Properti-perbendaharaan yang paling umum namun sering kali disalahpahami kepentingan properti di real estate. Tidak seperti properti bebas, yang menyampaikan kepemilikan penuh atas tanah dan struktur untuk jangka waktu yang tidak ditentukan, sebuah hibah properti sewaan yang paling sering disalahpahami hak untuk memiliki dan menggunakan properti real untuk jangka waktu yang ditentukan di bawah perjanjian sewa. Minat sementara ini mendasar untuk kedua perumahan dan leasing komersial, tetapi membawa kompleksitas unik yang langsung berdampak pada proses penutupan ketika properti dijual, refinanced, atau ketika sewa itu sendiri dipindahkan. Memahami nuansa properti sewaan sangat penting untuk pembeli, pemilik, penyewa, penyewa, dan agen pinjaman, dan agen penutupan untuk memastikan transaksi yang diperlancar dan terhindarkan.

Kejelasan Memahami Rumah Tangga

Pada intinya, sebuah perumahan pemegang kontrakan adalah hak untuk menempati properti yang dimiliki oleh pihak lain ⁇ tuan tanah atau kurang. Penyewa, atau urang, memegang kepentingan posetorial yang dibatasi oleh waktu dan oleh syarat-syarat yang ditetapkan dalam sewa. Hal ini berbeda dengan pemilik properti, di mana pemegang memiliki properti secara langsung (subjek terhadap setiap tempat tinggal atau encumbrances) dan umumnya dapat menggunakannya secara tak terbatas. harta benda Leasehold timbul dalam berbagai macam konteks: sewa apartemen, toko ritel di pusat belanja, kantor penyewa, gedung sepuluh di tingkat tinggi, dan bahkan sewa di tanah yang umum (sebagai tempat umum di pasar umum di Hawaii) atau di pasar tertentu (sebagai tempat yang umum di Hawaii).

Secara hukum, sebuah properti pemegang kontrak sewa diklasifikasikan sebagai properti nyata untuk tujuan tertentu (kepentingan penyewa dapat digadaikan, ditugaskan, atau subjek untuk domain eminent) tetapi diperlakukan sebagai kontrak properti pribadi dalam hal lain. Sifat ganda ini menciptakan tantangan hukum dan prosedural selama penutupan. durasi sebuah properti pemegang kontrak dapat berkisar dari sebulan (atau bahkan kurang) hingga 99 tahun atau lebih, tetapi terlepas dari panjang, minat secara inheren sementara. pada akhir masa jabatan, kepemilikan kembali ke tuan tanah kecuali jika pajak diperbarui atau pembelian sepuluh tahun properti.

Jenis Jenis - Jenis Rumah Tangga

Hukum umum yang diakui empat jenis pokok dari lahan sewa, masing-masing dengan karakteristik yang berbeda yang mempengaruhi hak, penghentian, dan prosedur penutupan. pemahaman jenis mana yang hadir adalah langkah pertama dalam mengevaluasi dampak pada suatu transaksi.

Kezaman Bertahun - Tahun

Ini adalah sewa dengan awal dan tanggal akhir yang tetap. Ini berakhir secara otomatis pada tanggal akhir yang ditentukan tanpa persyaratan apapun untuk pemberitahuan oleh pihak manapun. Contoh termasuk sewa apartemen satu tahun atau sewa komersial lima tahun. Karena istilah tersebut adalah tertentu, jenis sewaan estate ini menawarkan prediksi terbesar untuk tuan tanah maupun penyewa. Selama penutupan, sisa masa jabatan dan opsi pembaruan harus diverifikasi.

[6] [6] [6]

Sebuah estate periodik yang berlanjut untuk interval berturut-turut (mis., minggu hingga minggu, bulan hingga bulan, tahun hingga tahun) sampai kedua pihak memberikan pemberitahuan yang tepat untuk dihentikan. Periode pemberitahuan biasanya sama dengan periode sewa tetap (mis., 30 hari untuk sewa bulan ke bulan) . Tipe ini umum dalam penyewaan perumahan yang berlanjut melewati masa sewa awal atau dalam situasi di mana tidak ada sewa tetap ditandatangani tetapi sewa diterima. Kekurangan tanggal akhir tetap dapat menciptakan ketidakpastian selama penutupan; pembeli atau tuan tanah baru harus memahami persyaratan dan kewajiban menonjol.

Kesenangan di Tempat Kehendak

Sebuah perkebunan di akan ada ketika properti penyewaan dengan izin tuan tanah tetapi tanpa jangka tetap atau jadwal pembayaran berkala. Entah pihak dapat berakhir kapan saja. Ini jarang terjadi dalam pengaturan komersial formal tetapi dapat terjadi dalam pengaturan informal atau ketika penyewa memegang lebih setelah sewa berakhir dengan persetujuan tuan tanah.Karena sifat yang tidak ditentukan, sebuah harta di akan sulit untuk membiayai atau menetapkan dan biasanya membutuhkan konversi sewa formal sebelum menutup penjualan.

Kesenangan di Penderitaan (Kecil di Penderitaan)

Ini muncul ketika penyewa tetap dalam kepemilikan setelah sewa telah berakhir tanpa izin tuan tanah. penyewa pada dasarnya adalah sebuah holdover, dan pemilik tanah mungkin memperlakukan mereka sebagai penerobos atau menerima sewa untuk membuat sepuluh tahun periodik. Sebuah perumahan pada saat menderita menciptakan komplikasi signifikan selama penutupan karena penjual tidak dapat memberikan kepemilikan kosong dan pembeli mungkin mewarisi penyewa bermasalah. proses penutupan harus alamat proses pengusiran atau negosiasi sewa baru.

¡Chat Lasehold Estates Mempengaruhi Transaksi dan Penutup Real Estate

Bila suatu properti yang menjadi subjek properti untuk sebuah rumah sewa dijual, pembeli membeli properti yang menjadi subjek sewa yang ada. ini berarti pembeli melangkah ke dalam peran tuan tanah dan harus menghormati persyaratan sewa.Namun, proses penutupan jauh lebih terlibat daripada transfer gelar biaya sederhana.Lenders, perusahaan gelar, dan pengacara memerlukan diligence yang menyeluruh untuk melindungi semua pihak. pertimbangan berikut sangat penting.

Kesenangan yang Dikucilkan

Tim pembeli harus meninjau setiap istilah materi dari setiap sewa yang mempengaruhi properti. ini tidak hanya mencakup sewa penyewa saat ini tetapi juga subleases, amandemen, penugasan, atau sertifikat estoppel. item kunci untuk memastikan:

  • [[COLT:0]]Lease term and exhibition date:] Pastikan sisa istilah tersebut sejajar dengan horizon investasi atau persyaratan pembiayaan pembeli.
  • [[Operasi efek:0]]Renewal pilihan dan hak penolakan pertama: Hal ini dapat mempengaruhi kemampuan pembeli untuk mengembangkan kembali atau menempati properti.
  • [[OGNOFLT:0]]Rent dan security deposito: Jumlah sewa saat ini, eskalasi, konsesi, dan lokasi deposito keamanan (dalam rekening pembawa bunga, misalnya) harus dikonfirmasi. Pada penutupan, deposito biasanya dipindahkan ke pembeli.
  • [5] [5] ]]Maintenance and reparasi kewajiban: Banyak sewa memerlukan tuan tanah untuk mempertahankan daerah umum atau unsur struktural . Pembeli harus memahami biaya yang sedang berlangsung ini.
  • Persyaratan asuransi di luar batas:] Leases sering kali memberikan mandat terhadap kewajiban tertentu dan cakupan asuransi properti.Pembeli harus memiliki kebijakan yang sesuai di tempat saat penutupan.
  • [ZanaFLT:0]] Gunakan pembatasan dan perjanjian operasi: Pembeli harus memastikan ini dapat diterima.
  • Ketentuan dan jangka waktu obat yang telah ditetapkan: Setiap default yang ada atau pembayaran sewa yang terlambat harus diselesaikan sebelum ditutup.

Tugas dan Tugas yang Menimbulkan

Kebanyakan pajak yang dikenakan oleh pihak yang paling tua mengandung pembatasan pada kemampuan penyewaan untuk menetapkan sewa atau mensublet premis ke pihak lain.Namun, kemampuan penjual (tuan tanah) untuk memindahkan properti juga memicu kekhawatiran penugasan.Banyak sewa mengharuskan pemilik tanah untuk mendapatkan persetujuan penyewa sebelum menjual properti tersebut, terutama jika penjualan tersebut akan mengakibatkan perubahan kendali kepemilikan.Selain itu, beberapa sewa mengandung klausura yang secara otomatis ditugaskan atas penjualan.Agen penutupan harus meninjau apakah persetujuan penyewa diperlukan dan, jika demikian, memperolehnya secara tertulis.Kegagalan untuk melakukan hal tersebut sehingga memungkinkan penyewaan tersebut adalah sewa sewa atau ganti rugi.

Sertifikat Estoppel Tak Terhentikan

Sertifikat Estoppel adalah dokumen yang ditandatangani oleh penyewa yang mengesahkan status saat ini dari sewa dan tidak ada perjanjian baku atau tidak diungkapkan. Lender biasanya memerlukan sertifikat estoppel dari semua penyewa sebagai syarat pembiayaan. Sertifikat menegaskan:

  • Pajak pajak pajak itu dalam kekuatan penuh dan efek dan belum ditambat kecuali seperti yang dinyatakan.
  • Uang sewa dan deposito keamanan saat ini.
  • Luang tidak dibayar lebih dari sebulan.
  • Penyewa tidak memiliki klaim atau offset yang diketahui terhadap tuan tanah.
  • Pemungut itu mengakui hak si pembeli di bawah pajak.

Sertifikat Estoppel untuk melindungi pembeli dan pemberi pinjaman dari kewajiban tersembunyi. mereka harus diperoleh sebelum ditutup dan harus ditinjau dengan seksama. jika penyewa menolak untuk menandatangani atau menyediakan kualifikasi, itu mungkin menunjukkan perselisihan yang membutuhkan resolusi.

Subordinasi, Perjanjian Non-Distrebansi, dan Attornmen (SNDA)

Bila suatu properti dibiayai dengan hipotek, pemberi pinjaman akan mewajibkan bahwa lenennya adalah senior untuk kepentingan pemegang pajak. hal ini biasanya dicapai melalui klausa subordinasi dalam sewa atau SNDA terpisah. SNDA berisi tiga komponen:

  • ¡¡¡FLT:0]] Subordinasi: Penyewa setuju bahwa hipotek mengambil prioritas atas sewa, berarti bahwa jika peminjam menyita, sewa dapat dihentikan kecuali SINDA menyediakan sebaliknya.
  • [[CANCE ANCEFLT:0]]Non-Disturbance: Pemberi pinjaman setuju bahwa selama penyewa tidak dalam default, penyewa mungkin tetap memiliki bahkan jika pemberi pinjaman menyita. Ini melindungi investasi penyewa.
  • Attornment: Penyewa setuju untuk mengenali pemberi pinjaman atau pemilik baru setelah penyitaan sebagai tuan tanah barunya dengan ketentuan sewa yang sama.

Selama penutupan, pemberi pinjaman pembeli akan memerlukan SNDA dari semua penyewa (atau setidaknya penyewa utama). Negosiasi perjanjian ini dapat berupa perhitungan waktu, terutama jika penyewa memiliki pengungkitan. garis waktu penutupan harus memperhitungkan hal ini.

Pertimbangan yang Meminjam

Pinjaman utang tidak akan dilakukan secara berbeda berdasarkan struktur sewa. Jika properti tersebut dikenakan pajak sewa tanah (bangunan tersebut dimiliki oleh penyewa tetapi tanah tersebut disewakan), pinjaman tersebut adalah pinjaman sewa. pemberi pinjaman akan memerlukan sewa tanah tersebut untuk ditinjau dan memenuhi kriteria tertentu: harus memiliki sisa jangka waktu yang cukup lama untuk mengurangi pinjaman (sering kali 10 ⁇ tahun melampaui masa pinjaman), tidak dapat memuat klausa penugasan yang dilarang, dan harus menyediakan untuk hak pemberi pinjaman dalam penyitaan. Untuk properti dengan penyewa berganda, pemberi pinjaman akan menulis di bawah pembayaran tunai berdasarkan aliran, verifikasi bahwa pembayaran sewa adalah biaya yang cukup untuk membayar biaya sewa dan biaya sewa yang dibayarkan atau biaya yang kurang dibayar.

Asuransi Gelaran Asuransi untuk Kepentingan Pemegang Lease

Asuransi Gelaran Pemegang Gelaran untuk suatu rumah sewa melindungi kepentingan penyewa terhadap cacat dalam gelaran atau ketentraman pemilik yang dapat mengganggu sewa tersebut.Pembeli (sebagai tuan tanah baru) biasanya akan memperoleh suatu kebijakan pemilik yang meliputi bunga biaya, tetapi penyewa juga memerlukan suatu kebijakan.Selama penutupan, perusahaan gelar akan memeriksa apakah tempat tinggal atau kemudahan yang ada mempengaruhi properti dan apakah sewaan tersebut dicatat dengan baik.Di beberapa negara bagian, merekam sewa atau surat sewaan diperlukan untuk menempatkan pihak ketiga pada pemberitahuan.Pengusaha penutupan harus melakukan koordinasi dengan perusahaan untuk memastikan bahwa sewaan dapat dilaksanakan terhadap para pembeli.

Prosedur Penutupan yang Spesifik untuk Kediaman Leasehold

Sedangkan setiap penutupan real estate unik, langkah-langkah berikut terutama penting ketika rumah sewa yang terlibat.

  1. [[CANDAFLT:0]]Thorough lease review oleh penasihat hukum dan tim pembeli.Semua amendemen dan surat sampingan harus dikumpulkan.
  2. [CUGNO]Obtain estoppel sertifikat dari semua penyewa baik di muka tanggal penutupan. Menindaklanjuti setiap ketidaksesuaian.
  3. [[NefleanFLT:0]]Negotiate SNDAs dengan penyewa dan pemberi pinjaman. Ini mungkin memerlukan beberapa putaran revisi.
  4. [[E6]FLT:0]]Verify security deposition diselenggarakan oleh penjual. Konfirmasi jumlah dan lokasi. Pada penutupan, penjual harus mentransfer dana tersebut kepada pembeli atau memberikan kredit terhadap harga pembelian.
  5. [[ZOGAL:0]]Review prorations dari sewa, pajak real estate, utilitas, dan biaya pemeliharaan area umum (CAM) . Prorasi biasanya dihitung sebagai tanggal penutupan.
  6. [[CANDAFLT:0]]Alamat setiap penyewa baku[ atau sengketa.Penjual harus menyembuhkan default sebelum menutup, atau pembeli mungkin memerlukan holdback atau escrow.
  7. [[ANCUBLAT:0]]Record akta dan memorandum apapun dari sewa jika diperlukan oleh hukum setempat. Juga mencatat SNDA dan penugasan sewa jika diperlukan untuk menyempurnakan bunga keamanan pemberi pinjaman.
  8. [[OGALFLT:0]] Pemberitahuan penyewa Deleiver[]] memberitahukan mereka tentang kepemilikan baru dan di mana untuk mengirim sewa. Hal ini sering dilakukan setelah penutupan tetapi harus disiapkan terlebih dahulu.

Air Terjun Biasa dan Cara Menghindari Mereka

Kerumitan perumahan sewaan dapat menyebabkan beberapa jerat selama penutupan.

  • [[Cendana ELAT:0]]Upacara amandemen yang tidak disingkapkan atau perjanjian lisan: Tenant mungkin menyatakan bahwa tuan tanah setuju untuk mengurangi sewa atau menyediakan ruang tambahan.Selalu mewajibkan semua perjanjian tertulis dan dicantumkan dalam pameran sewa.
  • [6] LUAR:0]]Lease expirasi terlalu cepat setelah penutupan: Seorang pemilik baru mungkin mewarisi sebuah bangunan kosong sesaat setelah pembelian. Tinjau persyaratan sewa dan mempertimbangkan mewajibkan penjual untuk memperpanjang sewa atau memberikan jaminan kekosongan.
  • ¡¡FLT:0]] Kegagagagaan untuk mendapatkan persetujuan penyewa untuk penugasan: Beberapa sewa mengharuskan tuan tanah untuk mendapatkan persetujuan penyewa sebelum menjual. Mengabaikan hal ini dapat memberikan dasar penyewaan untuk dihentikan. Obtain menandatangani persetujuan sebelum penutupan.
  • [Incorc koreksi penanganan deposit keamanan: Undang-undang Negara sering mengharuskan deposit keamanan untuk ditahan dalam rekening terpisah dengan bunga dibayarkan kepada penyewa. Agen penutupan harus memastikan penjual dengan benar memindahkan deposito ini.Kesalahan dapat menyebabkan kerusakan treble di beberapa yurisdiksi.
  • [O]NOZOFLT:0]]Missing SNDA dari penyewa kunci: Tanpa perjanjian non-distribusi, seorang pemberi pinjaman mungkin menolak untuk mendanai pinjaman. penyewa jangkar utama sering menuntut negosiasi yang panjang. Mulai awal dan membangun waktu ke dalam kontrak.
  • [Zoning] atau penggunaan konflik:] Bisnis penyewa mungkin melanggar peraturan daerah atau perjanjian pembatasan.Pembeli harus memverifikasi bahwa penggunaan saat ini adalah legal dan akan terus di bawah kepemilikan baru.

Kekecualian Kesimpulan

Properti-perbendaharaan yang tidak semata-mata merupakan detail dalam transaksi real estate ⁇ mereka adalah pertimbangan hukum dan keuangan yang mendasari keberhasilan penutupan. Apakah Anda adalah homebuyer pertama kali mengambil alih sewaan unit kondominium, investor komersial yang mengakuisisi sebuah gedung kantor dengan penyewa ganda, atau pemberi pinjaman yang menulis pinjaman dengan menggunakan properti sewa, hak atas kepentingan sewa sekitar sewaan adalah mount. Mengajak pengacara real estate yang berpengalaman, perusahaan, dan agen penutup yang memahami nuansa hukum sewa dan penutupan adalah cara terbaik untuk menavigasi fasilitas ini. Dengan meraup secara menyeluruh, penyewaan sewa, penyewaan dan penyaluran, dan penyaluran uang tunai, dan pembayaran uang tunai, dan pembayaran uang sewaan, dan pembayaran uang yang dapat dicapai oleh pihak-pihak yang lulus, dan pensiunan, dan pensiunan yang dapat mencapai kesepakatan awal yang baik untuk menyelesaikan sengketa, dan pensiun, dan pensiunan, dan pensiun, dan pensiunan yang dapat dicapai oleh pihak-pihak yang tidak dapat disepak-sepak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-pak-

Untuk pembacaan lebih lanjut, konsultasi sumber daya dari American Bar Association's Selection of Real Property, Trust and Estate Law dan Nolo guide to friendse-tenant law]. Selain itu, standar industri untuk klausa sewa komersial dapat dieksplorasi melalui Council of Real Estate Brokers and Managers (CRE)].