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Zoning 규정은 무엇입니까?

이 법은 지역 사회의 중요한 요소입니다. 이 법은 지역 사회의 중요한 요소입니다. 이 법은 지역 사회의 중요한 요소입니다. 이 법은 지역 사회의 중요한 요소입니다. 이 법은 지역 사회의 중요한 요소입니다. 이 법은 지역 사회의 중요한 요소입니다. 이 법은 지역 사회의 중요한 요소입니다. 이 법은 지역 사회의 중요한 요소입니다. 이 법은 지역 사회의 중요한 요소입니다. 이 법은 지역 사회의 중요한 요소입니다. 이 법은 지역 사회의 중요한 요소입니다. 이 법은 지역 사회의 중요한 요소입니다. 이 법은 지역 사회의 중요한 요소입니다.

이 규칙은 일반적으로 3 가지 기본 크기를 지정합니다. 사용 (무엇 활동이 허용되지 않음), 강도 (무엇 개발이 허용되는 방법), 양식 (동물의 물리적 특성). 상업 부동산의 경우, 이 규정은 부동산을 호스팅 할 수 있는지 여부를 결정, 사무실, 산업, 또는 혼합 사용 기능, 그리고 그들은 최대 바닥 면적 비율 (FAR), 건물 높이, 주차 요구 사항, 및 많은 적용과 같은 제한을 설정. 이러한 규칙은 사이트의 개발의 잠재적 인 발전을 평가하는 첫 단계입니다.

법적 기초:] 랜드 마크 1926 미국 대법원 사건 Euclid v의 위반. Ambler Realty Co.]] 경찰의 헌법 운동으로 설정, 공공 보건, 안전, 도덕, 또는 일반 복지와 관련이 있습니다. 이 경우, 분리된 조건 및 ] ]

Zoning 카테고리

토지는 일반적으로 넓은 범주로 분류되며, 각 소아과는 달리 불멸의 사용. 일반적인 영역은 다음과 같습니다 :

  • Residential Zones – 단일 가정 주택, 아파트, 타운하우스 및 관련 용도에 대한. 이들은 밀도 제한 (에이커당 단위) 및 건물 높이 제한이 있을 수 있습니다. 하위 범주에는 R-1 (낮 밀도 단일 가족), R-2 (두 가족), R-3 (다 가족)가 포함됩니다.
  • Commercial Zones – 소매점, 사무실, 레스토랑, 호텔, 엔터테인먼트 장소. 하위 카테고리에는 인근 상업 (C-1), 일반 상업 (C-2) 및 중앙 비즈니스 지구 (CBD)이 있습니다. 각 특정 바닥 면적 제한 및 사용 목록이있을 수 있습니다.
  • 산업 지대 – 제조, 창고, 유통, 중공업 활동에 대한. 이러한 종종 엄격한 환경과 성능 표준이 있습니다. 하위 범주는 중공업 (I-1)에서 경공업 (I-3)에 이르기까지 다양합니다.
  • 농업구역] – 농업, 랜싱, 관련 용도에 대한, 종종 매우 낮은 밀도 수당. 일부 농장과 같은 제한된 상업 활동 포함.
  • Mixed-Use Zones – 두 개 이상의 호환이 가능한 용도를 결합하여, 산책, 활기찬 이웃을 격려합니다. 일반적인 유형에는 상용 주거(C-R) 및 계획 단위 개발(PUDs)이 포함됩니다.

각 영역은 허용된 테이블 (오른쪽), 조건 (특별한 허가를 요구), 및 금지 사용. 상업 개발자를 위해, 가장 관련은 상업 및 혼합 사용 지역, 유연성 및 허용한 프로젝트의 viability에 직접 영향을 미치는. Zoning 지도는 이 지역의 공간 분포를 보여줍니다, 규칙에서 어떤 편차는 보통 variance, 특별한 예외, 또는 rezoning 신청을 요구합니다.

Zoning Impacts 상업 개발 방법

Zoning 법률은 거의 모든 측면의 상업 부동산 프로젝트의 현장 선택과 설계에서 금융 및 건설에 영향을 미칩니다. 영향은 규제 환경과 개발자의 목표에 따라 긍정적이고 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

긍정적인 충격

  • Promote Organized Growth – Zoning은 인접적 토지 사용, 충돌 감소 (예를 들어, 학교에서 무거운 산업 유지). 투자에 대한 예측 가능한 프레임 워크를 제공합니다.
  • Protect Property Values] – 품질, 설정, 그리고 조경을 위한 최소 표준을 수립함으로써, zoning은 이웃 캐릭터와 시장 안정성을 유지한다.
  • 안전과 호환성 – 화재 액세스, 주차 및 환경 성능에 대한 규정은 유입 및 주변 지역을 보호합니다.
  • 지원 공공 인프라 기획 – 도로, 유틸리티, 교통, 공공 자원에 대한 스트레이트를 감소와 함께 조닝 좌표 개발.

도전과제

  • 제한 규칙 – 세단 높이 제한, 밀도 캡, 또는 사용 제한은 다른 비유적 프로젝트를 제외할 수 있습니다. 예를 들어, 낮은 FAR은 특정 사이트에 불가능한 고층 사무실 타워를 만들 수 있습니다.
  • 비용 및 지연 – 복잡한 조깅 코드, 공공 청문 및 환경 리뷰 추가 시간 및 비용. 제목 비용 총 프로젝트 예산의 5~15%를 소비할 수 있습니다.
  • Urban Sprawl – 특정 복도에 제한되는 경우, 개발이 진행되고, 농가를 소비하고 자동차 의존도를 증가시킬 수 있습니다.
  • 법적 위험 – 조닝 분쟁은, 특히 부동산 소유자가 variance 또는 rezoning의 denials를 도전할 때 소송으로 이어질 수 있습니다. 반대 합의 주장은 규정이 지금까지도 갈 경우 발생할 수 있습니다.

조닝 채식 및 특별 예외

개발자는 개발자가 특정 요구 사항을 충족하지 않는 경우, 개발자는 variance](특정 요구 사항에서 면제) 또는 특별 예외](특정 조건에서 허용되는 사용)를 적용할 수 있습니다. 이 경우, 엄격한 강제로 인해 발생하는 경우, 공적에 대한 공적을 해소하지 않습니다. 특별 예외는 이러한 공적을 고려해야 하며, 지역적 또는 지역적을 고려할 수 있는 공적을 고려해야 합니다.

상업 개발을위한 주요 차원 표준

상업 개발자는 건물 형태와 밀도를 지배하는 규칙에주의를 기울여야 합니다. 키 미터는 다음과 같습니다.

  • Floor Area Ratio (FAR) – 전체 바닥 면적의 비율은 많은 지역에 있습니다. 3.0의 FAR는 건물이 바닥 공간에 3 번의 면적을 가질 수 있음을 의미합니다. 더 높은 FAR는 더 많은 밀도를 허용하지만 설정 및 개방 공간 거래가 필요할 수 있습니다.
  • 건축 높이 - 피트 또는 이야기의 최대 높이, 전망, 그림자 및 밀도에 영향을 미치는. 높이 제한은 종종 주거 구역 근처에 단계.
  • Setbacks – 프론트, 사이드, 후방 야드, 건물 배치 및 개방 공간에 대한 속성 라인에서 필요한 거리. 깊은 앞 설정은 도로에서 usable 토지를 줄이고 건물을 밀어 할 수 있습니다.
  • 주차장요청 – 사용과 광장 영상을 기반으로 한 최소 거리 주차 공간. 이 대형 드라이버가 될 수 있습니다. - 주차 공간 당 $ 15,000 ~ $30,000 - 도시 채우기 목표와 종종 충돌. 많은 도시는 지금 감소 또는 제거 최소.
  • Lot Coverage – 건물, 임의 표면 또는 구조에 의해 커버 될 수있는 많은 비율. 낮은 많은 적용 한계 건물 발자국을 제한하고 고도 제한과 충돌 할 수있는 개발자를 구축 할 수 있습니다.

이 수치 표준은 프로젝트의 타당성에 직접 영향을 미칩니다. 낮은 FAR 또는 높은 주차 요구 사항은 상업용 개발을위한 사이트 네코믹을 만들 수 있으며, 더 유연한 규정은 주차 최소 또는 보너스 FAR와 같은 공공 편의 시설에 대한 바람직한 결과가 저렴한 주택 또는 공공 광장과 같은 바람직한 결과를 가져올 수 있습니다. 개발자는 가장 유리한 경로 전달을 식별하기 위해 여러 규제 시나리오에서 프로 포마 분석을 실행해야합니다.

제목 프로세스를 탐색

엔제이먼트는 필요한 모든 zoning 승인, 허가 및 재량 승인이 부동산 개발에 대한 과정을 취득하는 과정입니다. 일반적으로 다음과 같습니다.

  1. Pre-Application Review – 프로젝트 개념, 적용 가능한 조깅 및 잠재적인 문제를 논의하기 위한 계획 직원과의 만남. 이 단계는 초기 로드 블록을 식별하고 프로세스를 간소화할 수 있습니다.
  2. Environmental Review – 많은 관할권은 환경 영향 평가 (EIA) 또는 국가 환경 정책법 (NEPA) 또는 국가 상응 (예: 캘리포니아의 CEQA)에 따라 미분 증명된 부정적인 선언을 요구합니다. 이 시기에 6-18개월을 추가할 수 있습니다.
  3. 공공중 보청기 – 커뮤니티 회원이 증언할 수 있는 기획위원회 및 시청 청문회. 이웃의 위치는 조건이나 denial로 이어질 수 있습니다.
  4. Zoning Amendments 또는 Variances – 프로젝트가 현재 zoning에 따르지 않는 경우, 합법적 또는 quasi-judicial 승인이 필요합니다. 이 자주 supermajority 투표가 필요합니다.
  5. Permit Issuance – 승인되면, 건물 허가 및 관할 허가를 취득해야 합니다.

토지 이용 변호사와 계획 컨설턴트는 표준 연습입니다. 커뮤니티 아웃 리치 회의, 디자인 자선 회의, 그리고 계약 혜택을 누릴 수 있습니다. 반대와 폭발적인 승인이 감소합니다. 개발자는 지역 정치를 모니터링해야하며, zoning Boards 및 협의회 회원은 선거로 변경할 수 있으며, 규제 기후를 변경할 수 있습니다.

공공 정책을위한 도구로 조닝

증가, 도시 사용은 토지 사용 분리를 넘어 더 넓은 정책 목표를 달성하기 위해 조율. 주요 메커니즘은 다음과 같습니다 :

  • 포함 Zoning – 새로운 상업 또는 혼합 사용 개발에서 저렴한 주택에 대한 위임 또는 인센티브. 예를 들어, 개발자는 밀도 보너스에 대한 교환에 대한 아래의 시장 요금의 10-20 %의 주거 단위를 설정해야합니다.
  • Density Bonuses – 저렴한 주택, 공공 광장 또는 LEED 인증과 같은 공공 혜택을 위한 교환에 여분의 바닥 면적 또는 높이를 허용한다. 이것은 수익성있는 것으로 예상되는 프로젝트에 한계를 켤 수 있습니다.
  • 개발권(TDR) – 수신구역(예: 농가)에 있는 부동산 소유자를 허용하고, 개방공간을 보존하면서 고밀도를 활성화하는 데 필요한 개발 권한을 판매할 수 있습니다.
  • Impact Fees – 새로운 개발에 대한 원타임 요금(로드, 공원, 학교). se 당 zoning하지 않는 동안, 그들은 종종 조율적 ordinances에 공동화. 고 영향 수수료는 프로젝트의 실현을 줄일 수 있습니다.
  • 농업과 자연 지역을 보호하는 대형 규모의 조닝 및 보존 용이성. 이 지역 근처의 상업 프로젝트 개발자는 버퍼 요구 사항을 존중해야합니다.

이 도구는 커뮤니티 가치를 향상 시킬 수 있지만 복잡성을 추가 할 수 있습니다. 개발자는 초기 금융 모델로 구성해야합니다. 예를 들어, 밀도 보너스는 합리적인 주택 구성 요소가 신중하게 구조화 된 경우에만 높은 수준의 viable을 만들 수 있습니다. Urban Institute]와 같은 자원은 이러한 정책의 효과에 대한 연구를 제공합니다.

최근 동향 및 개혁

Zoning는 도시 우선 순위를 변경하는 응답에서 진화하고 있습니다. 주목할만한 추세는 다음과 같습니다.

이 변화는 전통적인 Euclidean zoning (매우 분리되는 용도)가 활기찬 지속 가능한 커뮤니티의 창조를 방해 할 수 있다는 것을 인식하는 성장 인식을 반영합니다. 이러한 추세에 대해 알리는 개발자는 zoning 코드를 현대화하는 시장의 기회를 식별 할 수 있습니다. 더 읽기, Municipal Research and Services Center (MRSC)은 zoning 개혁 및 토지 사용 모범 사례에 대한 실용적인 가이드를 제공합니다.

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