Bila memasuki suatu perjanjian sewa bisnis, perlu menyertakan klausa tertentu dan ketentuan yang melindungi kepentingan Anda. Sewa yang terdrafted dapat mencegah perselisihan dan memastikan kejelasan bagi kedua tuan tanah dan penyewa. Bergegas melalui proses atau mengandalkan suatu templat generik sering kali mengarah pada kesalahpahaman yang mahal. Setiap klausa hal ⁇ dari mendefinisikan rekaman persegi yang tepat untuk menyatakan siapa yang membayar pajak properti. Panduan ini berjalan melalui komponen kritis dari sebuah sewa komersial, menjelaskan mengapa setiap elemen penting, dan menawarkan strategi praktis untuk melindungi investasi Anda.

Unsur - Unsur Kunci dari Perjanjian Lease Bisnis

Perjanjian sewa komprehensif harus mencakup beberapa daerah kritis unsur-unsur ini membantu melindungi hak dan tanggung jawab garis besar Anda dengan jelas sementara setiap sewa adalah unik, bagian inti ini membentuk fondasi kontrak suara baik tuan tanah maupun penyewa harus meninjau setiap titik dengan teliti dengan nasihat hukum sebelum menandatangani

1. Pilihan Jangka Waktu Lease dan Renewal

Memaklumkan durasi sewa, termasuk tanggal awal dan akhir. Termasuk pilihan pembaruan dan prosedur untuk memperpanjang sewa untuk menghindari kesalahpahaman kemudian.Perpajakan komersial umumnya dijalankan selama tiga, lima, atau sepuluh tahun.Untuk penyewa, istilah yang lebih panjang memberikan stabilitas untuk perencanaan bisnis dan investasi dalam membangun-luar.Landlords manfaat dari okupansi yang dapat diprediksi dan pengurangan risiko kekosongan.

Pilihan Renewal decenter sama pentingnya. Sebuah hak penolakan pertama atau sebuah pilihan untuk memperbarui pada tingkat sewa yang telah ditentukan memberikan leverage penyewa.Persewaan harus merinci bagaimana dan kapan penyewa harus memberitahu tuan rumah niat untuk memperbarui, serta metode untuk menentukan sewa baru (misalnya, peningkatan persentase tetap, penyesuaian CPI, atau negosiasi tingkat pasar).Tanpa ketentuan pembaruan yang jelas, penyewa mungkin kehilangan lokasi prima, dan tuan tanah mungkin terjebak dengan kekosongan.

klausa \"kick-out\" memungkinkan penyewa untuk keluar dari sewa jika target penjualan tidak dipenuhi atau jika properti menjadi tidak cocok . klausa tersebut umum dalam sewa ritel dan dapat melindungi kedua pihak dari komitmen jangka panjang yang tidak lagi masuk akal.

Lebih banyak lagi untuk struktur istilah sewaan, periksa Entrepreneur guide to negoisasi sewa komersial.

\"Tuntutan dan Syarat Pembayaran Pajak Ternak\" (PDF) 2.

Kejelasan bahwa sejumlah uang sewa, jadwal pembayaran, biaya terlambat, dan metode pembayaran yang dapat diterima. Pertimbangkan termasuk klausa untuk klausa kenaikan dan eskalasi sewa sewa. Dalam sewa komersial, sewa sering dikutip sebagai jumlah dasar ditambah biaya operasi (triple net, double net, atau struktur bruto).Persewaan harus menyatakan biaya mana yang dibayar penyewa ⁇ seperti pajak properti, asuransi, dan pemeliharaan area umum (CAM).

Klausula Escalasi klausa klausa klausa klausa undia melindungi tuan tanah terhadap inflasi dan biaya naik. Metode umum termasuk peningkatan tahunan tetap, penyesuaian CPI, atau langkah-up terikat dengan jadwal. Penyewa harus menegosiasikan cap pada biaya pass-through untuk menghindari lonjakan yang tidak dapat diprediksi. Penalti pembayaran terlambat harus masuk akal dan jelas dijelaskan; banyak negara memberlakukan batas statutory. Juga mendefinisikan periode grason dan periode obat apapun sebelum tendangan penalti.

Untuk pembacaan lebih lanjut tentang eskalasi sewa, lihat Cornell Legal Information Institute's marketed view.

3. Deposit Keamanan dan Syarat Reksadana

Ini melindungi terhadap kerusakan dan sewa yang tidak dibayar. deposit keamanan komersial biasanya sama dengan sewa satu sampai tiga bulan. sewa harus menyatakan persis apa yang dikurangkan: sewa tidak dibayar, kerusakan properti di luar kebiasaan, biaya bersih-bersih, atau biaya-biaya hukum. beberapa negara mengharuskan tuan tanah untuk memegang deposit dalam rekening berbayar bunga dan mengembalikannya dalam jangka waktu yang ditetapkan (mis. 30-45 hari).

Penyewaan harus meminta pemeriksaan pra-move-in dan dokumentasi foto untuk menghindari perselisihan nanti.Pemilik tanah harus menimbun setiap deduksi dan memberikan penerimaan.Memasukkan klausa yang memungkinkan penyewa untuk mengganti surat kredit untuk deposito tunai dapat menguntungkan kedua pihak: penyewa menjaga aliran tunai, dan pemilik tanah memiliki jaminan yang terjamin.

Pemeliharaan dan Perbaikan

Definisikan tanggung jawab untuk pemeliharaan dan perbaikan. Memperjelas apakah tuan tanah atau penyewa bertanggung jawab untuk perbaikan spesifik untuk mencegah perselisihan.Perbedaan umum adalah bahwa tuan tanah menangani komponen struktural (roof, fondasi, dinding luar, sistem utama) sementara penyewa mengelola pemeliharaan interior (lantai, cat, perbaikan pipa, filter HVAC).Namun, garis-garis ini dapat mengabur, terutama di bangunan multi-tenan di mana biaya CAM menutupi area berbagi.

Para penyewa harus memastikan mereka berhak untuk memperbaiki dan mengurangi biaya yang diperlukan jika pemilik rumah tidak bertindak dalam waktu yang wajar (setelah pemberitahuan tertulis) Pemilik tanah dapat melindungi diri dengan meminta persetujuan sebelum pekerjaan melebihi jumlah dolar tertentu.

Untuk lebih mendalam melihat klausa penyelenggaraan, artikel Nolo tentang penyelenggaraan sewa komersial sangat membantu.

5. Penggunaan Properti 5.

Nyatakan penggunaan properti yang diperbolehkan untuk memastikan kegiatan penyewa yang sejajar dengan undang-undang penetapan dan pengharapan tuan tanah. Gunakan klausa dapat luas (”kegunaan yang sah\") atau membatasi (misalnya, \"jualan pakaian secara retail saja\") . Tenant harus bernegosiasi untuk fleksibilitas untuk menyesuaikan model bisnis mereka dari waktu ke waktu. jika Anda berencana untuk membuka kedai kopi sekarang tetapi nanti mungkin juga menjual barang-barang yang telah dikemas, sewa harus mengizinkan penggunaan insidental.

Kepatuhan zoning sangat kritis. Penyewa harus memastikan bahwa penggunaan yang dimaksudkan jatuh dalam peraturan-peraturan penetapan setempat. Penguasa tanah harus memerlukan perwakilan penyewa bahwa penggunaan mereka adalah sah. Selain itu, klausa penggunaan eksklusif (umumnya dalam pusat perbelanjaan) mencegah tuan tanah untuk meloncati pesaing.Sebaliknya, gunakan pembatasan untuk tuan tanah ⁇ seperti tidak ada bahan berbahaya atau tidak ada operasi tinggi-traffic ⁇ melindungi nilai properti dan keselamatan.

Contoh: Di sebuah mal strip, seorang tuan tanah mungkin memberikan restoran sebuah klausa eksklusif yang tidak ada restoran lain di pusatnya yang dapat menyajikan jenis masakan yang sama.

6. Penghukuman dan Klausa Standar

Kerugian yang diberikan oleh pihak yang melanggar perjanjian, yang dapat diregistrasi dalam waktu dini dan pidana yang tidak dapat disusutkan, yang menyediakan jalur hukum jika pihak melanggar perjanjian.

Hak penghentian awal bagi para pejabat mungkin bersama (misalnya, jika bangunan tersebut dibongkar) atau sepihak. Klausa \"dikalahkan\" yang disebutkan sebelumnya adalah bentuk penghentian awal. para pemilik tanah sering menginginkan \"klausa kerusakan\" yang menghitung utang penyewa jika mereka melanggar sewa awal ⁇ dari nilai sekarang sisa sewa dikurangi mitigasi (tugas tuan tanah untuk kembali-menyurat). Beberapa yurisdiksi mengharuskan tuan tanah untuk mengurangi kerusakan; sewa harus menyatakan apakah tugas ini berlaku.

Skenario penting lainnya adalah penugasan atau subletting. sewa harus mengharuskan penyewa untuk mendapatkan persetujuan tuan tanah, yang tidak dapat dianggap tidak wajar. hal ini memungkinkan penyewa untuk memindahkan ruang jika bisnis dijual atau diperkecil, sementara melindungi tuan tanah dari penghuni yang tidak sesuai.

Pertimbangan Tambahan

unsur penting lainnya termasuk persyaratan asuransi, hak penandatanganan, kebijakan subleasing, dan prosedur resolusi sengketa.

Keperluan Asuransi Keperawatan Perasuransian

Keunggulan Memerlukan penyewa untuk membawa cakupan asuransi yang memadai untuk melindungi dari kerusakan atau kewajiban yang mungkin timbul selama masa sewa.Keunggulan minimum termasuk asuransi kewajiban umum ($1-2 juta per kejadian), asuransi properti yang meliputi perbaikan penyewaan, dan kompensasi pekerja yang diperlukan oleh hukum.Pejabat harus diberi nama sebagai tambahan yang diasuransikan atas kebijakan penyewa, dan penyewa harus memberikan bukti cakupan tahunan.Pejabat tanah juga harus mempertahankan properti dan asuransi kewajiban mereka sendiri, tetapi sewa harus mengklarifikasikan bahwa penyewa tidak dibebaskan dari kewajiban untuk kerusakan yang ditimbulkan.

Keunggulan untuk bisnis berisiko tinggi (misalnya, restoran, tempat penitipan anak, manufaktur), mempertimbangkan batas yang lebih tinggi atau cakupan yang dispesialisasi. Tenant harus memeriksa apakah kebijakan mereka meliputi interupsi bisnis, yang dapat membantu membayar sewa jika operasi dihentikan oleh kebakaran atau banjir . Klausa Lease sering membutuhkan pengabaian subrogasi, berarti insurer tidak dapat menuntut pihak lain setelah membayar klaim ⁇ ini mencegah pemulihan ganda.

Untuk bimbingan lebih lanjut, baca halaman IRS tentang persyaratan asuransi untuk sewa komersial (catatan: ini adalah sumber daya umum).

Hak Signage

Penyewaan komersial yang bergantung pada penandatanganan untuk menarik pelanggan.Persewaan harus menentukan di mana tanda dapat ditempatkan, ukuran apa yang diperbolehkan, dan apakah ada biaya tambahan untuk pemasangan atau pemeliharaan.Di pusat perbelanjaan, penandatangan sering diatur oleh Rencana Tanda Masuk Master yang terpisah.Peranten harus bernegosiasi untuk hak memasang tanda yang memenuhi dengan perda tanda lokal dan terlihat dari jalan utama.Pelindung tanah dapat membatasi bahan tertentu, iluminasi, atau warna untuk menjaga konsistensi estetika. Klausula juga harus menutupi untuk izin dan biaya listrik.

Subbagian dan Tugas

Ini penting bagi bisnis yang mungkin tumbuh, menyusut, atau menjual. sewa harus menyediakan bahwa penyewa dapat mensublease atau menugaskan dengan persetujuan sewa sewa sewa sewa sewa kepada pihak lain. \"Reasonable\" berarti pemilik tanah tidak dapat menahan persetujuan secara sewenang-wenang ⁇ mereka hanya dapat menolak untuk alasan bisnis yang sah, seperti kapasitas keuangan atau penggunaan yang tidak kompatibel. Beberapa sewa termasuk \"recapture klausura\" memungkinkan tuan tanah untuk mengakhiri sewa jika penyewa ingin menugaskan tuan tanah secara langsung dapat bernegosiasi dengan pihak baru.

Klausa subleasing yang terafrafted juga mengeja apakah penyewa asli tetap bertanggung jawab untuk sewa. Biasanya, penyewa asli tetap seorang penjamin kecuali tuan tanah secara tegas melepaskan mereka.Jika Anda berencana untuk sublease, memastikan sewa tidak membatasi subleases jangka pendek (misalnya, untuk pop-up atau acara musiman) tanpa alasan yang masuk akal.

Resolusi Beban Beban yang Berbahaya

Termasuk klausa untuk menyelesaikan kembali perselisihan, seperti mediasi atau arbitrase, untuk menghindari pertempuran hukum yang panjang. Mediasi adalah non-binding dan biasanya kurang mahal; arbitrase adalah mengikat dan final, tetapi lebih cepat dari pengadilan. Banyak sewa memerlukan mediasi sebagai prekondisi untuk litigasi. Tentukan lokasi dan aturan (misalnya, Asosiasi Arbitrase Amerika).Selain itu, termasuk sebuah klausa hukum yang dipilih (yang mengatur hukum negara bagian) dan sebuah klausa venue (yang memiliki yurisdiksi county atau pengadilan).Perincian ini mencegah forum belanja dan mengurangi ketidakpastian.

Para pemilik tanah dan penyewa tanah sama-sama mendapat manfaat dari ulasan pengacara terhadap klausa resolusi sengketa.Untuk penyewa, pastikan bahwa Anda mempertahankan hak untuk menuntut pelanggaran tuan tanah (misalnya, pelanggaran kenikmatan yang tenang) . Bagi tuan tanah, klausa arbitrase yang dibuat dengan baik dapat membatasi paparan terhadap kerusakan punitif atau uji coba juri.

Utilitas dan Pengeluaran Koperasi

Dalam sebuah sewa kotor, tuan tanah membayar utilitas; dalam sewa tiga kali lipat, penyewa membayar semua biaya operasi. sewa harus jelas mendefinisikan utilitas mana yang termasuk (air, listrik, gas, sampah, dll.) dan apakah secara terpisah meteran. penyewa di gedung multi-tenan sering membayar bagian pro-rata dari fasilitas area umum. Memastikan bagaimana pembagian itu dihitung ⁇ perhitungan rekaman persegi vs. Jika bangunan memiliki sistem HVAC pusat, bagian penyewa dari pendinginan dan biaya pemanas dapat signifikan kapotis atau hak audit untuk menghitung tidak akurat.

Strategi Negosiasi untuk Kedua Pihak

Melindungi kepentingan Anda tidak berakhir dengan penyusunan; negosiasi adalah kunci. Pemilik tanah harus berusaha untuk klausa yang jelas, ditegakkan yang meminimalkan risiko, tetapi juga tetap adil untuk menarik dan mempertahankan penyewa yang baik. penyewa harus bernegosiasi untuk fleksibilitas ⁇ pilihan baru, hak penugasan, dan caps on coupment pass-throughs. Kedua belah pihak harus mendokumentasikan semua perubahan yang dinegosiasikan dalam penulisan sebagai amendemen ke sewa formulir standar.

Para ahli kecantikan, yang menganggap bahwa mereka sedang melakukan sebuah pialang real estate komersial atau pengacara yang mengkhususkan diri dalam kontrakan komersial, dapat melihat jerat (seperti pembatasan \"penggunaan\" tersembunyi atau pembaruan otomatis tanpa syarat-syarat yang tidak dilarang) dan menyarankan istilah standar pasar. Misalnya, banyak penyewaan kantor menawarkan \"pengurangan perbaikan yangtenan\" yang diberikan oleh tuan tanah untuk biaya build-out; sewa harus mendetail bagaimana dan kapan tunjangan itu disunda.

Sebuah daftar cek dapat berguna: mengkonfirmasi rekaman persegi yang dapat disewakan vs. yang dapat digunakan, memahami rasio parkir, memverifikasi kepatuhan dengan Amerika dengan Undang-Undang Kelainan (ADA), dan memastikan akses ke internet kecepatan tinggi. Bahkan detail kecil, seperti hak penolakan pertama pada ruang yang berdekatan, dapat sangat berharga untuk ekspansi di masa depan.

Air Terjun Biasa untuk Dihindari

Bahkan setelah membayar sewa, kesalahan terjadi.Seseorang pitfall umum setuju dengan jaminan pribadi tanpa memahami ruang lingkupnya.Banyak tuan tanah mengharuskan pemilik bisnis untuk menjamin sewa secara pribadi.Jika lalai bisnis, tuan tanah dapat mengejar aset pribadi pemilik.Setan harus mencoba untuk bernegosiasi dengan seorang carve-out (misalnya, jaminan hanya berlaku untuk sewa, bukan semua kerusakan) atau klausul sunset yang menghapus jaminan setelah jangka waktu pembayaran.

Ini adalah hak penyewa untuk menggunakan properti tanpa campur tangan dari tuan tanah.

Gagalnya dokumen kondisi premis di move-in dapat menyebabkan sengketa deposito. Ambil foto, gunakan checklist pindah, dan suruh tuan tanah untuk menandatangani dengan syarat.Serupa, kedua belah pihak harus memahami proses untuk melakukan pemeriksaan rutin.

Jika sewa memperbaharui secara otomatis kecuali satu pihak memberikan pemberitahuan, Anda berisiko terkunci setelah bisnis Anda perlu perubahan.

Cara Menganjurkan Perjanjian Lease Bisnis: Tip yang Praktis

Meskipun kita tidak dapat memberikan nasihat hukum, ini adalah langkah - langkah yang dapat ditindaklanjuti:

  • [[XOFLT:0]]Mulai dengan bentuk yang dapat direputkan. Gunakan formulir dari asosiasi real estate atau asosiasi bar negara. Sesuai dengan persyaratan hukum lokal.
  • [[OGALFLT:0]]Definine semua pihak. Gunakan nama dan entitas hukum lengkap. Jika penyewa adalah sebuah LLC, pastikan dalam berdiri baik.
  • [[CUALDAFLT:0]]Lampirkan pameran. Termasuklah sebuah rencana lantai, rencana situs, daftar penggunaan yang disetujui, dan setiap aturan dan peraturan.
  • [[OGNOFLT:0]]Tambah klausa non-recourse (untuk pemberi pinjaman) jika properti memiliki pembiayaan ⁇ ini biasanya membebaskan pemberi pinjaman dari kewajiban jika mereka mengambil kepemilikan setelah penyitaan.
  • Review hukum negara-spesifik. Beberapa negara bagian memerlukan sewa komersial untuk ditaksir atau direkam.

Kekecualian: Lindungilah Bisnis Anda dengan Kelonggaran yang Kuat

Dengan teliti, Anda dapat melindungi investasi Anda dan memastikan pemahaman yang jelas antara semua pihak yang terlibat. Sebuah kontrak komersial bukan hanya kontrak sewa ⁇ ini adalah dokumen kemitraan bisnis jangka panjang. Menginvestasikan waktu dalam menyusun dan bernegosiasi setiap klausa membayar dividen dalam menghindari perselisihan, mengendalikan biaya, dan menjaga perdamaian pikiran. Apakah Anda adalah penyewa pertama kali atau pemilik tanah berpengalaman, bekerja dengan pengacara real estat yang berpengalaman sangat disarankan. Gunakan panduan ini sebagai titik awal untuk menanyakan pertanyaan yang benar dan membuat sewa yang melayani kepentingan Anda untuk tahun mendatang.