Zoning 지도는 무엇입니까?

이 지도는 시정촌의 조율적인 조율적인 조율의 그래픽 구성 요소입니다. 그것은 지정된 영역으로 관할을 분할합니다 - 종교 (R-1), 상업 (C-2), 산업 (I-1), 등 - 특정 사용 및 개발 표준에 의해 지배되는. 이 지도는 지역 정부에 의해 법으로 채택되고 규칙의 전체 무게를 나릅니다. 그것은 재산에 대한 무관심의 시작점이기 때문에 법적 권리와 토지에 대한 제한을 드러내는 것이기 때문에.

Zoning maps는 동적 문서입니다. 그들은 커뮤니티가 진화함에 따라 업데이트되며, 어제의지도는 오늘 규정을 반영하지 않을 수 있습니다. 항상 현지 계획 부서 또는 공식 GIS 포털에서 가장 최신 버전을 직접 얻습니다.

뉴욕과 로스앤젤레스 같은 도시가 집과 방청등과 공기를 통해 공장을 분리하고, 다른 양립한 토지 용도를 추구하는 도시가 20세기 도시 개혁 운동을 추적하는지도의 기원. 시간이 지남에 따라, zoning은 성장, 보호 재산 가치, 그리고 셰핑 커뮤니티 캐릭터를 관리하기위한 정교한 도구로 진화. 오늘날의 zoning지도는 디지털 데이터, 대화형 기능 및 일반 업데이트로 계층화되어, 교통, 교통 및 교통 환경의 변화에 대한 우선 순위를 반영하는.

왜 당신의 투자를 위한 Zoning Map Matters인가?

zoning map을 직접 평가하는 방법을 알고 자본을 보호하고 옵션을 명확하게합니다. 여기에 zoning map이 재산에 대해 알려줍니다.

  • Permitted Uses: 당신은 집, 작업장, 소매점, 또는 다 가족 단지를 건설할 수 있습니까? 지역 지정은 권리에 의해 허용되는 것을 정의합니다.
  • 개발 표준:]차원적 요구 사항은 무엇입니까? 설정, 많은 적용, 높이 제한 및 바닥 면적 비율 (FAR) 당신이 구축 할 수있는 모든 영향.
  • Future Neighborhood Dynamics: 상업 또는 산업 영역에 인접한 주거용 복도입니까? 지도는 교통, 소음 및 재산 가치에 있는 잠재적인 미래 변화를 계시합니다.
  • 혁신 및 확장 한계: 추가 또는 새로운 차고 계획? zoning 지도와 함께 텍스트는 허용하는 것을 결정합니다.

이 세부 사항을 식별하기 일찍 당신의 목표를 맞추지 않는 부동산을 구입하는 것을 방지합니다. 그것은 전략적인 투자와 비용으로 실수 사이의 차이입니다. 예를 들어, 대형을 자동적으로 가정하는 구매자는 이중을 발견 할 수 있습니다 R-1 지역은 단일 가정 주택을 허용, 계획 소득 재산을 오버 프라이드 단일 거주로 전환. Zoning지도는 당신이 자본을 커밋하기 전에 목표, 법적 명확성을 제공함으로써 이러한 시나리오를 방지하는 데 도움이됩니다.

zoning maps는 브랜딩, 인프라 투자, 상업적 성장에 대한 지역 주민을 식별 할 수있는 zoning 변경을 추적하는 투자자가 시장 변화의 앞서 위치를 파악하는 데 도움이되는 광범위한 투자 전략을 알려줍니다. zoning map을 이해하는 것은 숨겨진 가치를 찾는 데는 아닙니다.

Zoning Map을 읽는 방법: Step-by-Step Visual Guide

Municipal zoning maps는 대화형 GIS 포털을 통해 매우 정교한 것으로 간주됩니다. 여기에는 어떤 zoning map에서 필요한 정보를 체계적으로 추출하는 방법입니다.

단계 1: 공식 Zoning 지도에 접근

항상 로컬 계획 부서 또는 GIS 웹 사이트에서 공식지도를 사용합니다. 타사 부동산 사이트는 통합 또는 단순화 된 정보를 표시 할 수 있습니다. 도시 또는 카운티 "GIS 소포 뷰어"또는 "존업지도"를 검색하십시오. 예를 들어, NYC City Planning의 NYC 부서는 많은 도시 제안에 대한 좋은 모델로 봉사하는 강력한 상호 작용 도구를 제공합니다. 일부 관할권은 또한 온라인 버전보다 오프라인 PDF를 제공하지만, 이러한 온라인 버전보다는 더 적은 온라인 버전이 될 수 있습니다.

단계 2: 소포와 그것의 색깔을 찾아내십시오

속성 주소 또는 세금 식별 번호를 입력합니다. 지도는 특정 색상의 소포를 강조합니다. 그 색상이 나타내는 것을 이해하기 위해 전설에 참조하십시오. 표준 규칙은 다음과 같습니다 :

  • 노란색 또는 오렌지: 주거지역
  • Red 또는 Pink: 상업 영역
  • 자주 또는 회색: 산업 영역
  • 그린: 공원, 레크리에이션, 또는 개방 공간
  • 빛 브라운 또는 베이지:농업지역

색상은 관할권에 따라 다를 수 있으므로 혼자 기억에 의존하지 마십시오. 전설은 당신의 열쇠입니다. 일부 GIS 포털은 영역 지정과 사용 학습의 시간 절약 기능 인 전체 ordinance 텍스트에 대한 링크를 볼 수있는 소포를 클릭 할 수 있습니다.

3 단계 : Zone 지정 코드 식별

색상을 넘어지도는 알파벳 코드를 보여 줄 것이다 (예를 들어, R-1B, C-3, MX-1). 이 코드는 특정 규정을 잠금 해제하는 열쇠입니다. 이 코드를 정확히 같은 시정촌 내에서, 그것은 다음 단계에서 사용 될 것 같으로. suffixes-R-1A에주의를 지불 R-1B보다 다른 밀도 요구가있을 수 있습니다.

4 단계 : 오버레이 지구를 확인

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단계 5: Zoning 정규 텍스트를 읽으십시오

이 텍스트는 매우 간단합니다. 이 텍스트는 특정 사용, 치수 및 각 코드의 주차 표준을 정의합니다. 단계 3에서 코드를 사용하여 정확한 요구 사항을 확인하십시오. 예를 들어, R-1 영역은 최소 7,000 평방 피트, 25 피트의 전면 세트 및 최대 높이 35 피트의 최소 7,000 크기가 요구 될 수 있습니다. 이 텍스트는 정확히 어떤 허용되지 않으며 특별한 허가가 필요한지 알려줍니다. 많은 도시는이 문서의 온라인 또는 HTML을 쉽게 검색 할 수 있습니다.

Key Zoning 이용 약관 당신은 알아야 할

zoning ordinances에서 사용되는 용어를 이해하는 것은 텍스트를 더 쉽게 decipher 할 수 있습니다.

  • Setback:] 최소 거리는 부동산 선(정면, 측, 후방)에서 있어야 합니다. Setbacks는 구조와 재산 경계 사이 공간을 창조하며, 프라이버시와 사용 가능한 야드 영역 모두에 영향을 미칩니다.
  • 플로어 지역 비율 (FAR): 건물의 총층 면적의 비율은 많은 크기로 구성되어 있습니다. 10,000 평방 피트의 1.0의 FAR는 건물 공간의 10,000 평방 피트까지 허용하며, 이는 전체적인 많은 또는 두 이야기가 절반 정도를 덮는 것일 수 있습니다. FAR는 밀도와 건물 질량을 제어하기위한 기본 도구입니다.
  • Lot Coverage: 건물이나 파베 등의 손상된 표면에 의해 커버 될 수있는 많은 비율. 이 영향은 폭풍우 런 오프 및 녹색 공간 가용성.
  • Density: 토지의 에이커 당 허용되는 주거 단위의 수. 이것은 다 가족 프로젝트에 필수적입니다. 5 에이커 당 10 단위의 밀도는 총 50 단위를 허용한다.
  • By-Right vs. 조건부 사용: "By-right" 용도는 정규 표준을 충족하는 경우 자동으로 허용됩니다. "Conditional uses" (주택 구역의 데이케어와 같은) 공공 청력과 특별 허가가 필요합니다. 조건부 사용은 프로젝트 타임라인으로 불확실하고 지연을 소개합니다.
  • Non-Conforming Use: 현재 zoning에 따라 법적인 사용. 이들은 종종 "grandfathered"이지만 손상 후 확장 또는 재구성에 대한 제한을 직면 할 수 있습니다.
  • 버퍼와 전환: 토지, 벽, 또는 더 집중적인 영역이 더 적은 비용이 들지 않는 설정된 설정에 대한 요구 사항. 이 사용 중 시각적 및 소음이 영향을 줄 수 있습니다.

일반적인 Zoning 카테고리 설명

코드는 로컬에 따라 다를 수 있지만, 가장 복잡한 환경을 지배하는 유사한 계층을 따릅니다.

주거 지역 (R-1, R-2, R-3)

주거 지역은 조밀도와 주거 유형에 의해 분류됩니다. R-1는 일반적으로 개인 제비에 단 하나 가족 분리한 가정을 디자인합니다. R-2는 쌍신회로 같이 2 가족 단위를 허용합니다. R-3와 위 허가 다 가족 아파트 및 콘도르엄은, 보통 고밀도 수당과 감소한 세트 뒤 필요조건으로, 보통. 몇몇 도시에서, R-4 또는 R-5 지역은 transit 복도의 가까이에 중앙 일관되고 고층 주거 탑을 허용합니다. 이 지역 사이 다름은 특정한 크기에 영향을 미칠 수 있습니다 그러나, 특히 양탄자 지역은 특정한 크기만에 영향을 미칠 수 있습니다.

상업적인 지역 (C-1, C-2, C-3)

C-1은 상업 지역 비즈니스 센터에 이르기까지 다양한 영역입니다. C-1은 커피 숍, 드라이 클리너 및 작은 사무실과 같은 저렴한 소매 및 서비스를 제공합니다. C-2는 대형 상점, 레스토랑 및 사무실을 포함한 일반 비즈니스를 허용합니다. C-3은 일반적으로 상업 활동의 가장 높은 밀도와 중앙 비즈니스 지구이며 종종 혼합 사용 전략의 일부로 주거 용도를 포함합니다. 상업적 부동산을 구입하면 지역이 특정 사용 권한을 허용 할 수 있는지 확인하십시오. 상업 지역은 드라이브를 제한하거나 야외 스토리지를 중단 할 수 있습니다.

산업 영역 (I-1, I-2)

산업 영역은 강도로 나뉩니다. I-1 (빛 산업)은 창고, 연구 및 개발 및 어셈블리를 허용 할 수 있습니다. I-2 (중공업)은 제조, 가공 및 기타 사용량을 높이는 데 도움이, 교통, 또는 배출. 이 영역은 종종 버퍼 또는 성능 표준이있어 인접 용도를 보호하기 위해. 산업 재산을 고려하는 구매자는 특히 중요한 환경 규정을 이해하기 위해, 일부 산업 용도는 국가 또는 연방 기관에서 추가 허가를 트리거로 사용합니다.

혼합 사용 영역 (MU, MX)

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어떻게 조닝 Affects 재산 가치와 전략

Savvy 구매자는 다른 사람들이 내려다 보이는 가치 추가 기회를 식별하기 위해 조깅 맵을 사용합니다. 현재 사용보다 높은 밀도에 대한 지역은 시장 수요 아파트 또는 타운 홈보다 더 빨리 평가 할 수 있습니다. 일반적으로 상업 구역에 인접한 주택은 가치 억제를 촉진하는 소음 및 트래픽 문제를 직면 할 수 있습니다. 이러한 역동적 인 이해를 통해 적절한 가격 위험과 지식의 위치에서 협상을 할 수 있습니다.

Land Banking: Investors는 종종 미래 상승 또는 인프라 개선을 나타내는 영역에서 토지를 구입합니다. 이 땅을 zoning 변경까지 유지하면 새로운 밀도를 지원하는 경우 높은 수익을 올릴 수 있습니다. 그러나 토지 은행은 위험이 발생하거나 완전히 실패 할 수 있으며 재산 세금 및 운송 비용은 보유 기간 동안 계속됩니다.

Non-Conforming Uses: 현재 zoning 이전에 법적으로 존재한 재산은 "grandfathered" in일 수 있습니다. 이 상태는 사용이 독특하다면 자산이 될 수 있지만 확장 또는 재구성이 심각하게 제한될 수 있으므로, 보험이 취득하기 어려울 수 있습니다. 구매자는 폐쇄하기 전에 지역 계획 부서에서 작성하는 비 오염 상태를 확인할 수 있습니다.

Gentrification Pressure: 상업 구역에 둘러싸인 주거 섬을 보여주는 조율한 지도는 종종 전환에 이웃을 나타냅니다. 이것은 부동산 가치를 상승하지만, 더 높은 세금 및 잠재적 인 변위 압력도 의미 할 수 있습니다. 구매자는 지역의 포괄적 인 계획과 변경의 방향과 속도를 측정하기 위해 최근 개발 승인을 연구해야합니다.

Zoning and Financing: Lenders는 대출을 해소할 때 zoning을 평가합니다. 차용자의 비즈니스 계획과 일치하는 허용된 사용으로 재산은 가변적 또는 조건 사용 허가를 요구하는 것보다 금융이 더 쉽습니다. 구매자는 재산의 조율이 보장되는 용어를 지원하는 방법을 설명하기 위해 준비되어야 합니다.

Rezoning 과정과 그 위험

부동산의 현재 조율은 의도한 사용을 적합하지 않는 경우, 재조명은 옵션이 될 수 있지만, 길고, 불확실한, 공공 프로세스입니다. 그것은 계획 부서에 응용 프로그램을 제출하는 것이 포함, 지역 사회 봉사 활동 회의를 호스팅, 직원 검토를 수행, 계획위원회와 도시 회의 또는 카운티위원회에 의해 투표를 직면. 과정은 6을 걸릴 수 있습니다 18 개월 이상, 승인의 보증없이.

Rezoning 응용 프로그램은 커뮤니티의 종합 계획과 변화가 일치하고 이웃 특성을 해칠 수 없다는 강한 정당화가 필요합니다. 이러한 규정을 항해에 대한 더 많은 리소스를 위해 American Planning Association는 광범위한 교육 자료 및 정책 지침을 제공합니다. 또한 구매자가 공식적인 프로세스에 커밋하기 전에 재배치의 가능성을 알려 줄 수있는 사전 승인 회의를 제공합니다.

rezoning과 관련된 위험은 다음과 같습니다.

  • Community Opposition: 이웃은 밀도를 증가하거나 호환으로 인식되는 사용을 소개합니다.
  • 비용: 신청 수수료, 교통 연구 또는 환경 리뷰의 컨설턴트 수수료, 법적 표현은 수천 달러의 10로 실행할 수 있습니다.
  • Delay: 승인이 되면, 타임라인은 프로젝트의 재정적 계획과 멸종을 멸종할 수 있습니다.
  • 조건적인 승인: 기획전은 감소된 높이, 추가적인 조경, 디자인 제한과 같은 부동산의 수익성을 감소시키는 재조합을 부여할 수 있습니다.

구매자는 이러한 위험을 신중하게 무게해야하며 이미 자신의 의도적 인 사용을 허용하는 zoning의 재산이 더 안전한 투자가 될 수 있는지 고려해야합니다.

Zoning 및 환경 규정

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습지와 스트림 버퍼는 또 다른 일반적인 오버레이입니다. 이 지역은 수로의 특정 거리 내에서 건물을 제한 할 수 있으며 사용 가능한 많은 지역에 영향을 미치며 육군 엔지니어와 같은 기관에서 허가를 필요로합니다. 물 근처 또는 저소득 지역으로 부동산을 고려하는 구매자는 이러한 규정을 초기에 연구해야합니다. FEMA Flood Map Service Center는 지역 주민과 지역 주민과의 공식 홍수 위험지도에 대한 무료 액세스를 제공합니다.

환경 사이트 평가 (상 I 및 Phase II) 상업 및 산업 특성에 대한 표준이지만 알려진 오염 위험이있는 지역에있는 주거 구매자는 고려해야합니다. Zoning 혼자 환경 책임에서 당신을 보호하지 않습니다.

Zoning Research의 디지털 도구

현대 기술은 지금까지 접근할 수 있는 zoning 연구를 했습니다. 대부분의 지방 주민들은 이제 주소, 소포 경계표 및 단일 클릭으로 접근 ordinance 텍스트를 검색할 수 있는 사용자를 허용하는 GIS 기반 대화형 zoning 맵을 제공합니다. 이 도구는 종이지도와 인쇄 된 코드 책에 광대한 개선이지만, 그들은 여전히 주의적인 해석이 필요합니다.

온라인 zoning 지도에서 볼 수있는 몇 가지 유용한 기능 포함:

  • Layer Controls: 홍수 구역, 역사적인 지구 및 미래의 토지 사용과 같은 오버레이를 켜는 능력.
  • Parcel Identification: 소포에 클릭하면 해당 영역 코드, 많은 치수를 표시하고, 종종 전체 정규성에 대한 링크가 표시됩니다.
  • 측정 도구: 측정 거리, 많은 지역, 지도에 직접 설정된 후 준수.
  • Historical Data:] 일부 포털은 시간 동안 변경 사항을 추적하기 위해 zoning map의 이전 버전을 볼 수 있습니다.

Zillow와 Redfin 같은 제 3 자 부동산 웹 사이트 때때로 표시 zoning 정보, 하지만이 데이터는 나완전 할 수 있습니다. 항상 공식 도시 소스에 대해 확인. 시장 수준 연구의 경우, Zillow Research 포털은 귀하의 조율 분석을 보완 할 수있는 주택 트렌드에 데이터 중심 통찰력을 제공합니다.

Common Pitfalls 언제 독서 Zoning 지도

경험있는 구매자는 zoning 데이터를 해석 할 때 실수를 만듭니다. 이 일반적인 오류를 조심하십시오.

  • 모든 R-1 영역의 구성은 동일합니다:] 한 도시에 있는 R-1 지역은 10,000 평방 피트의 랏을 요구할 수 있습니다, 반면 다른 그것은 5,000 평방 피트의 랏을 필요로 합니다. 항상 특정 지역 또는 일반을 읽으십시오.
  • 이상의 지구를 무시: 홍수로 인해 건물 비용을 높이는 것은 고도 요구 사항입니다. 역사적인 지구 오버레이는 기존의 구조를 혁신하거나 파괴 할 수있는 능력을 제한 할 수 있습니다.
  • Verbal Information: 부동산 에이전트 또는 판매자는 부적절한 또는 불완전한 zoning 정보를 제공 할 수 있습니다. 항상 공식지도 및 ordinance 텍스트에 대한 모든 것을 확인합니다.
  • 지도를 구성하지 않는 변경: Zoning maps are living document. 포괄적인 계획 또는 미래 토지 사용 지도를 확인하여 이웃의 문자를 변경할 수 있는 예상을 기대합니다.
  • Assuming Existing Structures are Legal: 헛간이나 아파트가 적절하게 허가를 구축하거나 현재 zoning에 따라하지 않는 것이 아니라, 그냥 그렇게 한다. 도시의 제목 검색 및 zoning 검증 편지는 필수 안전 조치입니다.
  • 공동 조닝과 코벤더: 조닝은 공공법이지만, 민간 공동, 주택 소유자 협회 규칙, 그리고 분리 제한은 조닝 맵에 표시되지 않는 추가 제한을 부과할 수 있습니다. 재산은 쌍방에 구역이 될 수 있지만 HOA 규칙에 의해 금지 될 수 있습니다.
  • Overlooking Parking Requirements: 많은 ordinances는 주거 단위 당 최소 주차 공간을 지정하거나 상업 공간의 광장 피트 당. 조밀한 도시 지역에서, 주차 요구 사항은 개발 feasibility에 중요한 제약이 될 수 있습니다.

Actionable Buyer의 체크리스트

이 체크리스트를 사용하여 zoning 맵을 사용하여 모든 속성을 평가하십시오.

  1. 지방 정부 GIS 웹사이트에서 공식 zoning 지도를 잡아라.
  2. 속성에 대한 기본 영역 코드를 식별 (예 : R-1, C-2).
  3. 제한 (flood, 역사적인, 디자인)을 추가하는 모든 오버레이 지구를 확인합니다.
  4. 기본 영역에 대한 정규 텍스트를 읽으십시오 : 허용된 사용, 설정, FAR, 높이 제한 및 주차 요구 사항을 확인하십시오.
  5. 추가 제한이나 검토 프로세스에 대한 오버레이 지구 텍스트를 읽으십시오.
  6. 도시 제안 미래 토지 사용 변화가 지역에 대한 경우 포괄적인 계획을 확인.
  7. 재산이 법적으로 많은 기록이며 어떤 기존의 구조가 준수 또는 법적으로 비 형성된다는 것을 검증하십시오.
  8. 개인 편의성, HOA 규칙, 또는 적용할 수 있는 제한을 연구하십시오.
  9. 어떤 것이 불완전하거나 의도한 사용이 허용하는 경우 도시 계획자 또는 토지 사용 변호사와 상담하십시오.
  10. 당신의 예금을 보호하기 위해 조율 검토에 따라 당신의 제안을 만듭니다.

zoning map을 마스터하면 부동산 시장에서 강력한 이점을 제공합니다. 다른 사람들이 혼란을보고 자신감과 위험을 탐색 할 수있는 기회를 볼 수 있습니다. 체계적으로이 중요한 문서를 분석함으로써, 당신은 당신의 투자를 보호하고 장기적인 목표를 가진 구매를 정렬합니다. zoning map을 읽는 시간은 당신이 앞으로 가기 위해 모든 부동산 결정에 투자입니다.

이해를 깊게 하는 사람들을 위해, ]American Planning Association는 zoning guides, model ordinances, 그리고 더 많은 정보를 제공 구매자와 투자자가 될 수 있도록 하는 최고의 관행의 종합 라이브러리를 제공합니다.