Zoning 법은 도시 지역의 혼합 사용 개발

Zoning 법에 대한 이해: 유형과 원산지

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전통 Zoning Stifles 혼합 사용 개발 방법

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사용 제한: 주거 지역에 있는 많은 영역은, 특별한 허가 없이 소매 또는 사무실과 결합하기 위하여 그것을 불법으로 만듭니다. 가정 직업과 같은 한정된 관용은 수시로 capriciously 정의됩니다.
Density limits: Floor area ratios (FAR) and Minimum lot size can prevent the compact building form needed for successful mix-use project. 개발자는 지상층 소매를 지원하기 위해 충분한 단위를 구축 할 수 없습니다, 상업 공간의 underutilized 또는 백신을 떠나.
주차일:주차일 경우, 주택 또는 공용공간에 사용될 수 있는 귀중한 토지를 소모할 수 있습니다. 특히 자동차 소유권이 낮을 수 있는 워킹 가능한 도시 지역에 문제가 있습니다. 모든 주거용 단위를 위한 1대 주차 요건은 필요한 토지 면적을 두 배로 늘릴 수 있습니다.
높이 제한: 세미트 높이 캡은 상업 공간 위의 주거 단위의 수를 제한할 수 있으며, 프로젝트의 경제 가능성 감소. 5~6개가 혼합 사용으로 최적의 지역 3층의 코드 캡 높이.
Lot 적용 및 설정: 큰 앞과 측면 야드를 유지 하는 요구는 보행자 환경을 조성하는 연속 거리 벽을 방지할 수 있습니다.

이 장벽은 종종 긴 및 비싼 제목 프로세스를 추구하는 개발자입니다. 강한 NIMBY (My Backyard)의 야당을 가진 도시에서, 잘 설계 된 혼합 사용 제안은 수년간을 위해 배치 할 수 있습니다. 결과적으로 통합 된 이웃의 공급은 수요의 부족, perpetuating sprawl 및 자동차 의존성으로 떨어지는 것입니다. Urban Land Institute]는 도시를 만드는 데 도움이되는 광범위한 연구 결과를 출판했습니다.

사례 연구 : Suburban Strip Zoning vs. 도시 혼합 사용

Consider a typical suburban corridor zoned for auto-oriented commercial use. A developer wanting to build apartments above shops would need to obtain a conditional use permit or a zoning amendment, which may require public hearings, environmental reviews, and even a city council vote. The uncertainty and delay can increase project costs by 20-30% or more. In contrast, cities that have adopted mixed-use zoning districts, such as Portland’s “MX” zones or Miami’s “T6” transect zones, allow such combinations by right, significantly reducing risk. The difference in timeline can be the difference between a project that pencils out and one that is abandoned.

Form-Based 코드 및 현대 Zoning Reforms에 대한 푸시

FBC는 전통적인 조명의 한계를 극복하기 위해 많은 운송 도시가 양식 기반 코드 (FBCs)를 채택하고 있습니다. 기존의 사용 기반 코드와 달리 FBC는 건물 높이, 설정, 건물 배치 및 외관 디자인의 물리적 형태를 조절합니다. 이러한 목표는 예측 가능한, 산책 환경과 토지 사용과 관계없이. 양식 기반 코드는 일반적으로 "전쟁"의 농촌 지역 사회의 특정 유형에 따라 구성됩니다. [FBC]는 특정 기관과 같은 특정 기관에 대한 접근 방식이 있습니다. [FBC]는 지역 사회의 특정 기관과 같은 특정 기관에 대한 접근 방식이 있습니다. [FBC]는 다음과 같은 특정 기관의 기관에 대한 접근 방식이 있습니다.

Reform의 핵심 요소

혼합 사용 개발을 위한 성공적인 조율은 종종 다음과 같은 조치를 포함합니다:

모든 믹스를 사용하여 올바른 지정된 지역에, 재량적 승인에 대한 필요성을 제거. 이것은 개발자에게 특정 및 속도를 제공합니다.
소형 및 공공공간을 위한 토지를 무료로 이용할 수 있는 최소 주차 요건을 감소 또는 제거하거나 제거하기 위해. 버팔로, 뉴욕, 오스틴, 텍사스와 같은 도시는 최근 2023년 텍사스에서 최소 도시를 제거한 후, 주차 개혁을 채택했습니다.
높은 높이와 밀도 보너스]을 증가하여 저렴한 주택이나 공공 편의 시설을 포함한 프로젝트. 보너스 프로그램은 커뮤니티 요구에 따라 측정 할 수 있습니다.
]초기 오버레이 영역은 기존 기지 조깅의 상단에 특수 혼합 사용 기준을 적용하는 것이 종종 트랜스이트 역 주변. 이 오버레이는 전체 코드를 재 작성하지 않고 신속하게 채택 할 수 있습니다.
Streamlining Environmental review] 녹색 건물 표준에 근접하거나 녹색 건물 표준을 사용하는 지속 가능성 기준을 충족하는 인필 혼합 사용 프로젝트.
Eliminating use-based exclusivity 코어 도시 영역에서 소음, 교통 및 냄새에 대한 성능 표준으로 교체.

이 개혁은 논쟁없이하지 않습니다. 일부 주민들은 더 높은 밀도가 트래픽과 과잉으로 이어질 것이라고 두려워합니다. 그러나 잘 계획 된 혼합 사용 개발은 실제로 산책을하고 더 많은 feasible을 비스듬히 비스듬히 만들기로 여행 할 수 있습니다. Urban Land Institute 연구는 작고 혼합 사용 지역이 30-60%를 일반 교외 개발보다 차량 트래픽을 생성합니다. 열쇠는 횡단, 자전거 기반, 교통 및 교통 수단으로 전환하는 것입니다.

혁신적인 Zoning의 실제 사례

포틀랜드, 오레곤

포틀랜드의 “중앙 도시 계획”에는 주거, 상업 및 광 산업이 많은 도시와 진주 지구에 사용되는 형태 기반 코드가 포함되어 있습니다. 도시의 “Mix-and-Match” zoning 지구는 단일 사이트에서 사용의 조합을 허용하고, 형태 및 성능 표준을 부여합니다. 이 유연성은 철도 야드에서 펄 지구를 변환하는 데있어 라이브 워크 로프트, 갤러리, 상점과 함께 일하는 지역. 10,000 주민이 거주하는 지역에 거주하고, 공공 장소에서 지원되는 지역 및 지역 주민이 지원되는 지역.

덴버, 콜로라도

덴버는 2010 년 "Denver Zoning Code"을 사용하여 많은 지역에 대한 양식 기반 규제에 중점을 둔 사용 기반을 둔 브랜딩 코드를했습니다. 이 코드에는 메인 스트리트와 혼합 된 사용을 촉진하는 "Urban Neighborhood Context" 영역이 포함되어 있습니다. 결과적으로, [FLT : 0]] Union Station Neighborhood[FLT : 1]와 같은 개발은 소매, 사무실 및 1,000 개 이상의 주거 단위를 완벽하게 통합합니다. 덴버의 혜택은 "FLT : 0]"을 포함 할 수있는 추가 비용으로 추가 비용으로 추가 비용으로 추가 비용으로 추가 비용으로 추가 비용으로 추가 비용을 절감 할 수 있습니다.

Arlington County, 버지니아

Arlington의 "Columbia Pike" 복도는 혼합 사용 재활을위한 국가 모델입니다. 카운티는 변속기 복도와 함께 고밀도를 허용하는 양식 기반 코드를 채택했으며, 감소 된 주차 및 지상 층 소매 요구 사항. 결과는 소규모 비즈니스와 소득의 혼합과 다양한 도보 메인 스트리트입니다. Arlington의 접근법은 EPA와 새로운 도시를위한 의회에 의해 인식되었습니다. 코드는 또한 새로운 시설에 기여하는 새로운 시설 "커뮤니티"를 포함합니다.

이 예제는 zoning reform이 하나의 크기-액티비티-모든 endeavor가 아닙니다. 각 도시는 로컬 컨텍스트, 시장 조건 및 커뮤니티 값에 코드를 적용해야합니다. 가장 성공적인 개혁은 데이터 중심이며 광범위한 대중 참여를 포함합니다.

Challenges Developers Face in 혼합 사용 프로젝트 아래의 현재 코드

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주차장 비율: 많은 은행은 도시가 몇 분을 허용하더라도 대출을 안전하게 보호 할 수있는 특정 번호가 필요합니다. 이 잡기는 개발자가 원하는 것보다 더 많은 주차를 구축 할 수 있으며, 비용과 사이트 효율성을 높입니다.
Fire 및 건물 코드: 혼합 점령 건물은 엄격한 화재 분리 및 egress 요구 사항을 준수해야하며 건설 비용을 증가시킵니다. 이 코드는 종종 별도의 용도가 완전히 분리되어 디자인이 될 수 있습니다.
Lot 어셈블리: 종합 혼합 사용 프로젝트를 위한 대형 충분한 사이트를 만들기 위해서는 서로 다른 zoning 디자인과 여러 소포를 조립해야 합니다. 제목 문제 및 홀딩 속성은 수년간 프로젝트를 지연할 수 있습니다.
Community Yak: 장소로 zoning, 주민들은 소음, 교통, 그림자에 물건을 붙일 수 있습니다. 개발자는 커뮤니티 봉사 활동에 중요한 시간을 투자해야 합니다.
Infrastructure 용량: 기존 물, 하수구, 전기 시스템은 증가 밀도에 대한 크기가 될 수 없습니다, 프로젝트 비용과 타임라인에 추가 업그레이드를 강제.

이 장애물에도 불구하고, 혼합 사용 생활에 대한 시장 수요는 계속 성장, 특히 밀레니엄 세대와 빈 둥지를 찾는 도시 환경. 적극적인 이해를 가진 개발자는 지역 조율 코드를 이해하고 계획 부서를 일찍 참여할 수 있습니다 종종 이러한 문제를 탐색 할 수 있습니다. HUD Office of Policy Development and Research]는 금융 소스를 계층화하기위한 전략을 포함하여 금융 사용의 통합에 대한 가이드를 출판했습니다.

혼합 사용 Zoning Flexibility의 경제 및 사회 이점

zoning 법은 혼합 사용 개발 지원에 적응할 때, 지역 사회는 수많은 혜택을 누릴 수 있습니다. 이러한 개별 프로젝트가 전체 도시 직물에 늘리고 있습니다.

한 단계의 걷기 및 교통 혼잡 감소: 주민들은 상점, 서비스, 작업, 그들의 차 의존을 낮추는 수 있습니다. 연구는 혼합 사용 지역이 capita 당 20-40% 적은 차량 여행을 생성하는 것을 보여주고, 도로 및 낮출 방출에 착용을 감소시킵니다.
경제활동과 현지 고용: 지상층 소매는 일자리와 세금 수익을 창출합니다. 활기찬 거리 풍경은 투자의 비정상적인 사이클을 창출하는 더 많은 고객을 유치합니다. 내장 고객 기반을 가진 중소기업의 경쟁.
]다른 주택 옵션: 혼합 사용 개발은 아파트, 콘도, 타운하우스, 라이브 워크 유닛, 다른 소득 수준과 가구 유형의 수용을 포함할 수 있습니다. 이 다양성은 사회적 주식에 중요합니다.
스트로거 이웃 정체성 및 지역 사회 참여:] 살고, 일하고, 같은 지역에 놀이는 지역 이벤트에 참여할 가능성이 더 높으며, 지역 사업에 쇼핑, 개선에 대한 옹호. 이 사회적 공약을 촉진한다.

환경 지속가능성: 소형 건축 양식과 결합된 감소된 자동차 사용은 온실 가스 배출량을 낮추고 도시 프린트에 개방된 공간을 보존합니다. Infill 혼합 사용 개발은 가장 효과적인 기후 전략 중 하나입니다.

건강 혜택: Walkable 이웃은 신체 활동을 격려; 비만과 만성 질환의 낮은 비율에 혼합 사용 조깅.