왜 상업용 부동산 폐기법의 정밀매장

부동산 거래는 주거 거래보다 크게 높은 지분을 포함합니다. 구매 가격은 종종 백만 달러로 운영되며, 부동산은 복잡한 조율 및 환경 규정에 따라 달라질 수 있으며, 당사자는 종종 정교한 투자자, 대출 및 10 명의 대리인을 포함합니다. 폐쇄 프로세스는 소유권 및 자금의 최종 이동은 주 또는 몇 달의 협상과 불평으로 인해 발생합니다. 단일 법적 감독은 거래 또는 방아쇠가 비싼 포스트 폐쇄 분쟁을 탈 수 있습니다. 법적인 자산을 보호하고, 구매자는 자산을 최소화하고, 구매자는 자산을 최소화하고, 구매자는 자산을 최소화하고, 구매자는 자산을 최소화하고, 자산을 최소화하고, 자산을 최소화하고, 자산을 보호합니다.

이 확장 된 가이드는 법적 문서로 더 깊은 다이빙, 불쾌한 요구, 금융 구조, 그리고 성공적인 상업 부동산 폐쇄를 정의하는 포스트 폐쇄 의무. 당신이 첫 번째 상업 구매자 또는 계절 투자자 인 여부, 법적으로 시간을 절약 할 수있는 것을 알고, 돈, 스트레스.

상업 부동산의 중요한 법률 문서

상업적 부동산의 폐쇄 패키지는 주거 거래보다 훨씬 광범위합니다. 각 문서는 특정 법률을 제공하고 상담에 의해 신중하게 검토해야합니다. 아래는 가장 중요한 문서, 기능 및 일반적인 pitfalls입니다.

구매 계약

구매 계약은 판매의 모든 용어를 설정합니다. 상업 거래에서, 이러한 계약은 크게 협상하고 다음과 같은 주거 계약에 거의 나타나는 항목이 포함됩니다:

  • Earnest Money Deposit and Forfeiture Provisions:] 일반적으로 구매 가격의 5%, 판매자가 구매자 기본이면 보증금을 유지할 수 있을 때에 명확한 조건으로.
  • 조건 및 부합기간: 구매자는 재산, 임대, 금융을 확인하기 위해 고정 창(30~90일)을 부여하고 있습니다. 법적 상담은 특정하고 성취할 수 있어야 합니다.
  • 대표 및 보증: 판매자는 금융 진술, 임대, 환경 보고서 및 기타 공개가 정확하다는 것을 보증합니다. 이러한 보증의 Breach는 구매자 회반 포스트 폐쇄를 줄 수 있습니다.
  • Indemnification Clauses: 이 위험은 사전 노출 환경 오염 또는 임대 분쟁과 같은 알려진 및 알 수없는 책임을 찾습니다.

잘 진행된 구매 계약은 잠재적인 문제를 예상하고 명확한 구제를 제공합니다. 구매자와 판매자는 각 독립 법률 상담을 서명하기 전에 계약을 검토해야합니다. 계약 조항을 더 깊이 봐, Cornell Law School의 상업 부동산 개요]를 참조하십시오.

제목 보고 및 제목 보험

제목의 검색 제목 회사 또는 변호사는 재산에 대한 모든 기록 된 관심 계시 : 신뢰, 책임, 용이성, 제한적 인 협동자, 및 판단의 거부. 제목의 결과 목록은 명확한 제목을 제외하고는 예외입니다. 일반적인 문제는 다음과 같습니다.

  • Mechanic’s Liens: 부동산에서 일한 비금 계약자 또는 하위콘트라스트로에 의해 신청.
  • Judgment Liens: 판매자에 대한 소송에서 상승.
  • Unreleased Mortgages: 의 오래된 대출은 지급되었지만 결코 공식 발매되지 않았습니다.
  • Easements: 속성을 사용하려면 제3자의 권리 (예: 유틸리티 액세스, 공유 구동).

제목 보험은 구매자 (및 대출)를 검색에 놓친 결함에 보호합니다. 상업 제목 정책은 더 높은 가치와 복잡한 위험 프로파일 때문에 주거 한보다 더 비쌉니다. 두 가지 주요 유형이 있습니다.

  • Owner의 정책:]는 부동산 투자를 보호하는 전체 구매 가격을 구매자를 커버합니다.
  • 렌더의 정책:은 대출 금액에 대한 모기지 대출을 보호, 일반적으로 금융 기관에 의해 요구.

구매자는 포괄적 인 소유자의 정책에 주장하고 신중하게 예외 목록을 검토해야합니다. 일부 타이틀 회사는 "확장 된 적용" 보증을 제공합니다. 위조 된 문서 또는 소유권의 권리와 같은 범죄 위험에 대해 보호. 제목 보험에 대한 자세한 내용은 American Land Title Association]를 방문하십시오.

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deed는 판매자에서 구매자에게 소유권을 합법적으로 전송하는 계기입니다. 상업 거래에서 가장 일반적인 deed 유형은 다음과 같습니다.

  • 일반 보증: 판매자는 소유권을 소유하기 전에 모든 결함에서 무료로 보증합니다. 이것은 가장 강력한 구매자 보호를 제공합니다.
  • 특별 보증: 판매자는 소유권 기간 동안 발생되는 결함에 대해 보증합니다. 이클로저 판매 또는 기업 판매자에 의해 사용 된 종종.
  • Quitclaim Deed: 판매자가 보증 없이 어떤 관심도 전송. 위험이 높은 팔 길이 상업 거래에서 거의 사용.

이때는 제대로 실행되고, 비정상적으로, 그리고 카운티 기록병의 사무실을 완벽 소유권으로 기록해야 한다. 기록 또한 전송의 공개적인 통지를 제공, 이는 이후 주장에 대한 보호.

닫기 문

닫은 성명, 종종 escrow 에이전트 또는 제목 회사에 의해 준비, 모든 금융 직불 및 신용을 항목. 그것은 포함:

  • 구매 가격 및 입금 금액
  • 제공: 부동산세, 보험세, 판매세, 판매세를 기준으로 판매합니다.
  • Loan Fees: Origination Point, appraisal Cost, 하부 수수료.
  • 목적 및 조건부 날인수: 제목검색, 보험료, 공증료, 기록비.
  • Third-Party Adjustments: 법률 비용, 재산 관리 예금, 임대 보안 보증금.

폐쇄 성명에 대한 공증은 일반적인 문제의 원천입니다. 둘 다 당사자는 서명하기 전에 회계사 또는 변호사와 함께 선에 의해 진술을 검토해야합니다.

대출 문서

Financing은 거의 항상 상업적인 인수에 관여하고 있습니다. 주요 문서는 다음과 같습니다.

  • Promissory Note: 이자 대출을 상환하는 대출을 약속합니다.
  • 신뢰 또는 모기지의 정의: 속성에 대한 리넨을 배치하여 주의를 확보합니다.
  • Loan Agreement: covenants, default 프로비저닝, 재무보고 요건을 포함한 상세한 용어.
  • 보증: 차용인이 특별한 목적 차량(SPV)인 경우 차장인의 개인보증.
  • 리스 및 렌트의 집합: 추가 담보로 10개의 부채에서 소득 스트림을 할당합니다.

상업 대출은 종종 복잡한 선금 처벌, 수율 유지 보수 절 및 편향 요구 사항이 있습니다. 대출 문서의 법적 검토는 재산의 현금 흐름을 선사 할 수있는 바람직한 조건을 피하기 위해 중요합니다.

법적인 부당성과 위험 관리

이 법은 구매에 투입하기 전에 법적, 물리적, 또는 금융 결함을 발견 할 수있는 구매자의 기회입니다. 법은 폐쇄 후 제한적 보호 기능을 제공합니다. 따라서 철저한 사전 폐쇄 조사는 구매자의 가장 좋은 방어입니다.

제목 검색 및 보험

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보험은 깨끗한 제목에 대 한 대 한 대체 되지 않습니다. 그것은 안전 그물입니다. 구매자는 "외부 적용"을 고려 해야 합니다. 항목에 대 한 보호 하는 정책은 표준 검색에 나타나지 않을 것 이다, 의 비공식적인 mechanic의 책임 또는 불리한 소유의 권리. 예를 들어, 임대 하지 않고 년 동안 소유 하 여 10 년 동안 지역 법에 따라 권리 주장할 수 있습니다. 확장 된 정책은 비공식 또는 정착의 비용을 커버할 수 있습니다.

Zoning 및 토지 이용 규정

조닝 법은 부동산이 사용되는 방법, 사무실, 산업, 다가족 등. 폐쇄하기 전에 구매자는 current use] 및 ]intended use]를 확인해야 합니다. 이 지역 조닝 코드, 어떤 오버레이 지구 및 계획된 단위 개발 (PUD) 제한을 검토하는 것이 포함됩니다. 일반적인 문제에는 다음과 같습니다.

  • Nonconforming Uses: 속성은 원래 한 사용하지만 오랫동안 다른 용도로 사용되었습니다. 이러한 용도는 대담하지만 재산이 백신이나 개조 된 경우 손실 될 수 있습니다.
  • 주차요구: 상업적 속성은 최소 주차 공간을 제공해야 합니다. 구매자가 10개의 믹스를 변경하고 싶은 경우, 주차는 충분할 수 있습니다.
  • Signage Restrictions: 많은 지방 주민은 크기, 고도 및 표시의 점화를 제한합니다. 이것은 소매 연인의 시정에 영향을 미칠 수 있습니다.
  • Building Setbacks and Height Limits: 확장 계획은 setback 요건에 의해 보장 될 수 있습니다.

구매자는 또한 재산의 허용가능한 용도를 바꾸할 수 있던 어떤 말뚝박기 변화 또는 포괄적인 계획 갱신을 위해 검사해야 합니다. zoning 수락을 확인하는 도시 계획 부에서 편지는 diligence 때문에 prudent 필요조건입니다.

환경 평가

종합 환경 대응, 보상 및 책임 법 (CERCLA)과 같은 법의 밑에 환경 책임은 오염을 청소하는 구매자에게 원인을 일으키지 않는 것을 책임질 수 있습니다. 이를 피하기 위해 상업 구매자는 거의 항상 단계 I 환경 사이트 평가 (ESA) 를 빌릴 수 있습니다. 단계 I ESA는 다음을 포함합니다:

  • 역사 기록 (공립 사진, 화재 보험지도, 도시 지도자)
  • 오염의 징후를위한 사이트 검사 (지속 토양, 드럼, 지하 저장 탱크)
  • 현재와 과거 소유자와의 인터뷰
  • 규제 기록의 데이터베이스 검색

상급이 인정한 환경 조건(REC)을 식별하는 경우, 구매자는 토양과 지하수 샘플링을 포함하는 Phase II ESA]을 필요로 할 수 있습니다. 심각성에 따라 구매자는 가격 감소를 협상 할 수 있으며, 판매자에게는 폐기 전의 구제가 필요합니다. 일부 대출은 금융 상태로서 환경 보험을 필요로 합니다.

Lease 및 Tenant Estoppel 검토

소득을 줄이기 위해, 임대는 가장 가치있는 자산입니다. 구매자의 법적 팀은 각 임대를 보장해야합니다.

  • 임대 금액, 에스컬레이션 및 만료 날짜는 임대 목록과 일치합니다.
  • 보안 입금은 제대로 개최됩니다.
  • Tenant 개선 의무는 완전히 자금을 지원
  • unapproved 변경 또는 기본값은 없습니다.
  • 임대는 예외적 인 종료 권한이나 확장 / 구매 옵션이 포함되지 않습니다.

구매자는 일반적으로 ]제 estoppel 인증서 각 주요 임의 임의의에서. 이들은 임대 조건, 임대 지불을 확인하는 10ants에서 소문이며, 기본 존재는 없습니다. 임의가 서명을 거부하면 구매자는 레드 플래그로 볼 수 있습니다.

재산 상태 및 육체적인 검사

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폐기 절차 중 법적 고려

닫히는 과정은 정확한 순서에서 일어나는 일련의 법적 단계입니다. 이 기계학의 이해는 마지막 분 지연의 위험을 감소시킵니다.

상업적인 결산에 대한 Escrow의 역할

Escrow는 구매자 예금 기금 및 판매자가 deed 및 기타 서류를 입금하는 중립 제 3 자 배치입니다. escrow 대리인은 계약의 모든 조건이 만족할 때까지 모든 것을 보유합니다. 상업 거래에서, escrow 지침은 종종 세부 사항이며 다음과 같습니다.

  • 기능 조건: 구매자의 대출은 승인되어야 하며, 대출은 약속 편지를 발급해야합니다.
  • Document Delivery: 판매자는 모든 운영 계약, 금융 진술, 임대 목록, 세금 반환 및 서비스 계약을 제공해야합니다.
  • Estoppel 및 SNDA Completion: Subordination, Non-Disturbance, 그리고 Attornment Agreements (SNDAs)는 속성이 얼어붙은 경우 10개의 항목을 보호합니다. Lenders는 종종 앵커 임계인에서 SNDAs를 요구합니다.

본 약관은 개정된 약관에 따라 변경될 수 있으며, 본 약관은 특정 약관에 따라 변경될 수 있습니다.

문서의 검토 및 서명

폐쇄 일, 당사자 및 변호사는 서명 세션에 참여 (현대 연습에서 전자 식별을 통해 수행). 각 문서는 정확성, 특히 드레드 및 대출 문서에 대한 검토해야합니다. 일반적인 실수는 다음과 같습니다 :

  • Misspelled 이름 또는 잘못된 비즈니스 법인 이름
  • 잘못된 소포 번호 또는 법적 설명
  • 필요한 서명의 배출 (예, 기업 임원, 보증자)
  • 유권자에 대한 미성적 인이자율 또는 지불 금액

서명하고 표기되면 문서는 녹음을 위한 카운티 기록기로 보내집니다. 기록은 책임의 우선권을 수립하고 소유권의 세계적 고지를 제공합니다.

자금 및 자금

구매자의 대출은 escrow에 대출 기금을 와이어, 구매자는 나머지 주식을 와이어. 에스크로 다음 자금을 빚을 :

  • 판매 (본사 및 비용 결제 후 인터넷 진행)
  • 목제 (출금, 제목 회사, 녹음비, 세금)

동시에, deed 및 기타 문서가 기록됩니다. 기록이 확인되면 거래가 완료되고 모든 자금은 escrow를 떠났습니다.

포스트-Closing 법적 책임

폐쇄 후, 몇 가지 법적 의무가 남아 있습니다. 이러한 무시할 수 있는 권리 또는 예기치 않은 책임의 손실에 납득할 수 있습니다.

기록 및 제목 확인

구매자는 제대로 기록되어 있으며 제목 회사는 최종 제목 정책을 발행 한 것을 확인해야합니다. 기록 된 거부는 재산의 영구 기록으로 유지해야합니다. 구매자가 법인 (LLC, 법인, 파트너십)을 사용하여 경우 일부 관할권의 조직 문서에 대한 기록이 현명합니다.

Leases 및 Tenant 관리의 가정

법의 운영에 따라 구매자는 폐쇄에 새로운 주가됩니다. 모든 보안 예금은 국가 법률에 따라 전송되거나 개최되어야합니다. 구매자의 법적 팀은 10 명의 참가자에게 acknowledgment 편지를 보내야하며 소유권 및 지불 지침을 제공합니다. 판매자가 모든 보안 예금을 유지 한 경우 구매자는 그 자금을 얻어야합니다.

재산세 및 보험 규정 준수

구매자는 즉시 재산세 청구서에 대한 카운티 평가자 사무실과 재산을 등록해야합니다. 일부 관할권은 특정 시간 내에 제출되어야합니다. 또한 구매자는 대출의 요구 사항을 충족하는 부동산 보험을 얻어야합니다. 정책은 소유 기업의 이름에 있어야하며 손실 급여로 대출을 표시합니다.

기업 및 규제 준수

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상업 부동산 법과 거래 모범 사례에 대한 자세한 내용을 보려면 ]American Bar Association의 Real Property, Trust and Estate Law 를 방문하거나 ]CCIM Institute]의 리소스를 살펴보십시오. 상업 투자 분석 및 법적 고려 사항에 대한 교육 자료를 제공합니다.