Zoning 법률 및 Eminent 도메인 소개

공익재단법인은 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단법인 공익재단

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Zoning 법률 이해

의약 및 권한

줌 법은 토지 사용을 통제하기위한 지역 정부의 기본 도구입니다. 헌법 경찰의 힘 아래, 지방은 지구로 토지를 분할하고 각 지구에서 허용 된 활동의 유형을 처방하는 조례를 할 수 있습니다. zoning의 표준 목적은 공공 보건 및 안전, 교통 혼잡을 감소, 재산 가치를 보존하고, 주문을 신속하게 성장을 보장합니다.

대부분의 조깅 코드는 20 세기 초에 다시 시작되며, 미국 대법원은 의 포괄적인 조깅의 헌법을 올렸습니다. Euclid v의 부족. Ambler Realty Co. (1926). 그 이후로, 모든 국가는 조율 규칙을 채택하기 위해 지역 주민을 허가했습니다. 전형적인 조율 지구는 다음과 같습니다.

  • 재 주거: 싱글 가족 주택, 다가족 주거, 마을집, 아파트 단지
  • Commercial: 소매점, 사무실, 레스토랑, 호텔
  • 산업용:제조공장, 창고, 유통센터
  • 농업: 농장, ranches, 작물 생산
  • Mixed‐use: 주거, 상업 및 때로는 같은 건물 또는 많은 내의 조명 산업의 조합

채식, 조건부 사용 및 Rezoning

모든 상황에서는 zoning 코드가 발생할 수 있습니다. 속성 소유자는 undue hardship을 유발할 때 variance]를 적용할 수 있습니다. setback 라인, 높이 제한, 또는 많은 적용과 같은 요구 사항에 대한 채식 보조 권한을 부여합니다. 별도의 범주, 조건 사용 허가 (또한 특별 제공 사례, 일반적으로 사용 가능한 경우), 일반적으로 토지를 사용하거나 토지를 사용하거나 토지를 사용할 수 있습니다.

부동산 소유자가 더 기본적인 변화를 원할 때, 그들은 ]rezoning]에 대한 연합을 포괄 할 수 있습니다, 소포에 대한 지구 분류를 변경. Rezoning은 자연에 대한 법률, 및 지역 지배체 (도시위원회, 카운티위원회)는 보조금에 대한 넓은 재량 또는 deny 그것. 그러나, 최근 법원 결정은 공적 건강, 안전, 복지에 대한 관계가 있다고 주장한다.

부동산 가치 및 개발에 대한 Zoning의 영향

부동산 가치에 직접 조롱. 상업적 사용을 위해 지역화 된 소포는 일반적으로 주거용 사용에 제한 된 것보다 더 가치가 있습니다. 반대적으로, 다운존화 - 사용의 허용 밀도 또는 강도를 감소 - 가치와 법적 주장을 유발할 수 있습니다. 법원은 다운존이 지금까지도, Penn Central Transportation Co. v. New York City[[FLT:]. (1978)에 설립 된 경우 규제를 구성 할 수 있음을 보유했습니다.

부동산 소유자는 지역별로 zoning 변화 제안을 모니터링해야, 특히 대형 공공 프로젝트가 계획 될 때. 새로운 조율 설계는 eminent 도메인 보상을위한 기본 valuation을 변경하여 정부의 인수 전략을 촉진 할 수 있습니다.

Eminent 도메인의 힘

Eminent 도메인이란 무엇입니까?

Eminent 도메인은 연방, 국가 및 공공 용도에 대한 민간 재산을 가져 오는 연방 정부의 유권자 기관이며, 그들은 지불 당당 보상]을 제공합니다. 이 힘은 Fifth Amendment]에서 미국 헌법에 의해 인정됩니다. "개인 재산은 공공 용도에 대해 촬영 할 수 없습니다, 단지 보상없이."모든 국가 헌법은 유사한 규정을 포함합니다.

이 개념은 영어 공통법에서 유래되었으며, 이차적인 활동은 도로와 요새와 같은 필수 프로젝트에 대한 재산을 취할 수 있습니다. 미국에는 eminent 도메인은 전통적인 공공 작품뿐만 아니라 경제적 개발, 비경적 영역의 재개발 및 공공 혜택 (예 : 작업 작성, 세금 기본 성장) 때 민간 개발자에게 재산의 전송을 포함하기 위해 확장되었습니다.

공공 사용 Requirement

"공용"요구는 eminent 도메인의 첫 번째 주요 체크인입니다. 대부분의 미국 역사, 법원은 공공의 사용을 좁은 도로, 학교, 또는 우체국은 명확하게 공을 제공합니다. 랜드 마크는 Kelo v. New London (2005)의 도시가 개인 주택을 취할 수 있도록 규칙을 극적으로 확장하고 개인 개발자에게 개인적 권한을 부여하는 경우 "공용"을 포함합니다. "공용"이 필요한 경우, "공용"공용"을 포함 할 수 있습니다. "공용"의 목적은 "공용"의 목적에 따라 제한됩니다.

Kelo부터, 많은 국가들은 경제 발전을 위한 eminent 도메인을 제한하는 statutes 또는 헌법 개정을 수행했습니다. 부동산 소유자는 공공 및 민간 이익의 균형으로 국가의 법률과 함께 자신을 익숙해야 합니다.

의결

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재산 소유자는 보상의 양에 심사위원 재판에 권리를 가지고 있으며, 그들은 정부의 공평을 도전하기 위해 자신의 애리조너를 고용 할 수 있습니다. 일부 관할권에서, 관할권 손해는 재산의 일부가 촬영 될 때 사용할 수 있습니다, 나머지 토지의 가치에 대한 감소를 보상.

제한 및 보호

대중적인 사용 및 다만 보상을 넘어서, 재산 소유자를 위한 다른 보호가 있습니다:

  • 공지 사항 및 청원: 정부는 재산을 취득하고 물건을 제공할 수 있도록 의도의 소유자를 통지해야 합니다.
  • 좋은 믿음의 교과: 대부분의 주에는 의회 소송을 제출하기 전에 협상을 시도하는 의회 기관이 필요합니다.
  • 도전에 대한 싸움: 소유자는 공공 용도 부족, 부적절한 절차, 또는 충분한 보상과 같은 지상에 법원에 참여할 수 있습니다.
  • 위치 지원: 연방 및 일부 국가법은 연방 프로젝트(Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970)에 의해 거주하는 비용 및 자문 서비스를 제공합니다.

Zoning와 Eminent 도메인 사이 인터플레이

줌과 eminent 도메인은 종종 연습에 빠진다. 공공 프로젝트는 zoning 변경을 유발할 수 있으며, zoning 제한은 분기 된 재산의 발병에 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산 소유자는 이러한 두 영역이 효과적인 방어를 마운트하는 방법을 이해해야합니다.

Blight의 특징

정부는 공공 프로젝트 발표 - 글, 복도의 새로운 고속도로 - 추진 값은 감소 할 수있다. 잠재적 구매자는 구입에 대한 재조정되고 재산 소유자는 유지 보수를 끊을 수 있습니다. 이 현상은 의 허가 blight] 또는 ] taking moratorium, 의 값이 소유하는 경우 보상으로 인해 보상을 낮출 수 있습니다. 이 경우, 해당 값은 정부가 소유 한 비용보다는 상당한 가치를 가져야한다고 지적했다.

학회소개

정부 활동은 정부의 모든 경제적인 사용을 파괴하는 조율법과 같은 규칙을 위반하지만 효과적으로 재산 권리를 제거 할 수 있습니다, 소유자는 역동적 인] 주장을 가져올 수 있습니다. 재산 소유자는 재산이 정적으로 혼동 한 경우로 보상을 복구 할 수 있습니다. Lucas v. SouthLTal]의 대법원의 결정은 부동산 법안을 반영하지 않는 한, 그러나 모든 재산의 규칙을 반영하지 않는 한, "FLT:2]의 규칙을 반영하지 않는 한, "FLT:2"]

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정부의 Zoning의 전략적 사용

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부동산 소유자는 회의 의제, 직원 보고서 및 공공 청문 성적을 포함하여 재산과 관련된 모든 조율 조치를 문서해야합니다. 조율 변화가 우연히 폐기 공공 프로젝트와 관련하여 의심되는 경우, 도전에 대한 배경을 제공 할 수 있습니다.

공공 프로젝트 중 부동산 소유권 보호

초기 및 Informed Action

지식은 방어의 첫 번째 라인입니다. 재산 소유자는 지역 정부 발표, 계획위원회 회의를 모니터링하고 제안 된 취득의 발표를해야합니다. IRS 및 교통 웹 사이트의 주 부서는 종종 다가오는 프로젝트를 나열합니다. 조기 인식은 소유자가 공공 청문에 참여하고, 의견 제출 및 이웃과 연합을 형성 할 수 있습니다.

협상 및 법적 대표

정부가 부동산에 관심을 가져주면 소유자는 유민 도메인을 전문으로 변호사를 고용해야합니다. 많은 제안 무료 초기 상담. 좋은 변호사는 더 높은 구매 가격, 안전한 재배치 혜택을 협상 할 수 있으며 필요한 경우 공공의 결정에 도전합니다. 소유자는 독립적 인 법적 조언없이 정부 제안의 면제 또는 수용을 결코 서명하지 않아야합니다.

Appraisals는 중요합니다. 소유자는 현지 시장 상태를 이해하고 condemned 속성을 가진 경험이 있는 인증 된 애라이저를 고용해야 합니다. ]Appraisal Foundation는 승인자가 따르는 표준 (USPAP)을 제공합니다. 두 번째 승인은 정부의 공증에 오류를 발견할 수 있으며, 가장 높은 사용 또는 omitting 소득 향상을 고려하지 못하는 데 실패와 같은 정부의 공증에 대한 오류를 발견할 수 있습니다.

이전 및 사업 손실

주거용 임계인과 소규모 사업 소유자는 제복 재배법의 특정 권리를 가지고 있습니다. 이에는 이동 비용 환급, 교체 주택 지불 및 자문 서비스를 포함합니다. 비즈니스는 또한 무형 개인 재산, 장비 이동 비용 및 일부 경우에, 세 가지 비용으로 손실 된 개인 재산, 장비 이동 비용을 주장 할 수 있습니다. 모든 비용의 상세한 기록을 유지하고 가능한 경우 선불금을 요청하는 데 필수적입니다.

재가입 혜택의 권위있는 설명을 위해 ]U.S. 교통부 재가입 지원 페이지를 참조하십시오.

소송 및 청구

협상이 실패하면 정부는 국가 또는 연방 법원의 조율화 청원을 파일. 재산 소유자는 공익 부족과 같은 공익 방어, 좋은 믿음이나 경직 오류 협상 실패와 같은 응답으로 응답 할 수 있습니다. 가장 일반적인 재판 문제는 배심원에 의해 결정 된 보상의 양입니다. 항소는 법의 질문에 더 높은 법원으로 취할 수 있습니다.

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균형: 공공의 필요와 개인 권리

의 쌍둥이 기둥 zoning 법과 eminent 도메인은 재산 법률에 기본 긴장을 반영합니다. 사회는 효율적인 운송, 안전한 인프라, 활기찬 지역 사회, 모든 조정 토지 사용 및 가끔 강제 전송을 필요로. Yet 재산 소유권은 미국 해방의 코너스톤이며, 헌법은 공공 프로젝트의 부담이 평등적으로 공유되지 않는 것을 요구한다.

정부의 행동은 다국적 안전 보호관을 존중하고 투명한 계획에 참여하고 공정한 보상을 지불 할 때, 공공 프로젝트는 재산 권리를 침해하지 않고 진행할 수 있습니다. 스스로 교육하고 숙련 된 법률 상담을 추구하는 부동산 소유자는 자신의 목소리가 듣고 그들의 관심사가 보호된다는 것을 확신 할 수 있습니다.

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공공 프로젝트는 인구 성장과 인프라의 대응을 계속 확장하기 위해 계속적으로, 강력한 재산 권리 보호의 중요성은 증가합니다. 주택 소유자, 소규모 비즈니스 사업자 또는 상업 투자자이든, 별칭 변경에 대해 알려지지 않은 도메인 절차는 가장 소중한 자산을 보호하는 가장 좋은 방법입니다.