun sebelum penjualan ini.

Misalnya, jika Anda tinggal di rumah selama 18 bulan, pindah selama setahun, kemudian kembali dan tinggal di sana selama 8 bulan sebelum menjual, Anda telah memenuhi persyaratan penggunaan 24 bulan.

Pengecualian Sebagian yang Tidak Terkecuali: Bila Kehidupan Berintervensi

IRS onydous mengakui bahwa hidup tidak dapat diprediksi. Jika Anda gagal tes dua tahun karena salah satu dari keadaan yang tidak terduga berikut, Anda mungkin memenuhi syarat untuk eksklusi partial:

  • [[CharfLT:0]]Perubahan dalam pekerjaan ⁇ relokasi kerja yang mengharuskan anda untuk pindah lebih dari 50 mil jauhnya.
  • [[CefleardFLT:0]]Health uses ⁇ kepindahan untuk memperoleh atau menyediakan perawatan medis untuk diri sendiri, pasangan, atau dependen.
  • [[CUAL-LRT:0]]Upacara yang tidak terduga[]] ⁇ perceraian, kelahiran berganda, kematian pasangan, bencana alam, atau kehilangan pekerjaan secara tidak sukarela.

Dalam kasus seperti itu, Anda dapat mengecualikan bagian pro-rate dari batas $250,000 berdasarkan fraksi dari periode dua tahun yang Anda sebenarnya memiliki dan menggunakan rumah. Misalnya, jika Anda tinggal di sana selama 12 bulan dan pindah untuk pekerjaan baru, Anda dapat mengecualikan 12/24 (atau 1/2) dari $ 250.000, misalnya, $ 125.000 untuk filer tunggal. keuntungan sisanya adalah pajak.

Menghitung Gain Anda: Peranan Dasar

Akurat catatan sangat penting untuk mengurangi keuntungan yang dapat dikenakan pajak.

Gain = Harga Jual ⁇ Biaya Jual ⁇ Basis Laras

[ZOZO]] ]Adjusted basis dimulai dengan harga pembelian asli Anda (termasuk biaya penutupan seperti asuransi judul, biaya rekaman, dan biaya pengacara). Untuk itu, Anda menambahkan biaya apapun perbaikan kapital[ Anda membuat selama kepemilikan Anda. Perbaikan modal adalah biaya yang menambah nilai ke rumah, memperpanjang hidup yang berguna, atau menyesuaikannya dengan penggunaan baru. Contoh: memasang pendingin udara pusat, menambahkan kolam renang, menyelesaikan ruang bawah tanah, mengganti jendela, mengubah-roofing, membangun kembali dek, atau garasi, atau dapur atau kamar mandi.

Perbaikan biasa-biasa saja ⁇ melukis, memperbaiki keran bocor, menambal atap ⁇ tidak ditambahkan ke dasar; mereka adalah biaya saat ini. IRS tidak mengharuskan Anda untuk melaporkan penyesuaian dasar kecuali jika diaudit, tetapi menjaga penerimaan, kontrak, dan izin adalah pertahanan terbaik Anda. Lebih dari satu dekade, perbaikan modal dapat dengan mudah menambahkan $ 50.000 ke $100,000 ke dasar Anda, mengurangi secara dramatis atau menghilangkan keuntungan Anda.

Harga Jual Jual yang Kurangi Gain Anda

Biaya penjualan senilai langsung mengurangi jumlah yang direalisasikan.

  • komisi real estate (biasanya 5 ⁇ 6% dari harga jual)
  • Biaya pengacara dan biaya escrow
  • Asuransi Gelaran dan pajak transfer
  • Biaya iklan
  • Perbaikan atau perbaikan proparasi yang diperlukan oleh pembeli sebagai syarat penjualan

Sebagai contoh, jika Anda menjual $500.000 dan membayar $ 30.000 dalam komisi dan biaya penutupan, jumlah Anda yang direalisasikan adalah $470.000.

Strategi untuk Memaksimalkan Pajak Eksklusi dan Minimumkan Anda

Dengan perencanaan disengaja, Anda sering dapat menghindari pajak apapun pada penjualan rumah keluarga Anda.

1 . Waktu Anda Sale untuk memenuhi Aturan Dua Tahun

Jika Anda dekat dengan tanda dua tahun, menunggu beberapa bulan dapat membuka kunci eksklusi penuh. sebagai contoh, jika Anda pindah ke rumah Anda 22 bulan yang lalu, menunda penjualan selama dua bulan lagi. pengecualian juga berlaku jika Anda pindah dan menyewa rumah untuk tiga tahun sebelum menjual ⁇ selama Anda memenuhi tes penggunaan dalam jendela lima tahun. sehingga Anda dapat pindah, sewa selama 28 bulan, dan masih memenuhi syarat jika Anda memiliki dan menggunakan rumah selama dua tahun selama lima tahun itu.

2 . Jagalah Catatan yang Metakulus tentang Setiap Peningkatan

Setiap perbaikan modal meningkatkan dasar Anda, mengurangi keuntungan yang dapat dikenakan pajak Anda. Remodel dapur sebesar $50.000 menambah $50.000 untuk dasar Anda. Gunakan sebuah lembar kerja atau log perbaikan rumah untuk melacak semua biaya, termasuk bahan, tenaga kerja, dan izin. Jika Anda tidak pernah mengklaim penyusutan di kantor rumah, Anda kehilangan penyesuaian dasar itu ⁇ alasan lain untuk berkonsultasi dengan seorang profesional pajak.

Tonton Pitfall Bisnis-Gunakan Pitfall

Jika Anda menggunakan sebagian dari rumah Anda secara eksklusif untuk bisnis (misalnya, kantor rumah) dan mengklaim susut nilai setelah 6 Mei 1997, keuntungan yang dapat dialokasikan untuk penggunaan bisnis tersebut adalah tidak memenuhi syarat[ untuk eksklusi Bagian 121. Anda mungkin berutang d Susutnilai rekap (ditajamkan pada hingga 25%) pada Susutnilai yang diklaim. Namun, bagian perumahan masih memenuhi syarat. Dengan hati-hati mengalokasikan keuntungan antara bisnis dan penggunaan pribadi untuk meminimalkan pajak.

Pasangan suami istri dan Pengungkapan 500.000 dolar AS

Untuk pasangan menikah mengajukan secara bersama, keduanya harus memenuhi kepemilikan dan menggunakan tes untuk mengklaim eksklusi sepenuhnya $500.000. tetapi ada aturan khusus: jika salah satu pasangan memenuhi kedua tes dan yang lain tidak, pasangan masih dapat mengklaim $500.000 penuh selama keduanya berada di atas gelar dan file bersama. jika satu pasangan meninggal, pasangan yang masih hidup yang menjual dalam waktu dua tahun sering dapat mengklaim $500.000 eksklusi penuh di bawah aturan khusus.

Pertimbangan Kunci Tambahan

Pajak Pajak Pajak Negara Pajak Wajib Pajak Varies Lebaran

Meskipun keuntungan modal federal sering kali dihilangkan oleh eksklusi Bagian 121, negara menangani keuntungan penjualan rumah secara berbeda. Beberapa negara bagian sesuai dengan aturan federal; yang lain tidak. Sebagai contoh, California tidak sepenuhnya mengakui eksklusi federal ⁇ hanya mengizinkan sebagian keuntungan untuk senior (usia 55+) atau orang cacat. Kontrasnya, Texas tidak memiliki pajak pendapatan negara bagian, jadi Anda hanya khawatir tentang federal. Selalu memeriksa perlakuan negara bagian Anda, terutama jika Anda tinggal di negara bagian dengan pajak tinggi seperti New York, New Jersey, atau California.

Coven 1031 Bursa dan Kediaman Utama

Sebuah exclusion 1031 like-kind exchange] umumnya cannot[ digunakan untuk tempat tinggal utama. Eksklusi Bagian 121 adalah alat utama untuk pemilik rumah. Namun, jika Anda mengubah rumah Anda ke properti sewaan dan kemudian menjualnya, Anda mungkin dapat menggabungkan eksklusi Seksi 121 (untuk jangka waktu itu adalah tempat tinggal Anda) dengan pertukaran 1031 (untuk periode sewa setelah Anda pindah keluar). Ini adalah kompleks dan perlu perencanaan hati-hati ⁇ consult pajak profesional.

Muktamar atas Surat Keputusan Pajak dan Tugas (2017)

PHK Pajak Pertambahan Nilai dan Surat Keputusan Perpajakan mengubah dua barang penting bagi pemilik rumah: batas pengurangan bunga hipotek diturunkan menjadi $750.000 utang akuisisi (untuk hipotek berasal setelah 15 Desember 2017), dan deduksi standar hampir dua kali lipat.Sementara perubahan ini tidak secara langsung mempengaruhi pengurangan keuntungan, mereka mempengaruhi gambaran pajak keseluruhan Anda ketika membeli rumah baru.Dan juga, tindakan menghilangkan deduksi biaya pindah (kecuali untuk militer aktif-tugas), yang mungkin mempengaruhi waktu Anda.

PAR PELAYANAN PEMBAGIan Pajak Anda

Jika Anda tidak mendapatkan apa-apa di bawah Bagian 121, Anda umumnya melakukan tidak perlu melaporkan penjualan pada pengembalian pajak Anda. Namun, jika Anda menerima Form 1099-S dari perusahaan judul (yang diperlukan untuk sebagian besar penjualan), Anda harus mengajukan Form 8949 dan Jadwal D untuk melaporkan penjualan, bahkan jika keuntungan dikecualikan. Jika Anda tidak dapat mengecualikan semua keuntungan, Anda harus melaporkan bagian yang dapat dikenakan pajak. IRSFLT4]] 5[23[TFL5:]] memberikan panduan detail tentang pelaporan.

Air Terjun Biasa dan Cara Menghindari Mereka

Banyak pemilik rumah yang secara tidak sengaja mengurangi atau kehilangan pengecualian mereka.

  • [[Claiming business-use Susutnilai penggunaan tanpa pemahaman rekapture. Pengenaan yang dialokasikan untuk penggunaan bisnis tidak dapat dikecualikan, dan pajak rekapture penyusutan penyusutan dapat curam.
  • ]Renting rumah selama lebih dari tiga lima tahun terakhir. Anda perlu dua tahun penggunaan dalam jendela lima tahun. Jika Anda menyewanya selama empat tahun dan tinggal di dalamnya untuk satu, Anda mungkin tidak memenuhi syarat untuk eksklusi penuh.
  • [[ANCUBAL:0]]Atas pajak negara yang terlihat. Meskipun keuntungan Anda dikecualikan secara federal, Anda mungkin berutang pajak negara bagian di beberapa negara bagian.
  • Failing to used to keep reserves resit. Tanpa bukti, IRS mungkin tidak mengizinkan basis meningkat, mengarah ke keuntungan yang dapat dikenakan pajak yang lebih besar.
  • [[ZOLT:0]]Selling terlalu cepat setelah eksklusi sebelumnya. Anda hanya dapat menggunakan eksklusi sekali setiap dua tahun ⁇ rencana sesuai.

Skenario Khusus: Perceraian, Warisan, dan Dinas Militer

bercerai

Perceraian yang rumit pengecualian. Jika salah satu pasangan pindah keluar tetapi masih memiliki rumah, tes penggunaan didasarkan pada orang yang mengklaim pengecualian. Seorang pasangan yang tetap tinggal di rumah masih dapat memenuhi syarat jika mereka memenuhi kepemilikan dan persyaratan penggunaan.Namun, jika surat keputusan perceraian memindahkan rumah kepada satu pasangan, transferee menerima rumah dengan dasar yang sama dengan pemilik asli ⁇ tidak ada langkah-up.Jika rumah dijual sebagai bagian dari perceraian, eksklusi mungkin diklaim oleh pasangan baik selama mereka memenuhi tes. Seorang penasihat pajak yang memenuhi syarat dapat membantu penjualan struktur eksklusi untuk mempertahankan penjualan.

Rumah yang Diwarisi

Jika Anda mewarisi sebuah rumah, dasar yang dipijak pada nilai pasarnya yang adil pada tanggal kematian. Ini berarti Anda umumnya tidak berutang pajak pada setiap keuntungan yang diperoleh sebelum Anda mewarisi rumah. Bagian 121 eksklusi tersedia untuk pewaris jika mereka menggunakan rumah sebagai tempat tinggal utama mereka selama dua dari lima tahun sebelum menjual. Jadi jika Anda mewarisi rumah, pindah, dan tinggal di sana dua tahun sebelum menjual, Anda dapat mengecualikan hingga $ 250.000 ($500.000 jika menikah) di atas langkah-up dasar ⁇ berlebihan menghapuskan semua pajak.

Personel Militer dan Dinas Luar Negeri

Anggota dari militer, Dinas Luar Negeri, dan komunitas intelijen mungkin menangguhkan masa uji lima tahun selama hingga 10 tahun sementara pada tugas perpanjangan resmi yang memenuhi syarat.Ini berarti mereka dapat menjual rumah bertahun-tahun setelah pindah dan masih memenuhi syarat untuk eksklusi. IRS menyediakan aturan khusus di bawah Bagian 121(d)(9) untuk situasi ini.

Keunggulannya ketika Bimbingan Profesional

Untuk sebagian besar pemilik rumah tunggal yang tinggal di rumah yang sama selama bertahun-tahun dan tidak pernah mengklaim susut nilai, eksklusi Bagian 121 adalah mudah. tetapi jika Anda memiliki properti sewaan, menggunakan kantor rumah, tinggal di luar negeri, pergi melalui perceraian atau kematian pasangan, atau menjual rumah dalam waktu dua tahun dari eksklusi sebelumnya, perhitungan menjadi kompleks. CPA yang memenuhi syarat atau agen terdaftar dapat membantu Anda model skenario yang berbeda, memastikan Anda memaksimalkan eksklusi Anda, dan menghindari kesalahan biaya.

Dengan memahami Pasal 121 eksklusi, menyimpan catatan yang teliti, dan merencanakan waktu penjualan Anda, Anda dapat menjual rumah keluarga Anda dengan sedikit atau tanpa kewajiban pajak federal. Kuncinya adalah untuk bertindak dengan sengaja ⁇ tidak secara reaktif ⁇ dan untuk berkonsultasi dengan profesional ketika situasi Anda melibatkan beberapa faktor. Dengan persiapan yang tepat, penjualan rumah keluarga Anda dapat menjadi acara yang efisien pajak yang mendukung bab berikutnya.