이 지역 사회의 발전은 지역 사회의 발전을 위해 중요한 역할을합니다. 이 지역 사회의 발전은 지역 사회의 발전을 위해 중요한 역할을합니다. 이 지역 사회의 발전은 지역 사회의 발전을 촉진하고 공공 복지를 보호하는 데 중요한 역할을합니다. 이 지역은 토지 사용에 대한 기본 프레임 워크를 만들고, 어떤 활동이 일어날 수 있는지 지정합니다. 오버레이 영역은 특정 지역 사회 우선 순위를 해결하기 위해 기본 요구 사항을 추가 할 수 있습니다. 이러한 행동은 이러한 행동과 관련된 모든 주요 요소와 다른 요인을 이해하는 데 중요한 역할을합니다.

Zoning 지구는 무엇입니까?

이 지역은 시립 조례에 의해 설립 된 주요 토지 이용 범주입니다. 그들은 도시, 도시, 또는 지역으로 분할, 각 허용된 용도, 건물 차원 및 밀도 제한의 특정 세트를 할당. 예를 들어, 주거 지구는 단일 가족 주택에 개발 제한 할 수 있으며 상업 지구는 소매점, 사무실 및 레스토랑을 허용 할 수 있습니다. 산업 지구는 공장 및 창고를 허용하고 농업 지구는 농업 및 개방 공간을 보존합니다.

뉴욕시의 초기 20 세기에 zoning의 개념은 1916 년 국가 최초의 종합적인 조깅 해상도를 정박했습니다. 법적 기반은 1926 대법원 사건 Euclid v의 발생에 시멘트를 렸습니다. Ambler Realty Co., 경찰의 유효 운동으로 상승했다. 그 이후로, zoning은 도시를 관리하기위한 표준 도구가되었습니다. ].

Zoning 지구의 일반적인 유형

현대 조율 ordinance는 전형적으로 몇몇 넓은 종류, 다른 강렬을 위한 subcategories로 각각 포함합니다:

  • Residential (R) – 저밀도(R-1: 싱글 가족), 중간 밀도(R-2: Duplexes, Townhouses), 고밀도(R-3: 아파트, 콘도).
  • Commercial (C) – 이웃 상업 (C-1), 일반 상업 (C-2), 중앙 비즈니스 지구 (C-3 또는 CBD).
  • 산업(I) – 조립 및 창고용 경량산업(I-1); 제조 및 가공용 중공업(I-2).
  • Agricultural (A) – 농촌과 농촌 특성, 종종 큰 최소 크기.
  • Mixed-Use (MU)] – 주거, 상업 및 때로는 가벼운 산업 용도를 결합하는 새로운 범주.

각 지구는 상세한 zoning table 지정된 사용, 설정, 높이 제한, 바닥 면적 비율 (FAR), 주차 요구 사항 및 많은 적용을 포함합니다. 이 규칙은 속성 값, 공공 보건 및 커뮤니티 캐릭터를 보호하기위한 것입니다.

Zoning 지구가 설립 된 방법

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오버레이 존은 무엇입니까?

오버레이 영역은 기존의 조깅 지구의 상단에 배치 된 보완 규정입니다. 그들은 "오버레이"의 추가 세트는 하위 지역 요구 사항을 수정하거나 강화하는 규칙을 설정합니다. 오버레이 영역은 기본 조깅을 대체하지 않습니다; 오히려, 그것은 기본 규정에 추가되어야하는 조건을 추가합니다. 이것은 전체 조깅지도를 변경하지 않고 특정 지역 또는 문제를 대상으로 할 수있는 시정촌을 허용합니다.

오버레이 영역은 역사적인 보존, 환경 보호, 저렴한 주택, 설계 표준, 홍수 관리 및 지향적 개발을 해결하기 위해 일반적으로 사용됩니다. 예를 들어 역사적인 오버레이는 건축 특성을 유지하기위한 외부 교체를 제한 할 수 있으며, 언더리 지역이 상업적 용도를 허용하는 경우에도. 환경 오버레이는 지하 지구의 폭풍 요구 사항을 초과 수반적으로 표면이 적을 수 있습니다.

오버레이 존스 작업

오버레이 영역은 경계를 보여주는지도에 정의됩니다. 그 경계 내에서, 오버레이의 규정 supplement 또는 supersede]의 밑단 규칙. 일반적으로, 더 제한적 규정이 적용됩니다. 기본 영역이 35 피트의 건물 높이를 허용하지만 오버레이는 25 피트의 한계 통치자 인 오버레이의 제한을 캡. Conversely, 오버레이의 제한적 규칙을 포함 할 수 있습니다. (더 많은 보너스를 포함 할 수 있습니다), 그 초과하는 경우 (더 많은)는 합리적인 가격으로 제공 할 수 있습니다.

오버레이 영역은 도시 전체 또는 특정 복도, 이웃, 또는 환경 기능에 적용 할 수 있습니다. 그들은 종종 [FLT : 0]] 제목의 일부로 채택된다 텍스트 개정[FLT : 1] 기본 조깅 변경으로 유사한 공개 검토 과정을 통해 이동. 한 곳에서 오버레이 영역은 [[FLT : 2]]flexibility[[FLT : 3]]을 제공 지역 사회에 대한 전체 조율 코드없이 고유 한 조건을 해결하기 위해.

오버레이 영역의 일반적인 유형

  • Historic Preservation Overlay – 철거, 변경 및 새로운 건설을 제어하여 지정된 역사적인 지구를 보호합니다. 종종 역사적인 보존위원회에 의해 검토해야합니다.
  • 환경 보호 오버레이 – Safeguards Wetlands, 가파른 사면, 야생 생물 서식지, 수질. 스트림 근처의 개발을 제한하거나 더 큰 버퍼가 필요합니다.
  • Floodplain Overlay – 기본 홍수 높이와 특정 용도의 금지 구조와 같은 홍수 프로네 지역에서 엄격한 개발 표준을 제안합니다.
  • Affordable Housing Overlay – Encourages 또는 위임 단위의 비율은 낮은- 및 온건한 소득 가구에 저렴합니다. 종종 밀도 보너스를 제공하거나 주차 요구 사항을 감소.
  • Form-Based Code Overlay] – 토지 사용보다 건물 형태와 거리 풍경에 초점, 보행자 친화적 인 디자인을 홍보. 종종 사용 시내 또는 transit corridors.
  • Airport Approach Overlay – 안전과 소음을 줄이기 위해 공항 근처의 높이 및 토지 용도를 구축하는 제한.

Zoning 지구와 오버레이 지역 간의 주요 차이점

규정 도구는 모두 범위, 목적 및 응용 프로그램에 따라 다릅니다. 다음 표는 주요 구분을 강조합니다 (지정을 위한 목록으로 표시):

  • Primary 역할: Zoning 지구는 base 토지 사용 프레임 워크를 설치한다; 오버레이 영역은 additional] 그 프레임 워크의 상단에 요구 사항을 부과한다.
  • 지리 범위: 지닝 지구 전체 관할 구역 또는 대형 swaths를 커버; 오버레이 영역은 일반적으로 더 작게 적용, 대상 지역 (예: 역사적인 지역, 홍수plain, transit corridor).
  • Regulatory Nature: Zoning 지구는 어떤 용도가 허용, 조건, 또는 금지를 정의합니다. 오버레이 영역은 그 사용 규칙을 수정하거나 새로운 표준을 추가합니다 (예: 디자인, 조밀도, 환경 성과).
  • Flexibility: Overlay 영역은 특정 조건에 맞게 조정되며 기본 조율이 제공하지 않는 인센티브 (예 : 밀도 보너스)를 포함 할 수 있습니다.
  • Hierarchy: 분쟁의 경우, 더 많은 제한 규정은 일반적으로 전방됩니다. 오버레이 영역은 종종 그들이 다른 기본 지구 규칙에 대한 우선권을 가지고있다.
  • 목적:조닝 지구는 토지 이용을 별도의 비공개 용도로 구성합니다. 오버레이 영역은 보존, 책임, 환경적 품질과 같은 특정 지역 사회 목표를 주소합니다.

Zoning 지구와 오버레이 지역은 어떻게 함께 일합니다

효과적인 토지 사용 계획은 기본 조율과 오버레이 영역 사이의 시너지에 의존합니다. 주거 지구는 이웃 캐릭터를 보호하고 역사적인 오버레이는 새로운 건축이 건축 유산을 존중합니다. 상업 복도는 소매 및 사무실에 구역질 수 있지만, 저렴한 주택 오버레이는 변위에 대한 혼합 된 소득 개발을 요구할 수 있습니다.

오버레이 영역은 또한 도시를 허용하는 파일럿 새로운 정책을 파괴하지 않고 전체 조율 코드. 예를 들어, 도시는 채택할 수 있습니다 트랜스 트 중심 개발 (TOD) 오버레이 새로운 빛 철도 선을 따라, 더 높은 밀도와 역 근처 주차장을 감소. 성공하면, 원칙은 나중에 유사한 영역에 대한 기본 조율에 통합 될 수 있습니다. 이 계층 접근은 모두 안정성과 적응성을 제공합니다.

부동산 소유자는 개발하기 전에 기본 조율 지구와 적용 가능한 오버레이 영역을 모두 확인하는 데 필수적입니다. 건물 허용은 설계 검토, 환경 영향 연구, 또는 저렴한 주택 기여와 같은 오버레이 표준에 따라 준수 할 수 있습니다.

Overlay Zones의 실제 사례

역사적인 지구 오버레이: 찰스턴, 사우스 캐롤라이나

찰스턴의 역사적인 보존 오버레이는 1931년에 설립된 이래로 미국 최초의 건축가였습니다. 인구통계, 외장변화, 그리고 오래전부터 새로운 건축이 규제되는 도시 상징적인 건축물을 보호하고 있습니다. 부동산 소유자는 건축 검토 이사회에서 적절한 인증서를 취득해야 합니다. 오버레이는 Charleston의 캐릭터 및 관광 호소를 유지하면서 호환되는 개발을 허용하는 데 필요한 수단을 가지고 있습니다.

Floodplain Overlay: 휴스턴, 텍사스

휴스턴은 Hurricane Harvey가 발생하기 때문에 지역 프로네에서 개발하는 것을 금지하는 홍수로 인한 과감한 오버레이를 가지고 있습니다. 오버레이는 건물이 지하 홍수 높이에서 상승하고, 홍수로 인한 모든 채우기를 위해 보관을 제공해야 합니다. 휴스턴의 전통적인 조깅 도시가 부족하더라도, 홍수 위험이 감소하고 공공 안전 보호를 위해 대상 토지 사용 규정으로 투수 오버레이가 작동합니다.

저렴한 주택 오버레이: 포틀랜드, 오레곤

포틀랜드의 포함 Zoning Overlay은 20개 이상의 단위로 새로운 주거 건물을 필요로 하며, 가구가 80%까지 수입하는 것으로 가정의 비율을 차지하는 것으로 가정합니다. 오버레이는 다가족 구역에 도시를 적용하고 밀도 보너스와 수수료 waivers를 제공합니다. 이 접근법은 시장의 발전을 활용하여 저렴한 단위를 생산할 수 있으며, 오버레이 영역이 전체 지역이 지역 전체에 걸쳐 거주하는 경우 주택을 해결할 수 있습니다.

환경 오버레이: 오스틴, 텍사스

오스틴의 워터 품질 보호 오버레이은 Edwards Aquifer 재충전 영역에서 영역에 적용된다. 그것은 impervious 덮개를 제한하고, 낮은 충격 개발 기법을 필요로하고, 특정 위험한 용도를 금지한다. 오버레이는 개발이 지역의 주요 식용수 소스를 오염시키지 않는다는 것을 보증한다. 이 규칙의 층은 근본적인 기본 지구 규칙보다 엄격하며 사이트 검토를 통해 시행된다.

법률 및 행정적 고려

지역과 오버레이 영역 모두는 통계를 가능하게하는 국가에 따라 사실되어야 합니다. 대부분의 국가 보조금은 지역 주민을 조율하여 토지 사용을 규제하는 권한을 부여하며, 합리적인, 중재하지 않으며 합법적 인 공공 목적을 제공합니다. 오버레이 영역은 이러한 기준을 충족해야하며 포괄적 인 계획으로 명확하게 승인해야합니다.

부동산 소유자가 보상없이 재산의 "스테이킹"을 구성하는 것을 주장 할 때 때때로 발생되는 도전. 법원은 일반적으로 역사적인 보존, 홍수 보호 또는 저렴한 주택과 같은 실질적 인 공공 이익을 사전에 합리적인 오버레이 규정을 보류. 키는 오버레이 영역은 특정 활동을 제한하는 경우에도 토지의 합리적인 경제적 사용을 허용해야한다는 것입니다.

관리적으로, 오버레이 영역은 종종 추가 검토 프로세스를 필요로한다. 예를 들어, 역사적인 오버레이는 환경 오버레이가 환경 영향을 미칠 수 있는 동안 디자인 검토 보드를 포함 할 수 있습니다. Municipalities는 이러한 보드를 직원을 유지하고 임의의 결정과 지연을 방지하기 위해 명확한 지침을 제공합니다.

오버레이 존의 장점과 도전

이름 *

  • Targeted Regulation: Overlay zones address 는 더 넓은 조율 시스템을 방해하지 않고 특정 문제를 해결합니다.
  • Flexibility: 그들은 저렴한 주택이나 녹색 건물과 같은 원하는 결과를 격려하는 인센티브 (density 보너스, 수수료 감소)를 포함 할 수 있습니다.
  • 적응성: 오버레이 영역은 조건 변경으로 쉽게 업데이트 또는 제거 할 수 있습니다.
  • Community 참여: Overlay 영역은 종종 공공 청문 및 이해 관계자 입력이 필요하며, 직접 영향을 미치는 형식의 영역이 있습니다.
  • Risk 감소: 환경 및 홍수감소 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한 과감한

챌린지

  • Complexity: 여러 계층의 규정은 부동산 소유자, 개발자, 심지어 계획 직원을 끊을 수 있습니다. 그것은 주의 깊게 조정을 요구합니다.
  • Resistance: 일부 부동산 소유자는 법적 문제 또는 정치적인 야당을 선도하는 재산 권리 침해로 오버레이를 전망한다.
  • 시행: 오버레이 표준 준수 (예: 디자인 리뷰, 저렴한 주택 공약) 전용 직원 리소스를 필요로 합니다.
  • Inequity: Poorly designed overlays can exacerbate inequality. 예를 들어, 역사적인 오버레이는 속성 값과 낮은 소득을 소중히 나타낼 수 있습니다.
  • ]Overlap 및 분쟁: 여러 오버레이가 동일한 소포(예, 역사적인 환경)에 적용할 때, 요구 사항을 재구성할 수 있습니다.

관련 기사

줌 지구와 오버레이 영역은 내장 된 환경을 형성하는 보완 도구입니다. 줌 지구는 기본 개발 패턴을 분리하고 기본 개발 패턴을 설정하는 기본 주문을 제공합니다. 오버레이 영역은 뉘앙스의 레이어를 추가하고 역사적인 캐릭터를 보호하고 환경 위험을 관리하고 저렴한 주택을 홍보하고 전체 zoning 코드를 다시 발명하지 않고 다른 정책 목표를 달성 할 수 있습니다.

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zoning basics에 대한 자세한 내용은 ]American Planning Association의 zoning resource를 참조하십시오. 홍수 관리자 관리를위한 오버레이 영역에 대해 배우려면 FEMA Floodplain Management page]를 방문하십시오. 저렴한 주택 오버레이를 위해 HUD 사용자 기능을 포함 zoning ]에서 볼 수 있습니다. ]]