Zoning Laws 이해: 부동산 소유자를위한 초보자 가이드

Zoning 법은 무엇입니까?

분기별 법률은 다른 지역이나 지역으로 시정촌을 분할하는 지역 규정입니다. 각 지역은 건물 및 활동의 유형에 대한 특정 규칙을 지정합니다. 예를 들어 주거 구역은 단일 가족 주택을 허용할 수 있으며 상업 구역은 소매점, 사무실 또는 레스토랑을 허용할 수 있습니다. 이 법은 지역 정부에 의해 정해져 있습니다. 일반적으로 도시 또는 카운티 위원회는 건물 허가, 토지 이용 허가 및 검사를 통해 시행됩니다.

zoning의 개념은 20 세기 초에 도시가 빠르게 성장하고 비등한 토지 사용 (예 : 학교 옆에 공장) 사이의 충돌이 일반화되었습니다. 첫 번째 포괄적 인 zoning ordinance는 1916 년 뉴욕시에서 채택되었습니다. 오늘날 거의 모든 통합 된 지역 사회는 zoning 코드의 일부 형태를 가지고 있습니다. Zoning는 개발, 환경 보호, 환경 보호 및 환경 보호를위한 장기적인 목표를 수립하는 커뮤니티의 종합 계획을 구현하기위한 핵심 도구입니다.

왜 중요한 법률인가?

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Zoning의 경제 영향

부동산 시장은 부동산 시장에 직접 영향을 미칩니다. 더 높은 밀도 또는 상업적 사용을 허용하는 영역의 토지는 일반적으로 낮은 밀도 주거 사용으로 제한되는 토지보다 가치있다. 이 가격 차이는 부동산 소유자에게 부동산 소유자에게 소유권 또는 차이를 찾는 것이 바람직합니다. 다른 한편으로는 제한적 zoning은 주택 공급을 제한하고 가격을 구동 할 수 있으며, 많은 메트로폴리탄 지역에서 저렴한 비용으로 혜택을 누릴 수 있습니다. 부동산 소유자의 경제 차원을 이해하는 것은 부동산 소유자의 결정에 대한 결정적인 투자를 결정하는 것이 중요합니다.

Zoning 법의 주요 구성 요소

zoning 규정을 효과적으로 탐색하려면, 속성 소유자는 몇 가지 핵심 구성 요소를 이해해야합니다. 다음 요소는 거의 항상 조율 ordinance의 일부입니다.

Zoning Districts: 토지가 나뉘는 기본 범주. 일반 지구에는 주거 (R‐1, R‐2 등), 상업 (C‐1, C‐2), 산업 (I‐1, I‐2), 농업 (A) 및 혼합 ‐사용 (MU)이 포함됩니다. 각 지구에는 의 특정 목록이 있습니다.]] 자주 허용된 조건 목록.
Permitted Uses: 이 활동 또는 유형의 건물이 바로 허용됩니다. 예를 들어, 단일 가족 주택은 대부분의 주거 구역에서 허용된 사용입니다. 조건 사용(또는 특별 예외)는 주거 지역에 있는 일케어 센터와 같은 모기지가 필요한 영향을 미칠 수 있기 때문에 공적 청력 및 승인을 필요로 합니다.
디멘스 표준: 이 규정은 구조의 물리적 풋프린트를 제어합니다. 일반적인 표준은 최소의 크기, 최소의 폭, 최대의 건물 높이, 정면과 측면 설정 (단, 건물이 부동산 라인에서 있어야 함), 최대 바닥 면적 비율 (FAR)을 포함합니다. FAR는 많은 크기와 관련하여 건물 전체 면적을 측정합니다.
건축규정: 차원 표준을 넘어 지붕 피치, 재료, 창 배치, 특히 역사적인 계획 지구와 같은 건축 디자인을 zoning. 주차 요구 사항 및 조경 규칙도 여기에 떨어졌다.
액세서리 사용 및 구조: 헛간, 차고, 가정 사무실, 울타리 및 표지에 대한 규칙. 많은 zoning 코드 제한 크기 및 액세서리 구조의 위치.
특별 조건: 다른 토지 용도, 폭풍 관리, 또는 저렴한 주택 세트와 같은 요구 사항.

Zoning 지도에

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Zoning 지구의 유형

모든 커뮤니티는 자체 분류 시스템을 만들면서, 대부분의 zoning 코드는 다음과 같은 광범위한 범주를 포함합니다. 이해하기 위해, 당신은 zoning 맵을 읽고 주어진 소포에 허용되는 것을 예상합니다.

주거 지구

이 지역은 주거용 목적으로 사용됩니다. 그들은 낮은 밀도 싱글 가족 (R‐1)에서 고밀도 멀티 가족 (R‐5 또는 RM)에 이르기까지 다양합니다. 각 지역은 에이커 (덴스) 당 최대 주거 단위를 지정합니다. 일부 주거 지구는 이중, 타운 홈, 또는 아파트 건물을 조건 사용으로 허용합니다. 많은 교외 지역은 또한 마스터 플랜 내에서 유연한 디자인을 허용하는 단위 개발 (PUD) 오버레이가 계획되었습니다.

상업 지구

상업 지역은 지역 쇼핑 센터 (C‐2 또는 C‐3)에 작은 이웃 상점 (C‐1, 이웃 상업)에서 기업을 수용합니다. 사무실 공원, 호텔 및 레스토랑은 일반적으로 상업적인 조깅을 요구합니다. 일부 상업 지구는 소매 (혼합 ‐ 사용)과 결합될 때 조명 제조 또는 창고를 허용합니다. 주차 요구 사항은 일반적으로 상업적인 지역에서 더 높습니다.

산업 지구

산업 영역은 제조, 창고, 유통 및 중공업 용도에 대한 예약됩니다. 일반적으로 고속도로, 철도 또는 항구 근처에 위치하며 주거 지역에 영향을 최소화합니다. 배출 표준과 같은 환경 규정은이 지역의 조깅 코드에 통합 될 수 있습니다. 조명 산업 (I‐1)과 무거운 산업 (I‐2) 사이의 차이를 이해하는 것은 워크샵이나 공장을 실행하는 구매자 부동산에 중요합니다.

농업 및 개방 공간 지구

이 지역은 농업, 랜싱 및 자연 지역을 보호합니다. 그들은 종종 매우 낮은 밀도 (20 또는 40 에이커 당 거주) 및 비 농업 상업 용도를 금지합니다. 일부 지역 사회는 비 농촌 개발을 금지하는 독점적 인 농업 영역이 있습니다. 개방 공간 지구는 공원, 보존 용이성, 공공 레크리에이션을 위해 사용될 수 있습니다.

혼합 ‐ 사용 및 오버레이 영역

혼합 ‐ 사용 지구 (MU)는 주거, 상업의 혼합을 허용하고, 때로는 같은 건물 또는 많은 내에서 산업 용도. 오버레이 영역은 기본 지구의 상단에 여분의 규정을 추가합니다. 일반적인 오버레이는 역사적인 보존, 홍수plain 관리, 공항 소음 호환성 및 디자인 검토를 포함합니다. 오버레이 영역은 종종 외관, 조경, 또는 signage를 위한 엄격한 기준을 가지고 있습니다.

Zoning 법과 이해하는 방법

zoning 정보 액세스는 많은 시정촌이 온라인에서 zoning 코드와지도를 넣어 쉽게되었습니다. 전형적인 단계는 다음과 같습니다.

속성 소포 번호 또는 주소를 식별합니다. 이 속성 세금 계산서 또는 카운티 평가자의 웹 사이트를 통해 찾을 수 있습니다.
공식 zoning 맵을 찾아. 많은 기획 부서는 대화형 웹 맵을 가지고 있습니다. 속성의 영역을 보려면 주소를 입력하십시오.
조명 ordinance text. 각 영역의 허용된 용도, 치수 표준 및 절차 정의. 일부 도시는 검색 가능한 PDF 또는 온라인 코드 플랫폼(예: Municode 또는 eCode360)을 제공합니다.
오버레이 영역과 특별 규정을 확인한다. 예를 들어, 속성이 투룸필에 있는 경우, 추가 건물 제한이 적용된다.
기획부에 문의. 직원은 해석, 종료 변경, 또는 필요한 허가에 대한 질문에 응답 할 수 있습니다. 또한 다양한 또는 복제에 대한 응용 프로세스를 설명 할 수 있습니다.

법률 언어에 대한 그 무결성, 그것은 ]professional planner] (미국 공인 플래너 연구소를 통해 인증) 또는 real estate lawyer] 누가 토지 이용 법 전문. 이러한 전문가는 제안 된 프로젝트를 검토하고 허가 또는 건설에 돈을 지출하기 전에 잠재적 인 준수 문제를 식별 할 수 있습니다.

변경 또는 훔친 조닝 법

때로는 재산의 현재 조율은 소유자가 감독을 사용할 수 없습니다. 이러한 경우, 자신의 프로세스와 비용을 추구하는 여러 법적 구제가 있습니다.

줌 배리

variance는 특정 치수 또는 사용 표준에서 비난하는 요청으로, 관의 독특한 물리적 상황 때문에, 비난적으로 모양의 많은, 가파른 사면, 또는 기존 구조로 규정을 방지하기 위해. 신청자는 zoning 코드의 엄격한 응용 프로그램이 불필요한 hardship을 일으킬 것이라고 입증해야합니다. Variances는 일반적으로 zoning 호소 (BZA) 또는 유사한 quasi judicial 몸의 보드에 의해 들어 들립니다. 보드는 지역 variancee (gance) 또는 주거 지역에 대한 많은 사용 권한을 부여 할 수 있습니다.

의논하기

조건부 사용 허가

조닝의 결정

variance, rezoning, 또는 허가가 거부되면, 재산 소유자는 더 높은 권위에 호소 할 수 있습니다. 호소 또는 법원의 보드. 결정이 중재, 잔혹한, 또는 증거에 의해 지원되지 않은 여부에 일반적으로 매력의 지구. 법적 표현은 호소에 강력하게 권고.

조닝과 재산 가치

개발을위한 토지를 판매하려는 소유자는 종종 높은 밀도 또는 상업 카테고리로 리존을 시도하여 가치를 잠금 해제합니다. 그러나, 재조명은 추측되고 수년간 걸릴 수 있습니다. 투자자는 지역 Urban Land Institute 보고서 및 시장 동향을 연구하여 재조명 노력이 성공할 가능성이 있는지 여부를 측정합니다.

부동산 소유권에 대한 일반적인 Zoning 문제

좋은 의도와도 재산 소유자는 종종 zoning pitfalls를 직면. 그들의 인식은 시간과 돈을 절약 할 수 있습니다.

Nonconforming Uses: 현재 zoning에 따르지 않는 법적인 사용은 비결 사용 (또는 “grandfathered” use)이라고 불립니다. 예를 들어, zoning 코드를 미리 명시하는 주거 지역에 코너 식료품점. 사용이 특정 기간에 중단되는 경우 (연간 6개월), 그것은 그 비정규적인 상태를 잃을 수 없습니다.
Setback Violations: 울타리, 헛간, 또는 재산 선에 너무 가까이 다 일반. 이 위반은 정지 작업 주문, 벌금, 또는 강제 제거에서 발생할 수 있습니다. 항상 건설을 시작하기 전에 필요한 설정 확인.
Home Occupation Restrictions: 많은 주거 지역은 주거용에 “incidental”인 경우에만 가정 기초를 두는 기업을, 외부 직원 없음, signage, 한정된 클라이언트 방문 허용하. 조건 사용 허가 없이 큰 작업장 또는 daycare를 운영하십시오 인용에 지도할 수 있습니다.
Signage Regulations: Zoning codes는 종종 크기, 위치, 조명 및 표시 유형을 제한합니다. 상업 영역은 주거 구역보다 더 많은 징수를 허용합니다. Homeowner Association (HOAs)는 엄격한 규칙을 부과 할 수 있습니다.
Short‐Term Rentals: 에어비앤비와 같은 플랫폼은 zoning과 충돌을 만들었습니다. 많은 지방 주민들은 현재 사이트 소유자가 거주하지 않는 주거 지역에 거주하는지 또는 금지 단기 임대를 금지합니다. 재산 소유자는 현재 규정과 공평을 확인해야 합니다.

Zoning 및 환경 규정

환경법에 따라 점점 더 혼란스럽습니다. 습원, 가파른 사면, 홍수질문, 그리고 종을 위한 서식지들은 종종 오버레이 영역 또는 별도의 환경 규정을 통해 보호됩니다. 예를 들어, 홍수질문에 있는 속성은 홍수 구역 허용 및 높은 건설을 필요로 할 수 있습니다. 폭풍 관리 요구 사항은 상당한 비용을 추가할 수 있습니다. 해안 지역 부동산 소유자는 추가 국가 또는 연방 규정을 직면 할 수 있습니다. 계획 과정에서 환경 컨설턴트로 근무하는 것은 놀라움을 방지 할 수 있습니다.

토지 구입 전에 연구 Zoning에 단계

구매 토지를 고려하면 조깅에 대한 diligence가 필수적입니다. 당신이하려는대로 사용할 수없는 부동산을 사기 위해이 단계를 따르십시오.

현재의 zoning 지정을 결정한다. 로컬 zoning 맵을 사용해서 계획 부서로 확인한다.
]그 영역에 허용된 용도를 읽어 보세요.] 여러분의 의도한 사용은 목록에 나타날 수 있습니까? 만약 나열되지 않은 경우, 일반적으로 금지됩니다.

체크 치수 요구 사항.] 여러분의 건물 계획과 함께 많은 크기, 설정, 높이 제한을 비교합니다. 필요한 측면 설정에 너무 좁아서 차이가 나지 않을 수 있습니다.

투자 오버레이 영역과 미래 토지 이용 계획. 종합 계획은 미래 토지 이용 설계를 보여주는 것, 이는 미래의 재조명 또는 인프라 변경을 신호할 수 있습니다.

이웃과 이웃 협회에 대한 이야기. 그들은 재산에 영향을 미칠 수있는 공약 개발 또는 조례에 대해 알고 있습니다.

Hire a professional. 토지 이용 변호사 또는 플래너는 부동산의 역사, 잠재적인 비공식 및 필요한 승인의 저명한 검토 할 수 있습니다.

도시 계획의 조닝의 역할

줌은 제한의 집합이 아닙니다. 커뮤니티 개발을위한 유동적 인 도구입니다. 현대 계획은 단지 분리 용도보다 건축 환경의 물리적 특성에 초점을 맞춘 양식 기반 코드를 강조합니다. 양식 기반 코드는 건물 배치, 거리 디자인 및 공공 공간을 규제하여 워크 블, 혼합 ‐ 사용 이웃을 만들 수 있습니다. 많은 도시는 자동차 의존성을 줄이기 위해 zoning을 사용하는 "스마트 성장" 원리를 채택하고 개방 공간을 보존하고, 개발 계획의 촉진합니다. 이러한 목표를 달성하기 위해 이러한 목표를 달성하는 데 도움이되는 자산을 찾는 것이 좋습니다.

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