Zoning Laws and Historic Preservation: 부동산 소유자를위한 완벽한 가이드

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Zoning 법률 이해

분기별 법률은 지방정부를 지구에 분할하는 지역 규정이며, 상업, 산업, 농업, 또는 혼합 사용은 각 지역 내에서 토지 및 구조물이 사용될 수 있는지 지정합니다. 그들은 많은 크기, 건물 높이, 설정, 밀도, 주차 요구 사항을 제어하고, 허용 된 활동의 유형 (예 : 집에서 사업을 운영). 이러한 규칙은 일반적으로 도시 또는 카운티 계획 부서에 의해 설치되고 건물 허가 및 코드 검사를 통해 시행됩니다.

zoning의 주요 목적은 주문 개발, 보호 재산 가치를 촉진하고 이웃 토지 사용 간의 호환성을 보장합니다. 예를 들어, 무거운 산업 공장은 조용한 주거 지역에 따라 허용되지 않을 것입니다. Zoning은 또한 햇빛, 환기 및 비상 차량 경로에 대한 액세스를 규제함으로써 공공 보건 및 안전에 대한 액세스를 요구합니다.

Zoning 분류의 유형

Zoning 코드는 매우 상세할 수 있습니다. 일반적인 분류는 다음과 같습니다.

  • Residential (R) – 싱글 패밀리 하우스, 멀티 패밀리 유닛, 때로는 모바일 하우스.
  • Commercial (C) – 소매점, 사무실, 레스토랑, 호텔.
  • 산업(M) – 창고, 공장, 무거운 제조.
  • Agricultural (A) – 농림, 랜싱, 개방 공간.
  • Historic Overlay (HO) – 언젠가딩의 상단에 보존 기준을 추가하는 특수 지구.

부동산 소유자는 모든 혁신, 하위디비전, 또는 사용의 변경 전에 로컬 조깅 맵 및 조례를 참조해야합니다. 조닝은 정적하지 않습니다. 공공 청력 및 도시 의회 투표를 통해 수정 될 수 있지만 소유자는 응용 프로그램의 시간에 영향을 따르야합니다. 조닝 강제로 인해 종종 불만을 주도하는 것이 아니라 계획 직원과의 작업이 비용으로 중지 할 수 있습니다.

Zoning Variances와 특별 허가

속성이 고유 한 물리적 조건 (예 : 확률 모양의 많은 것) 때문에 특정 조깅 요구 사항을 준수 할 수 없을 때, 소유자는 [[FLT : 0]]variance[FLT : 1] 또는 [FLT : 2]] 특수 사용 허가[[FLT : 3]]를 적용 할 수 있습니다. 일반적으로 호소의 조깅 보드 전에 공공 청문이 포함되어 있습니다. Variances는 불필요한 경화를 보여줄 수 있으며, variance는 특히 지역 사회에 영향을 미칠 수 있습니다.

역사 보존 규정

역사 보존법은 건물, 구조물, 사이트, 그리고 역사, 건축, 문화적 중요성을 가진 지구를 보호하도록 설계되었습니다. 이 규정은 연방, 국가 또는 지역 수준에 영향을 미칠 수 있으며, 각각은 표준 및 시행 메커니즘을 설정합니다.

역사의 수평

가장 일반적인 지적은 다음과 같습니다 :

  • 국가대표] – 국립 공원 서비스에서 유지되는 연방 목록. 목록은 연방 세금 인센티브에 대한 인식과 자격 제공하지만 민간 부동산 소유자에 제한을 부과하지 않습니다 (외 연방 자금 또는 허용은 포함). 그러나, 그것은 국가 역사적인 보존 사무소가 관련되는 경우 국가 수준의 검토를 트리거 할 수 있습니다.
  • State Historic Registers – 국가 등록과 마찬가지로 주 기관에서 운영합니다. 국가 수준의 법률은 국가 세금 크레딧이나 보조금이 사용되는 경우, 특히 변경에 대한 엄격한 검토를 부과할 수 있습니다.
  • Local Historic Districts 또는 Landmarks – 가장 제한적인 범주. 지역 또는 단체는 지정된 영역 내에서 외부 변경, 철거 요청 및 새로운 건설을 검토 할 권한을 보유합니다.

지역 랜드마크로 나눌 수 있는 속성은, 역사적인 지역 내에서는 ]] 적절한 조건의 특성](COA)을 시작하기 전에 보존위원회에서 취득해야 합니다. 이 검토 과정은 그 변경은 건물과 그 주변의 역사적인 캐릭터와 호환되도록 합니다. 지역 지정은 공공의 오른쪽 ‐의 ‐웨이에서 볼 경우 내부 변경에 영향을 미칠 수 있습니다.

주요 차이점: 조닝 대. 보류

zoning 및 보전 모두 토지 사용을 규제하는 동안, 그들은 다르게 작동:

  • Scope: Zoning은 전체 영역 또는 지구에 넓게 적용합니다. 보존은 역사적인 구조 또는 지역에 특히 적용합니다.
  • Focus: Zoning controls use, density, siting. 보존은 건축 특징, 재료 및 역사적인 무결성을 제어합니다.
  • 시행: 조닝은 계획 또는 건물 부서에 의해 시행됩니다. 보존은 역사적인 보전 보드 또는 커미션에 의해 시행됩니다.
  • Flexibility: Zoning variances and special use permissions are common. Preservation decisions are based on design guidelines and may be less negotiable, 비록 경제적인 hardship gives 존재.

Zoning 및 Preservation 법칙 해석 방법

많은 도시에서, zoning 법률 및 역사적인 보존 규정은 탠덤에서 운영됩니다. 역사적인 지역에 위치한 속성은 여전히 주거 대 상업과 같은 용도에 대한 언젠가는 제목에 따라 적용됩니다. 그러나 보존 오버레이는 역사적인 캐릭터와 충돌 할 수있는 변경을위한 추가 리뷰를 추가합니다.

예를 들어, zoning 코드가 시내 상업 지구에서 최대 4 층의 사무실 건물을 허용하지만, 같은 지역은 역사적인 지구이기도합니다. 보존위원회는 현대 유리 커튼 벽을 mimics 새로운 건물을 거부 할 수 있습니다. 그들은 높이, 양산 및 인접한 19 세기 구조의 재료를 존중하는 디자인이 필요할 수 있습니다. 마찬가지로, 역사적인 집을 아파트로 변환 (조명에 의해 허용되는 사용)은 여전히 교체 창, 문 또는 문이 변경 될 수 있습니다.

부동산 소유자는 규칙의 두 세트를 동시에 탐색해야합니다. 건물 부서 (구조물 작업) 및 보존위원회 (미래 변화)에서 필요한 수 있습니다. 그것은 계획 과정에서 조기 보존 검토를 시작하는데 중요하며 프로젝트의 비용 및 타임 라인에 영향을 미칠 수 있습니다.

Zoning와 Preservation 사이 이동할 수 있는 Conflicts

보존 표준을 가진 zoning 필요조건 분쟁이 있을 때 불평을 뺍니다. 일반적인 예는 다음을 포함합니다:

  • 주차장은 대역 개방 공간 보존: Zoning은 특정 주차 공간이 필요하지만 역사적인 야드를 파는 것은 풍경을 파괴합니다. 솔루션은 공유 주차장 계약, 현장 주차장 또는 주차 요구 사항의 차이가 있습니다.
  • Setback requirements vs. 역사적인 건물 배치: 많은 역사적인 건물들이 현대 조명을 통해 길에 가깝게 앉아있다. 화재 후 재건되면 보존위원회는 현재 설정과 충돌 할 수있는 원래의 발자국에 주장 할 수있다. 이러한 경우, 조깅 차이는 종종 필요한, 재산의 역사적인 상태에 의해 지원.
  • ] 상업 역사적인 건물에 대한 신호 규정: Zoning는 큰 조명 표지를 허용하지만, 보존 지침은 종종 기호 크기, 재료 및 역사적인 문자를 유지하기 위해 조명을 제한 할 수 있습니다. 타협 디자인은 일반적으로 협상 될 수있다.

경험있는 보존 건축가 및 토지 사용 변호사는 규칙의 두 세트를 만족시키는 대안을 제시함으로써 이러한 분쟁을 중개 할 수 있습니다.

어떤 부동산 소유자가 알아야 할

대담한 색으로 역사적인 집을 그리기 전에 기숙사를 추가하거나 악화 된 헛을 파괴하고 이러한 중요한 단계를 수행하십시오.

  • 속성의 상태를 식별합니다. 속성이 역사적인 등록에 나열된 경우 또는 지정된 역사적인 지역에 위치한 경우 지역 계획 부서 또는 보존 사무소를 확인. 많은 도시는 오버레이 영역과 온라인지도를 제공합니다.
  • 더 디자인 가이드라인. 대부분의 지역 역사적인 지구는 허용 재료, 창 스타일, 지붕 형태, 페인트 색상 및 풍경 기능에 대한 표준을 출판했습니다. 이들은 종종 보존위원회 웹 사이트에서 사용할 수 있습니다.
  • 공식을 초기에 진행합니다. 계획 직원과 보전 수수료 (또는 관리자)와 사전 신청서 회의 일정. 그들은 당신이 승인 될 가능성이 무엇인지 알려 할 수 있습니다. 어떤 문서가 필요한지.
  • 모든 필요한 허가를 포함. 심지어 일상 유지 보수를 대체하거나 지붕은 지역 지정 된 경우 COA를 필요로 할 수있다. 그렇게 할 필요가있는 것은 중지 작업 주문, 벌금, 심지어 제거 취소 작업을 할 필요가있다.
  • ]전문가들과 함께 일합니다.]건축, 계약자, 그리고 역사적인 속성을 가진 경험있는 보전 컨설턴트는 조율과 보존 요구 사항을 모두 탐색하는 방법을 알고 있습니다. 또한, 당신은 소스 기간에 적합한 재료 (예를들면, 비닐 대신 목재 창)을 도울 수 있습니다.
  • 유버런트와 하드라인먼트를 견딜 수 있습니다.] 만약 zoning 또는 보전 규칙이 특히 부담하였던 경우, 당신은 다양한 종류의 특별 허가, 또는 경제적 어려움의 인증서를 신청할 수 있습니다. 이 과정은 공적이며, 청각이 필요하지만, 규정 준수가 재정적으로 불가능할 때 엄격한 표준에서 구호를 제공 할 수 있습니다.

일반적인 도전과 How to Overcome Them

재산 소유자는 종종 이러한 어려움을 직면:

  • 분해 지연: 많은 지역 보존 조례는 역사적인 구조에 대한 철거 모조리 (예: 90 ~ 180 일)을 부과합니다. 이 지역 사회 시간을 제공하여 대체를 탐구할 수 있지만, 재개발 계획을 개최할 수 있습니다. 적응 재사용 옵션을 탐색하거나 커미션과 관련하여 타협을 협상하기 위해 지연을 사용하십시오.
  • 비용:사용자 지정 목재 창, 석류판 사용, 역사적인 루핑 재료는 현대 대안보다 더 많은 비용 절감. 그러나, 진정한 유지의 장기 가치는 종종 이러한 비용 상쇄, 세금 크레딧은 도움이 될 수 있습니다. 또한, 많은 현대 재료가 더 짧은 수명을 가지고, 그래서 역사적인 자료는 30 년 기간 동안 더 비용 효율적인 될 수 있습니다.
  • 혼합 구역의 불확실성: 역사적인 지구에 상업적인 건물을 소유하는 경우, 보전 검토는 의미로 허용되지 않는 signage, 옥외 좌석, 또는 창 전시를 제한할 수 있습니다. 규칙의 두 세트를 존중하는 디자인 개념을 개발하고, 현재 대안 해결책을 준비할 수 있습니다.

규정 준수의 이점

zoning 및 보전법과 비교하면 펜알리티를 피하는 것은 아니라 tangible 이점을 제공합니다.

금융 인센티브

연방, 주 및 지역 정부는 세금 크레딧, 보조금 및 역사적인 건물 재활에 대한 낮은 ‐ interest 대출을 제공합니다. 연방 20 % 역사 재활 세금 신용 (National Park Service 및 IRS에 의해 배제)은 자격을 갖춘 재활 비용의 일부를 다루는 가장 관대 한 중 하나입니다. 많은 국가는 일치 신용을 제공합니다. 지역 프로그램은 상당한 재활 후 고정 기간에 대한 재산 세금 공제를 제공 할 수 있습니다. [[LTLT] [F]: F1: F1: F1: F1: F1: F1: F1: F1: F1: F1: F1: F1: F1: F1: F1: F1: F1: F1: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F: F

재산 가치

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커뮤니티 및 유산

역사의 보존은 커뮤니티의 문화 유산에 기여합니다. 관광객과 지역 보물을 지닌 시각적인 캐릭터를 유지합니다. 많은 소유자를 위해 역사의 수목이 깊고 자부심은 스스로 보상입니다.

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