부동산 폐기 과정 이해

3. 가정 검사 및 수리

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4. 감정

Lenders는 부동산을 확인하기 위해 승인이 필요합니다. 합의 된 가격. 이 승인자는 부동산을 방문, 최근 판매와 비교, 보고서를 문제. 승인 값이 판매 가격보다 낮으면 구매자는 renegotiate를 필요로 할 수 있습니다, 아래 지불을 증가, 또는 도보. Appraisal은 lender-buyers에 의해 주문됩니다 자신의 appraiser를 유지할 수 없습니다. 금융 시장의 위험이 증가하지만, 위험이 증가하는 시장은 위험이 증가합니다.

5. 최종 도보 단자

일반적으로 24 ~ 48 시간 전에 폐쇄, 구매자는 제안이 만든 때 동일한 조건에서 남아 확인하는 속성을 검사합니다. 모든 합의 된 수리가 완료되었는지 확인, 시스템 작업 (기계적 인, 플러시 화장실을 실행, HVAC를 테스트), 그리고 공인 된 항목이 제거되지 않았습니다 (예 : 전달되어야하는 가전). 이것은 서명하기 전에 문제를 해결하는 마지막 기회입니다. 손상 또는 누락 된 항목을 발견하면 에이전트는 요청 또는 지연을 요청할 수 없습니다. 이 단계를 건너뛰지 마십시오.

6. 폐문서 준비

닫히는 회의에 지도하는 일에서는, 닫히는 대리인은 모든 필요한 서류를 조립합니다. 중요한 문서는 다음을 포함합니다:

• Deed – 판매자로부터 구매자에게 법적인 악기 전송 소유권. 보통 보증(지정 명확한 제목) 또는 종료된 (판매에서 제외).
• 정액 계산서(Closing Disclosure) – 모든 비용, 신용, 자금 등을 모두 소중히 합니다. 금융 구매를 위해, 이것은 결산 공제입니다; 현금 거래, 대체 문서는 정착 선언서 (HUD-1 일부 영역)이라고 합니다.
• Promissory Note – 모기지 구매자를 위해, 관심으로 대출을 지불하는 약속을 보여주십시오. 이것은 바인딩 계약입니다; 당신의 중요한 종이로 유지하십시오.
• Mortgage 또는 Deed of Trust – 재산에 대한 금지주의를 확보합니다. 일부 국가에서는 대출이 지급될 때까지 소유권을 보유하는 신탁자인 신뢰의 징계라고 합니다.
• Affidavits and Disclosures – 다양한 국가 요구된 성명, 판매자의 affidavit of no liens or 구매자의 acknowledgment of lead-based paint disclosures (1998년 이전에 내장된 가정을 위해).
• 판매의 빌 – 개인 재산에 대한 포함 (패리스, 창 치료, 또는 가구). 항목 및 그들의 전송 목록.

당신은 Closing Disclosure 적어도 3 영업일 전에 - 당신의 대출 예상과 비교하여 변경되는 어떤 비용에 대한 질문을하는이 시간을 사용. 세 일 규칙은 대부분의 주거 모기지 대출에 대한 연방 법률입니다; 공개가 늦어지면, 폐쇄 날짜는 연기해야합니다.

7. 폐쇄 회의 (정지)

폐쇄 일, 모든 당사자 (또는 그들의 대표자)는 원격 온라인 식별 (RON)이 더 일반되고 지금 대부분의 국가에서 법적으로되어있는 사람에 대한 수집 - 종종. 다음은 단계별 무슨 일이 일어나는가:

• Signing: 당신은 신뢰의 deed, mortgage 또는 deed, promissory note, 그리고 다른 많은 형태 (일부 30-50 페이지) 서명할 것입니다. 독서 없이 서명하지 마십시오; 닫히는 대리인 또는 변호사는 각 문서와 대답을 설명해야 합니다. escrow 지시에 특별한 주의를 지불하고 어떤 수리 addenda.
• Funds Transfer: 구매자는 현금의 검사 또는 철사를 아래로 지불하고 닫는 비용을 가져옵니다. 대출은 닫히는 대리인에 대출 금액을 전선합니다. 많은 관할권에서는, 자금은 기록이 확인될 때까지 escrow에서 개최됩니다. 전일에 정확한 양을 확인하십시오-변경은 배급 조정 때문에 발생할 수 있습니다.
• 판매업자 의무:] 판매자는 deed와 어떤 affidavits를 서명합니다 (재산이 재산에 존재하지 않는 진술과 같은). 판매자는 또한 열쇠, 차고 오프너, 문 리모트, 우편 상자 열쇠, 기구 설명서 및 보장 정보를 제공합니다.
• Recording: 폐기된 에이전트는 카운티 레코더의 사무실과 분리 및 모기지를 파일로 변환합니다. 이것은 전송 공식 및 공공을 만드는 것입니다. 많은 카운티에서는 전자 기록이 즉석으로 만들지만 여전히 물리적 배달이 필요하며 하루 또는 두 가지를 취할 수 있습니다.
• Keys and Possession: 일단 녹음이 확인되면, 구매자는 열쇠를 받고 occupancy를 취할 수 있습니다 (세부 뒤 계약이 짧은 기간 동안 머물 수 있음).

전체 회의는 보통 직선 거래에 대한 두 시간 걸립니다. 에스크로 주 (캐나다와 대부분의 서사 같은), 폐쇄는 같은 방 문서에 모든 당사자없이 escrow를 통해 수행되고 별도의 자금은 escrow 임원에 의해 명확합니다. 과정은 유사하지만 구매자와 판매자는 결코 만날 수 없습니다.

폐기 비용

폐쇄 비용은 구매자와 판매자가 거래 완료하기 위해 지불하는 수수료입니다. 구매자는 일반적으로 2%에서 5%의 구매 가격의 폐쇄 비용을 지불하지만, 판매자는 종종 부동산 수수료 및 송금 세금을 지불합니다. 일반적인 항목은 다음과 같습니다.

• Loan Origination fee – 모기지 처리를위한 대출료. 일반적으로 0.5%–1%의 대출 금액.
• 할인 포인트 – 관심율이 낮아지는 옵션 선불된 관심. 각 포인트는 대출 금액의 1%를 동일합니다.
• 항상 및 검사 수수료 – 제3자 공급업체로 지급. 보통 $300-$600.
• 목적 검색 및 제목 보험 – 소유권권을 보호합니다. 제목 보험료는 지역별로 다를 수 있지만, 구매 가격에 따라 $600에서 $2,000 이상 범위가 가능합니다.
• 등록 수수료 – 정부는 거부 및 모기지 기록 청구. 일반적으로 문서당 $ 100 미만.
• 선급항목 – 재산세, 주택세 보험, 폐관일에 따른 모기지가 필요합니다. 향후 세금 및 보험세를 위한 escrow 계좌를 자금을 지원할 수도 있습니다.
• Attorney fee - 변호사가 사용 중인 경우, 일반적으로 평평한 수수료 또는 시간의 충전. 변호사 - 수도에서, 이것은 $1,000-$3,000일 수 있습니다.
• 부동산 커미션 – 일반적으로 5-6 %의 구매자와 판매자의 에이전트 사이에 분할, 판매인에 의해 지불. 이것은 가장 큰 판매자 비용입니다.
• Transfer tax – 재산 전송에 국가 및 지방세. Vary 넓게; 몇몇 국가는 판매 가격의 비율을, 다른 사람 편평한 요금 위탁합니다.

자세한 고장은 Consumer Financial Protection Bureau의 폐막 공시 설명]은 우수한 자원입니다.