도시 상업의 기초 : Zoning Shapes Business Geography

모든 성공적인 소매 위치는 임대 서명 또는 그랜드 오프닝과 함께 시작되지 않는 이야기를 알려줍니다. 그러나 zoning map Drawing years 또는 십년간 이전. Zoning Regulation function as a invisible Architecture of commerce, determining the bookstore can open on the 조용한 주거 거리, 자동 수리 가게는 학교 근처에 작동 할 수 여부, 또는 혼합 사용 개발 아파트 아래에 지상 바닥 소매를 포함 할 수 있는지 여부. 기업가, 상업 부동산 중개인, 경제 개발, 그 중 하나가 서로 다른 기업에 대한 이해를 이해하는 것은 어렵지 않다.

이 종합적인 시험은 미국 전역의 소매 및 상업적인 사업 위치를 조율하는 방법, deliberate 디자인 의도 및 국부적으로 경제, 지역 사회 특성 및 기업 기회를 통해 잔물결하는 수시로 예상한 결과의 시험.

Zoning의 메커니즘 : 비즈니스 결정을위한 전성기 -Makers

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사용 기반 조닝 : 전통 접근

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Form-Based Zoning: 물리적 특성 우선

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Performance-Based Zoning: 외부 관리

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Zoning의 소매 위치 전략에 대한 직접적인 영향

소매 기업은 특히 정통 규칙을 만드는 위치에 명백한 민감성을 소유합니다. 가시성, 보행자 교통 본, 주차 가용성 및 주거 고객 기초에 근접은 진동하는 상업적인 생태계를 창조하거나 상업적인 제약을 부과할 수 있는 방법에서 조율한 지적과 가진 모든 intersect를 기초를 둡니다.

상업 구역의 지리

이 클러스터는 기존의 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 분산형 네트워크

Urban Institute]]는 상업 토지의 제반 분배를 창조한 많은 미국 도시에 있는 역사적인 zoning 결정을 문서화하고, 더 낮은 지역에 있는 동안 풍부한 소매 선택권을 즐기는 부비에 지역은 몇몇 사업 친절한 지적 지적을 위해 지역이 지역화되었습니다. 이 본은 직접 신선한 음식, 의료 서비스, 그리고 다른 필수 소매 제안에 접근하는 것에 공헌합니다.

주차 요구 사항 및 숨겨진 비용

몇몇 조율은 소매상인 사이에서 적어도 주차 필요조건으로 다량 debate를 생성합니다. 표준 상업적인 조율법은 소매 공간의 정연한 발 당 주차 공간의 역사적으로 mandated 특정한 비율, 자동차 의존에 관하여 중간 20 세기 가정의 유산을 나타냅니다. 이 필요조건은 발달에 실질적 비용을 부과합니다 - 구조화된 주차는 공간 당 $25,000를 $50,000를 요할 수 있고, 다른 소매 평방 피트 또는 공공 편의 시설 수용할지도 모르다 토지를 소모합니다.

Buffalo, Austin, Minneapolis를 포함한 운송 도시는 주차 최소 도시 또는 지정된 상업 지구를 제거했습니다. 이러한 정책 변경에서 조기 증거는 Mandates를 제거하는 것이 더 많은 워크로드 거리 풍경을 가능하게하며 작은 소매 업체의 개발 비용을 줄이고 대체 교통 모드를 통해 도착하는 고객을 격려합니다. Urban Land Institute] ]] ]] ]] ]] ]] [FLT:]]] ]]

공식 사업 Ordinances: 현지 캐릭터를 보호

일부 시정촌은 formula 사업 ordinances를 채택하여 역사적인 지역이나 보행자 중심의 상업 복도에 체인점과 프랜차이즈를 제한합니다. 이 규정은 지역 문자, 지원 독립 기업가를 보존하고 관광 및 커뮤니티 자부심을 구동하는 독특한 정체성을 유지합니다. 샌프란시스코의 이웃 상업 지구, 예를 들어, 공식 소매업체의 농도를 제한하고 있으며, 독립적 인 상점의 다양한 선택을 지속하는 데 도움이되는 정책.

또한, 이 회사는 또한, 우리의 회사는 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 만족한 서비스를 제공할 수 있습니다. 우리는 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 우리의 클라이언트에게 감사를 줄 수 있습니다.

혼합 사용 혁명 : 24 시간 이웃을위한 조닝

지난 2년간 가장 중요한 조명 혁신 중 하나는 소매, 주거, 때로는 조명 산업 용도를 동일한 건물 또는 블록 내에서 허용하는 혼합 사용 지정의 확장을 포함합니다. 이 접근 방식은 ]새로운 도시주의 를 위해 지역 사업에 의존하지 않고 환경, 직장 및 상점을 만들 수 있습니다.

구현 도전과 디자인 표준

성공적인 혼합 사용 zoning은 다른 용도 사이에서 충돌을 방지하는 설계 표준에주의를 기울여야 합니다. 소매 공간 위의 주거용 임계는 레스토랑이나 바에서 늦은 소음을 물어 줄 수 있으며, 지상 바닥 사업은 가동 시간 제한을 견딜 수 있습니다. 효과적인 혼합 사용 코드는 음향 분리 요구 사항, 환기 표준 및 균형 잡힌 관심에 대한 운영 시간 제한을 통해 이러한 긴장을 해결합니다.

포틀랜드의 진주 지구는 성공적인 혼합 사용 조깅 구현을 발굴, 이전 산업 창고와 함께 지상 층 소매, 상층 주거 단위를 결합 활기찬 이웃으로 변환, 그리고 농장 시장과 지역 사회 행사를 호스트하는 공공 공간. Arlington, 버지니아의 Ballston 이웃은 주거 생활을 유지하면서 메트로 역 주변의 소매를 집중시키는 transit-지향적 개발과 같은 원칙을 보여줍니다.

소매를 넘어 상업 조닝 : 사무실, 산업 및 서비스

소매는 zoning 토론에 많은 관심을 캡처하면서 상업적인 zoning은 다양한 공간 요구와 규제 고려 사항으로 비즈니스 유형의 광범위한 범위를 우회합니다.

사무실 공원과 원격 작업 전환

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산업 Zoning 및 전자 상거래 물류 붐

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홈 직업 및 Gig 경제

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Variance 및 특별 허가 절차 탐색

어떤 zoning 코드는 모든 비즈니스 시나리오를 기대할 수 있습니다, 왜 지방자치 규제 유연성 메커니즘을 제공 하는 이유. Variances] 엄격한 집행이 undue hardship 만들 때 zoning 요구 사항에 예외를 허용, 특별 허용 또는 조건 사용 허용 특정 사용은 특정 조건에서 부정적인 영향을 미칠 수 있는, 그들은 잠재적인 상황에 영향을 미칠 수 없습니다.

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특별 허용은 유연성에 또 다른 통로를 제공합니다. 주거 구역에 제안 된 레스토랑은 방음 설치 및 실외 좌석을 제한하는 PM 10에 의해 폐쇄 된 승인을받을 수 있습니다. 이러한 조건 승인은 지역 이익을 보호하면서 원하는 비즈니스를 수용 할 수있는 도구를 가진 커뮤니티를 제공합니다.

경제 Equity의 계기로 조닝

zoning의 역사 유산은 오늘날의 경제 기회의 패턴을 형성하는 명시적으로 배설 관행을 포함합니다. 인종적으로 제한적인 응집 및 zoning 규정은 부교 교외 조직의 다가족 주거를 금지하고, 분명히 소수 민족적 지역 사회를 의미하고, 명시 적 인종 조롱은 연방 법의 밑에 불법, 관행 패턴은 주장을 창조했습니다. 역사적인 적색한 이웃의 상업 복도는 종종 더 적은 호의적 호의를 베푸는 것을, 그것은 투자를 유치하고 투자를 촉진하는 데 노력합니다.

Brookings Institution]은 애플리케이션에 따라 perpetuate 또는 dismantle 경제 불평을 할 수 있는 방법을 문서화했습니다. 일부 도시는 이제 새로운 개발이나 소규모 사업 기회의 오버레이를 필요로 하는 정책에 대한 사전적인 개발 및 비공개 서비스를 사용하여 지역 사회의 환경 및 지역 사회의 환경과 지역 사회의 환경과 환경의 환경과 환경의 환경의 변화에 대한 이해를 갖추었습니다.

현대 Zoning 개혁 : 동향 Reshaping 상업 부동산

미국 전역에, zoning 개혁의 파 주거 생존, 기후 탄력, 경제 활력을. 주거 조율 변화가 상당한 관심을받을 동안, 상업 조율 개혁은 소매 및 비즈니스 위치에 대한 똑같이 중요한 의미를 수행.

일시 및 팝업 소매를 간소화

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기후 탄력과 녹색 Zoning 표준

환경 지속 가능성은 점점 더 일반적 인 환경적 지속 가능성에 영향을 미칩니다. 소매 개발은 비우기 관리, 열 섬 완화 및 에너지 성능에 대한 요구 사항과 함께 비가 오는 표면, 건물 방향 요구 사항을 감소하는 조경 표준을 직면 할 수 있습니다. 이러한 규정은 복잡성과 비용 향상을 추가하고 환경적 책임있는 기업을위한 소비자 선호도와 일치합니다.

교통 방향 개발 상업 지역

공공 교통 인프라에 투자하는 것은 종종 고밀도, 주차 요구 사항 및 혼합 사용 개발을 위해 역 근처 역에 오버레이 zoning 지구를 만듭니다. 이 정책은 차량없이 도착 할 수있는 집중 소매 활동, 보행자 교통 패턴에서 혜택을 지원 비즈니스를 제공합니다. Arlington, Virginia 및 Portland와 같은 도시에 성공적인 transit 중심의 상업 지구는 오레곤과 같은 도시에 대한 운송 투자를 어떻게 의미 할 수 있는지 보여줍니다.

비즈니스 위치 결정에 대한 전략적 임의

기업가 및 상업적 인 10 종자에 대한 zoning 전문 지식을 기반으로 재무 분석 및 시장 조사 위치에 있습니다. 부동산의 조율 설계에 대한 이해는 현재 허용되지 않지만 향후 확장, 수정, 적응 재사용에 대한 기회가 존재하는 것은 아닙니다. 공공 청력 출석, 가변 응용 프로그램을 통해 계획 프로세스와 참여하고 규제 개혁 사업 소유자가 단순히 그것에 반응하는 것보다 규제 환경을 형성하기 위해 자문.

가장 성공적인 상업 환경은 제한적 정적 설정으로 zoning을 대우하는 도시에 나타났지만 시장 변화, 인구학적 변화 및 지역 사회 가치를 반영하기 위해 정기적인 업데이트가 필요한 생활 프레임 워크로 이어졌습니다. zoning이 혁신과 소비자 행동을 수용하기 위해 유연성을 유지하면서 명확성과 예측성을 제공 할 때 소매 및 상업 사업의 심각성.