Zoning Laws와 Property Development에 대한 그들의 영향 이해

도전과 혁신

zoning은 공개 좋은 서비스를 제공하도록 예정되어 있지만 비판이 없습니다. 개발자는 종종 지연 또는 탈레 프로젝트를 할 수있는 장애물을 직면합니다. 이러한 도전은 위험 관리에 필수적입니다.

• Exclusionary zoning] – 대소형 크기나 금지와 같은 저렴한 주택을 효과적으로 차단하는 규정은 다가족 단위, exacerbate 경제 분리 및 주택 부족에 금지합니다. 많은 국가와 도시는 이제 더 많은 밀도를 허용하기 위해 이러한 코드를 재구성합니다.
• 준수의 비용 – variances, rezonings, 또는 조건 사용 허가는 법적 비용, 응용 프로그램 비용, 환경 연구 및 청각의 몇 달을 필요로한다. 작은 개발자를 위해, 이러한 비용은 금지 될 수 있습니다.
• ]변경의 얼굴에 대한 편차 – outmoded zoning codes may interrupter mix-use development, accessory residenceing units (ADUs), 또는 현대의 필요에 대응하는 녹색 건물 관행. 예를 들어, 단위 당 세 개의 주차 공간이 필요한 코드는 infill 프로젝트 네코믹을 만들 수 있습니다.
• Neighbor Yak – 공청 청문은 NIMBYism (Not In My Backyard) 블록 프로젝트가 zoning에 적합하지만 인근 주민들과의 상호 작용이 없습니다. 일반적인 문제는 교통, 소음, 그림자 및 재산의 영향을 포함합니다.
• 해석에 대한 분쟁 – 개발자, 계획 직원, 커뮤니티 보드 간의 분쟁으로 이어지는 야심한 언어. “미러 사용” 또는 “소매적인 디자인”과 같은 용어는 주제입니다.

이 과제는 지역 계획자, 경험있는 토지 사용 변호사와 초기 참여의 중요성을 강조하고 지역 사회 지원을 구축합니다. 이웃 문제를 해결하는 프로젝트는 성공 가능성이 더 높습니다.

Zoning Laws를 탐색: 개발자 가이드

성공적인 부동산 개발은 zoning에 대한 유능한 접근 방식을 요구합니다. 여기에는 위험과 유선 승인이 시작됩니다.

행동 토르거의 결심

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기획 직원과의 연계

Municipal planners는 zoning intent와 프로젝트 개념 정렬 여부에 대한 정보를 제공 할 수 있습니다. 그들은 또한 잠재적 인 차이가 또는 특수 허가를 식별 할 수 있습니다. 초기 대화는 시간과 형식 응용 프로그램 과정에서 놀라움을 피합니다. 많은 계획 부서는 비 바인딩이지만 빨간색 플래그를 식별하는 매우 유용합니다 사전 신청서 회의를 제공합니다.

Hire 전문가

법률 사무소는 법률 사무소, 지역 사회의 민간 엔지니어, 지역 사회의 관계가 아닌 지역 사회의 기대에 대한 자문을 제공합니다. 지역 사회의 계획 이사회 구성원의 개인, 계획 이사회 구성원의 관계, 그리고 지역 사회의 기대에 대해 이해합니다. 좋은 변호사는 또한 지역 사회의 관계가 거부되거나 지역 사회의 소송을 제기하는 경우 법적 전략에 조언 할 수 있습니다.

공공의 Hearings에 대비

프로젝트가 다양한, 재조합, 또는 조건 사용 허가를 필요로하는 경우, 공공 청문은 거의 불가피합니다. 프로젝트의 혜택을 설명하는 명확한 프레젠테이션을 준비하고 잠재적 인 우려 (traffic, 소음, 디자인)을 해결하고 포괄적 인 계획과 준수를 보여줍니다. 청문 전에 이웃과 공동체 그룹과의 관계를 구축하면 상대를 지지자로 전환 할 수 있습니다. 현재 계획 및 공식 청문 전에 피드백을 개최하십시오.

대체 노선

현재 zoning이 제안한 사용을 허용하지 않는 경우, 다음과 같은 옵션을 탐험하십시오. variance (독립적인 물리적 조건이 존재하는 경우)를 적용하고, zoning 개정 또는 지도 변경을 요청하거나, 가까운 크기 요구 사항을 충족하기 위해 인접한 속성을 구입하십시오. 일부 경우, 계획 된 단위 개발 (PUD) 오버레이는 디자인 유연성을 사용하여 혼합 용도를 허용 협상 될 수 있습니다. PUD는 종종 커뮤니티 편의 시설 교환에 더 많은 창조적 인 사이트 레이아웃을 허용한다.

현대 동향 Shaping Zoning

Zoning 법률은 정적이 아닙니다. 그들은 사회, 경제 및 환경 압력에 대한 응답으로 진화합니다. 여러 동향은 개발자와 플래너가 토지 사용 규정에 접근하는 방법을 다시 형성하고 있습니다. 이러한 추세를 앞서 유지하면 경쟁 이점을 제공 할 수 있습니다.

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주택의 비용 절감을 위해 많은 도시는 시장 평가 프로젝트의 비율이 낮거나 온건한 가구에 저렴하기 위해 저렴한 비용으로 저렴하기 위해 새로운 단위의 비율을 필요로하는 포함 된 포함 된 조율 정책을 채택했습니다. 이 증가 개발 비용 동안, 그것은 또한 혼합 소득 커뮤니티를 만들고 밀도 보너스 또는 비용과 함께 waivers로 설정할 수 있습니다. 개발자는 초기에 금융 영향을 모델링하고 낮은 소득세 주택 크레딧과 같은 유효한 하위 거주자를 탐험해야합니다.

액세서리 파밍 유닛 (ADUs)

캘리포니아, 오레곤, 워싱턴과 같은 국가의 조닝 개혁은 현재 단일 가족 구역에서 ADU를 허용하고, 때로는 지역 제한을 면제합니다. 이것은 주택 소유자가 작은 임대 장치를 추가 할 수 있으며, 이웃 문자를 변경하지 않고 주택 공급을 크게 늘리고 있습니다. 개발자는 ADU 프로젝트를위한 많은 것을 대상으로 할 수 있으며, 새로운 단위를 구축하거나 차고를 변환합니다. 트렌드는 주택 부족을 해결하는 방법으로 다른 상태로 확산됩니다.

혼합 및 15 분 도시

현대 계획은 주거, 상업 및 도시를 혼합하는 혼합 사용 조율을 포함합니다. "15 분 도시" 개념은 주민이 집에서 도보 15 분 또는 자전거 타기 내에서 가장 매일 필요를 충족시킬 수 있도록하는 것을 목표로합니다. 이것은 지상 층, 더 높은 밀도, 주차 최소한을 줄이는 데 필요한 조율 코드를 필요로합니다. 혼합 사용 프로젝트의 개발자는 종종 더 빠른 흡수율과 높은 재산 가치에서 혜택을 누릴 수 있습니다.

환경 및 지속 가능성 오버레이

기후 탄력은 점점 더 조깅에 통합됩니다. 예를 들어 녹색 건물 표준 (예 : LEED 또는 지역 동등), 폭풍 관리 요구 사항 (낮은 충격 개발과 같은), 태양 액세스 보호 및 해안 연골 영역에서 설정. 이러한 요구 사항을 능가하는 개발자는 더 빠른 승인과 시장 호소를 얻을 수 있습니다. 일부 도시는 인증을 달성하는 프로젝트에 대한 신속한 허가를 제공합니다.

Streamlining 및 By-Right 개발

주택 비용을 줄이고, 건설을 줄이기 위해, 일부 관할권은 zoning ordinance에 따르는 프로젝트가 관리적으로 승인되지 않은 청문을 승인하는 데에 의해 이동됩니다. 이것은 개발자를위한 불확실성과 지연을 감소시키고, 커뮤니티 입력을 값으로하는 사람들로부터 반대 할 수 있습니다. 캘리포니아와 같은 미국은 저렴한 주택 프로젝트에 대한 우회전한 승인을 요구하기 위해 법률을 통과했습니다.

법적 도전과 조닝 소송

zoning에 분쟁은 일반적입니다. 개발자는 임의, 포로, 또는 국가 법 위반인지 zoning 결정을 도전할 수 있습니다. 일반적인 법적 요구 사항은 다음과 같습니다.

• Spot zoning – 작은 소포가 주변 지역에 특별한 치료가 주어지면, 종종 이웃에 도전.
• Variance denials - 보드가 비대칭을 거부하면 개발자는 법원에 부합할 수 있습니다. 결정이 명확하게 불허하지 않는 한, 법원은 일반적으로 보드에 흩어지기.
• Exclusionary zoning challenge – 불법적으로 저소득층 또는 미성년자 가구를 제외하고는 zoning ordinance 주장. 몇몇 국가 법원은 그러한 조례를 겪고 있다.
• 타이킹 주장 – 모든 경제 사용의 규제가 부과되면 소유자는 다섯 번째 개정 아래 보상을 추구 할 수 있습니다. 그러나 값의 단지 감소는 충분하지 않습니다. 총 와이퍼는 요구됩니다.

개발자는 항상 준수 노력과 litigating 전에 법적 상담을 유지해야합니다. 협상 또는 중재를 통해 정착은 종종 긴 법원 전투에 선호됩니다.

Zoning의 미래: 통제와 융통성을 균형을 잡기

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더 읽기를 위해 American Planning Association zoning reform에서 모범 사례를 검토하거나 ] zoning]에 위키페디아 기사를 검토하십시오. 개발자는 Urban Land Institute와 [[FLT]]] ]] ]]]]의 법률 조항을 참조할 수 있습니다.