부동산 라인 분쟁의 기초

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Conflict의 뿌리를 식별

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  • 선에 건축되는 헛간, 담, 또는 정원과 같은 환경
  • deed description과 이전 설문 조사 사이 공시
  • 구제된 “metes and bounds” 언어의 해석
  • 접근, 유틸리티, 배수장치에 사용되는 토지의 스트립의 소유권
  • 십년 전의 미분이었던 인접한 속성에서 주장을 덮어

이 단계에서는 목적이 남아 있습니다. 당신이보고있는 문서와 기록 쇼가 무엇인지, 그러나 명확한 그림이있을 때까지 이웃을 직면. 부동산 변호사와 상담 일찍 시간을 절약하고 잘못을 방지 할 수 있습니다. 미국 변호사 협회에 따르면, 많은 경계 분쟁은 가난한 단어로 묘사를 부정적으로 말한 것으로 의심되는 것을 의미하지 않습니다. (]ABA 부동산 자원]). 초기 법률 검토는 일반적으로 법의 규정에 따라 결정 될 수 있습니다.

의정부

강력한 증거는 경계 주장의 기초입니다. 법원은 한 당사자의 기억에없는 목적 기록에 의존합니다. 다음 항목을 수집하고 바인더 또는 디지털 폴더에서 동기화 구성하십시오.

  • Property 설문 조사 및 백스. 현재, 라이센스 설문 조사는 가장 강력한 증거 중 하나입니다. 한 년 동안 수행되지 않은 경우, 자격 갖춘 토지 설문 조사에서 새로운 설문 조사를 주문하는 것을 고려하십시오. 조사관은 기존의 기념물을 찾아 지역 규칙에 의해 허용 한 새로운 것을 설정할 수 있습니다.
  • Deeds and title document.] 현재 경계가 설치된지 이해하기 위해 타이틀 체인을 추적합니다. "right of way"항목, 용이성, 또는 라인에 영향을 미칠 수 있는 제한을 찾습니다. 또한 현대지도에 표시되지 않을 수 있는 사전 랏 라인 조정을 확인합니다.
  • 사진과 영상.] 기존 경계표, 울타리, 나무, 그리고 모와 잔디, 통로, 또는 스패킹과 같은 사용의 눈에 보이는 표시의 명확한 이미지를 가져다 - 경계의 긴 이해 수용을 나타냅니다. 날짜 스탬프와 야드 스틱 또는 측정 테이프와 같은 참조 객체를 포함. 카운티 평가 웹 사이트에서 공중 사진은 토지 사용의 역사적인 증거를 제공 할 수 있습니다.
  • Witness Statements. 속성 역사를 아는 사람들, 이전 소유자, 또는 조사자는 선이 전통적으로 인정되는 곳에 대한 affidavits를 제공 할 수 있습니다. 수십 년 동안 거주하는 Witnesses는 종종 오래된 울타리 또는 더 이상 쓰기에 존재하지 않는 계약을 호출합니다.
  • 이웃과의 관계. 문자, 이메일, 문자 메시지의 사본을 유지. 서면 통신은 문제를 해결하고 좋은 믿음을 입증하려고 시도 할 수 있습니다. 서면 후속없이 동사 계약을 피하십시오.

더 많은 증거 파일을 완료, 더 쉽게 법원에서 명확한 사례를 협상하거나 제시 할 것입니다. 전문 설문 조사의 국립 사회는 독서 및 해석 조사에 대한 지도를 제공합니다. (] NSPS 설문 조사 리소스]). 설문 조사의 날짜에 대한 특정주의를 지불; 이전 설문 조사는 새로 기록 된 용이성 또는 소위 재산 선과 같은 최근 변경 사항을 반영하지 않을 수 있습니다.

소송없이 폭발 해결

대부분의 재산 선 분쟁은 재판에 갈 필요가 없습니다. 법원은 민간적으로 문제를 해결하기 위해 이웃을 격려하고 많은 주에는 특정 유형의 경계 소송이 진행 될 수 있기 전에 중재에서 좋은 말 시도가 필요합니다. 각 단계로 주문에 이러한 옵션을 탐험하면 수천 달러를 절약하고 관계를 보존 할 수 있습니다.

협상하기

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의약

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중재

중재는 중재 중재 중재인이 증거를 듣고 바인딩 결정을 내릴 더 공식적인 대안이다. 과정은 미니 트리알과 유사하지만 더 유선. 중재 조항은 때때로 재산 계약 또는 주택 소유자의 협회 규칙에 나타납니다. 바인딩 중재는 신속하게 문제를 해결할 수 있지만, 법원 판결보다 매력적으로 될 수있다. 두 당사자가 중재에 동의하는 경우, 결정은 일반적으로 판결으로 기록 될 수있는 최종 주문이된다. 그러나, 일반적으로 중재인이 중재인과 부당한 재판관간에 중재인이 될 수 있다는 것을 인식한다.

랏 선 조정

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]중요:] 경계를 변경하는 모든 계약은, 두 당사자에 의해 서명하고, 카운티 레코더의 사무실로 기록되어야 합니다. 토지가 참여할 때 구두 계약은 거의 시행됩니다. 이 처리는 부동산의 미래 이동을 살아야 할 수 있습니다.

Formal 법률 행동 준비

알 수 없는 방법, 당신은 소송을 제기할 필요가 있습니다. 법적 조치의 유형은 사실과 당신이 추구하는 구호에 달려 있습니다. 다음은 경계 분쟁에 가장 일반적인 법적 구제입니다.

Quiet 제목 활동

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Trespass 또는 Encroachment에 대한 행동

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불만을 제기. 법은 재산이 위치하는 우수한 법원 (또는 지구 법원)에 제출 된 불만으로 시작됩니다. 당신은 "예약" 이웃에 불만을해야합니다. 이웃은 그 후 응답 일의 번호를 가지고있다. 발견은 다음과 같이, 양측 교환 증거, 불만 및 현재 전문가 보고서를 해독합니다. 대부분의 경계 사례는 발견 후 정착하지만, 시험 전에, 강도와 약한 측면의 증거가 될 것입니다.

설문조사 및 전문가 Witnesses의 전술적인 역할

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설문 조사에 대한 핵심 점:

  • 인증된 설문조사는 허가한 토지 조사자가 증거로 허용됩니다. 일부 국가에서 소송을 의뢰한 설문조사는 특정 표준(예: ALTA/NSPS 기준)을 충족해야 합니다.
  • 두 당사자는 별도의 설문 조사를 고용 할 수 있습니다. 법원은 두 설문 조사가 거부되면 중립적 인 "전문가"조사를 임명 할 수도 있습니다.
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  • 설문 조사 비용은 부동산 크기, 지형 및 연구의 복잡성에 따라 광범위하게 다를 수 있습니다. $ 500 및 $ 2,000 사이의 지불을 예상 전형적인 주거 많은 설문 조사; 더 큰 복잡한 소포는 더 많은 비용이 발생할 수 있습니다. 이 투자는 비용이 많이 드는 소송을 방지하는 경우 종종 재발됩니다.

설문 조사 외에도 다른 전문가들은 테스트 할 수 있습니다 : 부동산 평가가 토지를 평가하기 위해 부동산 평가, 제목 조사, 추적 된 체인을 분석하고, 배수 또는 기초 문제가 참여하는 경우 토양 조건을 분석하는 엔지니어. 전문가의 비용은 일반적으로 소송 비용의 일부이지만, 그들은 결정할 수 있습니다. 미국 토지 제목 협회는 제목과 경계 문제에 대한 리소스를 제공합니다. (ALTA Resources]). 설문 조사를 사용하는 경우,이 설문 조사에 대한 설명은 일반적 방법을 설명하고,이 설문 조사에 대한 설명에 대한 설명에 대한 내용이 무엇인지에 대해 설명하는 것입니다.

시험 또는 표절 과정

중재 및 발견이 합의에 납하지 않는 경우, 케이스는 재판에 진행. 경계 분쟁, 벤치 재판 (자유, 유죄) 문제 기술 및 종종 공제 및 설문 조사를 수행하는 것이 일반적이다. 재판은 다음과 같습니다 :

  • 개최 문 각 측면에서 경계의 이론을 멸망하고 그들이 제시하는 증거를 요약합니다.
  • 예금의 전제, 설문조사, 토론, 사진, 전문가 평가를 포함. 평등은 먼저 간다, 방어가에 의해 따라.
  • Cross-examination 각 당사자의 전문가와 증인들의. 숙련 된 변호사는 반대 당사자의 설문 조사 또는 증언에 대한 책임감을 강조하려고합니다.
  • Closing arguments 변호사는 왜 증거가 고객의 주장을 지원하는지 요약합니다.
  • Judgment – 판사는 올바른 경계선을 선언하는 서면 결정이 문제입니다. 판결은 또한, 악의를 제거하기 위해 명령을 포함 할 수 있습니다, 용이성을 부여, 또는 토지의 손실 된 사용을 지불.

재판 과정은 몇 시간에서 몇 일까지 걸릴 수 있습니다, 증거의 복잡성에 따라. 법원은 가능한하지만 드문, 법원은 재판관의 발견에 큰 거부를주고. 매력은 법의 오류에 초점을 맞출 것입니다, 증거의 부적절한 입학 또는 공증의 잘못 해석.

포스트 ‐해결 단계

법원 명령 또는 서명 합의가 있으면 해결을 완료하고 미래의 분쟁을 방지하기 위해 다음 작업을 수행하십시오.

  • 카운티 레코더 사무실과의 판단 또는 계약을 기록합니다. 이것은 올바른 경계의 통지에 미래 구매자와 타이틀 회사를 배치합니다. 기록은 또한 미래 소유자에 대한 판단이 시행 될 수 있다는 것을 보증합니다.
  • Hire a pollor 영구적인 감적을 설정하기 위해 철 핀, 콘크리트 기념물, 또는 승인 된 지분 - 법적 선. 표범을 사진과 기록 된 설문 조사의 사본을 유지. 감적 쉽게 제거하거나 방해하지 않는 방법으로 설치해야합니다.
  • ]디드 업데이트 경계가 변경된 경우. 많은 라인 조정 또는 법정 명령 적 재정적 인 신법적 설명이 필요합니다. 변호사는 두 당사자와 기록에 의해 서명하고 변경 될 수 있습니다. 변경이 작으면 일부 카운티는 경계 선명의 간단한 affidavit를 허용한다.
  • 제목 보험 회사] 해결 분쟁에 관한 통지. 일부 정책 커버 경계 소송 비용, 제목 기록이 부동산을 판매 할 때 미래 문제를 방지 할 수 있습니다. 제목 파일에 대한 모든 문서의 사본을 보관하십시오.
  • 모든 손상된 관계을 수리할 수 있습니다. 올바른 라인에 따라 간단한 대화 또는 공유 울타리가 이웃을 회복할 수 있습니다. 친구가 될 수 없는 경우에도 코드 관계는 라인 근처의 유지 보수 또는 새로운 개선에 대한 미래 분쟁의 위험을 감소시킵니다.

법적 승리 후도, 당신은 경계를 유지해야합니다. 시간이 지남에, 마커는 손실 될 수, 방해, 또는 토지에 의해 덮여. 정기적으로 마커를 확인하고 접근 가능한 설문 조사 문서를 유지. 미래에 혼란을 통지하면, 그들이 오래 지속되는 주장되기 전에 일찍 주소를 주소.

Boundary Disputes에 관한 일반적인 Misconceptions

재산 소유자는 종종 경계 법에 대한 잘못된 믿음을 보유하여 비용이 많이 드는 실수로 이어질 수 있습니다. pitfalls를 피하기 위해 다음을 이해하십시오.

  • “ 울타리는 경계입니다.” 반드시 아닙니다. 울타리는 인식 경계의 증거이지만 법적 선과 일치하지 않을 수 있습니다. 법원은 설문 조사를 고려하고 우수한 증거로 결정합니다.
  • "나는 몇 년 후 사역 소유를 주장 할 수 있습니다."] 애드버스 소유는 열리고, 악명 높은, 독점, hostile, 그리고 특정 통계 기간 동안 연속 사용, 국가에 따라 달라집니다. 허용 사용 (예 : "당신은 내가 그것을 필요로 할 때까지 내 토지를 사용할 수 있습니다") 계산하지 않습니다. 또한, 일부 주는 요구된 기간을 단축하거나 청구를 기록 할 수있는 요구 사항을 추가했습니다.
  • “저 변호사가 필요하지 않습니다. 나는이 자신을 침입 할 수 있습니다.”] 어떤 분쟁이 직접 협상을 통해 해결하는 동안, 부동산 변호사는 당신이 놓칠 수 있습니다 법적 문제를 식별 할 수 있습니다, 용이성, 조율 제한, 또는 동의없이 토지 판매에 모기지 금지. 변호사 비용은 종종 잘못된 결정의 비용보다 적습니다.
  • "내 이웃의 오래된 조사가 무장하고 쓸모가 있습니다."] 이전 설문 조사는 여전히 관련이있을 수 있습니다, 특히 원래 기념물이나 역사적 경계를 보여줍니다 경우. 그러나, 현재 조사는 토지 사용, 인근 개발 및 현대 측정 기술에 대한 변경에 대한 계정이 더 신뢰할 수 있기 때문에.

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더 읽기를 위해, 미국 바 협회의 Real Property, Trust and Estate Law Section]는 경계 분쟁에 대한 가이드를 제공하며, Nolo legal encyclopedia]는 이웃 분쟁에 대한 실질적인 조언을 제공합니다. 추가 상태별 지도는 카운티 바 협회 또는 지역 토지 조사 사회를 통해 찾을 수 있습니다.