제출 과정과 Zoning Variance 응용 프로그램을 승리

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제출 과정: 단계별

이 과정은 공식 응용 프로그램이 제출되기 전에 오래 시작됩니다. 성공적인 신청자는 예비 연구에서 시간을 투자하고 계획 직원과 통보 상담에 시간을 투자합니다. 전형적인 워크플로에는 여러 가지 명백한 단계가 포함됩니다.

1. 사전신청 연구 및 상담

지역 zoning 사무실 또는 계획 부서를 방문하여 zoning ordinance의 사본을 얻을 수 있습니다. variance 응용 프로그램 양식 및 모든 절차 지침. 많은 관할권은 pre-application Conference 요청의 우정을 검토하고 잠재적 인 문제를 식별하는 것을 권장합니다. 이 회의 중에는 다음을 참조하십시오.

• variance를 요구하는 특정한 ordinance 단면도.
• 재산에 영향을 미치는 어떤 이웃 계획 또는 오버레이 지구.
• 검토 및 공개 청문에 대한 전형적인 타임 라인.
• 필요한 서류 (대비, 사진, 고각 도면, 교통 연구 등).
• 유사한 variance 요청에 대한 이사회의 역사적인 점향.

이 연구 단계는 또한 관할권에 있는 과거 variance 결정의 검토를 포함해야 합니다. 대부분의 계획 부는 사실과 조건 부과의 발견을 포함하여 전 널 결정의 기록을 유지합니다. 이 기록은 이사회가 선행 기준을 해석하고 증거의 유형이 가장 무게를 나타낸다는 것을에 있는 본을 계시합니다. 또한, 널의 기대에 있는 insight를 제공할 수 있는 전 정기적으로 관할하는 땅 사용 변호사와 같이 말해서 당신의 신청의 가능성 응접.

2. 양식 신청 제출

신청 패키지는 다음을 포함해야 합니다:

• A 완료된 응용 프로그램 양식 속성 소유자 정보, 법적 설명, 요청된 특정 가변성(s). 구호를 설명하는 것은 정확합니다; vague 언어는 거부를 초대합니다.
• 세부 사이트 계획 및 도면 설문조사, 건축가, 엔지니어(필요한 경우)에 의해 준비. 이러한 명확하게 기존 조건과 제안된 편차를 표시해야 하며, 치수, 라벨 및 스케일 바. 이 계획은 요청한 차이가 재산의 합리적인 사용을 달성하기 위해 최소한의 것이 필요하다는 것을 설명해야 한다.
• A 하드 쉽의 문]는 왜 차이가 필요한지 설명합니다. 지역 변수를 위해, 많은 (예를 들어, 가파른 사면, 불규칙한 모양, 좁은 프론트게, 습지, 바위 외화)의 독특한 물리적 특성을 분명히 강조합니다. 사용 차이를 위해, 재산은 금융 분석에 의해 지원되는 허용된 사용 하 여 합리적인 반품을 수 없다는 것을 증명합니다.
• 지원 문서 여러 각도, 토픽 맵, 토양 보고서, 이웃이나 전문가의 편지, 그리고 다양한 영역에서 비교 가능한 상황의 증거를 부여했다.
• A 필링 수수료, 이는 시정촌 ($200-$1,000)에 의해 널리 변화. 일부 관할권은 또한 공공 청원 광고에 대한 별도의 수수료를 부과, 이는 총 비용으로 $500을 추가 할 수 있습니다.

photographs 의 여러 각도에서,survey 의 토피와 ]] 의 지지자들 이웃이나 지역 사회 단체에서. variance 의 사용 변경을 포함 하는 경우, 교통 분석 또는 소음 연구 를 의뢰 하 고 최소한의 부정적인 영향을 입증. 토지 사용의 경우, 또는 그 자체의 문제의 경우, 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의 의

또 다른 효과적인 전략은 comparable analysis- 아날로그 문제에 대한 다양한 권한을받은 동일한 조깅 지역에 유사한 속성을 식별합니다. 이것은 당신의 variance를 부여하는 것은 위험한 선명도를 만들지 만 유사한 제약을 공유하는 다른 사람들과 함께 지속적으로 재산을 대우하지 않을 것입니다. 이전 사례에 대한 이사회의 검색 사본을 제공, 사용할 수 있다면.

Hearing 과정: 당신의 케이스를 선물하기

대중적인 청각은 가장 높 입구 단계입니다. 일반적으로, 다음과 같이 과정 unfolds:

이사회 의장의 개혁

이 널은 신청의 요약을 읽을 수 있고, 적절한 통지가 주어지고, 신청자에게 선물하도록 초대합니다. 의자는 또한 진행의 모든 당사자 및 quasi-judicial 성격을 상기시킬지도 모릅니다.

지원자 발표

(또는 대표자)는 시간의 세트 금액을 가지고, 종종 10~20 분. 이 시간을 사용하여:

• 책임있는 재산 소유자로 자신과 재산을 설립.
• 특정 차이를 국가 (s) 명확하고 간결하게 요청.
• 귀하의 성명, 사이트 계획 및 시각을 사용하여 의문을 설명합니다 (예 : 포스터 보드 또는 슬라이드 쇼). 구호를 막는 독특한 물리적 제약을 강조합니다.
• variance의 최소 성격을 높일 수 있으며 왜 더 적은 탈선이 suffice가 없습니다.
• 커뮤니티 지원 또는 이웃과 사전 회의를 언급하고, 당신에게 제공 할 수있는 모든 voluntary 조건을 설명합니다.
• 승인에 대한 명확한 요청으로 닫고, 법적 기준에 다시 케이스를 tying.

여러 번 프레젠테이션을 연습, 이상적으로 모성 전에, 시간 제한 내에서 적합을 보장하고 가장 가능성이있는 질문을 해결하기 위해. 보드가 추가 사본을 필요로 할 경우 모든 자료의 백업 사본을 가져.

게시판 질문

이사회 구성원은 질문을 할 것입니다. 자신감이 너무 심하게 응답 할 준비가되어 있습니다. 대답을 모르는 경우 일주일 내에 작성하는 정보를 제공 할 수 있습니다. 힘든 질문을 기대하십시오 : "왜 더 큰 많은 것을 구입하지 않았습니까?" "이 차이가 거부되면 어떻게해야합니까?" "이 차이가 거부되는지 어떻게해야합니까?" 솔직하고 잘 충실한 응답을 준비하십시오.

공공의 코멘트

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재발행 및 파괴

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이사회에 의해 고려되는 요인

Zoning boards는 통계 기준을 바탕으로 한 증거를 무게를 달아 quasi-judicial 표준을 적용합니다. 특정 기준은 관할권에 따라 다를 수 있지만, 일반적인 요인은 다음과 같습니다.

• Unique environment - 속성의 모양, 크기, 토피, 또는 지역에 비해 위치는 정말 비정상적입니까? 보드는 도시의 모든 많은 지역에 전형적인 제비에 대한 속성을 비교합니다.
• Hardship vs. 편의 - 단순히 불편 또는 원한 사용의 손실이 넘지 않는 한 더 열심히 떼어낼 수 있을까요? variance는 하드 쉽에서 구호를 제공하지 않는 것이 의미이며, 특권 또는 증가 재산 가치를 부여하지 않습니다. 속성이 가변없이 합리적인 개발할 수 있다면, 보드는 구호를 부여하는 것은 아닙니다.
• 동쪽에 충격 — variance change traffic, shadows, privacy, drain, 또는 미적 캐릭터? 보드는 방향의 햇빛을 차단하는 직접적인 충격 (예: 건물)과 누적 충격 (예: zoning standard)을 erodes하는 다양한 보조의 패턴을 고려할 것이다.
• 종합 플랜 - 토지 이용, 주택, 경제 개발을위한 계획의 목표를 더 다양합니까? 프로젝트가 인필 개발 또는 역사적인 보존과 같은 플랜 우선권을 지원한다면, 보드는 더 유리하게 볼 수 있습니다.
• 자체 제작 hardship - 소유자가 부동산을 구입한 후 많은 것을 dividing함으로써 문제를 만들거나, 허가없이 건물을 건설함으로써? 자체 제작 hardship은 일반적으로 variance 응용 프로그램에 지방이 되며, 일부는 다른 표준이 충족되는 것처럼 자기 제작이 어렵더라도 지역 차이가 있습니다.
• Minimum needed Relief - 작은 편차가 동일한 목표를 달성 할 수 있습니까? 보드는 요청한 편차의 크기를 중단하고 적절한 완화를 제공하는 경우 요청한 것보다 더 작은 차이가 발생할 수 있습니다.

많은 국가에서 이사회는 결정에 대한 사실의 작성된 결과를 확인해야합니다. 법원의 심리적 인 결정에 대한 철저한 분석은이 ]미국 바 협회 출판을 zoning variances[ ("자본의 금융에 대한 조사").

이사회의 구성 요소. 일부 보드는 부동산, 법, 또는 계획의 배경과 함께 자원 봉사자들을 구성하고 있으며, 다른 사람들은 정치적인 애포테를 포함합니다. 이사회 구성원의 전문가 및 개인 관점을 이해하면 프레젠테이션을 맞춤화할 수 있습니다. 예를 들어, 엔지니어링의 배경이있는 보드 회원은 상세한 배수 계산을 평가 할 수 있지만, 계획 배경으로는 종합 계획 일관성에 중점을 두는 것이 좋습니다.

Winning 전략: Proactive와 전문가

승인의 likelihood를 극대화하려면 다음 전술을 채택하십시오.

ENGAGE의 초기

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전문가

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Thorough의 증거

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주소 조건 Voluntarily

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이사회의 타임라인과 압력에 대한 이해

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포스트 결정 : 조건, 준수 및 항소

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차이가 거부되면, 당신은 일반적으로 두 가지 옵션이 있습니다:

• Appeal - 대부분의 관할권은 더 높은 보드(예: 도시, 의회) 또는 주 법원에 호소를 허용한다. Appeals는 짧은 창(30일) 내에서 신청되어야 하며 청문 기록에 근거한다. 당신은 이사회가 그 재량에 남긴 또는 법의 오류를 보여주어야 한다. 검토의 표준은 이사회에 매우 비난한다; 호소는 변호사와 같은 소송 사건에 대한 소송의 제기를 제기하기 전에.
• Reapply with changess - 특정한 문제로 인해 variance를 거부하는 경우 (예:, hardship, 과도한 충격, 커뮤니티 지원 부족), 이러한 문제 및 파일에 대한 응용 프로그램을 수정합니다. 일부 코드는 대기 기간 (예: 1 년)을 요구하지 않는 조건이 변경되지 않는 한 변경하기 전에. 보드의 비용에 직접 응답하는 개정 응용 프로그램은 종종 더 높은 법원의 비용보다 더 높은 법원의 비용으로 간주되어 있습니다.

변호사는 변호사와 상담을 하고자 합니다. 법률 표준은 이사회의 결정에 대한 방어입니다. 많은 경우, 개정된 응용 프로그램은 더 비용 효과적이며 법원의 매력보다 높은 성공의 기회를 가지고 있습니다. 또한, 공차가 장군 (예 : 불완전한 통지)에 근거하여 공차 결함을 수정하고 재 승인은 곧 해결 될 수 있습니다.

다른 부동산 유형에 대한 특별 고려

주거 재산

주택의 주택은 주택의 주택의 주택을 임대하는 데 필요한 모든 것을 제공합니다. 주택의 주택은 주택의 주택을 임대하는 데 필요한 모든 것을 제공합니다. 주택의 주택은 주택의 주택을 임대하는 데 필요한 주택을 임대 할 수 있습니다. 주택의 주택의 주택은 주택의 주택의 주택을 임대 할 수 있으며, 주택의 주택의 주택을 임대 할 수 있습니다. 주택의 주택의 주택을 임대 할 때 주택의 주택을 임대 할 수 있습니다. 주택의 주택의 주택을 임대 할 때 주택의 주택을 임대 할 수 있습니다. 주택의 주택의 주택의 주택을 임대 할 수 있습니다. 주택의 주택의 주택의 주택의 주택을 임대 할 수 있습니다.

상업적 속성

상업적 차이 응용 프로그램은 종종 표지 제한, 주차 요구 사항, 바닥 면적 비율, 또는 사용 권한을 포함한다. 하드 쉽 표준은 일반적으로 보드가 기존의 조율에 비즈니스 모델을 적응하기 위해 소유자를 기대하기 때문에 상업적 특성을 만족하기 위해 열심히. 이 재산이 허용한 용도의 합리적인 반환을 산출 할 수 없다는 것을 보여주는 철저한 금융 분석은 중요합니다. 또한 상업 지원자는 교통, 소음 및 조명에 대한 영향을 고려해야합니다. 이러한 지역 사회의 공통 소스.

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역사 지구에 위치한 속성은 역사적인 보존위원회에서 검토의 추가 층을 직면. 이 지역에 대한 채식은 이웃의 문자와 직물에 특별한 민감성을 요구합니다. 신청자는 역사적인 보존 직원과 긴밀하게 협력하여 시각적 영향을 최소화하는 솔루션을 설계해야합니다. 일부 경우 역사적인 건물 (예 : 철거 대신 후방 추가)을 유지하는 다양한 차이가 보드에서 유리한 치료를받을 수 있습니다.

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