Anatomi Unik dari Penutupan Konstruksi Baru

Kecurian dari Kecurigaan adalah sebuah tonggak sejarah yang mencampurkan sensasi suatu merek ⁇ ruang baru dengan kompleksitas transaksi yang sangat terstruktur. Tidak seperti rumah jualan kembali, dimana proses penutupan cukup standardisasi, penutupan konstruksi baru melibatkan lapisan tambahan: tahap pembangunan, pembangunan ⁇ kontrak spesifik, dan garis waktu yang dapat bergeser secara tidak terduga. Pembangun bertindak sebagai pengembang maupun penjual, berarti garis waktu, protokol inspeksi, dan ketentuan garansi mereka mengatur banyak proses. Anda kemungkinan memiliki tanggal penutupan tetap bahwa engselerasi pada penyelesaian pembangunan, tetapi tanggal tersebut dapat berubah karena cuaca, pasokan, atau isu ketersediaan, atau perbedaan kerja mereka membantu Anda mengatur harapan yang realistis dan mempersiapkan langkah-langkah yang unik untuk melakukan perjalanan yang unik. Untuk mendapatkan sebuah kesepakatan baru, menerima sebuah kontrak, dan mendapatkan sebuah kontrak baru.

Pembangun ⁇ Kontrak dan Kontingen Khusus

Keancuan perjanjian pembelian Anda dengan seorang pembangun biasanya lebih rinci dan lebih berat dari pada persetujuan pembangun daripada kontrak jual kembali standar. tetapi juga kewajiban pembangun mengenai penyelesaian, surat perintah, dan resolusi sengketa.

  • [ZOZT:0]]Closing date fleksibilitas]] ⁇ Banyak kontrak pembangun memungkinkan penundaan tanpa penalti, kadang-kadang sampai 30 ⁇ 60 hari di luar tanggal asli. Namun, beberapa kontrak yang memberlakukan a ⁇ time is of the esensie ⁇ klausa yang dapat menalisasi Anda jika Anda tidak siap untuk menutup dalam jendela yang ditetapkan setelah selesai. Baca klausa majeure paksa dengan cermat untuk memahami bagaimana cuaca, pemogokan buruh, atau kekurangan material mempengaruhi batas waktu.
  • [6][6]Percakapan]Pembuangan kontingensi]] ⁇ Anda mungkin kehilangan uang yang sungguh-sungguh jika Anda tidak dapat menutup tepat waktu, bahkan jika pembangun menyebabkan penundaan.Beberapa pembangun menawarkan jaminan ⁇ deposit ⁇ yang melindungi uang bersungguh-sungguh Anda jika penundaan meluas melampaui ambang batas tertentu, tetapi hal ini bervariasi oleh kebijakan negara dan pembangun.
  • Eazon Change orders ⁇ Setiap modifikasi setelah kontrak ditandatangani dapat mempengaruhi pricing dan timeline.Perubahan perintah harus dalam bentuk tulisan dan ditandatangani oleh kedua belah pihak. Perubahan verbal yang tidak disetujui tidak dapat ditegakkan, sehingga selalu melacak setiap permintaan melalui email atau dokumentasi formal.
  • Onces[pranala]][pranala]]Persyaratan warranty] ⁇ Rumah baru datang dengan garansi pembangun (sering kali satu tahun untuk pengerjaan, dua untuk sistem utama, sepuluh untuk struktur), tetapi cakupan dan proses klaim bervariasi secara luas. Beberapa pembangun menggunakan program garansi pihak ketiga ⁇ pihak yang membutuhkan arbitrase, membatasi kemampuan Anda untuk menuntut cacat. Tinjau dokumen garansi sebelum menandatangani kontrak, bukan saat penutupan.

Kontrak-kontrak pembuat ensiklik juga biasanya termasuk klausa eskalasi, perjanjian arbitrase, dan surat pernyataan pengadilan juri memiliki pengacara real estate meninjau kembali kontrak sebelum Anda menandatangani. beberapa ratus dolar yang Anda habiskan untuk review hukum dapat mencegah perselisihan mahal nanti.

Langkah ⁇ by ⁇ Langkah Panduan Penutupan Konstruksi Baru yang Sukses

1. Master Garis Waktu Pra ⁇ Klosing

Tanggal penutupan Anda tidak ditetapkan di batu sampai sertifikat okupansi dikeluarkan. Bekerja sama dengan pembangun Anda untuk memahami jadwal mereka. Biasanya, Anda akan memiliki jendela yang tertutup ⁇ 30 sampai 45 hari setelah penyelesaian pembangunan. Selama periode itu, Anda harus mengamankan persetujuan pinjaman terakhir, pemeriksaan lengkap, dan mempersiapkan diri untuk penutupan itu sendiri.

  • Anda harus memberikan persetujuan yang sesuai dengan syarat yang berisi semua syarat yang tersisa.
  • Ketaatan order a home penilai (sering kali diperlukan oleh pemberi pinjaman untuk konstruksi baru). Penilaian pembangunan baru menggunakan pendekatan ⁇ biaya ⁇ selain penjualan yang sebanding, yang dapat menyebabkan kesenjangan penilaian jika rumah gagal untuk menghargai harga pembelian. Memahami pilihan Anda jika penilaian yang datang rendah: bernegosiasi dengan pembangun, meningkatkan pembayaran bawah Anda, atau membantah penilaian.
  • Jadwal dan menghadiri perjalanan terakhir ⁇ melalui 5 ⁇ hari sebelum penutupan. ini bukan kunjungan sopan ⁇ ini kesempatan terakhirmu untuk mengidentifikasi masalah sebelum kau memiliki rumah.
  • ¡Review dan menandatangani pernyataan penyelesaian (Closing Disclosure) setidaknya tiga hari sebelum penutupan peraturan per TRID. Aturan tiga ⁇ hari tersebut memberikan waktu untuk menangkap kesalahan atau biaya yang tidak terduga.
  • Pastikan tidak ada kebohongan, kemudahan, atau tambahan yang bisa mempengaruhi kepemilikanmu.

Sebuah kalender berbagi informasi dengan salah komunikasi dan membuat semua orang bertanggung jawab.

2 . Amankan Pembiayaan Anda di Awal

Banyak pembina yang lebih menyukai pembina yang menawarkan insentif seperti rate buydowns atau kredit biaya penutupan. Meskipun ini dapat menjadi menarik, Anda tidak diwajibkan untuk menggunakannya. Bandingkan perkiraan pinjaman dari setidaknya dua pemberi pinjaman, dan pastikan pemberi pinjaman Anda memahami penilaian konstruksi baru ⁇ ini dapat lebih kompleks karena ada beberapa penjualan terbaru yang sebanding. Kuncilah tarif Anda setelah rumah Anda melewati tahap ⁇ blue tarp ⁇ (ketika atap menyala), sehingga Anda tidak kehilangan tarif jika slip penutupan. 60 ⁇ hari nilai kunci dengan floatdown ⁇ pilihan memberikan perlindungan jika drop sebelum tutup.

Jika Anda menggunakan peminjam yang lebih disukai pembangun, mintalah daftar insentif tertulis dan konfirmasi bahwa istilah hipoteknya kompetitif. Beberapa pembina mengikat insentif untuk menggunakan pemberi pinjaman mereka, tetapi tabungan harus ditimbang terhadap suku bunga atau biaya yang berpotensi lebih tinggi. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen menyediakan yang berguna untuk membeli rumah daftar cek yang meliputi langkah pembiayaan.

¡Oflinical painancing mempertimbangkan kritis lainnya: menghindari perubahan pekerjaan, mengajukan permohonan kartu kredit baru, co ⁇ signing pinjaman, atau membuat deposito uang tunai besar selama periode konstruksi. Lender akan kembali ⁇ memverifikasi status keuangan Anda tepat sebelum penutupan, dan setiap perubahan dapat melencerkan persetujuan pinjaman Anda.

Fasal Kritis Berjalan ⁇ Melalui

Jalan terakhir Anda ⁇ melalui adalah kesempatan terakhir Anda untuk menangkap masalah sebelum Anda memiliki rumah. Ini bukan sederhana ⁇ lihat sekitar ⁇ Bawa salinan kontrak Anda, lembar pemilihan Anda, dan kamera (atau telepon). Gunakan daftar cek Consumer Financial Protection Bureau[ untuk rumah baru. Periksa untuk:

  • Semua peralatan, peralatan, alat perbaikan, dan selesai sesuai dengan pilihan Anda. Periksa nomor model, warna cat, bahan lantai, bahan selesai lemari, dan pola kontratop. Pembangun kadang-kadang menggantikan bahan tanpa pemberitahuan; ini adalah waktu untuk objek.
  • Tak ada cacat tampak pada cat, lantai, lemari, atau meja.
  • Sistem Plumbing, listrik, dan HVAC beroperasi dengan benar (berputar pada setiap keran, flush setiap toilet, buka setiap jendela, uji setiap tombol dan outlet cahaya). Bawa pengisi telepon untuk mengkonfirmasi kerja outlet. Jalankan pendingin dan pemanas udara untuk memastikan sistem merespon dengan baik.
  • Kedai dan drainase sudah memadai (air harus mengalir menjauh dari fondasi) Periksa setiap kolam renang di dekat lempengan atau dinding ruang bawah tanah.
  • Jendela dan pintu terbuka, tutup, dan segel dengan benar Periksa kebocoran udara di sekeliling bingkai jendela, dan pastikan layar dipasang dengan benar.
  • Kepastian bahwa semua fitur keselamatan ada: pendeteksi asap, pendeteksi karbon monoksida, outlet GFCI di daerah basah, dan rel tangan di tangga.

Dokumennsi Keraguan apapun dengan foto dan daftar punch tertulis.Pembina harus melakukan suatu garis waktu untuk perbaikan ⁇ sebelum atau sesudah ditutup, tetapi tidak menandatangani pada jalan ⁇ melalui sampai Anda puas dengan keadaan rumah.Jika daftar punch panjang, pertimbangkan menyewa seorang inspektur rumah profesional untuk melakukan pemeriksaan konstruksi baru terpisah sebelum berjalan kaki akhir ⁇ melalui. Banyak inspektur menawarkan paket pemeriksaan konstruksi baru yang menghabiskan $400 ⁇ $800 dan dapat mengungkapkan isu yang mungkin Anda lewatkan.

4 / 4 Memahami Biaya Penutup Anda

penutupan konstruksi baru Øloan ⁇ loan origation, title insurans, escrow fees ⁇ plus pembangun ⁇ specific fees yang mungkin tidak Anda harapkan. Barang-barang umum termasuk:

  • Pemindah transfer atau biaya persiapan akta]] ⁇ Kadang-kadang ratusan dolar. Ini mungkin dapat dinegosiasikan, terutama jika Anda menggunakan perusahaan pembina pinjaman yang lebih disukai atau perusahaan judul.
  • [[UALT:0]]Homeowner association (HOA) Biaya transfer[] ⁇ Jika komunitas memiliki HOA, mengharapkan biaya kontribusi modal, biaya transfer, dan kemungkinan porsi prorated dari iuran tahunan.
  • [[ZOZUFLT:0]]Local impact fees ⁇ Fees for school, road, atau utilitas perbaikan bahwa biaya kota atau county pada saat sertifikat okupansi. Ini bervariasi luas oleh lokasi; minta perkiraan secara tertulis.
  • [5] [5] [5] Pajak senilai] ⁇ Mungkin diproduksi berbeda daripada di penjualan ulang . Pajak konstruksi baru sering kali didasarkan pada nilai tanah saja sampai county reaseses setelah rumah selesai . Hal ini dapat mengakibatkan kekurangan eskrow pajak kemudian.Mintalah perkiraan pajak yang mencerminkan nilai rumah yang telah selesai.
  • [[CANFAILT:0]]Title insurans premiums[]] ⁇ Pembangun kadang-kadang memerlukan polis pemilik tetapi mungkin memiliki penyedia yang disukai. Bandingkan tarif antara penyedia; biaya asuransi gelar diatur dalam beberapa negara bagian tetapi dapat ditawar dalam yang lain.

Tanyalah kepada pembina Anda untuk ⁇ Klosing Costs Estices Worksheet ⁇ setidaknya dua minggu sebelum tutup. Bandingkan dengan Anggaran Pinjaman Anda dari pemberi pinjaman. Jika Anda melihat biaya yang tidak Anda kenali, mintalah perusahaan pembangun atau judul untuk menjelaskan setiap item baris. Untuk lebih detail pada biaya umum, lihat panduan FHFA tentang biaya penutupan konstruksi baru].

Koordinat: Koordinat: Koordinat: ⁇ 2°33 ⁇ 50′′N 0°55 ⁇ 50′′E / 0.3300°N 5.5000°E / 0.3300; -0.5000

Pertemuan penutupan (sering disebut Øsettlement ⁇ biasanya terjadi di sebuah perusahaan judul atau kantor pengacara. Anda akan menandatangani setumpuk dokumen, termasuk catatan hipotek, akta kepercayaan, dan pengungkapan penutupan. Untuk konstruksi baru, Anda mungkin juga perlu menandatangani pembangun ⁇ pembebas tertentu dan mengkonfirmasi penerimaan Anda dari rumah.

  • Anda harus membayar dana cek atau kawat yang telah disertifikasi untuk pembayaran dan biaya penutupan Anda (konfirmasi jumlah yang tepat 24 jam sebelumnya). penipuan kabel adalah risiko serius; verifikasi instruksi kabel melalui telepon menggunakan nomor yang Anda tahu sah, bukan satu disediakan melalui email.
  • Andaikata pernyataan penyelesaian akhir untuk perubahan apapun dari perkiraan. Bandingkan item baris dengan Anggaran Pinjaman; setiap peningkatan biaya lebih dari 10% harus dijelaskan secara tertulis.
  • Tanyalah tentang setiap pos ⁇ yang meliputi tanggung jawab, seperti klaim garansi atau pendaftaran HOA. Dapatkan informasi kontak untuk departemen garansi pembangun, dewan HOA, dan perusahaan manajemen properti.
  • Konfirmasi pembina telah mengajukan semua izin yang diperlukan dan bahwa sertifikat okupansi telah dikeluarkan tanpa CO yang sah, rumah mungkin tidak layak dihuni secara hukum, dan peminjam Anda mungkin tidak mendanai pinjaman.

Setelah menandatangani, Anda akan menerima paket penutupan yang berisi salinan semua dokumen, akta, dan polis asuransi judul Anda. Simpan ini di lokasi yang aman; Anda akan membutuhkannya untuk catatan pajak, klaim garansi, dan penjualan rumah di masa depan.

Air Terjun Biasa dan Cara Menghindari Mereka

Penundaan dalam Pelengkapan Konstruksi

Beban rantai Beban Beban Beban dan kekurangan tenaga kerja umum. Pembangun Anda mungkin mendorong tanggal penutupan beberapa kali.Untuk melindungi diri, hindari membuat rencana yang tidak dapat dikembalikan (seperti pemesanan pindah atau penghentian sewa) sampai Anda memiliki tanggal penutupan yang dikonfirmasi dengan perusahaan judul Anda. Bangun buffer 30 hari dalam transisi perumahan Anda. Jika Anda menjual rumah Anda saat ini, pertimbangkan sewa ⁇ perjanjian balik atau pengaturan perumahan sementara untuk menghindari menjadi tunawisma jika slip penutupan.

Jika pembina menunda penutupan melampaui tanggal kontrak, meninjau kembali kontrak untuk remedies. Beberapa kontrak memberikan hak untuk membatalkan dan menerima pengembalian uang secara penuh dengan sungguh-sungguh jika penundaan melebihi jangka waktu tertentu (sering 90 hari). Yang lain mengizinkan Anda untuk mengklaim ⁇ per diem ⁇ kompensasi untuk setiap hari pembangun melewatkan tenggat waktu. Memahami hak Anda sebelum Anda perlu untuk menjalankannya.

Lanjut ⁇ Uji Masalah Pinjaman Terakhir

Jika pembina menunda, kunci tarif Anda akan berakhir. Banyak pembangun akan memperpanjang nilai Anda dengan tidak biaya jika penundaan adalah kesalahan mereka, tetapi mendapatkan itu secara tertulis. Jika Anda harus membayar untuk perpanjangan, biayanya biasanya 0,25% sampai 0,5% dari jumlah pinjaman. Jika perubahan situasi keuangan Anda (kredit skor dip, perubahan pekerjaan), Anda bisa kehilangan pembiayaan. Hindari permohonan kredit baru atau melakukan pembelian besar selama konstruksi. Bahkan kartu kredit baru penyelidikan 30 hari sebelum penutupan dapat menurunkan skor Anda cukup untuk mempengaruhi tingkat Anda.

Anda dapat bernegosiasi dengan pembangun untuk menurunkan harga, membayar perbedaan dari saku, atau menantang penilaian dengan penjualan tambahan. Sebuah kemungkinan untuk kesenjangan penilaian dalam kontrak Anda menyediakan jalan yang jelas ke depan.

Item Daftar Punch Tidak Lengkap

Pembangun kadang-kadang terburu-buru menutup sebelum setiap item pada jalan Anda ⁇ melalui daftar tetap. Kecuali jika kekurangannya parah (sistem HVAC yang tidak berfungsi, atap bocor), Anda dapat menutup dengan perjanjian tertulis bahwa pembangun akan menyelesaikan perbaikan dalam waktu yang ditetapkan ⁇ sering 30 hari. Dapatkan persetujuan tersebut ditandatangani dan ditaksir jika mungkin. Panduan HUD New Home Warranty menyediakan konteks tambahan pada kewajiban pembangun setelah ditutup.

Dokumen ifensif semua dokumen lengkap. Ambil foto jelas dengan cap waktu, gambarkan setiap isu secara tertulis, dan simpan catatan semua komunikasi dengan pembangun tentang perbaikan. jika pembangun gagal menyelesaikan pekerjaan yang disepakati ⁇ di atas, Anda mungkin memiliki jalur hukum, tetapi Anda perlu bukti untuk mendukung klaim Anda.

Kebina Berjalan ⁇ Melalui Tekanan

Para pembangun filefilefilealis mungkin mencoba untuk terburu - buru Anda melewati jalan - melalui, meremehkan masalah atau berjanji untuk memperbaikinya nanti tanpa menuliskan apa pun. Jangan biarkan mereka terburu - buru Anda. Ambil waktu sebanyak yang Anda butuhkan. Jika mungkin, bawalah pihak ketiga ⁇ teman, anggota keluarga, atau agen real estate ⁇ yang dapat membantu Anda tetap fokus dan objektif. Seperangkat kedua mata sering menangkap hal - hal yang Anda lewatkan.

Jika pembina bersikeras untuk menutup sebelum menyelesaikan item daftar punch, negosiasikan sebuah tahan balik. Sebuah tahan balik adalah bagian dari harga pembelian (biasanya 1,5% sampai 2 kali biaya perbaikan) yang diperkirakan ditempatkan di escrow sampai pekerjaan selesai. Ini memberikan anda daya ulur untuk memastikan penyelesaian waktu.

Penasaran yang Melintang

Transisi Asosiasi Pemilik Rumah di Wayang

Jika rumah baru Anda berada di sebuah komunitas dengan HOA, pembangun mengontrol dewan sampai persentase tertentu rumah dijual. Pelajari ketika transisi ke homeowner kontrol diharapkan, dan terlibat lebih awal.

Manajemen Pemanahan

Pembangun Anda adalah aset berharga. Daftarkan segera setelah penutupan dan perhatikan tanggal kadaluarsa untuk setiap periode cakupan. Laporkan setiap cacat dalam tulisan segera setelah Anda menemukan mereka, bahkan jika Anda berencana untuk memperbaikinya sendiri nanti. Banyak surat perintah mengharuskan klaim dibuat dalam periode cakupan, dan penundaan dapat membatalkan hak Anda. National Association of Home Builders menyediakan sumber daya pada apa yang tipikal waran meliputi.

Saat tahun pertama, pastikan daftar masalah yang muncul. Periksa untuk menyelesaikan retakan, pemfitnahan pintu, dan kinerja HVAC sebagai perubahan musim. Ajukan semua klaim garansi sebelum peringatan satu tahun penutupan, sebanyak surat perintah membutuhkan klaim untuk pekerjaan dalam waktu 12 bulan.

Implikasi Pajak Pajak Pajak Pajak

Konstruksi baru senilai senilai dengan pajak yang potensial. dan prorasi pajak properti saat penutupan dapat mempengaruhi pengurangan pertama tahun. Konsult seorang profesional pajak tentang bagaimana menangani biaya dampak lokal atau penilaian khusus yang mungkin dapat dikurangkan sebagai bagian dari biaya Anda.

Tips Akhir untuk Penutupan Konstruksi Baru yang Lembut

Persiapan dan komunikasi yang dilakukan adalah pilar kembar dari penutupan yang berhasil.Keep a dedicated binder (digital atau fisik) dengan setiap dokumen: kontrak, perintah perubahan, laporan pemeriksaan, email dengan pembangun, dan korespondensi pemberi pinjaman.Menhadiri jalan terakhir ⁇ melalui dengan pihak ketiga yang tepercaya ⁇ seorang inspektur rumah atau agen real estate berpengalaman yang mengetahui konstruksi baru.

Kenanglah bahwa pembangun Anda adalah mitra bisnis dalam transaksi ini. bangunlah hubungan kolaboratif lebih awal, tetapi jangan ragu untuk mendukung hak Anda. jika masalah menjadi lengket, konsultasi dengan pengacara real estate yang mengkhususkan diri dalam konstruksi baru. investasi kecil dalam nasihat hukum dapat menghemat ribuan dalam perbaikan atau perselisihan di masa depan.

Akhirnya, tarik napas dalam-dalam. Menutup sebuah rumah konstruksi baru adalah langkah akhir perjalanan panjang ⁇ tetapi dengan roadmap yang jelas dan perhatian yang cermat pada setiap tahap, Anda dapat berjalan ke rumah baru Anda dengan keyakinan, mengetahui bahwa setiap detail telah ditangani. kunci berada di tangan Anda, dan rumah yang telah Anda saksikan bangkit dari fondasi untuk menyelesaikan akhirnya Anda.