Overdevelopment의 위협 이해

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Zoning는 추상적인 법적 개념이 아닙니다. 실제 도구 상자입니다. 제대로 마법사되면 건물 크기, 토지 사용 및 밀도에 명확한 경계를 설정할 수 있으며 새로운 프로젝트가 주변을 압도적으로 보완한다는 것을 보장합니다. 이 문서는 zoning의 기계 공학을 설명하고, 어떻게 개발을 방지하고, 콘크리트 단계 주민들은 이웃을 보호 할 수 있습니다.

Zoning Laws: 토지 사용 통제의 기초

Zoning 규칙

Zoning ordinances는 시정촌을 지구로 분할하고 각 활동이 허용되는 것을 처방합니다. 중요한 규제 레버는 다음과 같습니다.

  • Use - 주거, 상업, 산업, 농업, 또는 혼합 사용 지정.
  • Density - 에이커당 거주 단위로 측정(DU/AC) 또는 바닥 면적 비율(FAR).
  • 건축 높이 – 최대 수직 한계, 종종 피트 또는 이야기.
  • Setbacks – 속성 라인에서 구조로 최소 거리.
  • Lot 적용 – 불완전한 (건물, 포장)일 수 있는 많은 백분율.
  • 공간 요구 – 인공 공원, 녹색 지역, 또는 자연 버퍼.
  • Parking - 최소 또는 최대의 오프 스트리트 공간.

지방 정부는 국가 활성화 행위에 의해 부여 된 권위의 조율 코드를 채택한다. 미국의 첫 번째 포괄적 인 조율은 1916 년 뉴욕시에서 정체되었으며 당시의 그림자 - 캐스팅 스카이 크래퍼에 대한 응답. 오늘, 미국 시정촌 사용 조율의 90 % 이상, [[FLT : 0]] 미국 계획 협회[FLT :1]]에 따라 미국 계획 협회[[FLT :1].

Zoning 코드의 유형

전통 Euclidean zoning (1926 Supreme Court case Euclid v 이후에 이름) 별도의 구역으로 사용됩니다. 관리자가 간단한 동안, 그것은 sprawl과 자동차 의존도를 격려 할 수 있습니다. 더 현대적인 접근법은 다음과 같습니다.

  • Form-based code – 건물 형태와 거리 풍경을 우선적으로 활용할 수 있는 물리적 캐릭터를 활용할 수 있는 혼합 사용 개발.
  • Performance zoning – 특정 용도보다 소음, 교통 발생, 환경 영향과 같은 결과를 조절합니다.
  • 인센티브 조깅 – 저렴한 주택이나 공공 광장과 같은 공공 혜택을 위한 교환에 있는 밀도 보너스 또는 기타 수당을 제공합니다.

Overdevelopment 예방을 위해, 가장 중요한 도구는 기본 조율 표준입니다. 명확한 숫자 제한 없이, 개발자는 인프라 용량을 초과하는 프로젝트를 밀어 줄 수 있습니다.

Zoning는 Overdevelopment를 방지하는 방법

밀도와 인텐시브에 Hard Cap 설정

개발이 최대 밀도와 강도 기준을 설정하는 가장 직접적인 방법은. 예를 들어 주거 구역은 에이커 당 최대 8 주거 단위를 허용 할 수 있습니다. 개발자는 5 에이커에 50 단위 아파트 단지를 추진하는 것은 지역 사회를 제공하는 variance 또는 rezoning이 필요합니다. 프로젝트의 영향을 검토 할 수있는 기회를 제공 할 수있는 기회를 제공 할 수있는 기회를 제공 할 것입니다. [[FLT : 0]] 플로러 지역 비율 (FAR)[[FLT :]]은 특히 FAR의 규모가 크게 증가 할 수 없습니다.

많은 공동체에서, 상승 (가능하게 허용된 조밀도에서)는 논쟁적입니다. 조밀도 한계를 지키기 위하여는, 주민은 스트레인 도로, 물 체계 및 학교에 있는 다량 프로젝트의 종류를 피하고 있는 동안 기존의 특성을 유지할 수 있습니다. 랜드 정책의 Lincoln 연구소 ] 잘 조정된 조밀도 모자는 인프라 수용량에 어울리는 성장을 위한 가장 효과적인 공구 중 하나입니다.

자연 자원과 개방 공간 보호

줌은 각 많은 퍼스트 공간으로 남아 있다는 것을 요구할 수 있습니다. 클러스터 개발 ordinances는 일반 개방 공간으로 나머지를 보존하면서 사이트의 일부에 집중 주택을 허용한다. 토지의 최소 50 %가 개발되지 않은 곳에 보존 하위 구역, 성장 추세가 있습니다. 수풀의 개발은 특히 손상되지 않습니다 : 불완전한 표면, 수풀의 유지, 수풀의 유지, 수풀의 유지, 수풀의 유지, 수풀의 유지, 수풀의 유지, 수풀의 유지, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수, 수풀의 유지 보수

많은 지역 사회는 또한 tree 보전 ordinances를 채택하고, 성숙한 나무를 보호하거나 교체하기 위해 개발자를 필요로 하는. 이 규정은 erodes 이웃 캐릭터와 exacerbates 열 섬을 방지하는 명확한 절단을 방지합니다.

설계 제어 그 규모 개발

Zoning은 단지 숫자보다 더 많은 것을 dictate 할 수 있습니다. zoning 코드에 통합 된 설계 지침은 새로운 건물이 시각적과 공간 상황에 맞는 것을 보장합니다. 요구 사항 :

  • 건축 massing – 그림자 및 거리 벽 높이를 줄이기 위해 상부 이야기를 들을 수 있습니다.
  • Façade articulation – 창, 차일 및 재료 변경을 통해 긴, 빈 벽을 피.
  • Setback Uniformity – 거리와 함께 일관적인 건물 라인을 유지.

이 규정은 큰 발전이 더 적은 모노리딕을 나타나고 이웃의 직물로 더 통합됩니다. 그들 없이, 온건하게 크기의 프로젝트는 압도적으로 느낄 수 있습니다.

조건부 사용 허가 및 채식 : 커뮤니티 Safeguards

모든 오버개발은 zoning의 강직한 위반에서 온다. 많은 문제 프로젝트는 ] 조건 사용 허가 (CUPs) 또는 ]variances]를 통해 발생한다. CUP은 특정 조건을 충족하는 경우 적절하지 않는 사용을 허용하지 않습니다. 예를 들어, 주거 구역의 주유소는 특정 교통 수단을 제공 할 수 있습니다. (VAT:3), 특정 조건을 충족하는 경우, 특정 조건을 충족하는 경우, 특정 조건을 제공 할 수 있습니다. 예를 들어, 주거 구역의 가스 스테이션은 특정 교통 수단의 ms (VAT).

이 도구는 유연성을 제공 의미하지만, 그들은 종종 학대입니다. 개발 방지하기 위해 주민은 CUP 및 variance 응용 프로그램을 밀접하게 훔쳐야합니다. Zoning 보드는 신청자가 하드 ship을 입증하거나 조건 사용이 이웃에 영향을 미치지 않을 것이라고 요구해야합니다. 엄격한 공공 청력 과정은 필수적입니다. [[FLT : 0]]New Urbanism[[FLT : 1]]에 대한 승인은 조건을 사용하여 설계 표준에 대한 가이드를 게시했습니다.

충격 요금 및 인프라 오버레이 영역

zoning이 성장할 때, 새로운 개발이 필요한 인프라를 지불한다는 것을 보증해야합니다. Impact fee] - 새로운 건설에 대한 책임은 도로, 공원, 학교 및 유틸리티를 펀드로 청구합니다. 기존 주민 부담을 방지하기 위해 직접적인 방법입니다. 일부 관할권은 concurrency management 또는 또는 ] 또는 ] (또는 ])를 구축할 수 있는 시스템의 부족한 경우, 새로운 인프라를 허용할 수 없습니다.

인프라 오버레이 영역은 홍수, 야생화, 또는 교통 혼잡에 지역 프로네에서 개발도 제한 할 수 있습니다. 기본 조깅의 상단에 추가 규정을 층으로 함으로써 이러한 오버레이는 개발 강도가 땅과 서비스를 처리 할 수 있는지 초과하지 않습니다.

Zoning Laws를 효과적으로 활용하기 위한 주민들을 위한 단계

위의 전략은 지역 사회의 기꺼이 시행하고 개선하기 위해 강력합니다. 여기는 개발 방지를 위해 조깅을 사용하는 주민을위한 실용적인 로드맵입니다.

1. Zoning Code를 내부와 아웃 알아보기

모든 시정촌은 온라인 또는 도시 홀에서 조율 조례를 발행합니다. 특정 조율 지역을 지배하는 섹션을 찾으십시오. 허용된 용도, 밀도 제한, 설정, 높이 및 주차. 은 속임수 시트]을 당신의 이웃을 위해. 또한 속성이 재조명 될 때지도를 식별합니다. 특정 허용 허용을 요구하는 "by right" versus가 허용하는 것을 알고. 당신이 제안하기 전에 당신이 그것을 제공 할 수있는 능력에 대한 이해를 이해하기 전에.

2. 조닝 보드 및 계획위원회 회의 참석

이 영향의 가장 직접적인 평균입니다. 호소 (ZBA)의 조닝 보드는 다양한 및 CUP 요청을 듣습니다. 계획 수수료 검토는 응용 프로그램과 포괄적 인 계획 개정을 검토합니다. 말할 수 없다면 메시지를 보내지 마십시오. [[FLT :0]Prepare는 특정 조깅 섹션을 인용하는[FLT :1]를 작성했습니다. 예를 들어, "이 제안 된 건물은 42 피트 높이이지만,이 지역은 35 피트 높이가 아니라 35 피트 높이로 제한되지 않습니다.

3. 이웃과 지역 그룹과의 연합을 구축

1개의 목소리는 쉽게 해체됩니다; 백은 아닙니다. 양식 또는 토지 사용에 집중된 이웃 협회에 가입하십시오. 환경 그룹, 역사적인 보존 사회 및 시빅 조직과 파트너. 이 그룹은 종종 법적 및 계획 전문성을 가지고 있습니다. 연합은 토지 사용 변호사 또는 플래너를 고용하여 복잡한 응용 프로그램을 검토 할 수 있습니다. 개발에 대한 많은 성공적인 도전은 도시 운동으로 성장하는 소규모 그룹으로 시작되었습니다.

4. Hearing 방을 넘어 도구

Zoning은 그림의 한 부분입니다. 커뮤니티 전체 comprehensive plans] 미래 성장에 대한 비전을 설정. 낮은 밀도 주거 특성을 보존하기위한 계획 통화 경우, 그 다음 더 높은 밀도를 허용하는 것은 계획과 일관성으로 거부해야합니다. 주민들은 개발 한계를 강화하는 계획 개정을 옹호 할 수 있습니다.

다른 법적 도구는 다음과 같습니다 :

  • Referendums and 이니셔티브 – 직접 민주화를 허용하는 상태에서, 투표자는 승인하거나 변경을 거부 할 수 있습니다.
  • Lawsuits – 난관을 위반하거나 실질적인 증거가 부족한 결정에 도전. 비싼, 하지만 때때로 필요합니다.
  • Ethics 불만 - 이사회 회원이 관심을 끌고 있는 경우.

5. 새로운 Zoning 오버레이 또는 텍스트 개정

제안에 대해 단지 반응하지 마십시오; 부동성. 당신의 이웃이 보호, 도시 회의와 작업 또는 계획 부서가 [FLT : 0]] 이웃 보수 오버레이 지구[FLT : 1]를 도입하는 경우, 데모를 제한, 디자인 검토를 추가하거나, 모자 밀도를 추가합니다. 많은 도시에는 주민이 챔피언을 수 "작은 지역 계획"이 있습니다. 과정은 시간이 걸립니다, 그러나 결과는 코드에 내장 된 영구 보호입니다.

6. 공공 기록 및 데이터 사용

Overdevelopment는 종종 상대가 부족한 하드 번호 때문에 진행합니다. 교통 연구, 환경 영향 보고서 및 인프라 용량 평가를위한 파일 공공 기록 요청. Zoning Atlas]와 같은 매핑 도구를 사용하여 지역 전체에 밀도를 시각화합니다. 제안 된 개발이 허용 수준 이상 트래픽을 증가하거나 하수구 용량을 초과하는 것은 청각에 결정 될 수 있습니다.

7. 감시자 반점 Zoning와 Rezoning 요구

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8. 사무실을 위해 달리거나 널에 서빙 고려하십시오

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피하기 위해 일반적인 Pitfalls

잘 보존 된 조깅 노력은 주민이 피할 수없는 실수를 만들면 실패 할 수 있습니다. 다음은 빈번한 심근입니다.

  • ]] – 프로젝트가 우선 승인되면, 훨씬 더 열심히 반전. 모니터 개발 응용 프로그램을 일찍 진행하고 당신의 도시가 공개 입력 할 수 있는지 여부를 미리 신청 회의에 참석.
  • 당신의 재산에만 매칭] – Overdevelopment는 수시로 다음 문이 시작하지만 빨리 퍼집니다. 인접한 지구와 미래 땅 사용지도에서 zoning 변화를 주의하십시오.
  • 종합적인 플랜 – Zoning은 종합적인 플랜으로 일관되게 해야 합니다. 플랜이 귀하의 지역에 고밀도 개발을 격려한다면, 리조닝에 대한 논쟁이 어렵습니다. 큰 프로젝트 자재를 만들기 전에 계획 개정을 위한 조언.
  • 정치법 변경] – 일부 주가 지역 지역 지역 지역 지역 지역 지역 지역 지역, 특히 주거 또는 환경 규정에. 귀하의 지역 보호를 강화할 수 있는 국가 법에 대해 알려 주시기 바랍니다.

사례 연구: Zoning Reforms 그 작업

포틀랜드의 도시 성장 경계

1973년, 오레곤은 매혹적인 도시 성장 경계를 수립하기 위해 모든 도시를 요구했습니다. UGB는 지역 계획 도구가 더 많지만 현지 zoning과 직접 상호 작용합니다. 경계 내에서 zoning은 더 높은 밀도를 허용합니다. 외부는 농촌 지역 제한 발달을 제한합니다. 포틀랜드의 UGB는 농장과 숲을 보존했지만 주택 비용을 구동했습니다. 수업은 밀도 캡이 주택의 영향을 피하기 위해 적절한 주거 정책을 작성해야 합니다.

Arlington County의 양식 기반 코드

Arlington, 버지니아, 기존 Euclidean zoning 대체 Rosslyn-Ballston 복도에 대한 양식 기반 코드를 채택했습니다. 코드는 최대 건물 높이, 거리 벽 요구 사항 및 공공 광장 표준을 설정합니다. 사용보다 형태에 초점을 맞추면 카운티는 압도없이 상황에 맞는 혼합 사용 개발을 끌어 냈습니다. 결과는 지역 사회 관리 밀도를 추구하는 모델 인 이웃 문자를 희생하지 않고 재배 한 산책, transit-지향적 지구입니다.

Boulder의 디자인 리뷰 오버레이

콜로라도, 콜로라도는 새로운 건물이 도시 건축과 환경 특성을 맞도록 zoning 코드 내에서 사이트 플랜 검토 및 설계 지침을 사용합니다. 리뷰 보드는 규모 또는 문자 중 일부 프로젝트가 거부 할 권한을 가지고 있습니다. 주민들은 이러한 청중에서 자주 테스트합니다. 시스템은 일반적, 주택 구역에서 대형 건물을 방지했습니다.

결론: Zoning는 공유 책임입니다

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이 프로젝트는 제안되기 전에 행동하는 것입니다. 오늘 당신의 이웃을 검토하십시오. 자신에게: 조밀도 모자는 과개발을 초대하기 위하여 충분히 높습니까? 충분한 열린 공간 또는 나무 보호 필요조건이 있습니까? 부호는 적당한 주거 지역에 있는 큰 상업적인 건물을 허용합니까? 이 인상의 어떤 것에 응답이, 당신의 계획 부와 대화를 시작하십시오. 당신의 이웃의 미래는 당신이 당신의 손에 있는 zoning 공구로 무엇을 하는지에 달려 있습니다. 그들을 현명하게 사용하십시오.