Zoning Compliance에 대해 알아야 할 속성 개발자

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Zoning 규정 준수란?

이 규정은 정부의 모든 토지 이용 규정을 충족하는 것이 좋습니다. 이 규정은 허용된 토지 사용, 건물 차원, 밀도 및 사이트 특성에 대한 특정 규칙과 함께 지구 또는 지역으로 관할권을 분할합니다. 조깅의 목적은 주문적으로 성장, 별도의 양립한 용도 (학교 옆에 무거운 산업과 같은), 재산을 보호하고, 공공 보건 및 안전 보호.

Zoning 코드는 일반적으로 다양한 요소들을 해결합니다:

Permitted 용도: 영역에서 허용된 활동의 종류 (예를들면, 단일 가족 주거, 다 가족, 소매, 사무실, 산업).
건축 높이와 부피: 최대 건축 높이, 바닥 면적 비율(FAR), 부피.
Setbacks: 건물 내의 최소 거리는 속성 라인에 있습니다.
Lot 적용 범위: 의 비율은 불완전한 표면에 의해 커버 될 수 있습니다.
주차장요구: 최소 또는 최대 주차공간의 수.
Density: 에이커 당 최대 주거 단위의 수.
Aesthetic and design standard: 재료, 간판, 조경 및 건축 스타일에 대한 제한.

이 구성 요소는 응용 프로그램의 시간에 영향을 미치는 zoning 코드에 따라 모든 개발이 수행되어야하기 때문에 중요합니다. 코드는 다른 한 관할 구역에서 크게 다를 수 있지만, 그 아래 원칙은 일관성 유지됩니다. zoning 모양 도시, []American Planning Association는 계획 및 zoning 모범 사례에 대한 광범위한 리소스를 제공합니다.

Key Zoning Factors 속성 개발자는 주소를 반드시 해야 합니다.

성공적인 개발자는 결코 후속으로 조율하지 않습니다. 대신, 그들은 프로젝트 계획의 모든 단계에 준수를 통합합니다. 아래는 관심을 요구하는 중요한 요소입니다.

Zoning 지구 및 토지 사용 카테고리

이 프로젝트의 첫 단계는 부동산의 조율 설계를 검증하는 것입니다. 지역 정부는 R-1 (단일 가족 주거), C-2 (일반 상업), M-1 (광업), 또는 PUD (예정 단위 개발)과 같은 지구로 토지를 분할합니다. 각 지역은 허용한 용도 및 차원 기준의 독특한 세트가 있습니다. 한 지역에 허용 된 개발은 조건 사용 허가 또는 다른 전체 재조명이 필요할 수 있습니다. 개발자는 공식적인 편지를 사용하여 계산 된 방식을 방지해야합니다.

건물 높이, 설정 및 바닥 면적 비율

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허가 및 승인

Zoning Compliance는 한 번의 체크가 아닙니다. 그것은 여러 가지 허가 단계가 포함되어 있습니다. 초기 조깅 정리, 건물 허가, 점령 허가 및 때때로 특별 승인은 표지판, 차도 또는 환경 영향에 대한. 많은 관할권은 사이트 계획 검토, 프로젝트의 레이아웃, 조경, 배수, 교통 영향의 상세한 검사를 요구합니다. 개발자는 예산 시간과 공공 청중 자원, 특히 표준 조닝 코드에서 편차 프로젝트에 대한 자원이 필요합니다. ULT (Hyumyumyumyumyumyumyumyumyumyumyumyumyum)는 개발 과정의 개발 과정의 [[]].

채식 및 재배

이 프로젝트는 하나 이상의 조율 요구 사항을 충족 할 수 없습니다. 개발자는 실용적인 어려움 또는 독특한 속성 특성을 기반으로 특정 규칙의 면제를 신청할 수 있습니다. Variances는 일반적으로 엄격한 집행이 불필요한 어려움을 일으킬 때만 부여되며 variance는 공개적으로 해를 끼치지 않습니다. 다른 한편으로는 재산의 영역이 완전히 변경되어 공공 청문 및 종종 정치 지원을 요구하는 더 많은 참여 프로세스가 필요합니다. 두 옵션 모두는 위험을 부담합니다. 그들은 법적으로 인해 이러한 문제를 해결하기 전에 먼저 법적으로 간주해야 할 수 있습니다.

환경과 오버레이 지역

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주차 및 출입 기준

주차 요구 사항은 zoning pitfalls의 일반적인 소스입니다. 최소 주차 비율 (예 : 소매의 1,000 평방 피트 당 4 개)은 개발자가 주차 비용으로 상당한 토지를 분리 할 수 있으며, 빌드 가능한 지역과 비용 증가를 줄입니다. Conversely, 일부 진보적 인 도시는 이제 최대 주차 제한을 시행하여 운송 사용을 권장합니다. 개발자는 주차 계산, 축사 치수, 통로 폭 및 접근성 요구 사항을 확인할 수 있습니다 (ADA). 드라이브 웨이 배치 및 커브는 특히 zoning s의 도로에 따라 떨어졌습니다.

조밀도와 단위 혼합

주거 프로젝트의 경우 밀도 캡은 에이커 당 주거 단위의 수를 결정합니다. 혼합 사용 영역에서는 저렴한 단위 또는 단위 크기 (스튜디오 대 3 베드룸)의 범위에 대한 특정 비율에 대한 요구 사항이있을 수 있습니다. 밀도 보너스는 개방 공간 또는 저렴한 주택과 같은 공공 혜택을 교환 할 수 있습니다. 이러한 인센티브를 이해하면 수익성이 하나로 엄청난 수익을 창출 할 수 있습니다.

Achieving Zoning Compliance에 대한 단계별 가이드

체계적인 접근은 놀라움을 줄이고 승인을 위한 방어적인 케이스를 건설합니다. 다음 단계는 재산 개발자를 위한 제일 전술적인 기구를 개요합니다.

1. 종합 Zoning 검사

2. 현지 계획 권한과의 연계

3. 사이트 약관에 대한 부패

4. 준수 매트릭스 및 디자인 Iterations 준비

프로젝트의 규정 준수와 함께 모든 조깅 요구 사항을 나열하는 문서를 작성합니다. 이 매트릭스는 건축가 및 엔지니어가 규정에 따라 정렬됩니다. 초기 설계가 요구 사항을 위반하면 설계 대안을 탐색하거나 설정 높이 증가하거나 단위 혼합을 조정합니다. 각 디자인 결정에 대한 합리적 인 문서. 잘 준비 된 준수 매트릭스는 계획 검토 및 공개 청문 중 지속적 도구가됩니다.

5. Navigate 공중 보청기 및 커뮤니티 아웃레치

많은 zoning 승인, 특히 다양 한 또는 rezoning, 계획위원회 또는 호소의 zoning 보드 전에 하나 또는 더 공공 청문을 요구 합니다. Proactive 커뮤니티 참여는 이러한 청중을 훨씬 부드럽게 만들 수 있습니다. 호스트 정보 이웃 회의, 당신의 계획을 제시, 걱정, 그리고 합리적인 곳에 조정. 강력한 커뮤니티 지원 프로젝트는 훨씬 더 많은 승인 얻을 수 있습니다. 현재, 개발에 초점을 맞추는 방법의 지역-improved 디자인, 경제 혜택, 경제 혜택, 또는 공공 편의 시설.

6. 전체 응용 프로그램 및 답변을 제출하여 코멘트

모든 관련 서류는 제출해야 합니다. 제출된 서류는 제출된 서류와 함께 제출해야 합니다. 제출된 서류는 제출된 서류와 함께 제출된 서류를 제출해야 합니다. 제출된 서류는 제출된 서류와 관련 서류를 제출해야 합니다. 제출된 서류는 제출된 서류를 제출해야 합니다. 제출된 서류는 제출된 서류를 제출해야 합니다.

7. 최종 조닝 정리 및 건물 허가 취득

모든 조율 요구 사항이 만족되면 지역 권위는 조율 또는 준수 편지를 발급합니다. 이것은 건물 허가를위한 필수품입니다. 건설 후 최종 검사는 내장 된 프로젝트가 승인 된 계획을 일치한다는 것을 확인합니다. 건설 중에 승인 된 조율 기준의 모든 편차는 정지 작업 순서를 유발할 수 있으므로 계약자는 정확하게 승인 된 도면을 따르기 위해 훈련해야합니다.

일반적인 Zoning Pitfalls 및 Them을 방지하는 방법

경험이 풍부한 개발자는 미성년자처럼 보이는 문제들을 훔쳐볼 수 있지만, 주요 결과가 있습니다.

자세한 사용은 유효하다: 비응형 사용의 속성은 특정 기간에 중단되는 경우 손실될 수 있다 (제6-12개월). 계속하기 전에 기존의 사용의 상태를 검증한다.
디자인 리뷰 가이드라인을 무시: 일부 시정은 zoning ordinance를 넘어 미적 코드를 시행하는 별도의 디자인 리뷰 보드를 가지고 있습니다. 이 가이드라인은 창의 모든 것을 벽돌 색상으로 간주할 수 있습니다. 초기 체크리스트에 디자인 리뷰를 포함하십시오.
유엔자세한 주차 요구 사항: 주차장은 종종 심한 바닥 면적을 기준으로 계산되며, 이는 공간의 상승 높은 수로로 이어질 수 있습니다. 반대, 일부 도시는 교통을 촉진하기 위해 주차를 크게 제한합니다. 항상 공용 주차장이나 근접에 대한 공식 및 신용을 확인합니다.
관리 지연에 대한 계좌에 실패: Zoning 검토 시간은 널리 다를 수 있습니다. variances 또는 rezoning 프로젝트의 경우 60-90 일의 최소 계획. 재정적 인 프로 포마에 이러한 타임 라인을 요인.
]Overlooking sign Regulation: Signage는 대부분의 영역에서 크게 조절됩니다. 높이, 크기, 조명 및 메시지 내용도 제한될 수 있습니다. 프로젝트가 눈에 띄는 signage(예: 소매용 임계인)에 의존한다면, 규정 준수를 조기 확인하십시오.

Variance 또는 Rezoning을 볼 때

두 프로세스는 강력한 법적 표현과 잘 비교된 케이스를 필요로 합니다. 개발자는 지원 증거를 수집해야 합니다. 사이트 사진, 설문 조사, 교통 연구, 경제 영향 분석, 지역 사회 지원의 편지. 여러 공공 청문과 상대에 의해 호소의 가능성을 기대합니다. 시간과 돈의 비용은 크게 될 수 있으므로, 따라서 denial의 위험에 대한 프로젝트의 가치를 무게. Planning and Law Division] of American Planning on variance and rezonance and rezonance.