조닝 법과 재개발 또는 Rezone에 재산 소유권

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Zoning 법의 기초

Zoning 지구 및 규정 이해

Zoning 분류는 관할권에 따라 다르지만 일반적으로 주거, 상업, 산업, 농업 및 혼합 구역이 포함됩니다. 각 범주 내에서, 추가 하위 제한은 예를 들어, 단일 가족 주거 (R-1), 다 가족 주거 (R-3), 이웃 상업 (C-1) 및 일반 산업 (I-2). 각 지역 규정은 다음과 같습니다.

Permitted use – 권리에 의해 허용된 활동 (예: R-1 지역에 있는 단일 가정).
Conditional uses – 추가 리뷰에 특별한 허가를 받을 수 있는 사용(예: 주거 구역의 데이케어).
Bulk 및 치수 표준 – 최소 면적과 같은 속성 라인, 건물 높이, 바닥 면적 비율 (FAR), 개방 공간 요구 사항.
Design guidelines[] – 미적 통제, 조경, 간판, 주차 요구 사항.

오버레이 영역은 기본 지구의 상단에 추가 제한을 부과, 종종 역사적인 보존, 홍수plain 관리, 또는 transit-지향 개발. 재산 소유자는 철저히 모든 재개발을 계획하기 전에 공식 zoning지도 및 코드를 검토해야합니다. 많은 시정은 소포의 분류를 확인하기 위해 온라인 GIS 도구를 제공합니다.

부동산 소유권의 Redevelop에 대한 권리는 기존 Zoning 내에서

또 다른 키 권리는 코드와 일치 한 프로젝트가 한 번 허용하는 데 사용할 수있는 능력입니다. 허용이 거부되면 소유자는 호명 (BZA) 또는 동등한 신체의 보드에 호소 할 수 있으며, 궁극적으로 주 법원에. 증거의 부담은 제안이 코드의 요구 사항을 충족한다는 것을 증명하는 지원자와 함께 속합니다.

Rezoning Process: 부동산의 지정 사용 변경

Rezoning은 부동산 분류를 변경하기 위해 zoning 맵 또는 텍스트를 구부린 합법적 인 행동입니다. 그것은 주어진 영역 내에서 예외를 다루는 다양한 또는 특수 사용 허가에서 구별됩니다. Rezoning 응용 프로그램은 일반적으로 재산 소유자에 의해 시작되지만 계획위원회에서 권고 후 도시위원회 또는 카운티 커미션을 유지 한 지역 법률체에 의해 승인해야합니다.

Rezoning Process의 단계

Pre-application 상담 – 많은 지방 사람들은, 종합적인 계획 일관성 및 잠재적인 문제 논의하기 위하여 계획 직원과 회의를 격려하거나 요구합니다.
Formal application submit – 부동산, 기존 및 제안된 조깅, 사이트 계획 및 합리적 및 커뮤니티 혜택에 대한 법적 설명 포함.
Staff review and report – 기획 직원은 종합적인 계획, zoning 코드, 환경 제약 및 인프라 용량에 대한 요청을 분석합니다.
공공개 공지 및 청원 – 주법은 지역 신문의 출판, 계획위원회 이전에 최소 한 공청을 통지한다. 커뮤니티 입력은 심각하게 촬영된다.
플랜딩 커미션 권고 – 승인, denial, 또는 수정을 권고하는 커미션 투표. 그들의 권고는 자문이지만 무게를 운반한다.
레기슬릭 바디 의사 결정 – 도시회 또는 카운티 이사회는 최종 공청 청문을 보유하고 있으며, 재조합형에 투표할 수 있습니다. 개정은 추가될 수 있지만 실질적으로 변경할 수 있습니다.
Approval 또는 denial – 승인되면, zoning map이 업데이트됩니다. denied 경우, owner는 기간을 기다릴 수 있습니다 (6 개월 ~ 1 년) 재 승인 또는 법원의 결정에 도전할 수 있습니다.

Rezoning 응용 분야의 전략적 고려

채식 및 조건 사용 허가

의 속성은 단지 도구가 아닙니다. 엄격한 차원 표준에서 구호를 추구하는 부동산 소유자는 ]variance]을 적용 할 수 있습니다. 의례는 엄격한 집행이 재산의 독특한 물리적 특성 (예를 들어, 확률 모양, 가파른 사면) 때문에 불필요한 어려움을 일으킬 때 호소의 보드에 의해 부여됩니다. 신청자는 하드 라인이 자기 생성되지 않다는 것을 보여주어야하며, variance는 최소한의 캐릭터를 사용하지 않을 것입니다 (예를 들어, 의문자).

법적 도전과 제한

다른 법적 문제는 due process] 주장 (예: 절차가 불공정 또는 중재인 경우) 및 equal protection] 주장 (영역 결정은 합리적 기반없이 재산 소유자를 대상). Spot zoning-rezoning은 주변 토지와 관련하여 사용을위한 작은 소포를 기록한다. - LTLT는 해당 계약에 따라 필요한 경우, 해당 계약에 대한 권리가 부여됩니다. ]

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사회 참여 및 정치 현실

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